Wertverlust

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Immobilien können aus ganz unterschiedlichen Gründen an Wert verlieren. Zum einen muss mit zunehmender Nutzungsdauer die Abnutzung eines Objektes wertmindernd berücksichtigt werden. Dabei ist davon auszugehen, dass der jährliche Wertverlust in den ersten Jahren nach Erstellung einer Immobilie deutlich über ein Prozent hinausgeht. Wer in einen Neubau einzieht und diesen nach zwei Jahren wieder verkauft, muss mit einem Abschlag von fünf Prozent auf den Kaufpreis in jedem Fall rechnen, auch wenn sich sonst nichts an der Beschaffenheit des Objektes geändert hat.

Darüber hinaus können Immobilien an Wert verlieren, wenn sich in der direkten Umgebung Umstände ändern, die den Wohnwert beeinträchtigen, wenn die Region, in der ein Objekt ansässig ist, einen strukturellen Wandel durchlebt oder wenn veränderte Präferenzen des Marktes bzw. der Käufer spezielle Eigenschaften des Objektes wertmindernd betrachten. In der direkten Umgebung können sich verschiedene Umstände ändern. Der Bau einer großen Straße beispielsweise kann zu einer Beeinträchtigung durch Lärm führen. Befindet sich in der Stadt ein Flughafen und wird dessen Einflugzone erweitert oder geändert, kann dies ebenfalls zu einem Wertverlust führen. Selbst eine schlechte Nachbarschaft kann den Preis einer Immobilie signifikant und nachhaltig drücken.

Veränderungen in der Region sind ebenfalls sehr häufig ursächlich für Wertverluste. So ist seit einigen Jahren zu beobachten, dass mehr Menschen in große Städte ziehen und dass auf dem Land die Infrastruktur an Qualität verliert. Stirbt eine Innenstadt aus, wirkt sich dies auf die Preise auch der Immobilien im Umland aus, weil die Lebensqualität insgesamt geringer ist. Der Wertverlust, der durch strukturelle Änderungen verursacht wird, kann ganz erheblich sein. Im Extremfall wird das Bild einer mittelgroßen Stadt von der Präsenz eines großen Unternehmens geprägt, das plötzlich verschwindet und eine Vielzahl von Arbeitslosen hinterlässt, die abwandern und dadurch das Preisniveau drücken. In den letzten Jahren hat sich zudem gezeigt, dass ein hoher Energiebedarf für Gebäude ebenfalls wertmindernd sein kann, weil die Präferenzen des Marktes sich in dieser Hinsicht geändert haben.

Fertighausfinanzierung

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Eine Fertighausfinanzierung dient der Realisierung eines Objekts, das nicht in herkömmlicher Massivbauweise errichtet, sondern industriell vorgefertigt wurde. Wie bei konventionellen Immobilien kann es sich dabei um den Erstbezug eines Neubaus oder den Erwerb einer Bestandsimmobilie handeln. Dennoch weist diese Finanzierungsform im Vergleich zu klassischen Hypothekenfinanzierungen einige spezifische Merkmale auf, die angehende Bauherren berücksichtigen sollten.

Herausforderungen bei Wertermittlung und Tilgung

Fertighausfinanzierungen unterscheiden sich in wesentlichen Punkten von Krediten für Massivhäuser. Bei bestimmten Bauweisen gehen Kreditinstitute von einem potenziell höheren jährlichen Wertverlust aus, was häufig eine zügigere Tilgung des Darlehens erforderlich macht. Zudem stellen viele Banken höhere Anforderungen an das vom Kreditnehmer einzubringende Eigenkapital. Obwohl moderne Produktionsmethoden, innovative Materialien und neue Anbieter den Markt revolutioniert haben, existiert eine große Vielfalt an Fertighaustypen. Da Banken selten individuelle Bewertungsschablonen für jeden Haustyp erstellen, greifen oft pauschale, strengere Regeln. Diese sehen häufig einen begrenzten Tilgungszeitraum vor oder schließen Sonderprodukte wie die Reservehypothek für diese Bauvorhaben aus.

