Ein Realkredit ist ein Darlehen, das im Gegensatz zum Personalkredit primär durch ein Grundpfandrecht an einer Immobilie besichert ist. Wesentliches Merkmal dieser Kreditform ist die theoretische Unabhängigkeit der Zins- und Tilgungsleistung von der persönlichen wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Schuldners. Die Besicherung erfolgt stattdessen allein durch die Erträge, die ein Objekt erwirtschaftet, oder durch dessen Boden- und Verkehrswert. Üblicherweise werden Realkredite nur bis zu einer bestimmten anteiligen Höhe des Objektwertes gewährt, wobei sich die Beleihungsgrenze im Regelfall auf rund 60 Prozent des festgestellten Verkehrswertes beschränkt.
Rangfolgen und Konditionen am Markt
Während Realkredite von Sparkassen und privaten Geschäftsbanken im Grundbuch meist erstrangig abgesichert werden, stehen Darlehen von Bausparkassen häufig an zweiter Stelle. Aufgrund des äußerst geringen Ausfallrisikos sind diese Kredite im Vergleich zu anderen Finanzierungsformen mit sehr niedrigen Risikoaufschlägen beim Zinssatz verbunden. An Privatpersonen werden sie oft in Kombination mit Bausparguthaben ausgezahlt. Da das Kreditvolumen entsprechend hoch ist, erstrecken sich die Laufzeiten in den meisten Fällen über mehrere Jahrzehnte.
Volkswirtschaftliche Bedeutung und Finanzierungsstruktur
Der Realkredit ist von hoher volkswirtschaftlicher Relevanz, da er breiten Bevölkerungsschichten den Erwerb von Wohneigentum ermöglicht, indem die Immobilie selbst als Sicherheit dient. Eine Kreditvergabe, die ausschließlich auf zukünftigen Arbeitseinkommen basieren würde, widerspräche den strengen Vergaberichtlinien der meisten Institute. Realkredite können zudem flexibel mit anderen Darlehensvarianten kombiniert werden. Kann ein Käufer die Differenz zwischen dem Kaufpreis und der Beleihungsgrenze nicht aus Eigenmitteln decken, schließt ein zusätzliches Nachrangdarlehen die Finanzierungslücke. Dieses Zweitdarlehen wird meist schneller getilgt und ist aufgrund des höheren Risikos für die Bank mit einem Zinsaufschlag oder einem Disagio verbunden.
Besonderheiten bei der Bonitätsprüfung
Sofern kein zusätzlicher Zweitkredit benötigt wird und die Finanzierung innerhalb der Realkreditgrenze bleibt, kann ein solches Darlehen grundsätzlich unabhängig von der persönlichen Bonität ausgezahlt werden. In der Theorie ermöglicht dies einen Verzicht auf tiefgreifende Prüfungen der Kreditwürdigkeit, wie etwa umfangreiche Auskunftabfragen, da die Sachwertbesicherung für die Bank als ausreichendes Sicherheitsmerkmal fungiert.
FAQ
Was ist der Unterschied zwischen dem Verkehrswert und dem Beleihungswert?
Der Verkehrswert beschreibt den aktuell am Markt erzielbaren Preis einer Immobilie, während der Beleihungswert ein langfristig und sicher erzielbarer Wert ist. Banken nutzen den vorsichtiger kalkulierten Beleihungswert als Basis, um sich gegen Marktschwankungen während der Kreditlaufzeit abzusichern.
Warum ist der Zins bei einem Realkredit niedriger als bei einem Ratenkredit?
Da die Bank durch das Grundpfandrecht im Falle einer Zahlungsunfähigkeit direkten Zugriff auf die Immobilie hat, ist das Verlustrisiko minimal. Diese hohe Sicherheit gibt das Kreditinstitut in Form von günstigeren Zinssätzen direkt an den Kreditnehmer weiter.
Kann ein Realkredit auch für gewerbliche Immobilien genutzt werden?
Ja, Realkredite sind sowohl für private Wohnimmobilien als auch für gewerblich genutzte Objekte wie Bürogebäude oder Lagerhallen möglich. Bei Gewerbeimmobilien prüft die Bank zusätzlich zur Bausubstanz sehr genau die nachhaltige Ertragskraft des Objekts durch Mieteinnahmen.