Umweltkriterien

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Als Umweltkriterien werden umgangssprachlich Voraussetzungen baulicher Art bezeichnet, die erfüllt sein müssen, damit ein bestimmtes Darlehen bewilligt werden kann. So werden insbesondere Kredite aus Programmen der öffentlichen Hand, beispielsweise solchen der bundeseigenen Kreditanstalt für Wiederaufbau, an bestimmte Bedingungen geknüpft. Voraussetzung zur Bewilligung eines Darlehens kann beispielsweise ein Primärenergieverbrauch sein, der einen gewissen Wert nicht überschreitet. Die KfW verlangt in ihren Energiesparhaus-Programmen, dass der Primärenergiebedarf nicht mehr als 40 Kilowattstunden (KfW-Energiesparhaus 40) bzw. 60 Kilowattstunden (KfW-Energiesparhaus 60) pro Jahr und Quadratmeter Nutzfläche betragen darf. Darüber hinaus muss der Transmissionswärmeverlust eines über die Darlehensprogramme finanzierten Gebäudes bzw. baulicher Maßnahmen, die durchgeführt werden, den in der EnEV angegebenen Höchstwert um ein bestimmtes Maß unterschreiten. Bereits im Vorfeld der Finanzierung müssen diese Umstände durch das Gutachten eines qualifizierten Sachverständigen dargelegt werden.

Als Umweltkriterien können auch Richtwerte zum Ausstoß von Treibhausgasen dienen. So wird als Voraussetzung zur Auszahlung eines Darlehens aus dem CO-2-Gebäudesanierungsprogramm festgelegt, dass die Emissionen an CO-2 durch mit dem Darlehen finanzierte bauliche Maßnahmen unter einen gewissen Richtwert fallen müssen.

Umweltkriterien sind in den letzten Jahren verstärkt in den Vordergrund gerückt. Zum einen ist das gesellschaftliche Interesse an der Thematik deutlich gestiegen und Umweltschutz wird heute deutlich mehr als noch zu Beginn der 90er Jahre als Gut betrachtet und nicht als Kostenfaktor. Zum anderen sind in den vergangenen Jahren die Kosten für Energie massiv angestiegen. Da der Energieverbrauch eines Gebäudes meist einhergeht mit den baulichen Standards, führen Maßnahmen, die der Reduktion von Treibhausgasen dienen, in der Regel auch zu einem reduzierten Energieverbrauch. Dieser wiederum entlastet das Budget der Eigentümer und führt tendenziell zu einem höheren Objektwert. Seit Juli 2008 müssen Eigentümer, die ihre Immobilie vermieten oder verkaufen wollen, Interessenten ein Dokument vorlegen, aus dem der Energieverbrauch des Objektes ersichtlich wird. Der so genannte Energiepass wird die Bedeutung von Umweltkriterien noch verstärken.

Direktbank

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Als Direktbank wird ein Kreditinstitut definiert, dessen Strategie bewusst auf den Betrieb eines flächendeckenden Filialnetzes verzichtet. Üblicherweise unterhalten diese Banken lediglich eine zentrale Verwaltung, von der aus alle geschäftlichen Aktivitäten koordiniert werden. Die Kommunikation mit den Kunden erfolgt dementsprechend nicht im persönlichen Gespräch vor Ort, sondern wird effizient über digitale Kanäle, per Telefon oder auf dem Postweg abgewickelt. Anstelle von festen persönlichen Ansprechpartnern setzen Direktbanken auf zentrale Kundenservice-Einheiten, die ähnlich wie Call-Center strukturiert sind. Trotz der schlanken Organisation umfasst das Leistungsspektrum alle wesentlichen Bankdienstleistungen: Dies reicht vom privaten Zahlungsverkehr über Girokonten und Kreditkarten bis hin zu komplexen Anlagemöglichkeiten im Wertpapiergeschäft sowie der Vergabe von Privatkrediten und Baufinanzierungen.