Staatliche Förderung als Finanzierungsschlüssel

Wer ein Fertighaus erwerben möchte, kann jedoch auf die Programme der bundeseigenen Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) zurückgreifen. Die KfW schließt Fertighäuser in keinem ihrer Förderprogramme grundsätzlich aus. Viele Hersteller haben bereits auf diese Rahmenbedingungen reagiert und bieten Objekte an, die gezielt die Kriterien der KfW-Energiesparprogramme erfüllen, was den Zugang zu zinsgünstigen Darlehen ermöglicht. Durch diese staatliche Unterstützung gestalten sich Fertighausfinanzierungen in der Praxis nicht wesentlich schwieriger als konventionelle Vorhaben. Sollte die Hausbank einen überdurchschnittlich hohen Eigenkapitalanteil fordern, bietet das KfW-Wohneigentumsprogramm eine Lösung: Es erlaubt, bis zu 30 Prozent der Investitionskosten als nachrangiges Darlehen ins Grundbuch einzutragen. Für private Kreditinstitute fungiert dieser Betrag aufgrund der Nachrangigkeit oft als vollwertiger Eigenkapitalersatz.

FAQ

Warum verlangen Banken bei Fertighäusern oft mehr Eigenkapital?

Einige Kreditinstitute bewerten die Wiederverkaufswerte von Fertighäusern, insbesondere in Holzständerbauweise, vorsichtiger als bei massiv gemauerten Gebäuden. Um das daraus resultierende Risiko eines potenziellen Wertverlusts abzufedern, fordern sie vom Kreditnehmer eine höhere anfängliche Eigenkapitalquote zur Absicherung des Darlehens.

Welche KfW-Programme sind für Fertighausbauer besonders attraktiv?

Neben dem Wohneigentumsprogramm zur allgemeinen Finanzierung sind vor allem die Programme für energieeffizientes Bauen relevant, da moderne Fertighäuser oft hohe energetische Standards erfüllen. Diese Programme bieten nicht nur niedrige Zinsen, sondern häufig auch attraktive Tilgungszuschüsse, die die Gesamtschuld direkt reduzieren.

Gibt es Unterschiede in der Finanzierung zwischen Holz- und Massivfertighäusern?

Ja, bei Massivfertighäusern, die beispielsweise aus Betonfertigteilen bestehen, sind Banken bei der Wertermittlung oft flexibler und lehnen die Konditionen enger an die klassische Massivbauweise an. Holzfertighäuser unterliegen hingegen häufiger einer kritischen Prüfung bezüglich ihrer Langlebigkeit, was die spezifischen Anforderungen an die Tilgungsgeschwindigkeit erklären kann.

Kapitaldienstrisiko

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Das Kapitaldienstrisiko betrifft jeden, der sich ein Haus oder eine Wohnung kauft und dazu einen Kredit von der Bank aufnimmt. Als Kapitaldienst wird die monatliche Rate bezeichnet, die an die Bank für die Rückzahlung des Darlehens gezahlt wird und die sich aus Zins und Tilgung zusammensetzt. Jeder Kreditnehmer sieht sich dem Risiko ausgesetzt, den Kredit aufgrund mangelnder Finanzkraft irgendwann einmal nicht mehr bedienen zu können. Die Gründe dafür können vielfältig sein. Zum einen kann durch den Verlust des Arbeitsplatzes das Einkommen wegfallen, mit dem der Kredit gezahlt wird. Bei Immobilien, die an Dritte vermietet werden, kann auch ein dauerhafter Mietausfall der Grund für Schwierigkeiten mit dem Kapitaldienst sein.

Die Konsequenzen eines nicht ordnungsgemäß bedienten Bankdarlehens sind beträchtlich. Die Bank stellt den gesamten Darlehensbetrag zur sofortigen Rückzahlung fällig, wenn der Kreditnehmer mit drei oder mehr Raten im Verzug ist und fordert ihre Außenstände ein. In letzter Instanz kommt es dann zur Zwangsversteigerung, wenn der Kreditnehmer seinen Verpflichtungen nicht nachkommt und eine Veräußerung auf dem freien Markt nicht möglich ist oder der Eigentümer sich dagegen sperrt. Der Kreditnehmer muss mit einer erheblichen Restschuld rechnen, wenn das Objekt deutlich unter dem Bau- oder Kaufpreis veräußert wird und der Eigenkapitalanteil an der Finanzierungssumme gering war. Dann folgen eine Beeinträchtigung der Bonität, der Verlust des Eigenheimes und ggf. auch die Einleitung eines privaten Insolvenzverfahrens.

