Konjunkturkrise

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Unter einer Konjunkturkrise versteht man eine signifikante Abschwächung der gesamtwirtschaftlichen Aktivität. Formal wird diese oft als Rezession definiert, wenn das Bruttoinlandsprodukt (BIP) in mindestens zwei aufeinanderfolgenden Quartalen eine rückläufige Entwicklung aufweist. Begleitet wird eine solche Phase typischerweise durch einen Rückgang der Erwerbstätigkeit und einen damit verbundenen Anstieg der Arbeitslosenquote. Auf den Finanzmärkten äußert sich die Krise meist durch sinkende Kapitalmarktzinsen sowie eine abnehmende Inflationsrate (Disinflation) oder – in besonders schweren Fällen – durch ein sinkendes allgemeines Preisniveau (Deflation).

Einfluss auf die Immobilienfinanzierung

Die konjunkturelle Lage spielt für Bau- und Erwerbsvorhaben eine entscheidende Rolle. In Krisenzeiten sinken die Zinsen häufig deutlich, da Zentralbanken durch eine lockere Geldpolitik versuchen, die Wirtschaft zu stimulieren. Historisch gesehen hat sich das Zinsniveau in Rezessionsphasen gegenüber den Höchstständen im Aufschwung oft mehr als halbiert. Immobilienfinanzierungen, die in einer solchen Phase abgeschlossen werden, profitieren daher von erheblich geringeren Finanzierungskosten. Zudem zeigt sich das Preisniveau am Immobilienmarkt während einer Rezession oft moderater oder leicht rückläufig. Die Kombination aus attraktiven Immobilienpreisen und niedrigen Zinsen macht Investitionen in Stein aus rein wirtschaftlicher Kalkulation in Krisenzeiten besonders lohnenswert.

Risikofaktoren und Marktverhalten

Trotz der günstigen monetären Rahmenbedingungen birgt eine Konjunkturkrise für potenzielle Bauherren und Käufer erhebliche Risiken. Die erhöhte Gefahr eines Arbeitsplatzverlustes gefährdet die langfristige Erbringung des Kapitaldienstes, da das hierfür notwendige Einkommen unsicher wird. Diese Unsicherheit führt dazu, dass die Aktivität auf dem Immobilienmarkt sowie die allgemeine Bautätigkeit in Schwächephasen meist spürbar nachlassen, obwohl die mikroökonomischen Bedingungen günstig wären.

Dauer und wirtschaftspolitische Steuerung

Konjunkturelle Schwächephasen dauern erfahrungsgemäß zwischen sechs Monaten und zwei Jahren und folgen regelmäßig auf Phasen wirtschaftlichen Aufschwungs. Es hat sich gezeigt, dass die Dauer einer Rezession durch fiskalpolitische Eingriffe – wie etwa Steuersenkungen oder staatliche Investitionsprogramme – oft nur begrenzt verkürzt werden kann.

FAQ

Ist es ratsam, mitten in einer Rezession ein Haus zu kaufen?
Rein finanziell gesehen ist der Zeitpunkt oft ideal, da Zinsen und Preise niedrig sind. Entscheidend ist jedoch die individuelle Jobsicherheit: Nur wer über ein krisenfestes Einkommen verfügt, sollte die günstigen Opportunitäten einer Krise nutzen.

Reagiert der deutsche Immobilienmarkt anders auf Krisen als internationale Märkte?
Ja, der deutsche Markt gilt als vergleichsweise resilient. Während in den USA oder Großbritannien Immobilienpreise in Krisen oft drastisch einbrechen, reagieren die Preise in Deutschland meist zeitverzögert und weniger volatil, was unter anderem an der langfristigen Zinsbindung und der konservativen Finanzierungskultur liegt.

Was passiert mit bestehenden Baufinanzierungen in einer Konjunkturkrise?
Wer bereits eine Finanzierung mit fester Zinsbindung hat, bemerkt von der Krise zunächst nichts. Läuft die Zinsbindung jedoch während der Krise aus, kann die Anschlussfinanzierung oft zu deutlich günstigeren Konditionen abgeschlossen werden, was die monatliche Belastung senkt.

Eigentumswohnung

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Eine Eigentumswohnung ist eine rechtlich abgeschlossene Wohneinheit auf einem gemeinschaftlich genutzten Grundstück, auf dem sich in der Regel weitere Einheiten befinden. Diese können in einem klassischen Mehrfamilienhaus integriert sein oder auch die Form einer Doppelhaushälfte annehmen. Die einzelnen Einheiten eines Objekts können dabei entweder einem einzigen Eigentümer gehören oder auf verschiedene Besitzer aufgeteilt sein. Dem Eigentümer steht es frei, die Immobilie selbst zu bewohnen oder sie als Mietobjekt Dritten zur Verfügung zu stellen.

Marktwert und preisliche Einordnung im Vergleich zu Häusern

Grundsätzlich sind Eigentumswohnungen als gleichwertige Immobilienobjekte zu freistehenden Häusern zu betrachten. Der wesentliche Unterschied liegt primär in der baulichen Konzentration mehrerer Einheiten auf einer gemeinsamen Grundstücksfläche. Obwohl Wohnungen tendenziell eine geringere Wohnfläche aufweisen, sind sie in der Anschaffung und Unterhaltung nicht zwangsläufig kostengünstiger. Besonders in urbanen Räumen, in denen freistehende Einfamilienhäuser selten sind, erreichen die Quadratmeterpreise oft Spitzenwerte. In deutschen Ballungszentren wie München, Stuttgart und Frankfurt am Main ist die Nachfrage besonders hoch, was zu einer entsprechenden Preisintensität führt.