Kostenvorteile und Marktpräsenz digitaler Institute

Der Verzicht auf teure Filialstrukturen und die allgemein prozessoptimierte Organisation ermöglichen Direktbanken signifikante Einsparungen bei den Betriebskosten. Diese Kostenvorteile werden in Form attraktiver Konditionen direkt an die Kunden weitergegeben. Insbesondere im Bereich der Baufinanzierung resultiert dies häufig in Zinssätzen, die spürbar unter denen klassischer Filialbanken liegen. Das Modell der Direktbank hat im Zuge der Digitalisierung massiv an Bedeutung gewonnen und bildet heute eine tragende Säule der deutschen Finanzlandschaft. Dabei setzen die Institute unterschiedliche Schwerpunkte: Während einige Anbieter ihren Fokus auf das Depotgeschäft und den Wertpapierhandel legen, spezialisieren sich andere, wie etwa die ING, verstärkt auf das Volumenmodell der Baufinanzierung.

Rechtliche Einordnung und Abgrenzung

Direktbanken verfügen in der Regel über eine Vollbanklizenz und unterliegen damit denselben strengen regulatorischen Anforderungen wie klassische Institute. Sie sind vollumfänglich an den Interbankenhandel sowie das System der Europäischen Zentralbank angeschlossen. In dieser Hinsicht grenzen sie sich deutlich von reinen Online-Brokern oder reinen Kreditvermittlern ab, die oft nur als Schnittstelle fungieren, ohne selbst als kontoführendes oder kreditgebendes Institut aufzutreten.

Eignung und wirtschaftliche Vorteile für Bauherren

Eine Baufinanzierung über eine Direktbank ist besonders für Kunden geeignet, die keinen Wert auf eine physische Präsenz in Wohnortnähe legen und die digitale Kommunikation sowie den telefonischen Austausch bevorzugen. Der entscheidende Vorteil gegenüber Sparkassen oder regionalen Hausbanken liegt primär in der Kostenstruktur. Je nach Marktlage und Anbieter können Hypothekendarlehen bei Direktbanken um bis zu einen Prozentpunkt günstiger ausfallen, was über die gesamte Laufzeit einer Immobilienfinanzierung eine Ersparnis von mehreren tausend Euro bedeuten kann.

FAQ

Was ist der wesentliche Unterschied zwischen einer Direktbank und einer Filialbank?

Der Hauptunterschied liegt im Verzicht auf physische Geschäftsstellen, wodurch die Direktbank ihre Dienstleistungen ausschließlich über Fernkommunikationsmittel wie das Internet oder Telefon anbietet. Durch die Einsparung der Miet- und Personalkosten für ein Filialnetz kann die Direktbank oft bessere Konditionen und niedrigere Gebühren gewähren.

Sind Einlagen bei einer Direktbank genauso sicher wie bei einer klassischen Hausbank?

Ja, da Direktbanken in der Regel über eine Vollbanklizenz verfügen und denselben gesetzlichen Einlagensicherungssystemen unterliegen wie Filialbanken. Kunden genießen somit den gleichen rechtlichen Schutz für ihr Guthaben, unabhängig von der gewählten Form des Bankvertriebs.

Wie läuft die Beratung bei einer Baufinanzierung über eine Direktbank ab?

Die Beratung findet bei einer Direktbank nicht im persönlichen Gespräch vor Ort, sondern telefonisch oder per Video-Chat mit spezialisierten Finanzierungsexperten statt. Unterlagen werden dabei digital über gesicherte Portale oder per Post ausgetauscht, was den Prozess oft beschleunigt und ortsunabhängig macht.