Das Kapitaldienstrisiko kann bereits im Vorfeld einer Baufinanzierung deutlich vermindert werden, wenn sorgfältig geplant und solide kalkuliert wird. Kreditnehmer sollten unvorhergesehene Ereignisse einkalkulieren und entsprechende Rücklagen bilden. Darüber hinaus sollte der Eigenkapitalanteil an der Finanzierung mindestens zehn, besser aber zwanzig oder dreißig Prozent des Bau- oder Kaufpreises betragen. Treten Zahlungsschwierigkeiten auf, sollte ohne Zeitverlust das Gespräch mit der Bank gesucht werden, damit durch Stundungen der Raten oder ähnliche Hilfen ein Zahlungsverzug vermieden werden kann.

Mieterbonität

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Wer eine Immobilie besitzt und diese nicht selbst bewohnt, sondern sie an Dritte vermietet, ist auf regelmäßige Mietzahlungen der Mieter angewiesen. Diese regelmäßigen Zahlungen sind nicht durch den Mietvertrag allein gedeckt. Kommt ein Mieter seinen vertraglichen Verpflichtungen nicht nach, besteht für den Vermieter das Risiko eines Zahlungsausfalls. Die Gründe, aus denen fällige Mieten nicht gezahlt werden, sind unterschiedlich. Der Verlust des Arbeitsplatzes, eine Krankheit oder ähnliche Umstände können genauso zur Zahlungsunfähigkeit führen wie die schlichte Unfähigkeit, mit Geld umzugehen. Auch existieren Mieter, die gar nicht die Absicht haben, ihre Miete auf Dauer und ordnungsgemäß zu zahlen. Vermieter können ihre Forderung zwar gerichtlich geltend machen und einen wirksamen Titel erwirken. Besitzt der Mieter jedoch keine verwertbaren Vermögensgegenstände und verfügt er auch nicht über ein ausreichendes Einkommen, ist die Vollstreckung praktisch wirkungslos. Auch Mieter mit einem guten Einkommen können in dieser Hinsicht zu Schwierigkeiten führen, wenn eine Vielzahl anderer Gläubiger ebenfalls Titel erwirken lässt.

Um das Risiko eines Zahlungsausfalls so gering wie möglich zu halten, sollten Eigentümer sich potenzielle Mieter vor der Unterschrift unter einen Mietvertrag und dem Einzug in die Wohnung genau ansehen. Es sollte ein nachweislich ausreichendes Einkommen erzielt werden. Angestellte sollten die Probezeit bereits überstanden haben und Selbstständige bzw. Freiberufler sollten ihr Geschäft schon einige Jahre erfolgreich führen. Um die Zuverlässigkeit eines Mieters einschätzen zu können, kann auch eine Verbraucherauskunft der Schufa nützlich sein. Inwieweit der Vermieter Ansprüche an die Bonität seiner Mieter stellen kann bzw. wie hoch diese sein dürfen, hängt letztlich von der Situation am lokalen Immobilienmarkt ab. Sofern ausreichend Nachfrage solventer und zuverlässiger Mieter besteht, lässt sich durch eine sorgfältige Auswahl das Risiko von Zahlungsstörungen minimieren. Schwer zu vermietende Objekte hingegen stehen oft leer, wenn zu große Ansprüche an die Mieterbonität gestellt werden. Das richtige Augenmaß ist somit das beste Instrument.

Fremdkapitalrisiko

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Das Fremdkapitalrisiko beschreibt im Wirtschaftsleben allgemein die Gefahr, die mit der Finanzierung eines Vorhabens durch externe Mittel verbunden ist. Es manifestiert sich in der Möglichkeit, dass die erwirtschafteten Erträge oder das verfügbare Einkommen nicht ausreichen, um die laufenden Zins- und Tilgungsverpflichtungen zu bedienen, was letztlich zur Überschuldung führen kann. Im Bereich der privaten Immobilienfinanzierung variiert die Ausprägung dieses Risikos erheblich, je nachdem, ob es sich um eine Kapitalanlage zur Vermietung oder um eine selbstgenutzte Wohnimmobilie handelt.

