Immobilienfonds sind Sondervermögen, die ihre Mittel ausschließlich in Immobilien investieren. Es existieren sowohl Publikumsfonds als auch geschlossene Beteiligungsmodelle. Die Fonds generieren ihre Erträge aus Mieteinnahmen der im Besitz befindlichen Objekte sowie aus Veräußerungsgewinnen, die durch Wertsteigerungen realisiert werden.
Der Anlageschwerpunkt von Immobilienfonds kann grundsätzlich unterschieden werden in private und gewerbliche Objekte sowie in nationale und internationale Tätigkeiten. Insbesondere Fonds, deren Schwerpunkt auf in der Bundesrepublik Deutschland befindlichen Objekten beruht, gelten als sehr sichere Wertanlage, die durch konstante und von den Geschehnissen an den internationalen Aktienmärkten unabhängige Erträge für konservativ ausgerichtete Anleger geeignet sind. Darüber hinaus wird Immobilienfonds die Eigenschaft zugeschrieben, gegen inflationäre Tendenzen und globale Finanzkrisen gefeit zu sein.
Die steuerliche Behandlung von Immobilienfonds ändert sich auch durch die Einführung der Abgeltungssteuer im Jahr 2009 nicht; die Sondervermögen können Veräußerungsgewinne nach Ablauf der Spekulationsfrist von zehn Jahren steuerfrei vereinnahmen.
Die Renditen von Immobilienfonds, die in Deutschland operieren, liegen im Regelfall nur marginal über dem sicheren Zinssatz von Staatsanleihen bester Bonität und tragen damit dem hohen Maß an Sicherheit Rechnung. Fonds, die im Ausland agieren und darüber hinaus eine spekulativ ausgerichtete Vorgehensweise praktizieren, können deutlich höhere Erträge, zum Teil im zweistelligen Prozentbereich, erwirtschaften.
Immobilienfonds stellen für Privatpersonen, denen der Erwerb eines Eigenheims nicht möglich ist, eine Alternative dar, mit der Grundbesitz und die damit verbundenen Kapitaleigenschaften realisierbar ist. Insbesondere als Beimischung zu Rentenportfolios werden Immobilienfonds regelmäßig verwendet.
Die Kosten offener Immobilienfonds setzen sich zusammen aus dem Ausgabeaufschlag, der unmittelbar bei Erwerb zu entrichten ist, und der laufenden Verwaltungsvergütung für das Management, die in der Regel als prozentualer Anteil direkt vom Fondsvermögen einbehalten wird.
Immobilienfonds sind mit einer deutlich aufwändigeren Bewertungsprozedur verbunden als Aktien- oder Rentenfonds und werden deshalb gelegentlich seitens der Fondsgesellschaft vom Handel ausgesetzt, wodurch sich das Fungibilitätsrisiko der Anlageklasse insgesamt erhöht.

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