Investmentfonds investieren die Mittel ihrer Anteilseigner in verschiedene Anlageklassen, vornehmlich Aktien, Renten und Aktienanleihen, und versuchen innerhalb dieser Assetklassen eine möglichst breite Streuung zu erreichen. Im Zusammenhang mit Immobilienfinanzierungen sind Investmentfonds bei Darlehen mit einer endfälligen Tilgung von Bedeutung. Dabei leistet der Kreditnehmer während der Laufzeit keinen direkten Kapitaldienst bzw. zahlt nur die anfallenden Zinsen, zahlt dafür aber in einen Tilgungsträger ein. Dieser kann unter anderem auf Investmentfonds basieren.
Der Vorteil dieser Variante liegt in der Chance auf hohe Kursgewinne, die am Aktien- und Rentenmarkt zu erzielen sind und mit denen die Nettobelastung der Finanzierung signifikant reduziert werden kann. Eine solche Tilgung ist allerdings auch mit einem Risiko verbunden. Die Kursentwicklung am Kapitalmarkt kann nicht mit Sicherheit vorhergesagt werden und es ist möglich, dass die Vermögenswerte im Tilgungsträger bei Fälligkeit des Darlehens nicht ausreichen, um den Kredit abzulösen. Deshalb sind die meisten Finanzierungen, die über einen Tilgungsträger getilgt werden, mit einer Kapitalgarantie für den Investmentfonds ausgestattet. Diese sichert, dass bei Fälligkeit der Hypothek zumindest die einbezahlten Beträge zur Verfügung stehen – ganz egal, wie sich die Kurse entwickeln. Die Kapitalgarantie ist allerdings mit erheblichen Kosten verbunden, die bei einer positiven Wertentwicklung einen signifikanten Teil der Rendite aufzehrt. Dennoch kann es bei einem günstigen Verlauf dazu kommen, dass das Guthaben im Tilgungsträger die Verbindlichkeiten übersteigt. Dem Darlehensnehmer verbleibt nach Tilgung des Kredits dann noch ein Guthaben, das zu Konsumzwecken oder aber für den Ruhestand eingesetzt werden kann.
Ob das Modell erfolgreich verläuft, richtet sich ganz maßgeblich nach dem ausgewählten Investmentfonds, in den investiert wird. Dieser sollte entweder – wenn es sich um einen aktiv verwalteten Fonds handelt – mit einer Outperformance gegenüber dem Gesamtmarkt überzeugen oder aber – sofern ein passiv verwalteter Fonds gekauft wird – sehr kostengünstig im Bezug auf Agio und Verwaltungskosten sein.