Risikoprofil bei vermieteten Anlageimmobilien

Bei Immobilien, die zur Vermietung an Dritte bestimmt sind, lässt sich das Fremdkapitalrisiko betriebswirtschaftlich präzise definieren. Die Finanzierung gilt als gefährdet, sobald die Mieterträge nicht mehr ausreichen, um die Zinslast, die laufenden Betriebskosten sowie den technischen Wertverlust des Objekts zu decken. In einem solchen Fall entsteht eine Unterdeckung, die der Eigentümer aus anderen Mitteln ausgleichen muss. Ist diese zusätzliche Liquidität nicht vorhanden, droht eine Notveräußerung der Immobilie. Solche Verkäufe unter Zeitdruck führen in der Praxis häufig zu massiven Vermögensverlusten, da der Marktwert oft nicht in vollem Umfang realisiert werden kann.

Besonderheiten und Gefahren bei selbstgenutztem Wohneigentum

Bei einer selbstgenutzten Immobilie ist eine rein renditeorientierte Profitabilitätsrechnung kaum möglich, weshalb hier andere Maßstäbe für das Fremdkapitalrisiko gelten. Das zentrale Risiko besteht für den Eigentümer darin, in eine akute Überschuldungssituation zu geraten. Diese Gefahr ist besonders groß, wenn das Objekt mit einem sehr hohen Fremdkapitalanteil finanziert wurde und bereits in der frühen Tilgungsphase – etwa aufgrund beruflicher Veränderungen, familiärer Krisen oder Zahlungsunfähigkeit – veräußert werden muss. Da der Verkaufserlös unter Handlungsdruck oft unter der noch bestehenden Darlehenssumme liegt, verbleibt nach der Verwertung eine Restschuld. Diese ungedeckte Verbindlichkeit gegenüber der Bank kann die wirtschaftliche Handlungsfähigkeit des Betroffenen über Jahrzehnte hinweg massiv einschränken.

FAQ

Wie kann ich das Fremdkapitalrisiko bereits bei Vertragsabschluss minimieren?

Die effektivste Methode zur Risikoreduzierung ist die Einbringung eines höheren Eigenkapitalanteils. Je geringer der Beleihungsauslauf ist, desto mehr Puffer besteht bei einem eventuellen Preisverfall am Immobilienmarkt. Zudem schützt eine langfristige Zinsbindung vor dem Risiko steigender Raten nach Ablauf der ersten Zinsbindungsfrist.

Was versteht man unter dem sogenannten „Negative Equity“ Risiko?

Davon spricht man, wenn die Restschuld des Kredits höher ist als der aktuelle Marktwert der Immobilie. Dies tritt häufig bei Vollfinanzierungen auf, wenn die Immobilienpreise sinken oder die anfängliche Tilgung zu gering gewählt wurde, sodass der Wertverlust des Gebäudes schneller voranschreitet als der Schuldenabbau.

Welche Rolle spielen Versicherungen beim Fremdkapitalrisiko?

Versicherungen wie die Risikolebensversicherung oder eine Berufsunfähigkeitsversicherung können das Fremdkapitalrisiko zwar nicht marktseitig, aber personenbezogen absichern. Sie stellen sicher, dass die Kreditraten auch bei schweren Schicksalsschlägen weitergezahlt werden können und verhindern so eine zwangsweise Veräußerung aus wirtschaftlicher Not.

Wohnqualität

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Unter dem Begriff Wohnqualität wird eine Vielzahl von Faktoren zusammengefasst, die Einfluss auf die Qualität des Wohnens in einer bestimmten Immobilie haben. Dazu gehören Umstände innerhalb sowie auch außerhalb des Objektes. Die in den Innenräumen verwendeten Baumaterialien haben ebenso Einfluss auf die Wohnqualität eines Objektes wie seine Lage. Auch die Verkehrsanbindungen sind von Bedeutung. Die Wohnqualität wird weiter bemessen an Umständen wie der Nachbarschaft, der Peripherie des Objektes sowie – seit einigen Jahren – der Art der Energieerzeugung. Es ist schwierig, eine komplett objektive Einschätzung der Wohnqualität zu liefern, da viele subjektive Faktoren Einfluss haben. Dennoch gelten verschiedene Parameter als maßgeblich für die Einschätzung der Wohnqualität.

