Ratenstundung

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Bei einer Ratenstundung wird der Kapitaldienst, der vom Kreditnehmer bei einer Immobilienfinanzierung zu leisten ist, im Einvernehmen mit der Bank für einen bestimmten Zeitraum ausgesetzt und es werden für diesen Zeitraum ausschließlich die Zinsen für den valutierenden Kreditbetrag entrichtet. Eine Tilgung erfolgt während der Stundung nicht. Stundungen erfolgen in der Regel, weil der Kreditnehmer seinen Verpflichtungen vorübergehend nicht nachkommen kann. Dies kann z.B. aufgrund von Arbeitslosigkeit oder wegen besonderer finanzieller Belastungen der Fall sein. Eine Ausnahme bilden Kreditnehmer, die nach der Aufnahme eines Kredites zum Wehr- oder Ersatzdienst herangezogen werden. In diesem Fall ist die Bank verpflichtet, für die Dauer des Dienstes auf Wunsch des Kreditnehmers eine Stundung zu vollziehen. Die Stundungskosten werden dabei vom Staat übernommen.

Ratenstundungen führen zu einem veränderten Tilgungsplan. Der Zeitpunkt der vollständigen Entschuldung wird durch die vorübergehende Aussetzung nach hinten verschoben. Banken sind zu Stundungen in der Regel nur dann bereit, wenn der Kreditnehmer nachweisen kann, dass es sich bei der Zahlungsaussetzung und den dafür verantwortlichen Begebenheiten um eine vorübergehende Situation handelt. Kreditnehmer sollten dies anhand geeigneter Belege nachweisen. Wer absehen kann, dass die Zahlung der monatlichen Rate nicht mehr möglich ist, sollte so schnell wie möglich – vor einem Ratenrückstand – das Gespräch mit der Bank suchen. Nur dann lassen sich ohne Druck schlimmere Konsequenzen vermeiden.

Treten Ratenstundungen zu Beginn des Tilgungszeitraumes auf, ist eine zusätzliche Besonderheit zu beachten. Da bei Annuitätendarlehen im frühen Bereich der Tilgung der Kapitaldienst fast nur aus Zinsen besteht, fällt die Entlastung durch die Aussetzung der Tilgung auch nur gering aus. Zu beachten ist darüber hinaus, dass der Wertverlust der Immobilie durch Abnutzung während der Stundung nicht durch eine Tilgung gedeckt ist. Der Kreditnehmer verliert somit Vermögen und wird während der Stundung ärmer. Ratenstundungen sollen als letztes Mittel dienen – sind sie notwendig, befindet sich der Kreditnehmer bereits in Schwierigkeiten.

Darlehensablöse

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Die meisten Immobilienfinanzierungen sind so konzipiert, dass nach Ablauf der ersten Zinsbindungsfrist eine Restschuld verbleibt. Da diese Summe in der Regel nicht unmittelbar aus Eigenmitteln beglichen werden kann, ist eine Anschlussfinanzierung erforderlich, um das bestehende Darlehen abzulösen. Die Konditionen für diesen neuen Kreditvertrag werden zum Zeitpunkt des Neuabschlusses unabhängig vom ursprünglichen Darlehen festgelegt. Da durch die vorangegangene Tilgung jedoch der Beleihungsauslauf gesunken ist, kann – bei ansonsten stabilen Marktbedingungen – oft ein günstigerer Zinssatz erzielt werden. Dennoch bleibt das allgemeine Zinsniveau am Kapitalmarkt der entscheidende Faktor, dessen Schwankungen sich sowohl positiv als auch negativ auf die künftige monatliche Belastung auswirken können.

Strategien zur Darlehensablöse und Zinskostenoptimierung

Bei der Ablösung eines Darlehens ist höchste Sorgfalt geboten, um die Gesamtkosten der Finanzierung zu minimieren. Ein häufiger Fehler ist die vorbehaltlose Annahme des ersten Prolongationsangebots der bisherigen Hausbank. Oftmals sind diese Angebote vergleichsweise teuer, da Banken darauf setzen, dass Kunden den Aufwand eines Wechsels scheuen. Kreditnehmer sollten daher proaktiv Vergleichsangebote verschiedener Institute einholen oder spezialisierte Hypothekenvermittler hinzuziehen. Ein konsequenter Konditionenvergleich ist unerlässlich, um versteckte Kosten zu identifizieren und den Zinsvorteil am Markt voll auszuschöpfen.