Die Eigentumswohnung als Kapitalanlage und steuerliches Instrument

Eigentumswohnungen sind beliebte Instrumente zur Kapitalanlage. Ein entscheidender Vorteil für Vermieter ist die steuerliche Behandlung der Finanzierungskosten: Die anfallenden Sollzinsen können als Werbungskosten vollständig steuerlich geltend gemacht werden. Zusätzlich ermöglicht der Fiskus eine jährliche Abschreibung (AfA) auf die Anschaffungskosten des Gebäudes. Viele Anleger nutzen diese Vorteile, um die Immobilie während ihres Erwerbslebens kreditfinanziert zu tilgen und sich so eine gesicherte Einkommensquelle für den Ruhestand aufzubauen. Im Vergleich zu freistehenden Häusern gelten Wohnungen oft als attraktivere Kapitalanlage, da sie aufgrund der Lage und Größe meist leichter zu vermieten sind, was das Risiko von Leerstand minimiert und die Gesamtrendite steigert.

Eigentümergemeinschaften und rechtliche Verwaltung

Wie bei anderen Immobilienarten auch, kann eine Wohnung im Besitz mehrerer Personen gleichzeitig sein. In einem solchen Fall wird rechtlich eine Eigentümergemeinschaft gebildet, die über die Verwaltung und Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums entscheidet.

FAQ

Welche steuerlichen Vorteile bietet eine vermietete Eigentumswohnung?

Eigentümer können die Zinsen für das Immobiliendarlehen sowie die Anschaffungsnebenkosten steuerlich geltend machen. Zudem erlaubt die Absetzung für Abnutzung (AfA) eine jährliche Minderung der Steuerlast basierend auf dem Gebäudewert.

Warum gelten Wohnungen oft als rentablere Kapitalanlage als Häuser?

Wohnungen lassen sich in städtischen Lagen meist schneller und flexibler vermieten, was die Wahrscheinlichkeit für konstante Mieteinnahmen erhöht. Zudem sind die Instandhaltungskosten für das Gemeinschaftseigentum oft auf mehrere Schultern verteilt, was das finanzielle Risiko des Einzelnen senkt.

Was ist der Unterschied zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum?

Das Sondereigentum umfasst die eigentliche Wohnung und alle darin befindlichen, veränderbaren Teile. Zum Gemeinschaftseigentum gehören hingegen das Grundstück sowie konstruktive Elemente wie das Dach, das Treppenhaus oder die Fassade, für deren Erhalt die gesamte Eigentümergemeinschaft aufkommt.

Tilgungszuschuss

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Unter einem Tilgungszuschuss versteht man eine finanzielle Zuwendung der öffentlichen Hand, die im Rahmen einer Baufinanzierung gewährt wird. Diese Zuschüsse stammen von verschiedenen Gebietskörperschaften oder staatlichen beziehungsweise halbstaatlichen Institutionen. Neben Förderprogrammen des Bundes und der Länder existieren auch entsprechende Angebote der Europäischen Union. Besonders relevant sind Tilgungszuschüsse im Kontext von Darlehensprogrammen der bundeseigenen Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), wie beispielsweise im CO2-Gebäudesanierungsprogramm, das durch Mittel des Bundeshaushaltes subventioniert wird.

Politische und ökologische Zielsetzungen

Der Staat setzt Tilgungszuschüsse gezielt als Anreiz ein, um Investitionen in politisch erwünschte Bereiche zu lenken. Häufig stehen dabei ökologische Ziele im Vordergrund: Programme zur energetischen Gebäudesanierung sollen die Energieeffizienz steigern und den Ausstoß von Treibhausgasen reduzieren, um nachhaltige Bauweisen flächendeckend zu etablieren. Neben ökologischen Aspekten können auch konjunkturpolitische Motive eine Rolle spielen. Die gezielte Verbilligung von Finanzmitteln dient in wirtschaftlich schwachen Phasen als Stimulus für die Baubranche und die Gesamtwirtschaft, eine Strategie, die in der Bundesrepublik bereits mehrfach erfolgreich angewandt wurde.

Auswirkungen auf den Kapitaldienst

Ein Tilgungszuschuss reduziert unmittelbar die finanzielle Belastung des Darlehensnehmers. Dabei stehen in der Regel zwei Wege offen: Entweder verkürzt der Zuschuss den Tilgungszeitraum, wodurch der Kreditnehmer schneller schuldenfrei ist, oder er führt zu einer dauerhaften Senkung der monatlichen Raten. Viele Förderprogramme überlassen dem Darlehensnehmer die Wahl, welche dieser Optionen am besten zur individuellen Finanzplanung passt.

Voraussetzungen und Nachweispflichten

Die Gewährung von Tilgungszuschüssen – insbesondere bei ökologisch motivierten Programmen – ist an strikte Auflagen gebunden. Der Gesetzgeber definiert hierfür meist technische Grenzwerte, wie etwa einen maximal zulässigen Primärenergiebedarf oder spezifische Vorgaben zur CO2-Minderung. Die Einhaltung dieser Kriterien muss in der Regel bereits vor Beginn der baulichen Maßnahmen durch einen zertifizierten Sachverständigen bestätigt werden. Auch während und nach Abschluss der Maßnahmen erfolgt oft eine Überprüfung. Je nach Förderprogramm können die Kosten für diese Gutachter in das Darlehen integriert und somit indirekt ebenfalls durch den Tilgungszuschuss begünstigt werden.