Ein Objekt, das an einer stark befahrenen Straße liegt und dessen Bewohner einer erheblichen Belästigung durch Lärm und Abgase ausgesetzt sind hat verständlicherweise eine geringere Wohnqualität als eine Immobilie, die ruhig gelegen ist. Dennoch ist eine gute Verkehrsanbindung von großer Bedeutung: Der Nutzwert einer Immobilie steigt, wenn eine gute Anbindung an die öffentlichen Verkehrsmittel gegeben ist und sich auch umliegende Ortschaften schnell erreichen lassen. Wie bei vielen anderen Faktoren besteht hier also ein Zielkonflikt. Eine Immobilie mit einem eigenen Garten ist einem Objekt ohne jegliche Möglichkeit zum Aufenthalt im Freien vorzuziehen. Auch Zustände innerhalb eines Hauses bzw. einer Wohnung haben großen Einfluss auf die Wohnqualität. Beispiele sind Badezimmer mit oder ohne Fenster, ein vorteilhafter oder ein unvorteilhafter Schnitt, hellhörige oder klangdichte Wände etc.

Die Wohnqualität hat direkten Einfluss auf die Lebensqualität derer, die eine Immobilie bewohnen. Wohnqualität ist deshalb ein Gut, das bezahlt werden muss. Objekte mit hoher Qualität sind somit sowohl beim Erwerb als auch bei einer Anmietung teurer. Für Eigentümer kann sich die Investition in die Wohnqualität eines Objektes lohnen, weil dadurch im Anschluss höhere Erträge zu erzielen sind. Auch sollte sich der Leerstand verringern.

KfW-Darlehen

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Als KfW-Darlehen wird ein Kredit der bundeseigenen Kreditanstalt für Wiederaufbau (KFW) bezeichnet. Die Förderbank vergibt im Rahmen unterschiedlicher Programme Darlehen, mit denen Immobilien finanziert werden können. Darüber hinaus können Eigentümer von Immobilien ihre Objekte mit den KfW-Darlehen auch modernisieren oder energetische Sanierungen durchführen. Die Konditionen der KfW sind oft sehr günstig, da die Programme durch die öffentliche Hand subventioniert werden. Dies kann zum einen durch Zuschüsse aus dem Bundeshaushalt, zum anderen auch durch Garantien des Bundes erfolgen.

Die Darlehen der Förderbank werden über Banken und Sparkassen beantragt und ausgereicht. Die KfW fungiert in diesem Sinne als refinanzierende Instanz. Die durchleitenden Banken erhalten oft Haftungsfreistellungen über Teile der Darlehenssumme.

KfW-Darlehen eignen sich grundsätzlich für jedes Bau- oder Erwerbsvorhaben sowie für bauliche Maßnahmen an bereits im Besitz befindlichen Objekten. Das bekannteste Programm ist das Wohneigentumsprogramm, das jedem offen steht, der eine Immobilie im Hoheitsgebiet der Bundesrepublik Deutschland bauen oder erwerben will. Bis zu 30 Prozent des Investitionskosten, maximal jedoch 100.000 Euro, können über das Programm finanziert werden. Die Zinsen ähneln denen eines günstigen Kredites auf dem freien Markt mit einem niedrigen Beleihungsauslauf. Das Darlehen aus dem Wohneigentumsprogramm kann jedoch ohne Aufschlag auf den Zins nachrangig ins Grundbuch eingetragen werden. Aus Sicht anderer an der Finanzierung beteiligter Banken kann es so einen Ersatz für Eigenkapital darstellen.

Die Laufzeit kann sich auf bis zu 35 Jahre erstrecken und der Zinssatz kann über eine Zinsbindung bis zu 15 Jahre lang fixiert werden. Bestehende Objekte können mit dem CO-2-Gebäudesanierungsprogramm energetisch saniert werden. Die Zinsen des Programms sind ausgesprochen niedrig und werden durch einen Zuschuss aus dem Bundeshaushalt stark verbilligt. Ziel des Programms ist es, den Energieverbrauch einer Immobilie zu senken und so zum einen die Abhängigkeit von fossilen Brennstoffen zu senken und zum anderen einen Beitrag zum Klimaschutz zu leisten.