Ganzheitliche Analyse der finanziellen Situation

Da sich die persönliche Lebenssituation und die finanzielle Leistungsfähigkeit über die Jahre hinweg oft grundlegend ändern, sollte die Anschlussfinanzierung zum Anlass für eine neue Finanz- und Vermögensanalyse genommen werden. Sofern das Haushaltsbudget es erlaubt, kann eine Erhöhung der Tilgungsrate sinnvoll sein, um die Schuldenfreiheit schneller zu erreichen. Hierbei gilt es jedoch, die gesamte Lebensplanung sowie den Aufbau der privaten Altersvorsorge harmonisch aufeinander abzustimmen. Die neue Finanzierung sollte nicht isoliert betrachtet, sondern als fester Bestandteil einer langfristigen Vermögensstrategie verstanden werden.

FAQ

Wann ist der richtige Zeitpunkt, um sich um eine Anschlussfinanzierung zu kümmern?

Kreditnehmer sollten bereits etwa 12 bis 24 Monate vor Ablauf der Zinsbindung damit beginnen, die Marktentwicklung zu beobachten und Angebote zu vergleichen. Bei einem aktuell niedrigen Zinsniveau besteht zudem die Möglichkeit, sich die Konditionen über ein sogenanntes Forward-Darlehen bereits Jahre im Voraus zu sichern.

Was ist der Unterschied zwischen einer Prolongation und einer Umschuldung?

Bei einer Prolongation wird der bestehende Kreditvertrag einfach bei der bisherigen Bank zu neuen Konditionen verlängert, was wenig Verwaltungsaufwand erfordert. Eine Umschuldung hingegen bedeutet den Wechsel zu einem neuen Kreditinstitut, was zwar oft deutlich bessere Zinsen ermöglicht, aber eine formale Neuordnung der Sicherheiten im Grundbuch erfordert.

Welche Kosten entstehen beim Wechsel der Bank für die Anschlussfinanzierung?

Beim Wechsel zu einem anderen Institut fallen Gebühren für die Abtretung der Grundschuld beim Grundbuchamt sowie Notarkosten an. Da diese Kosten jedoch meist deutlich geringer sind als die mögliche Zinsersparnis über die gesamte Laufzeit, rechnet sich eine Umschuldung in den meisten Fällen bereits bei geringen Zinsvorteilen.

Grundsteuer

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Die Grundsteuer ist eine Substanzsteuer, die von jedem Grundbesitzer an die öffentliche Hand abzuführen ist. In der steuerlichen Praxis wird dabei zwischen zwei Arten unterschieden: Die Grundsteuer A findet Anwendung auf forst- und landwirtschaftlich genutzte Flächen (Agrarland), während die Grundsteuer B für bebaubare oder bebaute Grundstücke (Bauland) erhoben wird. Die Basis für die Berechnung bildet der sogenannte Einheitswert, der vom Finanzamt festgesetzt wird. In Fällen, in denen kein Einheitswert vorliegt, greifen die Kommunen bei der Erhebung auf Ersatzwerte zurück. Obwohl die Steuermesszahlen bundesweit einheitlich geregelt sind, variiert die tatsächliche Steuerschuld erheblich, da die Kommunen die finale Höhe über einen individuell festgesetzten Hebesatz bestimmen.

Berechnungsparameter und kommunale Hebesätze

Bei der Ermittlung der Steuerschuld spielen die Steuermesszahlen eine zentrale Rolle. Für Einfamilienhäuser beläuft sich diese Zahl auf 3,1 Promille für die ersten 38.000 Euro des Einheitswertes; jeder darüber hinausgehende Betrag wird mit 3,5 Promille veranschlagt. Bei Zweifamilienhäusern wird pauschal ein Satz von 3,1 Promille angewendet, während für alle übrigen Grundstücksarten 3,5 Promille gelten. Ein entscheidender Faktor für die tatsächliche Belastung ist der Hebesatz der jeweiligen Gemeinde, der im bundesweiten Vergleich stark schwankt und in vielen Städten bei rund 400 Prozent liegt. Über die genaue Höhe der lokalen Sätze geben die zuständigen Finanzbehörden oder Gemeindeverwaltungen Auskunft.