Altersvorsorgevermögen

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Als Altersvorsorgevermögen wird das angesparte Kapital in staatlich geförderten Vorsorgeverträgen bezeichnet, wobei in Deutschland primär die sogenannten Riester-Verträge eine Rolle spielen. Dieses Guthaben setzt sich aus drei wesentlichen Bestandteilen zusammen: den Eigenbeiträgen des Vertragsinhabers, den staatlichen Zulagen sowie den im Zeitverlauf erwirtschafteten Erträgen aus Zinsen oder Kursgewinnen. Seit der Verabschiedung des Eigenheimrenten-Gesetzes im Jahr 2008 ist es möglich, dieses Kapital flexibel für die Finanzierung von selbstgenutztem Wohneigentum einzusetzen. Dabei können sowohl das bereits bestehende Guthaben als auch die laufenden Sparbeiträge samt Zulagen zur Deckung der Investitionskosten genutzt werden.

Bedingungen für die Nutzung als Eigenheimrente

Die Verwendung von Altersvorsorgevermögen für die Immobilienfinanzierung unterliegt strikten gesetzlichen Vorgaben. Um die volle staatliche Förderung zu erhalten, muss der Vertragsinhaber jährlich mindestens vier Prozent seines sozialversicherungspflichtigen Vorjahresbruttoeinkommens in den zertifizierten Vertrag einzahlen. Ein zentrales Kriterium ist zudem die Selbstnutzung: Das geförderte Objekt muss als Hauptwohnsitz dienen. Sollte die Immobilie später vermietet werden, führt dies grundsätzlich zur Rückforderung der erhaltenen Zulagen. Zudem müssen in diesem Fall die steuerlichen Vorteile, die durch den Sonderausgabenabzug erzielt wurden, an das Finanzamt zurückgezahlt werden. Eine Ausnahme besteht lediglich, wenn der Eigentümer die Immobilie vor Vollendung seines 67. Lebensjahres wieder selbst bezieht.

Regelungen bei Verkauf und Reinvestition

Wird eine durch Riester-Kapital geförderte Immobilie veräußert, droht im Regelfall die Rückzahlung sämtlicher Förderungen und Steuervorteile. Der Gesetzgeber sieht jedoch Reinvestitionsfristen vor, um die Mobilität der Eigentümer nicht einzuschränken: Die Rückzahlung entfällt, wenn das im „Wohnförderkonto“ erfasste Kapital innerhalb von 12 Monaten in einen neuen Riester-Vertrag eingezahlt wird. Alternativ kann das Kapital innerhalb eines Zeitraums von zwei Jahren vor bis vier Jahren nach der Veräußerung für den Erwerb einer neuen, selbstgenutzten Immobilie verwendet werden.

Konsequenzen einer zweckfremden Entnahme

Wird das Altersvorsorgevermögen aus einem bestehenden Vertrag entnommen, ohne dass dies dem Erwerb von Wohneigentum dient (sogenannte schädliche Verwendung), müssen alle Zulagen und Steuervorteile in voller Höhe zurückerstattet werden. Darüber hinaus unterliegen die im Vertrag erzielten Erträge – also Zinsen, Dividenden und Kursgewinne – in diesem Fall der Abgeltungsteuer. Damit stellt die zweckfremde Entnahme in der Regel die wirtschaftlich ungünstigste Option für den Sparer dar.

FAQ

Was versteht man unter dem sogenannten Wohnförderkonto?

Das Wohnförderkonto ist ein fiktives Konto beim Finanzamt, auf dem alle entnommenen Beträge und Tilgungen für die Immobilie festgehalten werden. Dieser Betrag wird jährlich um zwei Prozent verzinst und dient als Grundlage für die spätere Versteuerung in der Rentenphase.

Wann müssen die staatlichen Zulagen bei einer Vermietung zurückgezahlt werden?

Eine Rückzahlung der Zulagen ist erforderlich, wenn die Selbstnutzung der Immobilie dauerhaft aufgegeben und das Objekt an Dritte vermietet wird. Es gibt jedoch Ausnahmen bei zeitlich begrenzter Abwesenheit aus beruflichen Gründen, sofern die Absicht zur Rückkehr besteht.

Welche Fristen gelten für den Kauf einer Ersatzimmobilie nach einem Verkauf?

