Der Risikoabschlag bezeichnet im Bereich der Baufinanzierung entweder einen Bewertungsabschlag bei der Ermittlung des Beleihungswertes eines Objektes oder ein Disagio bei der Auszahlungsquote, das dem individuellen Risikoprofil des Darlehensnehmers Rechnung trägt. Während der erstgenannte Abschlag die Sicherheit der Immobilie bewertet, zielt das risikobedingte Disagio auf die Bonität des Kunden und die steuerliche Gestaltung der Finanzierung ab.
Der Risikoabschlag bei der Ermittlung der Beleihungsgrenze
Ein Risikoabschlag bei der Bemessung der Beleihungsgrenze wird regelmäßig vorgenommen, wenn für die Finanzierung einer Immobilie Darlehen mit unterschiedlichen Rangstellen im Grundbuch vergeben werden. Die Zinsstaffelung folgt dabei der Rangfolge, wobei der Zinssatz mit nachrangiger Absicherung ansteigt. Bei der Kalkulation der Rangintervalle wird stets ein Bewertungsabschlag berücksichtigt, um dem Risiko Rechnung zu tragen, dass bei einer eventuellen Zwangsversteigerung der Erlös unter dem aktuellen Verkehrswert liegen könnte. Dieser Abschlag reduziert die effektive Beleihungsgrenze im Verhältnis zum Marktwert, wodurch der Einsatz von Eigenkapital für die Realisierung des Vorhabens zwingend erforderlich wird. Die Höhe des Abschlags orientiert sich an bankinternen Richtlinien sowie objektspezifischen Kriterien wie der Lage; generell gilt: Je geringer die Fungibilität eines Objektes, desto höher fällt der Risikoabschlag aus.
Das risikobedingte Disagio als Zinssteuerung
Beim risikobedingten Disagio handelt es sich um ein Verfahren der Kreditinstitute, um den Sollzins an das individuelle Adressrisiko eines Darlehensnehmers anzupassen. In diesem Modell wird der Nominalzins universell festgelegt und bleibt für alle Kunden identisch. Die Risikojustierung erfolgt stattdessen durch eine Auszahlung unter pari, wodurch sich der Effektivzins proportional zum Ausmaß des Disagios und dem quantifizierten Risiko erhöht. In der privaten Baufinanzierung für selbstgenutztes Wohneigentum ist diese Variante jedoch selten, da ein Disagio hier steuerlich nicht geltend gemacht werden kann. Häufiger findet dieses Modell Anwendung bei gewerblichen Finanzierungen, bei denen steuerliche Aspekte eine zentrale Rolle spielen.
Einflussfaktoren auf die Höhe des Disagios
Die exakte Höhe des Disagios wird maßgeblich durch den Risiko-Score des Darlehensnehmers sowie die Lage des Finanzierungsobjektes bestimmt. Darüber hinaus fließen verschiedene interne Richtlinien der Banken sowie aktuelle Bedingungen am Refinanzierungsmarkt in die Kalkulation ein. Somit stellt das Disagio ein flexibles Instrument dar, um unterschiedliche Risikoklassen innerhalb eines standardisierten Zinsgefüges abzubilden.
FAQ
Wie wirkt sich ein Risikoabschlag konkret auf den Eigenkapitalbedarf aus?
Durch den Risikoabschlag reduziert die Bank den für sie relevanten Beleihungswert der Immobilie unter den tatsächlichen Kaufpreis. Die daraus resultierende Differenz zwischen dem gewährten Darlehen und den Gesamtkosten muss vom Käufer durch zusätzliches Eigenkapital ausgeglichen werden.
Warum ist das risikobedingte Disagio für Eigennutzer weniger attraktiv?
Eigennutzer können die Kosten eines Disagios im Gegensatz zu Vermietern nicht als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Daher bevorzugen private Immobilienkäufer in der Regel eine Finanzierung zum Nennwert ohne Auszahlungsabschlag, um die volle Darlehenssumme für den Kauf nutzen zu können.
Welche Rolle spielt die Fungibilität einer Immobilie beim Risikoabschlag?
Die Fungibilität beschreibt, wie leicht eine Immobilie am Markt wieder verkauft werden kann. Bei Objekten in schwierigen Lagen oder mit speziellen Bauweisen ist das Wiederverkaufsrisiko höher, weshalb Banken hier einen größeren Risikoabschlag vornehmen, um sich gegen Verluste abzusichern.