Umlagefähigkeit und Bedeutung für die Finanzierungsplanung

Für Vermieter besteht die Möglichkeit, die Grundsteuer als Betriebskosten auf die Mieter umzulegen, sofern dies vertraglich explizit vereinbart wurde. Eine Besonderheit ergibt sich bei Objekten, die sowohl gewerblich als auch privat genutzt werden; hier ist eine differenzierte Betrachtung notwendig. Die Steuer wird üblicherweise in vierteljährlichen Intervallen erhoben und sollte bei der Planung einer Immobilienfinanzierung keinesfalls unterschätzt werden. Bei einem hohen Einheitswert und einem entsprechenden Hebesatz kann die jährliche Belastung für ein Einfamilienhaus durchaus Beträge im vierstelligen Bereich erreichen. Gerade Privatpersonen begehen bei der Budgetierung häufig den Fehler, diese laufenden Kosten nicht ausreichend zu berücksichtigen, weshalb die Grundsteuer neben den allgemeinen Lebenshaltungskosten fest im Finanzierungsplan verankert sein muss.

FAQ

Wer ist zur Zahlung der Grundsteuer verpflichtet?

Grundsätzlich ist der Eigentümer eines Grundstücks oder einer Immobilie gegenüber der Kommune zahlungspflichtig. Bei vermieteten Objekten kann diese Last jedoch über die Nebenkostenabrechnung auf die Mieter übertragen werden.

Wie oft und an wen muss die Grundsteuer gezahlt werden?

Die Grundsteuer ist eine Kommunalsteuer und wird direkt an die jeweilige Stadt oder Gemeinde entrichtet. Die Zahlung erfolgt in der Regel in vier Teilbeträgen jeweils zur Mitte eines Quartals.

Welchen Einfluss hat die Grundsteuerreform auf die Höhe der Steuer?

Durch die bundesweite Reform werden die veralteten Einheitswerte durch neue Bewertungsmethoden ersetzt, um eine zeitgemäße Besteuerung sicherzustellen. Ob die individuelle Steuerlast steigt oder sinkt, hängt maßgeblich davon ab, wie die Kommunen ihre Hebesätze an die neuen Werte anpassen.

Öltankhaftpflichtversicherung

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Wer einen Öltank im Garten besitzt, haftet für Schäden die durch diesen entstehen. Dies können zum Beispiel Umweltschäden sein: Ein einziger Tropfen Öl verseucht bis zu 10.000 Liter Trinkwasser. Kommt es zu einem größeren und länger unbemerkten Leck, können so ganz beträchtliche Schäden entstehen, die bis hin zur Verseuchung ganzer Grundstücke reichen. Die Kosten, die der Eigentümer des Öltanks in diesem Fall zu tragen hat, können leicht fünf- oder gar sechsstellige Summen erreichen und somit zu einer Bedrohung für die wirtschaftliche Existenz werden.

Wer ein solches Risiko nicht eingehen will, sollte eine Öltankhaftpflichtversicherung abschließen. Diese kommt für Schäden durch den Tank auf und stellt somit eine Risikoversicherung dar. Die Kosten variieren je nach Anbieter und Tarif sowie dem Alter des Tanks bei Abschluss der Versicherung. Tanks, die sehr alt sind, können mitunter gar nicht mehr versichert werden. In diesem Fall empfiehlt sich für alle, die Haftungsrisiken vermeiden wollen, der Austausch gegen einen neuen Tank. Wer seine Immobilie nicht selbst nutzt, sondern sie an Dritte vermietet, kann die Kosten für die Versicherung als Betriebsausgabe von der Steuer absetzen. Wer seine Immobilie selbst nutzt, kann die Beiträge im Rahmen des Sonderausgabenabzugs steuerlich geltend machen.