FAQ

Wie genau funktioniert die Gutschrift eines Tilgungszuschusses?

Ein Tilgungszuschuss wird nicht bar an den Darlehensnehmer ausgezahlt, sondern direkt vom ausstehenden Kreditbetrag abgezogen. Dadurch verringert sich die Restschuld unmittelbar nach dem Nachweis der entsprechenden Maßnahmen, was die Zinslast für die verbleibende Laufzeit senkt.

Sind Tilgungszuschüsse mit anderen Förderungen kombinierbar?

Die Kombination verschiedener Förderprogramme (Kumulierung) ist oft möglich, unterliegt jedoch spezifischen Deckelungsgrenzen der jeweiligen Fördergeber. Es muss im Einzelfall geprüft werden, ob die Summe aller Zuschüsse die förderfähigen Gesamtkosten nicht überschreitet und ob die Programme gegenseitige Ausschlusskriterien enthalten.

Was passiert, wenn die geforderten energetischen Standards nicht erreicht werden?

Sollten die baulichen Maßnahmen hinter den zugesicherten Werten zurückbleiben, kann dies zum teilweisen oder vollständigen Verlust des Tilgungszuschusses führen. In solchen Fällen ist das Darlehen meist in voller Höhe zu den vereinbarten Konditionen zurückzuzahlen, weshalb die Begleitung durch einen qualifizierten Energieberater dringend empfohlen wird.

Berufsunfähigkeitsversicherung

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Eine Berufsunfähigkeitsversicherung (BU) leistet dem Versicherungsnehmer eine vertraglich vereinbarte Rente, falls dieser aufgrund einer Erkrankung dauerhaft seinem Beruf nicht mehr nachgehen kann. Wichtig ist hierbei die Abgrenzung: Die BU sichert primär gegen krankheitsbedingte Einschränkungen ab, die voraussichtlich länger als sechs Monate andauern. Zur Anerkennung des Versicherungsfalles ist in der Regel ein detailliertes ärztliches Gutachten erforderlich, das den Grad der Beeinträchtigung feststellt.

Abstrakte Verweisung und Tarifgestaltung

Je nach Vertragsgestaltung wird die Rente gezahlt, sobald die Berufsunfähigkeit in Bezug auf die konkret ausgeübte und erlernte Tätigkeit eintritt. Besteht dieser Schutz nicht explizit, behält sich die Versicherung oft das Recht der „abstrakten Verweisbarkeit“ vor. Das bedeutet, der Versicherte könnte auf eine andere, zumutbare Tätigkeit verwiesen werden, die er trotz seiner Einschränkungen noch ausüben kann. Um dieses Risiko auszuschließen, sollte im Vertrag unbedingt auf die abstrakte Verweisung verzichtet werden. Ein solcher Verzicht führt zwar zu höheren Versicherungsprämien, bietet jedoch eine deutlich verlässlichere Absicherung des erreichten Lebensstandards.

Die BU als essenzielle private Vorsorge

Die Berufsunfähigkeitsversicherung zählt heute zu den wichtigsten Vorsorgeversicherungen in Deutschland. Grund hierfür sind gesetzliche Änderungen Anfang der 2000er Jahre, welche die Leistungen der gesetzlichen Rentenversicherung bei Berufsunfähigkeit massiv eingeschränkt haben. Die staatliche Erwerbsminderungsrente reicht im Regelfall nicht aus, um die laufenden Kosten zu decken, weshalb eine private Ergänzung unerlässlich geworden ist. Viele Versicherer bieten mittlerweile spezialisierte Tarife an, um diesen wachsenden Bedarf flächendeckend zu bedienen.

Bedeutung im Kontext der Baufinanzierung

Im Rahmen einer Baufinanzierung ist die BU von existenzieller Bedeutung. Wenn die Raten für Zins und Tilgung primär aus dem laufenden Arbeitseinkommen bestritten werden, stellt eine schwere Erkrankung ein enormes finanzielles Risiko dar. Eine ausreichende Police verhindert in solchen Fällen, dass der dauerhafte Verdienstausfall zum Verlust der Immobilie führt. Obwohl die BU meist keine zwingende Voraussetzung der Banken für die Auszahlung eines Hypothekendarlehens ist, ist ihr Abschluss dringend ratsam. Ein weiterer Vorteil: Die Versicherungsbeiträge können im Rahmen der Einkommensteuererklärung als Sonderausgaben geltend gemacht werden.

FAQ

Ab wann gilt man versicherungstechnisch als berufsunfähig?

Eine Berufsunfähigkeit liegt im Sinne der meisten Vertragswerke vor, wenn der Versicherte infolge von Krankheit, Körperverletzung oder Kräfteverfall voraussichtlich dauerhaft zu mindestens 50 Prozent unfähig ist, seinen zuletzt ausgeübten Beruf auszuüben. Als „dauerhaft“ wird in modernen Tarifen bereits ein Zeitraum von sechs Monaten anerkannt.

Was ist der Unterschied zwischen einer Berufsunfähigkeits- und einer Erwerbsminderungsrente?