Nach dem Verkauf einer geförderten Immobilie hat der Eigentümer bis zu vier Jahre Zeit, um eine neue Immobilie zur Selbstnutzung zu erwerben. Geschieht dies innerhalb dieser Frist, bleibt die staatliche Förderung erhalten und muss nicht an die Zulagenstelle zurückgezahlt werden.

Zahlungshistorie

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Als Zahlungshistorie wird im Bereich der Kreditvergabe an Privatpersonen meist eine von Auskunfteien an Banken zur Verfügung gestellte Auflistung von Vertragsverhältnissen eines bestimmten Kunden verstanden. In dieser Historie werden laufende und frühere Kredite des Verbrauchers ersichtlich und es werden Girokonten, Bausparverträge und Kreditkarten aufgelistet. Darüber hinaus erhält die Bank Auskunft über Kredite bei Versandhandelsunternehmen, Leasinggesellschaften und anderen Anbietern, die derartige Daten an die Auskunftei übermitteln. Auch Daten über Verträge mit Mobilfunkunternehmen sind in der Zahlungshistorie eines Verbrauchers aufgeführt. Kredite sind für die Bank auch dann sichtbar, wenn sie bereits zurückgezahlt werden: Vollständig abgewickelte Geschäfte bleiben in vielen Fällen auch nach Vertragsende in der Datenbank der Auskunfteien gespeichert.

Von besonderer Bedeutung ist eine Zahlungshistorie dann, wenn sie negative Einträge aufweist. Negativeinträge entstehen immer dann, wenn ein Verbraucher seinen vertraglichen Verpflichtungen nicht nachkommt und beispielsweise Rechnungen von Versandhändlern oder Mobilfunkanbietern deutlich zu spät bezahlt. Insbesondere Kredite, die wegen Zahlungsverzug von der Bank gekündigt werden und deren vollzeitige Rückzahlung nicht fristgerecht erfolgt sowie Negativsalden auf gekündigten Konten führen zu Negativeinträgen. Mit dem Status einer negativen Zahlungshistorie kann es mitunter außerordentlich schwer sein, eine Baufinanzierung zu erhalten, da die Banken das Risiko einer nicht vertragsgemäßen Abwicklung als zu hoch erachten. Während bei gewöhnlichen Verbraucherdarlehen negative Auskunftei-Daten in der Regel zu einer kategorischen Ablehnung sämtlicher Kreditwünsche führen, kann im Bereich der Baufinanzierung die Auszahlung eines Darlehens trotz einer negativen Zahlungshistorie möglich sein, da die Darlehen durch eine Immobilie besichert sind. Die Vorfälle, die zu den Eintragungen geführt haben, sollten allerdings bereits einige Zeit zurückliegen und erledigt sein, d.h. es sollten keine offenen Saldi mehr bestehen. Negativeintragungen werden bei Auskunfteien in der Regel drei Jahre lang nach Erledigung gespeichert und anfragenden Banken zur Verfügung gestellt. Besonders schwere Fälle wie Privatinsolvenzen bleiben allerdings für sechs Jahre gespeichert.

Sonderausgabenabzug

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Der Sonderausgabenabzug ermöglicht das Absetzen von bestimmten Ausgaben, die nicht als Betriebsausgaben oder als Werbungskosten im einkommensteuerrechtlichen Sinne behandelt werden, von der Einkommensteuer und dient damit zur Reduktion der Gesamtsteuerschuld. Im Bereich der privaten Baufinanzierung ist der Sonderausgabenabzug erst seit Einführung der Eigenheimrente von Bedeutung. Diese ermöglicht die Nutzung staatlich geförderter Altersvorsorgeverträge zum Erwerb selbstgenutzten Wohneigentums. Vertragsinhaber können dabei die Einzahlungen, die in zertifizierte Verträge geleistet werden, steuerlich geltend machen. Der jährlich maximal anzusetzende Betrag beläuft sich dabei auf 2100 Euro, wobei aufgrund der staatlichen Zulage in die Verträge maximal 1946 Euro jährlich einbezahlt werden. Dieser Betrag reduziert sich bei Vertragsinhabern mit an der Zulage berechtigten Kindern abermals.