Der Abschluss ist in jedem Fall ratsam. Viele Banken, die Immobilien finanzieren bei denen Risiken für den Kreditnehmer durch einen Öltank bestehen, verlangen auch eine entsprechende Absicherung. Die Police sollte Schadenersatz auch dann zahlen, wenn der Tank durch Vandalismus oder Unachtsamkeit Dritter zerstört wurde und die Verursacher des Schadens nicht auffindbar sind oder aufgrund mangelnder Solvenz den Schaden nicht ersetzen können. Sonst nämlich kann es trotz Versicherung passieren, dass ein großer Schaden aus eigener Tasche bezahlt werden muss. Öltankhaftpflichtversicherungen werden in Deutschland recht häufig abgeschlossen, sodass mittlerweile der Vergleich der Leistungskataloge und der Preise recht einfach möglich ist.

Hausbesitzerhaftpflicht

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Die Hausbesitzerhaftpflicht nimmt Eigentümer von Immobilien in die Verantwortung und schreibt vor, dass diese für Schäden gegenüber Dritten haften müssen, sofern die Ursache in ihren Verantwortungsbereich fällt. Ein klassisches Praxisbeispiel hierfür ist der Sturz eines Passanten auf einem vereisten Gehweg. Immobilieneigentümer sind grundsätzlich dazu verpflichtet, durch ordnungsgemäßes Räumen und Streuen sicherzustellen, dass auch bei winterlichen Witterungsverhältnissen keine Unfälle geschehen. Wird diese Verkehrssicherungspflicht vernachlässigt und kommt es infolgedessen zu Personenschäden, ist der Eigentümer vollumfänglich für die daraus resultierenden Folgen haftbar.

Diese Haftungspflicht kann im Ernstfall existenziell bedrohliche Dimensionen annehmen. Erleidet eine Person schwere Verletzungen, die zu einer lebenslangen Behinderung führen, erreichen die Schadensersatzforderungen nicht selten sechsstellige Beträge. Diese Verpflichtungen bestehen für Eigentümer auch dann, wenn sie die Immobilie nicht selbst bewohnen, sondern vermieten. Es ist zudem rechtlich nicht möglich, die grundlegende Haftungsverantwortung zur Gefahrenabwehr vollständig auf die Mieter abzuwälzen – zumindest bleibt die primäre Haftungsfrage im Außenverhältnis stets beim Eigentümer bestehen.

Absicherung durch die Hausbesitzerhaftpflichtversicherung

Um sich gegen diese finanziellen Risiken effektiv abzusichern, ist der Abschluss einer Hausbesitzerhaftpflichtversicherung ratsam, die im Falle eines Unfalls für die anfallenden Kosten aufkommt. Voraussetzung für den Versicherungsschutz ist in der Regel, dass der Eigentümer seinen wesentlichen Pflichten nachkommt und nicht grob fahrlässig handelt. Wer eine Immobilie erwirbt, sollte sich der Tragweite dieser Haftungsrisiken unbedingt bewusst sein. Darüber hinaus ist es empfehlenswert, aktuelle Entwicklungen in der Rechtsprechung regelmäßig zu verfolgen, um über mögliche Anpassungen der Eigentümerpflichten durch neue Gerichtsurteile informiert zu bleiben.

Oftmals lässt sich die Hausbesitzerhaftpflichtversicherung bequem im Paket mit anderen notwendigen Immobilienversicherungen abschließen. Ein steuerlicher Vorteil ergibt sich bei vermieteten Objekten, da die Versicherungsbeiträge hier als Betriebsausgaben geltend gemacht werden können. Angesichts der potenziell immensen Schadenssummen, die die finanziellen Kapazitäten einer Privatperson bei weitem übersteigen können, stellt der Abschluss einer solchen Police eine unverzichtbare Vorsorgemaßnahme dar.

FAQ

Wann ist eine separate Hausbesitzerhaftpflichtversicherung notwendig?

Eine separate Versicherung ist insbesondere für Eigentümer von vermieteten Immobilien oder unbebauten Grundstücken unverzichtbar, da die private Haftpflichtversicherung hier meist nicht ausreicht. Bei selbstgenutzten Einfamilienhäusern ist das Risiko hingegen oft bereits über eine leistungsstarke Privathaftpflicht abgedeckt.

Können Eigentümer die Streupflicht komplett auf ihre Mieter übertragen?