Weitere in diesem Zusammenhang interessante Begriffe:

Ratenrückstand

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Als Ratenrückstand wird ein zeitlicher Verzug eines Kreditnehmers bei der Leistung des Kapitaldienstes für einen aufgenommenen Kredit bezeichnet. Ein Ratenrückstand tritt ein, wenn der Kreditnehmer die fälligen Raten nicht termingerecht auf das Kreditkonto der Bank überweist oder aber – sofern die Tilgungsraten auf dem Wege des Lastschriftverfahrens eingezogen werden – wenn das Konto, von dem die fälligen Raten abgebucht werden, zum Zeitpunkt der Belastung nicht in ausreichendem Maße gedeckt ist.

Ein Ratenrückstand ist in Verbindung mit einer Immobilienfinanzierung eine durchaus ernst zu nehmende Situation. Zunächst wird die Bank eine Mahnung schicken und den Schuldner in Verzug setzen, indem ein Termin genannt wird, zu dem der Eingang der fälligen Rate erwartet wird. Erfolgt die Zahlung auch dann nicht bzw. nicht vollständig, wird die Bank eine weitere Mahnung versenden. Zu diesem Zeitpunkt ist in der Regel bereits eine weitere Ratenzahlung fällig geworden. Banken drohen im Zuge ihres internen Mahnwesens schnell die Kündigung des Kredites an. Diese erfolgt bei Immobilienfinanzierungen in der Regel, wenn der Kreditnehmer mit insgesamt drei Raten im Rückstand ist. Bei einer Kündigung des Darlehens stellt die Bank die gesamte offene Kreditsumme zur sofortigen Rückzahlung fällig. Kann der Kreditnehmer dieser Zahlungsverpflichtung nicht nachkommen – was in der Regel der Fall sein dürfte – leitet die Bank mit einer geringen zeitlichen Verzögerung weitere Maßnahmen ein. Insbesondere die Zwangsversteigerung des Objektes, das mit dem Kredit finanziert worden ist, gehört zu diesen Maßnahmen.

Wer sich mit einer Rate im Verzug befindet, sollte unbedingt das Gespräch mit seiner Bank suchen und von sich aus aktiv werden. Mit etwas gutem Willen lässt sich eine vorübergehende angespannte Budgetsituation überbrücken, indem das Darlehen gestundet wird und nur Zinsen und Stundungsgebühren gezahlt werden. Auch eine Umstrukturierung des Kredites kann in Frage kommen. Wenn die monatlichen Raten dauerhaft nicht gezahlt werden können, kann eine Verlängerung des Tilgungszeitraumes Sinn machen.

Mieterrisiko

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Wer eine Immobilie an Dritte vermietet, plant mit den Mieteinnahmen und kalkuliert diese in seine persönliche Finanzplanung mit ein. Auch wenn ein Objekt dauerhaft vermietet ist, besteht für den Vermieter jedoch ein Risiko, das die Planung ins Wanken bringen kann: Das Mieterrisiko umfasst alle Risiken, die aus einem nicht vertragsgerechten Verhalten des Mieters entstehen. Dazu gehören insbesondere der Ausfall von Mietzahlungen, das Verursachen von Schäden an der Immobilie die nicht durch den Mieter gedeckt werden und durch den Mieter verursachte Beeinträchtigungen umliegender Objekte.

Das Risiko eines Zahlungsausfalls ist latent und betrifft grundsätzlich jeden Vermieter. Um das Risiko so gering wie möglich zu halten, stehen Vermietern einige Möglichkeiten zur Verfügung, die es so weit wie möglich auszuschöpfen gilt. So sollte vor der Unterschrift unter einen Mietvertrag der potenzielle Mieter genau unter die Lupe genommen werden. Ein sicheres und unbefristetes Arbeitsverhältnis ist dazu ebenso unerlässlich wie eine insgesamt gute Bonität. Eine Verbraucherauskunft der Schufa kann letztere bestätigen. Vorteilhaft ist es für Vermieter, wenn der Mieter im öffentlichen Dienst angestellt oder Beamter ist, weil das Risiko der Arbeitslosigkeit dann geringer ist. Auszuschließen ist ein Zahlungsausfall jedoch nie vollkommen.

