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Unter Kapitaldienst wird die gesamte laufende Finanzierungslast eines Darlehensnehmers verstanden, die sich aus der Tilgung des aufgenommenen Kredites, den Zinsen auf den valutierenden Kreditbetrag sowie sonstigen Kosten oder Spesen zusammensetzt. In der Regel wird der Kapitaldienst bezogen auf ein bestimmtes Zeitintervall angegeben, so zum Beispiel als die monatlich zu leistenden Zahlungen.

Der Kapitaldienst ist bei der Kalkulation und Konzeption einer Immobilienfinanzierung von zentraler Bedeutung. Er muss durch die laufenden Einnahmen des Darlehensnehmers abgedeckt werden können, ohne dass anderweitige Ausgaben allzu stark eingeschränkt werden müssen. Kann der Kreditnehmer den Kapitaldienst nicht leisten, ohne zusätzliche Fremdmittel einzusetzen, wird gemeinhin von Überschuldung gesprochen.

Die Zusammensetzung des Kapitaldienstes bei einem annuitätisch getilgten Darlehen ist gekennzeichnet von einer im Zeitverlauf abnehmenden Zinsleistung bei einer gleichzeitig in kongruenter Höhe ansteigenden Tilgungsleistung. Je geringer der valutierende Darlehensbetrag ist, desto geringer fallen auch die laufenden Belastungen im Hinblick auf die Zinsen aus. Der Kapitaldienst als Ganzes bleibt bei einem Annuitätendarlehen jedoch bis zur Zahlung der letzten Rate konstant.

Wird eine Immobilienfinanzierung aus mehreren verschiedenen Darlehen zusammengesetzt und soll der Kapitaldienst über die gesamte Darlehenslaufzeit hinweg konstant bleiben, muss die Ausgestaltung der Tilgung dementsprechend modifiziert werden. Insbesondere wenn Darlehen der bundeseigenen Kreditanstalt für Wiederaufbau in Anspruch genommen werden, die mit tilgungsfreien Jahren zu Beginn des Rückzahlungszeitraums ausgestattet sind, muss die Tilgung anderer Finanzierungsbestandteile entsprechend beschleunigt werden.

Der Kapitaldienst variabel verzinster Darlehen kann im Zeitverlauf Schwankungen unterliegen, wenn der im Darlehensvertrag zugrunde gelegte Referenzzinssatz sich ändert und eine entsprechende Anpassung des Sollzinses erfolgt. Je nach Stadium der Tilgung wirkt sich bei einem Annuitätendarlehen eine Änderung des Zinssatzes mehr oder weniger stark auf die zu leistende Gesamtbelastung aus, wobei gilt, dass mit der valutierenden Kreditschuld auch die Zinssensitivität des Kapitaldienstes sinkt.

Kreditnehmer können sich Details zum Verlauf des Kapitaldienstes bei allen gängigen Darlehensvarianten von ihrer Bank vorrechnen lassen.

Als Wiederbeschaffungswert wird im Zusammenhang mit Immobilienbesitz eine Leistungsregelung bei der Hausratversicherung bezeichnet, die dem Versicherungsnehmer im Schadensfall Ersatz in Höhe der zur Neuanschaffung verlorener oder beschädigter Gegenstände notwendigen Höhe leistet und sich nicht etwa an dem rechnerischen Restwert, der durch eine Veräußerung der gebrauchten Gegenstände erzielt worden wäre, orientiert. Der Wiederbeschaffungswert findet im Grundsatz darüber hinaus Anwendung bei der Wohngebäudeversicherung, die bei einer Zerstörung der versicherten Immobilie, beispielsweise durch Brand, den zur Wiederherstellung eines gleichwertigen Objektes bezogen auf den Neuzustand notwendigen Wertersatz leistet.

Der Wiederbeschaffungswert wird durch die maximale Versicherungssumme, die im Rahmen einer Police vereinbart ist, begrenzt. Insofern sichert eine Police nicht gegen steigende Preise der versicherten Gegenstände oder Vermögenswerte ab. Die Höhe der Deckungssumme richtet sich bei der Wohngebäudeversicherung dabei in der Regel nach dem Verkehrswert des versicherten Objektes. Bei der Hausratversicherung wird in den meisten Fällen eine pauschale Deckung je Quadratmeter Wohnfläche vereinbart, wobei eine Leistung in Höhe von 500 Euro pro Wohnflächeneinheit als angemessen gilt. Besonders wertvolle Gegenstände, die regelmäßig in der Wohnung aufbewahrt werden, müssen bei fast allen Assekuranzen gesondert versichert werden.

Im Schadensfall ist die Ermittlung des Wiederbeschaffungswertes bei der Wohngebäudeversicherung durch entsprechende Gutachten erforderlich, die Aufschluss darüber geben, wie hoch die zur Wiederherstellung des Gebäudewertes notwendigen Investitionen sind. Bei der Hausratversicherung werden in den meisten Fällen die entstandenen Schäden anhand von Rechnungen und Kaufbelegen ermittelt. Stehen entsprechende Dokumente nicht zur Verfügung, wird entweder auf Basis vergleichbarer Gegenstände eine Pauschale ermittelt oder aber der Wiederbeschaffungswert wird anhand vertraglich geregelter Richtgrößen bemessen.