Die Berufsunfähigkeitsversicherung ist eine private Absicherung, die leistet, wenn man seinen speziellen Job nicht mehr machen kann. Die gesetzliche Erwerbsminderungsrente hingegen zahlt nur dann, wenn man theoretisch gar keiner Tätigkeit auf dem allgemeinen Arbeitsmarkt mehr für mehr als drei Stunden täglich nachgehen kann.

Können Vorerkrankungen zum Ausschluss bei einer BU führen?

Ja, vor Abschluss einer Police findet eine Gesundheitsprüfung statt, bei der Vorerkrankungen wahrheitsgemäß angegeben werden müssen. Je nach Schwere der Diagnose kann dies zu Beitragszuschlägen, dem Ausschluss bestimmter Erkrankungen vom Versicherungsschutz oder in gravierenden Fällen zur Ablehnung des Antrags führen.

Sockelbeitrag

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Der Sockelbeitrag markiert den Mindestbetrag, der jährlich in einen staatlich geförderten Altersvorsorgevertrag eingezahlt werden muss, um den vollen Anspruch auf staatliche Zulagen zu sichern. Er beläuft sich aktuell auf 60 Euro pro Jahr. In Abgrenzung zum regulären Mindestbeitrag, der grundsätzlich vier Prozent des sozialversicherungspflichtigen Bruttoeinkommens beträgt, richtet sich der Sockelbeitrag speziell an Sparer ohne eigenes Erwerbseinkommen, die dem Grunde nach rentenversicherungspflichtig sind. Dies betrifft insbesondere Bezieher von Entgeltersatzleistungen sowie nicht erwerbstätige Personen während der Kindererziehungszeiten. Die Zahlung des Sockelbeitrags sichert den vollständigen Erhalt der Grundzulage sowie der zustehenden Kinderzulagen.

Staatliche Förderung und Eigenheimrente

Durch den geringen Eigenaufwand des Sockelbeitrags lassen sich erhebliche staatliche Zuschüsse generieren. Im Rahmen der Eigenheimrente („Wohn-Riester“) kann dieses Vertragsguthaben gezielt für den Erwerb selbstgenutzten Wohneigentums oder zur Tilgung entsprechender Immobilienkredite eingesetzt werden. Besonders begünstigt werden hierbei Konstellationen, in denen ein Elternteil aufgrund der Kindererziehung nicht erwerbstätig ist. Über mehrere Jahre hinweg summieren sich die staatlichen Förderungen allein durch diese Regelung oft auf signifikante vierstellige Beträge, was die langfristige Finanzierungslast für Immobilieneigentümer spürbar reduziert.

Anpassungspflichten und Anlageformen

Sobald sich die Einkommensverhältnisse eines Vertragsnehmers ändern und der einkommensabhängige Mindestbeitrag den Sockelbetrag übersteigt, muss die Einzahlung entsprechend angepasst werden, um die volle Förderung beizubehalten. Maßgeblich ist dabei das Kalenderjahr, in dem die Erhöhung eintritt. Riester-Verträge, die auf Basis des Sockelbeitrags geführt werden, können wahlweise als Banksparplan oder fondsgebundenes Investmentmodell ausgestaltet sein. Bei fondsgebundenen Varianten ist gesetzlich eine Kapitalgarantie zum Laufzeitende vorgeschrieben, welche zumindest die Rückzahlung der eingezahlten Eigenbeiträge sowie der erhaltenen Zulagen sicherstellt.

FAQ

Wer profitiert am stärksten von der Sockelbeitragsregelung?

Besonders profitieren nicht erwerbstätige Elternteile und Bezieher von Sozialleistungen, da sie mit einem minimalen Eigenaufwand von nur fünf Euro pro Monat die vollen staatlichen Zulagen erhalten. Dies ermöglicht einen effektiven Vermögensaufbau für die Altersvorsorge oder die Immobilienfinanzierung trotz eines geringen verfügbaren Budgets.

Was passiert, wenn weniger als der Sockelbeitrag eingezahlt wird?

Wird der Sockelbeitrag oder der individuell erforderliche Mindestbeitrag unterschritten, kürzt die Zentrale Zulagenstelle für Altersvermögen die staatlichen Zuschüsse anteilig. Dies mindert die Gesamtrendite des Vertrages erheblich und verzögert das Erreichen der Sparziele für die spätere Rentenphase oder Entschuldung.

Können die durch den Sockelbeitrag gesicherten Zulagen verfallen?

Einmal gutgeschriebene Zulagen bleiben im Vertrag erhalten, sofern dieser bis zum Rentenbeginn fortgeführt oder förderunschädlich für Wohneigentum genutzt wird. Sollte der Vertrag jedoch vorzeitig gekündigt werden, müssen die erhaltenen staatlichen Förderungen sowie die steuerlichen Vorteile in der Regel an den Staat zurückgezahlt werden.

Wohnraum modernisieren

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Das Programm „Wohnraum modernisieren“ ist ein zentrales Darlehensangebot der bundeseigenen Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Es unterstützt Immobilieneigentümer dabei, notwendige Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen an ihren Objekten fachgerecht umzusetzen. Ein besonderer Fokus liegt auf baulichen Veränderungen zur Steigerung der Energieeffizienz. Hierbei stehen vor allem die Reduktion des Transmissionswärmeverlustes sowie eine nachhaltige Senkung des Primärenergieverbrauchs im Vordergrund.