Verursacht ein Mieter Schäden an der Immobilie und kann oder will er im Anschluss an das Mietverhältnis diese nicht bezahlen, besteht für den Vermieter ebenfalls ein Problem. Mitunter sind langwierige gerichtliche Auseinandersetzungen erforderlich, um die offenen Forderungen einzutreiben. Ist der Mieter Zahlungsunfähig und in einem privaten Insolvenzverfahren, droht ohnehin der Ausfall der Gelder. Der Vermieter muss die Schäden am Objekt aus eigener Tasche begleichen, wenn eine neuerliche Vermietung möglich sein soll. Mieter können durch bestimmte Verhaltensweisen umliegende Objekte und deren Wohnwert beeinträchtigen. Besitzt der Vermieter zum Beispiel ein Mehrfamilienhaus und verhält sich einer der Mieter derart schlecht, dass andere Mieter ausziehen oder Grund zur Mietminderung haben, beeinträchtigt dies ebenfalls die Erträge die der Eigentümer mit seinem Objekt erzielt.

Immobilienkredit

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Ein Immobilienkredit dient der Finanzierung von Grundstücken, Häusern, Wohnungen oder auch Genossenschaftsanteilen. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Erwerber das Objekt selbst nutzt, es als Kapitalanlage zur Vermietung an Dritte vorsieht oder spekulative Zwecke verfolgt. Aufgrund der hohen Investitionssummen und der langfristigen Ausrichtung ist der Immobilienkredit eines der zentralen Instrumente der privaten und gewerblichen Finanzierung.

Besicherung und Zinskonditionen

Immobilienkredite werden grundsätzlich grundpfandrechtlich besichert. Dies bedeutet, dass die finanzierende Bank zur Absicherung ihrer Forderungen im Grundbuch eingetragen wird, was ihr im Falle einer Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers den direkten Zugriff auf das Objekt sowie dessen Verwertung ermöglicht. Dank dieser hochwertigen Sicherheit liegen die Zinssätze für Immobilienfinanzierungen deutlich unter denen unbesicherter Konsumentendarlehen. Bei Vertragsschluss haben Kreditnehmer die Wahl zwischen einer festen Zinsbindung, die Schutz vor Marktveränderungen bietet, und einer variablen Verzinsung, die sich an aktuellen Referenzzinssätzen orientiert. Die Entscheidung für eines dieser Modelle hängt maßgeblich von der individuellen Risikobereitschaft und dem aktuellen Marktumfeld ab.

Eigenkapitalanforderungen und staatliche Förderung

Obwohl Immobilienkredite einen Großteil der Kosten decken können, fordern Kreditinstitute in der Regel einen angemessenen Eigenkapitalanteil. Als Faustformel gilt, dass mindestens 10 Prozent der Erwerbskosten zuzüglich der Kaufnebenkosten aus liquiden Mitteln gedeckt sein sollten. Ein höherer Eigenkapitalanteil reduziert das Risiko für die Bank und führt somit zu günstigeren Zinskonditionen; ab einer Quote von 40 Prozent entfallen Risikoaufschläge meist vollständig. Ergänzend zu privaten Banken vergibt auch der Staat über die Förderbank KfW zinsgünstige Darlehen. Diese Programme bieten oft Subventionen aus dem Bundeshaushalt oder ermöglichen strategische Vorteile, wie etwa eine nachrangige Absicherung im Grundbuch ohne zusätzliche Zinsaufschläge.

FAQ

Welche Sicherheiten verlangt eine Bank bei einem Immobilienkredit?

Die wichtigste Sicherheit ist die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch, die der Bank im Ernstfall das Recht zur Zwangsversteigerung der Immobilie einräumt. Zusätzlich prüft das Kreditinstitut die Bonität des Kreditnehmers anhand regelmäßiger Einkünfte und vorhandener Vermögenswerte.

Warum beeinflusst die Höhe des Eigenkapitals den Zinssatz?

Je mehr Eigenkapital ein Käufer einbringt, desto geringer ist die Kreditsumme im Verhältnis zum Gesamtwert der Immobilie, was das Verlustrisiko für die Bank minimiert. Dieses reduzierte Risiko gibt das Institut in Form von Zinsrabatten an den Kreditnehmer weiter.

Was ist der Vorteil von staatlichen KfW-Darlehen?

Staatliche Förderdarlehen zeichnen sich oft durch besonders niedrige Zinssätze und tilgungsfreie Anlaufjahre aus, was die monatliche Belastung in der Anfangsphase senkt. Zudem können diese Darlehen oft mit Krediten von Geschäftsbanken kombiniert werden, um die Gesamtfinanzierung zu optimieren.