Es gibt verschiedene Möglichkeiten, mit der Bank um die Konditionen eines Darlehens zu verhandeln. Eine, die von Profis sehr häufig genutzt wird, ist die so genannte Rohgewinn-Kalkulation. Der Kreditnehmer versetzt sich dabei in die Position der Bank und beschäftigt sich mit der Refinanzierung des Darlehens. Sofern der Beleihungsauslauf unter 60 Prozent liegt und keine personenspezifischen Ausfallrisiken gegeben sind, kann anhand de Zinsstruktur des Kapitalmarktes ersehen werden, zu welchen Kosten die Bank einen ausgereichten Kredit refinanziert. In der Regel lassen sich kurze Laufzeiten günstiger refinanzieren als lange. Es gilt nun, die Kreditstruktur zu betrachten. In der Regel beginnt die Zahlungsreihe mit einer Auszahlung durch die Bank an den Kreditnehmer. Dieser zahlt dann monatlich eine bestimmte Rate an die Bank. Der komplette Kreditbetrag muss also nur für den ersten Monat refinanziert werden. Ab dem zweiten Monat sinkt die Refinanzierungsbasis ab, weil der Kreditnehmer Zahlungen leistet. Zusätzlich müssen Sonderzahlungen beachtet werden, die während der Laufzeit geleistet werden. Die Zahlungsreihe endet entweder mit der letzten monatlichen Rate, die an die Bank bezahlt wird oder aber mit der Rückzahlung der Restschuld (ob dazu eine Anschlussfinanzierung aufgenommen wird, ist an dieser Stelle unerheblich).

Anhand der Zahlungsreihe kann der Kreditnehmer sehen, welchen Refinanzierungskosten seine Bank gegenübersteht. Die Zahlungen, die an die Bank gehen, übersteigen den Kreditbetrag. Die Differenz ergibt abgezinst den Rohgewinn der Bank. Aus diesem muss sie ihre Kosten decken. Die Rohgewinn-Kalkulation sieht nun vor, ausgehend vom abgezinsten Rohgewinn der Zahlungsströme der Bank ein Angebot zu unterbreiten. Der Rohgewinn der Bank ist als Maßgabe für die Bewertung der Kreditkonditionen deutlich aussagekräftiger als der effektive Jahreszins. Dieser berücksichtigt nämlich nicht den Zeitpunkt eines Zahlungsflusses. So können zwei Kredite mit einem identischen effektiven Jahreszins ganz unterschiedliche Kosten verursachen, wenn die Tilgung insgesamt weiter nach hinten geschoben wird.

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