Programmlinien: Standard und Öko-Plus

Das Förderprogramm unterteilt sich in die Varianten „Standard“ und „Öko-Plus“. In der Standard-Variante können Modernisierungsvorhaben mit einem Volumen von bis zu 100.000 Euro je Wohneinheit finanziert werden. Die Darlehenslaufzeiten bewegen sich zwischen 4 und 30 Jahren, wobei Kreditnehmer eine Zinsbindung von wahlweise 5 oder 10 Jahren festlegen können. Je nach gewählter Laufzeit lassen sich zudem ein bis fünf tilgungsfreie Anlaufjahre nutzen. Die Auszahlung des Kredites erfolgt zu 96 Prozent, während die Zinssätze von der KfW kontinuierlich an die aktuelle Marktentwicklung angepasst werden.

In der Variante „Öko-Plus“ liegt die maximale Finanzierungssumme bei 50.000 Euro. Die Konditionen bezüglich der Laufzeiten von bis zu 30 Jahren sowie der Zinsbindungsfristen entsprechen der Standard-Variante. Auch hier profitieren Darlehensnehmer in Abhängigkeit von der Gesamtlaufzeit von bis zu fünf tilgungsfreien Anlaufjahren, was die Liquidität während der Bauphase schont.

Antragsverfahren und Besicherung

Die Vergabe der Darlehen erfolgt nach dem bewährten Hausbankverfahren. Interessenten müssen den Kredit daher bei einer Geschäftsbank beantragen, die als Vertriebspartner mit der KfW kooperiert. Für die Bewilligung sind bankübliche Sicherheiten erforderlich: Neben einem geregelten Einkommen zur Sicherstellung der Tilgung verlangen die Institute in der Regel eine entsprechende Eintragung im Grundbuch.

Politischer Hintergrund und wirtschaftliche Vorteile

Dieses Darlehensprogramm spiegelt den politischen Willen wider, eine hochwertige Gebäudesubstanz und eine hohe Wohneigentumsquote in Deutschland zu fördern und gleichzeitig den ressourcenschonenden Umgang mit Energie voranzutreiben. Da die Kredite teilweise durch Mittel aus dem Bundeshaushalt bezuschusst werden, bieten sie oft deutlich günstigere Konditionen als herkömmliche Immobiliendarlehen auf dem freien Kapitalmarkt.

Begriffe, die in diesem Zusammenhang ebenfalls von Interesse seien könnten:

FAQ

Was ist der Unterschied zwischen der Standard- und der Öko-Plus-Variante?

Während die Standard-Variante allgemeine Modernisierungen mit bis zu 100.000 Euro unterstützt, ist Öko-Plus speziell auf energetische Sanierungen mit höheren Anforderungen ausgelegt und auf 50.000 Euro begrenzt. Beide Programme bieten jedoch identische Laufzeitoptionen und tilgungsfreie Anlaufjahre zur finanziellen Entlastung an.

Wie funktioniert das Hausbankverfahren bei der KfW-Förderung?

Der Kreditnehmer stellt den Förderantrag nicht direkt bei der KfW, sondern über seine gewöhnliche Hausbank oder ein anderes kooperierendes Kreditinstitut. Die Bank prüft die Bonität und die Sicherheiten, übernimmt die Abwicklung und leitet die staatlichen Fördermittel nach Zusage an den Kunden weiter.

Was versteht man unter dem Transmissionswärmeverlust bei Sanierungen?

Dieser Begriff beschreibt die Wärmeenergie, die über die Gebäudehülle, also Wände, Fenster und das Dach, nach außen verloren geht. Durch gezielte Maßnahmen wie eine bessere Dämmung wird dieser Verlust minimiert, was die Energieeffizienz steigert und die Heizkosten langfristig senkt.

Tilgungsstreckungsdarlehen

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Das Tilgungsstreckungsdarlehen dient dazu, eine Finanzierungslücke zu schließen, die durch ein vereinbartes Disagio (Auszahlungsabschlag) entsteht. Wenn ein Darlehen unter dem Nennwert ausgezahlt wird, deckt die verbleibende Summe oft nicht den gesamten Investitionsbedarf des Kreditnehmers. Wird beispielsweise ein Kredit über 100.000 Euro mit einem Disagio von 5 % ausgereicht, fließen effektiv nur 95.000 Euro an den Kreditnehmer. Benötigt dieser jedoch die vollen 100.000 Euro zur Realisierung seines Vorhabens, kann der Fehlbetrag über ein Tilgungsstreckungsdarlehen finanziert werden.

Struktur der Rückzahlung

In der Finanzierungspraxis wird die Rückzahlung des Streckungsdarlehens der Tilgung des Hauptkredits zeitlich vorgezogen. Das Streckungsdarlehen wird dabei als klassisches Annuitätendarlehen mit konstanten Raten, die Zins und Tilgung kombinieren, zurückgeführt. Während dieser ersten Phase bleibt das Hauptdarlehen tilgungsfrei; der Kreditnehmer leistet hierauf lediglich die anfallenden Sollzinsen. Erst nach der vollständigen Rückführung des Streckungsdarlehens beginnt die planmäßige Tilgung des eigentlichen Hauptkredits.