In den Leistungen der Versicherungen sind regelmäßig Aufwendungen, die dem Versicherten bei der Beschaffung der zerstörten Gegenstände bzw. des beschädigten Gebäudes zur Last fallen, nicht inbegriffen. Gemeint sind damit Kosten wie beispielsweise der Zeitaufwand für Einkäufe, das Einholen verschiedener Angebote bei mehreren Baufirmen etc.

Als Zinszyklus wird in der volkswirtschaftlichen Theorie die in wiederkehrenden Mustern verlaufende Veränderung des Zinsniveaus einer Volkswirtschaft verstanden. Gemäß der Theorie steht die Entwicklung des Zinssatzes dabei in engem Zusammenhang mit der Entwicklung vom Löhnen und Preisen sowie dem wirtschaftlichen Wachstum. In Zeiten prosperierender Konjunktur wird durch hohe Löhne und starke Investitionen viel Geld nachgefragt, so dass –bei fixem Angebot – der Preis für Geld und damit der Zinssatz steigt. Bei erlahmender gesamtwirtschaftlicher Entwicklung lässt die Nachfrage nach Finanzmitteln der Theorie gemäß nach und führt zu einem sinkenden Zinssatz. Der zeitliche Ablauf des Zinszyklus ist dabei dem anderer Konjunkturindikatoren wie Löhnen, Preisen und Produktion, sehr ähnlich.

Für Baufinanzierungen ist der Zinszyklus insoweit von Bedeutung, als dass sich durch die Beobachtung der Zinsen und ihre Einordnung in ein zyklisches Muster ein günstiger Zeitpunkt für die Aufnahme eines Hypothekendarlehens realisieren lässt. Da in der Praxis der Zinssatz des Euroraums im Wesentlichen durch die geldpolitischen Entscheidungen der Europäischen Zentralbank festgelegt wird, ist die Observation der für die Notenbank ausschlaggebenden Einflussfaktoren die erfolgversprechendste Möglichkeit bei dem Versuch, künftige Entwicklungen am Zinsmarkt zu antizipieren. Insbesondere die Inflationsentwicklung ist dabei von übergeordneter Bedeutung; Teuerungsraten von mehr als zwei Prozent stehen Zinssenkungen tendenziell entgegen, während Inflationsraten von weniger als einem Prozent oft zu steigenden Leitzinsen führen.

Der Zinszyklus sollte bei Baufinanzierungen grundsätzlich Beachtung finden, auch wenn die Entscheidung für oder gegen die Aufnahme einer Hypothek nicht ausschließlich auf der Grundlage des Marktzinses getroffen werden sollten. Insbesondere bei im historischen Vergleich hohen Zinsen sollte auf eine Sonderkündigungsmöglichkeit geachtet werden. Analog dazu gilt es, vergleichsweise niedrige Zinsen für einen möglichst langen Zeitraum festzuschreiben. Sofern die Zinsbindung eines Darlehens auf Sicht von einigen Jahren endet und die Konditionen am Markt günstig sind, können Eigentümer sich niedrige Zinssätze durch den Abschluss eines Forward-Darlehens für einen längeren Zeitraum sichern.

Als Deckungssumme wird der Geldbetrag bezeichnet, der im Falle des Ablebens des Versicherten (z. B. des Bauherrn) von der Lebensversicherung an die begünstigten Personen ausgezahlt wird. Im Kontext einer Immobilienfinanzierung sind dies in der Regel die finanzierende Bank zur Ablösung der Hypothek sowie die Hinterbliebenen zur Sicherung ihres Lebensunterhalts.

Individuelle Kalkulation des Kapitalbedarfs

Die Höhe der Deckungssumme wird individuell zwischen dem Versicherungsnehmer und der Assekuranz vereinbart. Ziel der Kalkulation ist es, den Kapitalbedarf im Leistungsfall präzise zu ermitteln. Eine solide Planung stellt sicher, dass einerseits die verbleibende Darlehensschuld vollständig getilgt werden kann und andererseits die wirtschaftliche Existenz der Angehörigen gewahrt bleibt. In Deutschland liegen die vereinbarten Summen üblicherweise in einem Rahmen zwischen 100.000 und 500.000 Euro, wobei die gewählte Todesfallleistung die Höhe der monatlichen Versicherungsprämie maßgeblich beeinflusst.

Dynamische Anpassung und Kombinationsmodelle

Häufig entspricht die Deckungssumme der angestrebten Ablaufleistung einer Kapitallebensversicherung. Verstirbt der Versicherungsnehmer vor Ende der Laufzeit, erhalten die Angehörigen die volle Summe, wodurch der geplante Vermögensstatus trotz Wegfalls des Einkommens gesichert bleibt. Da die Restschuld des Kredits durch die laufende Tilgung stetig sinkt, bieten viele Versicherer dynamische Modelle an:

Sinkende Deckungssumme: Die Todesfallleistung verringert sich parallel zur Darlehensschuld, was die Beiträge zur Risikoversicherung reduziert.