Die Eigenheimrente bietet über den Sonderausgabenabzug damit erstmals in der Geschichte der Bundesrepublik die Möglichkeit, den Kapitaldienst, der im Rahmen einer Immobilienfinanzierung zu leisten ist, steuerlich geltend zu machen. Zwar kann in den meisten Fällen der Kapitaldienst nicht in vollem Umfang abgesetzt werden, da die maximal 4.200 Euro, die ein Ehepaar geltend machen kann, zur Deckung der laufenden Zahlungsverpflichtungen nicht ausreichen, dennoch stellt die Neuerung eine Entlastung dar, die durch den Progressionseffekt einen nennenswerten Umfang bietet.

Damit die Einzahlungen in den Vertrag von der Steuer abgesetzt werden können, muss der Vertragsinhaber vier Prozent seines sozialversicherungspflichtigen Bruttoeinkommens in einen zertifizierten Vertrag einzahlen. Die Rentenversicherung darf dabei nicht vor Vollendung des 60. Lebensjahres mit der Auszahlung beginnen und maximal 30 Prozent des bei Rentenbeginn verfügbaren Vertragsguthabens dürfen in Form einer Kapitalauszahlung abgegolten werden. Der Sonderausgabenabzug soll aus Sicht des Gesetzgebers dazu dienen, besondere Belastungen steuerlich zu berücksichtigen. So können neben Aufwendungen für die Altersvorsorge – zu denen auch Beiträge zur gesetzlichen Rentenversicherung zählen – auch Ausgaben für Bildungsmaßnahmen sowie solche zur Mitgliedschaft in einer Berufsunfähigkeits- oder Unfallversicherung abgesetzt werden. Die Ausgaben sind dabei stets dem zuständigen Finanzamt nachzuweisen.

Niedrigenergiehaus

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Als Niedrigenergiehaus wird im weitesten Sinne eine Immobilie verstanden, die durch einen geringen Primärenergiebedarf gekennzeichnet ist, wobei sich die Klassifizierung am durchschnittlichen Gebäudebestand der Bundesrepublik orientiert. Ein geringer Energiebedarf liegt dann vor, wenn je Quadratmeter Nutzfläche der Primärenergiebedarf nicht deutlich mehr als 60 Kilowattstunden beträgt. Erreicht werden derartige Werte durch den Einsatz moderner Technologien und entsprechende bauliche Maßnahmen. Insbesondere im Bereich der Wärmedämmung stehen dabei zahlreiche Möglichkeiten zur Verfügung, mit denen der Transmissionswärmeverlust eines Gebäudes reduziert werden kann. Fenster und Türen einer Immobilie sind weitere Ansatzpunkte wenn die Reduktion des Energieverbrauchs angestrebt wird.

Ein Niedrigenergiehaus wird in den Programmen der bundeseigenen Kreditanstalt für Wiederaufbau anhand des Primärenergiebedarfs je Quadratmeter Nutzfläche sowie am Unterschreiten des in den EnEV angegebenen Höchstwertes des Transmissionswärmeverlustes definiert. Die Erfüllung dieser Kriterien ist dabei Voraussetzung für die Aufnahme in Darlehensprogramme, die Vorteile für Kreditnehmer bieten. Ein geringer Energieverbrauch ist in den letzten Jahren für Eigentümer – ganz gleich, ob sie ihr Objekt selbst nutzen oder es vermieten – wichtiger geworden, da die Kosten für Energie stark angestiegen sind. Darüber hinaus muss seit Juli 2008 bei der Vermietung oder Veräußerung eines Objektes der so genannte Energieausweis gegenüber Käufer bzw. Mieter vorgelegt werden. Der Wert eines Objektes steigt deshalb tendenziell, wenn der Energiebedarf reduziert wird, wodurch sich der Anreiz zur Durchführung entsprechender Maßnahmen erhöht.