Anbieter und Einsatzbeispiele

Ein Tilgungsstreckungsdarlehen kann entweder bei der Hausbank des Hauptengagements oder bei einem separaten Kreditinstitut aufgenommen werden. Bei externen Anbietern ist zwingend darauf zu achten, dass das Hauptdarlehen vertraglich fixierte, tilgungsfreie Anlaufjahre vorsieht. Häufig findet dieses Modell Anwendung in Kombination mit Förderprogrammen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), wie beispielsweise dem Programm „Energiesparhaus 60“. Da diese Kredite oft mit einem Disagio von 4 % ausgegeben werden, aber mehrjährige tilgungsfreie Phasen bieten, lässt sich die Finanzierungslücke ideal über ein kurzfristiges Darlehen einer Geschäftsbank ausgleichen. Aufgrund des geringeren Volumens wird auf eine grundpfandrechtliche Absicherung des Streckungsdarlehens oft verzichtet, sodass es formal den Charakter eines gewöhnlichen Konsumentenkredits annimmt.

FAQ

Warum wird ein Tilgungsstreckungsdarlehen oft nicht im Grundbuch abgesichert?

Da das Volumen eines Streckungsdarlehens meist gering ist – oft nur im Bereich des Disagios von 4 % bis 10 % – stehen die Notar- und Grundbuchkosten in keinem wirtschaftlichen Verhältnis zur Darlehenssumme. Daher vergeben Banken diese Kredite häufig als unbesicherte Ratenkredite mit entsprechendem Zinsaufschlag.

Welche Voraussetzungen müssen beim Hauptdarlehen für diese Konstruktion erfüllt sein?

Das Hauptdarlehen muss zwingend die Option für tilgungsfreie Anlaufjahre bieten. Nur so ist sichergestellt, dass die monatliche Gesamtbelastung für den Kreditnehmer tragbar bleibt, da er zunächst nur das Streckungsdarlehen tilgt und beim Hauptkredit lediglich die Zinsen bedient.

Lohnt sich ein Disagio trotz der Kosten für ein Streckungsdarlehen?

Ein Disagio kann steuerlich attraktiv sein, da es bei vermieteten Immobilien sofort als Werbungskosten absetzbar ist. Wenn die daraus resultierende Steuerersparnis höher ausfällt als die Zinskosten für das Tilgungsstreckungsdarlehen, bietet die Konstruktion einen klaren finanziellen Vorteil.

FAQs

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Macht es Sinn, anstatt eines Bausparvertrages die Eigenkapitalakkumulation über ein Tagesgeldkonto zu realisieren?
Die Differenz zwischen den Guthabenzinsen eines Bausparvertrages und den Sollzinsen des Bauspardarlehens ist in vielen Fällen größer als die der Zinsen auf einem günstigen Tagesgeldkonto und den Zinskosten eines gewöhnlichen Hypothekendarlehens. Es kann daher in einigen Fällen sinnvoller sein, auf einen Bausparvertrag zu verzichten und das erwünschte Eigenkapital stattdessen über ein Tagesgeldkonto anzusparen und den Fremdmittelanteil über eine gewöhnliche Hypothek abzudecken.

Lohnen sich Fremdwährungsfinanzierungen?
Fremdwährungsfinanzierungen können zu erheblich verringerten Gesamtlasten einer Baufinanzierung führen, sind auf der anderen Seite allerdings mit signifikanten Risiken verbunden. Entwickelt sich die Darlehenswährung gegenüber dem Euro zu Ungunsten des Kreditnehmers, wird im schlimmsten Falle nicht nur der angestrebte Zinsvorteil zunichte gemacht, sondern darüber hinaus auch ein beträchtlicher Negativsaldo auf dem Währungskonto angehäuft, der zusätzlich zu den Lasten aus der Finanzierung zu tragen ist. Fremdwährungsfinanzierungen sollten daher ausschließlich in Verbindung mit einem professionellen Devisenmarktmanagement ausgeführt werden.

Kann ein Tilgungsträger auch auf Fonds basieren?
Wird zur endfälligen Tilgung eines Hypothekendarlehens ein Tilgungsträger, etwa eine Kapitallebensversicherung, regelmäßig angedient, so muss zum Ende der Darlehenslaufzeit ein ausreichender Betrag zur Verfügung stehen. Da Investmentfonds Wertschwankungen unterliegen, kann diese Anlageform die endfällige Tilgung nicht gewährleisten. Investmentfonds können daher nur dann als Basis einer endfälligen Tilgung dienen, wenn die sie mit einer vollständigen Kapitalgarantie zum Laufzeitende ausgestattet sind.

Wird die Riester-Zulage auch auf Bausparverträge gezahlt?
In Kürze wird es möglich sein, Zulagen im Rahmen der Riester-Förderung auch in Kombination mit einem Bausparvertrag zu erhalten. Der Gesetzgeber verabschiedete jüngst entsprechende Neuerungen, mit denen die Kombination aus Altersvorsorge und selbstgenutztem Wohneigentum ermöglicht wird. Die Zuschüsse belaufen sich derzeit auf 154 Euro Grundzulage sowie 185 Euro Kinderzulage (für nach dem 31.12.07 geborene Kinder beträgt diese 300 Euro). Voraussetzung für die Gewährung durch das zuständige Finanzamt ist die Zahlung von vier Prozent des Bruttoeinkommens in einen Riester-zertifizierten Vertrag.

Was ist der „Wohn-Riester“ ?
Der „Wohn-Riester“ bezeichnet umgangssprachlich die Möglichkeit, Guthaben aus staatlich geförderten Altersvorsorgeverträgen zur Finanzierung selbstgenutzten Wohneigentums zu verwenden, wobei sich diese Möglichkeit sowohl auf bereits geleistete Einlagen als auch auf die laufenden Einzahlungen erstreckt. Beiträge in Riester-Verträge können demnach direkt zur Tilgung eines Hypothekendarlehens verwendet werden, wobei auch die Zulagen eingebracht werden dürfen. Der Riester-Vertrag wird bei dieser Variante fiktiv weitergeführt und unterliegt in der Rentenphase der nachgelagerten Besteuerung.