Die rein operative Durchführung des Winterdienstes kann zwar per Mietvertrag auf die Mieter übertragen werden, jedoch entbindet dies den Eigentümer nicht von seiner Überwachungspflicht. Im Schadensfall bleibt der Eigentümer gegenüber dem Geschädigten haftbar, falls er die ordnungsgemäße Ausführung nicht regelmäßig kontrolliert hat.

Welche Kosten werden durch die Hausbesitzerhaftpflichtversicherung im Schadensfall übernommen?

Die Versicherung übernimmt die Kosten für berechtigte Schadensersatzansprüche, wie etwa Behandlungskosten, Schmerzensgeld oder Verdienstausfallentschädigungen der geschädigten Person. Zusätzlich fungiert sie als passiver Rechtsschutz, indem sie unberechtigte Forderungen Dritter auf Kosten des Versicherers abwehrt.

Bauzinsen

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Unter dem Begriff Bauzinsen versteht man die Zinssätze, die Kreditnehmer im Rahmen einer Hypothekenfinanzierung an das darlehensgebende Institut entrichten. Die konkrete Höhe des Zinssatzes wird dabei von drei wesentlichen Faktoren bestimmt: der gewählten Laufzeit des Darlehens, dem sogenannten Beleihungsauslauf sowie dem aktuellen Marktzinsniveau am Kapitalmarkt zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses.

Struktur der Ratenzahlung und Risikoaufschläge

Bei einem klassischen Annuitätendarlehen werden die Bauzinsen zusammen mit der Tilgung in einer gleichbleibenden Rate gezahlt. Ein charakteristisches Merkmal ist hierbei die Verschiebung der Anteile innerhalb der Rate: Mit fortschreitender Laufzeit sinkt der Zinsanteil kontinuierlich, während der Tilgungsanteil im gleichen Maße ansteigt.

Für die Kalkulation der Bank ist zudem das Verhältnis von Eigen- zu Fremdkapital entscheidend. Je höher der Fremdkapitalanteil ausfällt, desto größer ist das Risiko für die Bank, was sich in Zinszuschlägen widerspiegelt. In der Regel gilt ein Eigenkapitalanteil von 40 Prozent als Richtwert, ab dem meist keine zusätzlichen Risikoaufschläge mehr erhoben werden.

Marktbedingungen und Anbieterunterschiede

Grundsätzlich steigen die Bauzinsen mit einer längeren Zinsbindungsdauer an. Zudem spielt das konjunkturelle Umfeld eine entscheidende Rolle: Während schwache Wirtschaftsphasen oft durch niedrige Zinsen gekennzeichnet sind, steigen die Konditionen in Boom-Zeiten meist deutlich an. Da sich die Angebote der einzelnen Institute signifikant unterscheiden, ist ein umfassender Vergleich unerlässlich. Insbesondere Direktbanken können aufgrund ihrer schlanken Kostenstruktur oft günstigere Bauzinsen anbieten als klassische Filialbanken oder Sparkassen. Hierbei kann auch die Einbindung eines unabhängigen Finanzierungsvermittlers sinnvoll sein.

Zinsbindung versus variable Verzinsung

Kreditnehmer haben bei Abschluss die Wahl, die Bauzinsen für einen festgelegten Zeitraum festzuschreiben oder an einen variablen Referenzzinssatz zu koppeln. Eine Zinsfestschreibung bietet Schutz vor steigenden Marktzinsen und sorgt für Planungssicherheit, ist jedoch meist mit einem Zinsaufschlag verbunden. Variable Darlehen hingegen orientieren sich direkt am Marktgeschehen und bergen das Risiko kurzfristiger Belastungssteigerungen, falls die Bauzinsen am Markt ansteigen.

FAQ

Was ist der Unterschied zwischen dem Sollzins und dem Effektivzins bei Bauzinsen?

Der Sollzins beschreibt lediglich die reine Verzinsung des Darlehensbetrags, während der Effektivzins zusätzlich alle anfallenden Nebenkosten und Gebühren der Finanzierung berücksichtigt. Für einen objektiven Vergleich zwischen verschiedenen Bankangeboten sollte daher stets der effektive Jahreszins herangezogen werden.