Der technologische Fortschritt ermöglicht besonders bei Neubauten heute Konstruktionen mit einem sehr geringen Energiebedarf. Doch das Niedrigenergiehaus ist nur ein weiterer Schritt zu noch mehr Einsparungen. Der kombinierte Einsatz von Wärmedämmung und der Erzeugung von Energie durch die Immobilie selbst wird auf absehbare Zeit Immobilien ermöglichen, deren Verbrauch unter dem Strich neutral ist, d.h. das Objekt erzeugt selbst so viel Energie, wie seine Bewohner verbrauchen. Sonnenenergie und Erdwärme ermöglichen das energieneutrale Haus. Der Staat fördert diese Entwicklungen und unterstützt Niedrigenergiehäuser durch Zuschüsse, günstige Darlehen und Garantien. Dabei werden Neubauten ebenso gefördert wie Maßnahmen an bestehenden Objekten.

Sonderkündigungsrecht

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Als Sonderkündigungsrecht wird das Recht einer Vertragspartei bezeichnet, nach der es möglich ist, einen Darlehensvertrag vor Tilgung sämtlicher Verbindlichkeiten zu kündigen. Die zum Zeitpunkt der Kündigung ausstehende Schuld sowie ggf. weitere Kosten sind dann in einer Summe vom Darlehensnehmer an die Bank zu entrichten, wobei es dabei irrelevant ist, ob die Kündigung seitens des Kreditinstitutes oder seitens des Kreditnehmers erfolgt ist. Ein Sonderkündigungsrecht kann sowohl auf gesetzlichen Regelungen beruhen als auch auf besonderen Vereinbarungen im Darlehensvertrag zwischen den beteiligten Parteien basieren.

Der Gesetzgeber stellt Kreditnehmern Sonderkündigungsrechte in verschiedenen Fällen zur Verfügung. So kann ein Darlehen immer dann gekündigt werden, wenn die Zinsbindung kürzer ist als die Laufzeit und das Darlehen somit ohne Zinsfestschreibung weiterläuft. Die Kündigung kann dann zum Auslaufen der Zinsbindung erfolgen, wobei eine Kündigungsfrist von einem Monat zu beachten ist. Kredite mit einer Zinsbindung über die gesamte Laufzeit können, sofern der Darlehensvertrag mindestens sechs Monate besteht und das Darlehen vollständig ausbezahlt wurde, jederzeit mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten vom Kreditnehmer gekündigt werden. Dies gilt allerdings ausdrücklich nicht für grundpfandrechtlich besicherte Darlehen. Diese können, sofern die Zinsbindung nicht länger als zehn Jahre beträgt, in der Regel nicht gekündigt werden. Eine Ausnahme ist hier möglich, wenn der Darlehensnehmer ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Kündigung hat, weil er beispielsweise die finanzierte Immobilie veräußern möchte. In diesem Fall ist die Bank berechtigt, eine Vorfälligkeitsentschädigung zu erheben. Sofern im Darlehensvertrag ein über die gesetzlichen Bestimmungen hinausgehendes Recht des Kreditnehmers zur Leistung von Sondertilgungen vereinbart wurde, entfallen die Kosten durch eine Vorfälligkeitsentschädigung selbstredend.

Grundpfandrechtlich besicherte Darlehen mit einer Zinsbindung von mehr als zehn Jahren können nach zehn Jahren vom Kreditnehmer gekündigt werden, wobei hier eine Kündigungsfrist von sechs Monaten empfehlenswert ist. Darlehen ohne Zinsbindung können jederzeit unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten gekündigt werden.