Werden Zinsen aus Bausparverträgen versteuert?
Die bisherige Regelung, nach der Zinsen im Rahmen von Bausparverträgen bis zu einer Höhe von einem Prozent nicht der Steuerpflicht unterliegen, entfällt zum kommenden Jahreswechsel 2009. Künftig werden auch die Guthabenzinsen eines Bausparvertrages mit der Abgeltungssteuer in Höhe von 25 Prozent belegt. Zinssätze von einem Prozent führen allerdings zu einem sehr geringen Zahlungsstrom, der sich in der Regel über die Freibeträge abdecken lässt. Gemeinsam veranlagte Ehepaare können künftig mehr als 160.000 Euro Bausparguthaben in ihren Verträgen unterhalten, ohne dass bei einer Verzinsung in Höhe von einem Prozent eine Steuerschuld entsteht.

Lassen sich verschiedene Förderprogramme miteinander kombinieren?
Die Nutzung verschiedener Förderprogramme der öffentlichen Hand ist in der Regel parallel möglich, unabhängig davon, ob es sich bei den Mitteln um Darlehen oder um Zuschüsse handelt. Sowohl die bundeseigene Kreditanstalt für Wiederaufbau als auch Programme der Bundesländer und der Europäischen Union sehen eine Kombination ausdrücklich vor. Einzig ein Volumen der Zuwendungen insgesamt, das die Kosten der Finanzierung übersteigt, ist
untersagt.

Was bedeutet „Hausbankprinzip“ ?
Die Kreditanstalt für Wiederaufbau und andere öffentliche Banken vergeben ihre im Rahmen staatlicher Programme zur Verfügung stehenden Mittel nicht direkt an den Darlehensnehmer, sondern bedienen sich einer durchleitenden Geschäftsbank, die die administrativen Vorgänge im Rahmen der Darlehensabwicklung ausführt. Die Banken erhalten dabei von der KfW eine Prämie. Seit einigen Jahren fungieren auch private Banken als durchleitende Instanz.

Was ist ein Referenzzinssatz?
Referenzzinssätze regeln bei variabel verzinsten Darlehen die Anpassung des Kreditzinses an die Marktentwicklungen. In regelmäßigen Intervallen(zum Beispiel einmal pro Quartal) wird festgestellt, ob sich der Referenzzinssatz nach oben oder nach unten bewegt hat. Ist dies der Fall, ändert sich auch der Darlehenszinssatz. Gebräuchliche Referenzen sind der EONIA und der EURIBOR, die sich als Zinssätze auf dem Interbankenmarkt für kurzfristige Geldleihen verstehen. Den Referenzzinssätzen wird im Darlehen ein fixer Wert, beispielsweise 200 Basispunkte, zugeschlagen.

Was ist wenn ich ein Forward-Darlehen abschließe und es hinterher nicht mehr will?
Ein Forward Darlehen versteht sich im Privatkundenbereich als Option des Inhabers auf ein Darlehen, das in der Zukunft ausbezahlt wird, dessen Konditionen allerdings schon in der Gegenwart feststehen. Stellt der Forwardnehmer fest, dass das Darlehen entgegen ursprünglicher Planungen entweder nicht mehr benötigt wird oder sich aufgrund anders als erwartet verlaufener Marktentwicklungen nicht mehr lohnt, muss lediglich auf die Ausübung verzichtet werden – eine Verpflichtung zur Aufnahme des Darlehensvertrages existiert nicht.

Was ist ein nachrangiger Grundbucheintrag?
Nachrangige Grundbucheinträge beschränken das Verwertungsrecht der eingetragenen Person bzw. Institution. Ein Nachrangeintrag bedeutet, dass im Falle der Zahlungsunfähigkeit und der damit einhergehenden Verwertung des Privatvermögens des Schuldners der Eingetragene vom Insolvenzverwalter erst dann bedient wird, wenn alle anderen, vorrangig eingetragenen Gläubiger vollständig ausbezahlt wurden. Die bundeseigene Kreditanstalt für Wiederaufbau beispielsweise bietet im Rahmen ihres Programms zur Förderung von Wohneigentum Darlehensnehmern die Möglichkeit, ihren KfW-Kredit nachrangig im Grundbuch eintragen zu lassen und dadurch die Verhandlungsposition gegenüber anderen Banken entscheidend zu verbessern.

Warum verlangen Banken einen Eigenkapitalanteil?
Der Grund für das Bestreben der Kreditinstitute, Immobilienfinanzierung nur in Verbindung mit Eigenmitteln des Darlehensnehmers zu realisieren, liegt zum einen in der aufgrund der amerikanischen Hypothekenkrise verschlechterten Marktsituation bei der Refinanzierung der Kredite, zum anderen am erhöhten Ausfallrisiko im Falle einer Insolvenz des Schuldners und der damit einhergehenden Verwertung der Immobilie: Bei Zwangsversteigerungen wird oft nur ein Bruchteil des tatsächlichen Wertes erzielt. Mit strengen Anforderungen an das Eigenkapital, das vom Käufer einzubringen ist, reduzieren die Geldhäuser schlicht ihr Risiko.