Konstanter Beitrag: Während der Risikoanteil sinkt, erhöht sich der Sparanteil im kapitalbildenden Teil der Police, sodass die Gesamtbelastung für den Versicherten über die Jahre gleich bleibt.

Bedeutung einer ausreichenden Absicherung

Trotz knapper Budgets in der Anfangsphase einer Finanzierung sollte die Deckungssumme keinesfalls zu niedrig angesetzt werden. Eine unzureichende Todesfallleistung birgt das Risiko, dass Hinterbliebene im Ernstfall nicht nur die Immobilie durch eine Zwangsverwertung verlieren, sondern zudem in existenzielle wirtschaftliche Not geraten. Eine ausreichende Absicherung fungiert hier als unverzichtbarer Schutzschild für die Familie.

FAQ

Was ist der Unterschied zwischen der Deckungssumme einer Risikolebensversicherung und einer Kapitallebensversicherung? Die Risikolebensversicherung zahlt die Deckungssumme ausschließlich im Todesfall aus und dient der reinen Absicherung. Die Kapitallebensversicherung kombiniert diesen Schutz mit einem Sparanteil, sodass die Summe auch bei Erleben des Vertragsendes (z. B. zur Tilgung eines endfälligen Darlehens) ausgezahlt wird.

Muss die Bank als unwiderruflich begünstigt eingetragen werden? Bei vielen Baufinanzierungen verlangen Banken eine sogenannte Sicherungsabtretung der Lebensversicherung. Damit ist sichergestellt, dass die Deckungssumme im Todesfall primär zur Tilgung des Kredits verwendet wird, bevor restliche Beträge an die Angehörigen fließen.

Kann ich die Deckungssumme während der Laufzeit nachträglich erhöhen? Eine Erhöhung ist oft an eine erneute Gesundheitsprüfung gebunden, es sei denn, der Vertrag enthält eine Nachversicherungsgarantie. Diese erlaubt Anpassungen bei wichtigen Lebensereignissen wie der Geburt eines Kindes oder einer deutlichen Erhöhung der Darlehenssumme ohne neue Prüfung.

Als Kreditlinie wird die verbindliche höchste Summe bezeichnet, die eine Bank einem Darlehensnehmer im Rahmen eines Vertragsverhältnisses zubilligt. Das Kreditinstitut und der Antragsteller vereinbaren dabei einen bestimmten Rahmen, innerhalb dessen sich die Investitionskosten für eine Immobilie bewegen dürfen.
Das Einräumen einer Kreditlinie macht insbesondere dann Sinn, wenn ein bestimmtes Objekt von Interesse ist, der Preis, der für den Erwerb zu entrichten ist, allerdings noch nicht feststeht. Sehr häufig werden Vereinbarungen über eine Kreditlinie zwischen Bank und Antragsteller getroffen, wenn das zu erwerbende Objekt über eine Zwangsversteigerung erworben wird bzw. erworben werden soll. Unter Berücksichtigung des Verkehrswertes und der persönlichen finanziellen Leistungsfähigkeit des Kreditnehmers sagt die Bank dann eine bestimmte Darlehenssumme verbindlich zu, derer sich der Kreditnehmer während der Auktion sicher sein kann.
Die Höhe des individuellen Kreditrahmens hängt von den Voraussetzungen im Einzelfall ab. In der Regel wird keine Kreditlinie eingeräumt, die den Verkehrswert des betreffenden Objektes übersteigt. Vielmehr belaufen sich die Zusagen der Banken meist auf sechzig bis achtzig Prozent des amtlichen Verkehrswertes; die darüber hinausgehenden Finanzierungsanteile müssen vom Käufer anderweitig, etwa in Form von Eigenkapital, aufgebracht werden. Die Mittel sind bei der Bank zu hinterlegen. Wird ein Kreditrahmen vereinbart, der über sechzig Prozent des Beleihungsauslaufs hinausgeht, werden im Darlehensvertrag die Zinskonditionen für den Fall der tatsächlichen Nutzung des Kredits detailgenau fixiert: Je höher der Beleihungsauslauf, desto höher ist in der Regel auch der Sollzins.
Neben dem Wert der im Raum stehenden Immobilie sind auch die persönlichen finanziellen Voraussetzungen des Antragstellers für die Bemessung der Kreditlinie von Bedeutung. Insbesondere das Einkommen, der Familienstand sowie das Lebensalter haben signifikanten Einfluss auf den Spielraum, der durch die darlehensgebende Bank eingeräumt wird. Auch Vermögenswerte, die als Sicherheit abgetreten werden können, beispielsweise Lebensversicherungen oder Wertpapiere, sind für die Höhe des Rahmens ausschlaggebend. Eine negative Zahlungshistorie oder andere durch Auskunfteien vermerkte Begebenheiten können die Einräumung einer Kreditlinie unmöglich machen.