Volltilgerdarlehen

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Als Volltilgerdarlehen werden Immobilienkredite verstanden, deren Konzeption darauf ausgelegt ist, sämtliche Verbindlichkeiten am Ende der ersten Zinsbindungsfrist zurückzubezahlen. Der wesentliche Unterschied zu anderen Krediten ist dabei in der Konzeption zu sehen: Während bei anderen Varianten die monatliche Höhe des Kapitaldienstes als fixe Variable genutzt wird, aus der sich andere Variablen wie beispielsweise die Dauer der Tilgung, ableiten wird bei Volltilgerdarlehen die Laufzeit fixiert. Steht auch der Zins fest, ergibt sich dadurch der Kapitaldienst und die anfängliche Tilgung steht fest. Volltilgerdarlehen werden in den meisten Fällen annuitätisch getilgt, d.h. der Darlehensnehmer entrichtet eine über die gesamte Laufzeit hinweg konstante Kreditrate an die Bank, die sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammensetzt. Im Zeitverlauf steigt der Tilgungsanteil am gesamten Kapitaldienst an, während analog der Zinsanteil zurückgeht, da sich mit jeder vom Kreditnehmer geleisteten Rate der valutierende Kreditbetrag reduziert. Volltilgerdarlehen können grundsätzlich mit jeder beliebigen Laufzeit ausgestattet sein und darüber hinaus mit anderen Kreditvarianten kombiniert werden. Auch die Kombination mit Darlehen der öffentlichen Hand, wie beispielsweise solchen der bundeseigenen Kreditanstalt für Wiederaufbau, ist möglich.

Wie bei anderen Hypothekenfinanzierungen richtet sich auch bei Volltilgerdarlehen der Zinssatz nach den jeweiligen Marktbedingungen. Der meist höhere Tilgungssatz zu Beginn der Finanzierung führt allerdings zu tendenziell günstigeren Zinsen, da aus Sicht der Bank das Ausfallrisiko geringer ausfällt. Die Darlehen eignen sich für alle Kreditnehmer, die schnell schuldenfrei werden möchten und in der Lage sind, dauerhaft einen hohen Tilgungssatz zu schultern, da die Belastungen durch häufig vergleichsweise kurze Laufzeiten hoch ausfallen. Finanzierungen mit einem flexiblen Tilgungssatz können grundsätzlich während der Laufzeit zu einem Volltilgerdarlehen umfunktioniert werden, wenn durch die erhöhte Tilgung die vollständige Rückzahlung zum Ende der ersten Zinsfestschreibung sichergestellt ist. Um die jeweils zu tragenden Belastungen durch Zins und Tilgung zu kalkulieren, können Verbraucher einschlägige Rechentools nutzen, die von Banken und Finanzierungsvermittlern in der Regel kostenfrei zur Verfügung gestellt werden.

Rentenhypothek

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Als Rentenhypothek wird eine Kreditvariante verstanden, die sich an Senioren richtet, die über eine unbelastete Immobilie verfügen und diese beleihen möchten. Bis zu einem Beleihungsauslauf von 60 Prozent kann dabei ein beliebiger Kredit aufgenommen werden. Dieser muss dabei nicht getilgt werden. Vielmehr müssen lediglich die Zinsen auf den jeweils valutierenden Kreditbetrag an die darlehensgebende Bank bezahlt werden. Verstirbt der Kreditnehmer vor Rückzahlung aller Verbindlichkeiten, verwertet die Bank zur Deckung ihrer Ansprüche die beliehene Immobilie. Aus diesem Grund werden Rentenhypotheken immer erstrangig im Grundbuch eingetragen.

Die anfallenden Sollzinsen werden in der Regel monatlich berechnet und bezahlt. Sofern der insgesamt in Anspruch genommene Kreditbetrag unter 60 Prozent des Beleihungsauslaufes liegt, ist auch eine Aussetzung der Zinszahlungen möglich. Der Kreditsaldo erhöht sich dann entsprechend. Die Zinszahlungen sollten in jedem Fall durch anderweitige Einkünfte, wie beispielsweise Leistungen der gesetzlichen Rentenversicherung, abgedeckt sein. Rentenhypotheken eignen sich besonders gut für Senioren, die keine Nachkommen haben, die eine Immobilie erben könnten. Sind Erben vorhanden, kann ein Darlehen von diesen, das durch einen Eintrag im Grundbuch besichert wird, günstiger sein als ein Bankkredit.