Warum verlangen Banken bei geringem Eigenkapital höhere Bauzinsen?

Ein geringer Eigenkapitalanteil bedeutet für die Bank ein höheres Ausfallrisiko, da der Verwertungserlös der Immobilie im Ernstfall die Restschuld schlechter abdecken könnte. Dieser Risikoüberschuss wird durch einen Zinsaufschlag kompensiert, um die potenzielle Verlustgefahr für das Kreditinstitut finanziell abzusichern.

Wann ist eine lange Zinsbindung bei der Baufinanzierung besonders sinnvoll?

Eine lange Zinsbindung empfiehlt sich vor allem in Phasen historisch niedriger Bauzinsen, um sich die günstigen Konditionen für bis zu 20 oder 30 Jahre zu sichern. Dadurch schützen sich Immobilienkäufer gegen künftige Zinssteigerungen am Kapitalmarkt und erhalten eine langfristige Kalkulationsgrundlage für ihr Budget.

Kostenfalle Wintergarten?

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Wenn es an die Planung des Traumhauses geht, kommen viele Bauherren in spe ins Träumen. Gern malt man sich dabei aus, wie schön der zukünftige Garten aussieht, wie man im Sommer auf der Terrasse grillt oder im Winter am Kamin sitzt. Immer wieder träumen zukünftige Hausherren aber auch vom eigenen Wintergarten: Gerade bei niedrigeren Temperaturen lädt der rundum verglaste Raum dazu ein, die Sonne zu genießen und seine Pflanzen zu pflegen ohne sich gleich eine Erkältung einzufangen. Der Nachteil: Ein Wintergarten treibt die Kosten für eine Immobilie allein in seiner Anschaffung in die Höhe. Zudem nimmt er Platz weg, der andernfalls als Terrasse oder Gartenteil genutzt werden könnte.

Im Prinzip fungiert der Wintergarten als ein Treibhaus, er wird ganz ähnlich beheizt. Das Sonnenlicht gelangt durch das Glas in den Raum, wird dort gespeichert und nachts langsam wieder an das Zimmer abgegeben. Das Glas ist dabei kein reguläres Fensterglas, es hält einen Teil der Wärmeenergie zurück. Trotzdem: Vergleicht man den Wintergarten mit einer gut gedämmten Außenwand, geht über den Wintergarten verhältnismäßig viel Wärme verloren. Daher ist es auch nicht sehr ratsam, einen Wintergarten zu beheizen: Die Wärme verflüchtigt sich dort deutlich schneller als in einem anderen Raum des Gebäudes. Wer dennoch beispielsweise eine Fußbodenheizung einbauen lässt muss sich darüber im Klaren sein, dass das der Energiebilanz des Hauses schadet.

Wintergärten sollten nach allen Seiten gut gedämmt werden. Das ist insbesondere wichtig, da sonst auch die Wohnräume hinter dem Wintergarten deutlich mehr beheizt werden müssten. Zudem sollte ein Wintergarten über einen hellen Bodenbelag verfügen: Ist er zu dunkel, werden auch die dahinter liegenden Wohnräume verdunkelt, sodass mehr Energie durch Lampen verbraucht würde. Tipps rund um das Thema Wintergärten gibt es übrigens u.a. bei den Verbraucherzentralen und Energieberatungsstellen.

Nebenkosten

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Unter Nebenkosten werden im Bereich der privaten Baufinanzierung vornehmlich die Erwerbsnebenkosten verstanden die anfallen, wenn eine Immobilie erworben wird. Diese setzen sich aus der Grunderwerbssteuer, den Notarkosten und der Maklercourtage zusammen. Die Notarkosten belaufen sich dabei fix auf 1,5 Prozent der Transaktionssumme, die Grunderwerbssteuer beträgt in fast allen Bundesländern 3,5 Prozent und die Maklerkosten liegen bei etwa 3,3 Prozent. Die Nebenkosten summieren sich somit auf 8,3 Prozent der Erwerbskosten.

