Als Immobilienspekulation wird im weitesten Sinne eine Aktivität privater oder gewerblicher Akteure bezeichnet, deren Ziel die Gewinnerzielung durch Transaktionen auf dem Immobilienmarkt ist. In der Regel besteht ein solches Unterfangen aus dem Erwerb und der Veräußerung von Immobilien, wobei, sofern das Vorhaben gelingt, der Verkaufspreis eines Objektes höher ist als sein Einkaufspreis. Die Differenz aus An- und Verkaufspreis ist der Gewinn des Spekulanten oder – wenn das Vorhaben nicht von Erfolg gekrönt ist – sein Verlust. Die Spekulation mit Immobilien ist in Deutschland nicht allzu weit verbreitet und findet anders als in anderen Ländern insbesondere unter Privatanlegern kaum Beachtung. Ein Grund hierfür ist die steuerliche Situation in der Bundesrepublik, die deutlich macht, dass auch der Gesetzgeber der Spekulation Einhalt gebieten will. Gewinne aus der Veräußerung von Immobilien sind bei privaten Spekulanten steuerpflichtig. Sie werden mit dem persönlichen Steuersatz des Spekulanten angesetzt. Dieser ist in der Regel höher als die Abgeltungssteuer, die die Gewinnbesteuerung in anderen Anlageklassen regelt. Erst nach einer Haltefrist von 10 Jahren können Veräußerungsgewinne steuerfrei vereinnahmt werden. Diese sehr lange Frist ist für spekulative Zwecke, die in der Regel mit einem deutlich kürzeren Zeithorizont agieren, ein deutliches Hemmnis. Die Regelung zur Spekulationsfrist gilt auch für institutionelle Investoren wie etwa offene Immobilienfonds.

Spekulationen auf dem Immobilienmarkt in größerem Umfang sind aus verschiedenen Gründen nicht gewollt und können zu spürbaren Verwerfungen in der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung führen. Preisblasen, die im Zuge großer spekulativer Aktivität entstehen können, bergen das Risiko eines Preisverfalls und damit der Überschuldung von privaten Haushalten und des Zusammenbruchs von gewerblichen Investoren. Beide Aspekte führen zu einer Abnahme des Wirtschaftswachstums.

Immobilien als Vermögensgegenstand werden in Deutschland deshalb vorwiegend als langfristiges Investment mit Sachwert-Charakter verstanden. Die sehr kontinuierliche Preisentwicklung auf dem deutschen Immobilienmarkt spiegelt diese Haltung wider.

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