Das Verrentungsmodell wird von vielen Banken angeboten. Die wenigsten Kreditinstitute allerdings werben explizit mit Rentenhypotheken. Interessenten sind daher gut beraten, aktiv auf die Geldhäuser zuzugehen und sich nach entsprechenden Möglichkeiten zu erkundigen. Idealerweise werden die Konditionen verschiedener Banken miteinander verglichen, da durch die relativ große Intransparenz des Marktes unnötige und nicht zu rechtfertigenden Zinsaufschläge nicht auszuschließen sind. Mittlerweile haben auch einige Finanzierungsvermittler die Rentenhypothek in ihr Sortiment aufgenommen und bieten den Vergleich zahlreicher Banken an.

Für Senioren stellen Verrentungsmodelle, bei denen Grundbesitz als Sicherheit für Darlehen hinterlegt wird, oft die einzige Möglichkeit dar, an Finanzierungen zu gelangen, da viele Banken sich bei Darlehen an ältere Kreditnehmer, die nicht mehr im Erwerbsleben stehen, sehr zurückhaltend zeigen und die Genehmigung verweigern bzw. durch bankinterne Richtlinien kategorisch ausschließen.

Sanierungsdarlehen

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Als Sanierungsdarlehen werden im weiteren Sinne alle Kredite bezeichnet, die zur Finanzierung von baulichen Maßnahmen an Objekten dienen, die saniert werden müssen. Dabei können die Maßnahmen eine Erneuerung von Dach und Fassade ebenso umfassen wie ein Austausch von Fenstern und Türen. Auch die Verbesserung der Energieeffizienz eines Gebäudes kommt in Betracht, die beispielsweise durch eine Reduktion des Transmissionswärmeverlustes herbeigeführt werden kann. Sofern die Baumaßnahmen im Hinblick auf ihr Ergebnis bestimmten Kriterien gerecht werden und den Energiebedarf der Immobile oder die Emission von Treibhausgasen reduzieren, kommen als Sanierungsdarlehen auch Kredite aus Programmen der öffentlichen Hand wie zum Bespiel solche der bundeseigenen Kreditanstalt für Wiederaufbau in Frage. Sanierungsdarlehen werden in der Regel ins Grundbuch eingetragen. Da zum erstmaligen Zeitpunkt einer notwendigen Sanierung die zum Bau bzw. zum Erwerb aufgenommene Hypothek in der Regel bereits zu erheblichen Teilen zurückgeführt ist, kann der Eintrag durch den Wert des Objektes gedeckt werden. Maßnahmen mit geringerem Finanzierungsbedarf können allerdings auch ohne Grundbucheintrag finanziert werden, sofern sich die darlehensgebende Bank auf eine Gehaltsabtretung seitens des Kreditnehmers einlässt. Der Vorteil einer ohne Grundbuch durchgeführten Sanierung liegt in den entfallenden Notarkosten.

Sanierungsdarlehen können im Hinblick auf ihre Ausgestaltung genauso beschaffen sein wie andere Immobilienkredite auch. Tilgungsfreie Anlaufjahre sind genauso möglich wie eine Zinsfestschreibung über mehrere Jahre oder auch die gesamte Laufzeit. Je nach Vereinbarung im Darlehensvertrag sind auch kostenlose Sondertilgungen möglich.

Sanierungen erhöhen in der Regel den Wert einer Immobilie. Die Instandsetzung von Teilen des Gebäudes ist dabei ebenso von Bedeutung wie die Verringerung des Energieverbrauchs. Gerade letzterer hat im Zusammenhang mit der Einführung des Energieausweises für Immobilien im Jahr 2008 an Bedeutung gewonnen; der Wert eines Objektes steigt tendenziell an, wenn der Primärenergiebedarf sinkt und damit die Kosten für den Eigentümer geringer ausfallen. Bei selbstgenutzten Immobilien können die Sollzinsen eines Sanierungsdarlehens nicht steuerlich geltend gemacht werden, bei zur Vermietung bestimmten Objekten ist dies möglich.