Gibt es Zuschüsse zu den Baukosten, wenn man Kinder hat?
Mit der Abschaffung der Eigenheimzulage im Jahr 2006 wurde auch die Subventionierung von Baufinanzierungen durch Familien abgeschafft. Grundsätzlich existiert auch keine andere Form von Zuschuss bzw. eine direkte steuerliche Vergünstigung. Zahlreiche Förderprogramme aber stehen ausschließlich Familien zur Verfügung, so dass es grundsätzlich noch eine Begünstigung gibt. Weiterhin lassen sich künftig auch die Kinderzulagen im Rahmen der staatlich geförderten Riester-Rente zur Finanzierung selbstgenutzten Wohneigentums nutzen.

Versicherungen rund um die Baufinanzierung

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Wer sich auf der Suche nach der passenden Baufinanzierung befindet, kommt zwangsläufig mit dem Thema Versicherung in Berührung. Unglücklicherweise gibt es zahlreiche Bauherren und Käufer, die sich hiermit nicht intensiver beschäftigen möchten. Dabei ist es ungemein wichtig, über den Schutz ausgewählter Immobilienversicherungen zu verfügen.

Dieser Schutz ist vor allem deshalb so wichtig, weil es um eine Menge geht. Die Immobilie bzw. das Eigenheim verkörpert im Regelfall den größten Besitz einer Person oder einer Familie. Sollte die Immobilie beschädigt oder gar zerstört werden, kann dies ungemein große finanzielle Folgen nach sich ziehen. Ohne passenden Versicherungsschutz könnte die Zerstörung einer Immobilie unter Umständen den finanziellen Ruin einer Familie bedeuten. Im Übrigen schreiben viele Banken den Abschluss bestimmter Versicherungen sogar vor – ohne Versicherungsschutz werden die Immobiliendarlehen häufig nicht ausgezahlt.

Grob ist zwischen zwei Arten von Versicherungen rund um die Baufinanzierung zu unterscheiden. Da wären zunächst einmal die Versicherungen, die bereits während der Bauphase benötigt werden. Es genügt nicht, das Eigenheim erst nach dessen Fertigstellung zu versichern. Schon allein Grundstück und Rohbau können von immens hohem Wert sein, weshalb ein Versicherungsschutz nicht fehlen darf. Außerdem haftet der Bauherr während der Bauphase für die Baustelle. Ein spezieller Haftpflichtschutz bzw. die Bauherrenhaftpflichtversicherung ist deshalb ebenfalls wichtig.

Wenn das Gebäude besteht, gilt es dieses zu schützen. Die klassische Wohngebäudeversicherung darf ab diesem Zeitpunkt nicht mehr fehlen. Denn sollte das Gebäude beschädigt oder zerstört werden, kommt der Versicherer für die Folgekosten auf. Im Übrigen unterliegen Eigentümer der Haftung für ihre Grundstücke. Die Grundeigentümerhaftpflichtversicherung verkörpert daher eine weitere sinnvolle Ergänzung.

Darlehensgeber für Baufinanzierungen in der Übersicht

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Es gab Zeiten, in denen die meisten Eigenheime über Hausbanken finanziert wurden. Allerdings hat sich der Bereich der Immobilienfinanzierung in den vergangenen Jahren grundlegend verändert. Neue Anbieter sind auf den Markt gedrungen und machen den Banken große Konkurrenz. Potentielle Darlehensnehmer sollten daher alle Darlehensgeber bzw. die einzelnen Finanzierungsmöglichkeiten kennen, damit sie sich am Ende richtig entscheiden.

Nach wie vor spielen die regionalen Banken eine bedeutende Rolle. Jedoch gibt es zunehmend mehr Interessenten, die sich auch mit Direktbanken in Verbindung setzen und dort nach Immobilienfinanzierungen anfragen. Nicht selten setzen die Interessenten am Ende auch auf die Direktanbieter. Die Stärke dieser Darlehensgeber besteht nämlich darin, schnelle Finanzierungsentscheidungen zu treffen und außerdem besonders günstige Immobiliendarlehen zu vergeben.

Weitere Darlehensgeber sind die Bausparkassen. Auch sie haben in den letzten Jahren an Bedeutung verloren. Dennoch sind sie vom Markt nicht wegzudenken. Bei bestimmten Konstellationen verkörpert der Bausparvertrag das ideale Finanzierungsinstrument für die Immobilienfinanzierung. Besonders für junge Menschen, die erst in einigen Jahren bauen oder kaufen möchten, ist das Bausparen sehr interessant.

Dass Immobiliendarlehen auch von Versicherern vergeben werden, ist vielen Personen überhaupt nicht bewusst. Doch auch die Versicherer sind nicht vom Markt wegzudenken. Gerade wenn es um Anschlussfinanzierungen geht, sind die Versicherungsunternehmen sehr interessante Darlehensgeber, da sie teilweise mit sehr attraktiven Zinssätzen aufwarten.

Zum Abschluss sei noch auf die Förderbanken verwiesen. Mittlerweile gibt es nämlich mehr Fördermöglichkeiten als je zuvor. Speziell beim Bau von Niedrigenergiehäusern können Bauherren oftmals in den Genuss zinsvergünstigter Förderdarlehen gelangen. Die Vorhaben werden aber nicht vollständig über diese Darlehensgeber finanziert. Stattdessen finanzieren die Förderbanken immer nur einen Teil der Kosten.

Weitere Informationen und Beiträge zum Thema Darlehensgeber:

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