In der Regel müssen die Nebenkosten aus eigener Tasche finanziert werden. Da sie keinen Gegenwert besitzen, finanzieren Banken diese Kosten nicht mit und verlangen die vollständige Deckung durch Eigenkapital seitens des Käufers. Dieses Eigenkapital wird auch nicht auf den Eigenkapitalanteil der Finanzierung angerechnet. Eine Ausnahme stellen einige Vollfinanzierungen dar, bei denen nicht nur 100 Prozent der Investitionskosten, sondern auch die Nebenkosten und ggf. auch Teile der Inneneinrichtung mitfinanziert werden. Vollfinanzierungen werden in Deutschland jedoch nur sehr vereinzelt angeboten und sind aufgrund des hohen Ausfallrisikos mit einer sehr ungünstigen Verzinsung verbunden.

Die Nebenkosten müssen in die Kalkulation einer Immobilienfinanzierung zwingend mit eingerechnet werden. Sie drücken die Rendite eines Vorhabens deutlich. Käufer, die ihr Objekt selbst nutzen, müssen oft einen erheblichen Teil ihrer finanziellen Reserven aufwenden, um die Nebenkosten zu decken. Analog zu einem Agio bei Kapitalanlagen führen die Nebenkosten zudem dazu, dass eine Veräußerung des erworbenen Objektes kurz nach dem Kauf bzw. in den ersten Jahren danach sehr unattraktiv ist. Selbst wenn der Preisanstieg höher ausfällt als im Durchschnitt kann in der Regel kein Verkaufspreis realisiert werden, der die eigenen Erwerbskosten inklusive der Nebenkosten abdeckt. Durch die Abnutzung des Objektes mindert sich der Wert zusätzlich.

Die Nebenkosten können gedrückt werden, indem beim Erwerb kein Makler eingeschaltet wird und dementsprechend dessen Courtage umgangen wird. Da Makler jedoch in vielerlei Hinsicht sehr hilfreich bei der Suche nach einem geeigneten Objekt sein können, ist der Verzicht auf deren Dienstleistung nicht für jeden empfehlenswert.

Umbaufinanzierung

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Eigentümer, die an ihrem Objekt größer angelegte Umbauarbeiten vornehmen wollen und diese nicht aus eigener Tasche finanzieren können, benötigen ein Darlehen von der Bank: Umbaufinanzierungen werden sowohl für selbstgenutzte wie auch für an Dritte vermietete Immobilien benötigt. Je nach Sachlage werden die aufgenommenen Kredite dabei ins Grundbuch eingetragen oder nicht. Letzteres hat den Vorteil, dass die Gebühren für den Eintrag entfallen. Im Gegenzug aber fällt der Zinssatz eines nicht grundpfandrechtlich besicherten Darlehens höher aus.

Umbaufinanzierungen haben meist ein Volumen zwischen 20.000 und 50.000 Euro. Es wird Eigentümern angeraten, einen Teil der Investitionen aus eigener Tasche zu finanzieren. Um dies zu gewährleisten, sollte jeden Monat ein gewisser Betrag auf die Seite gelegt werden: Die fortlaufende Bildung von Eigenkapital ist ebenfalls Bestandteil der Umbaufinanzierung. Mitunter können die Investitionen auch durch Darlehen aus Programmen der öffentlichen Hand wie etwa solchen der bundeseigenen Kreditanstalt für Wiederaufbau finanziert werden. Dies hat den Vorteil, dass die Zinsen dieser Programme oft durch den Bund bezuschusst werden und die Konditionen deshalb günstiger ausfallen als bei Krediten auf dem freien Markt.

Umbaufinanzierungen unterscheiden sich im Hinblick auf ihre Motivation nach der Art der Nutzung des Objektes. Wer selbst in der umzubauenden Immobilie wohnt, will mit der Maßnahme in der Regel seine Lebensqualität verbessern. Wer das Objekt hingegen an Dritte vermietet, versucht durch die baulichen Maßnahmen auch wirtschaftliche Ziele zu erreichen. So kann ein umgebautes Objekt durch eine günstigere Aufteilung, eine attraktivere Erscheinung oder eine modernere Ausstattung besser vermietet werden. Die Mieten fallen höher aus und der Leerstand sinkt. Umbaufinanzierungen bei an Dritte vermietete Objekte lohnen sich allerdings nur dann, wenn eine ausreichende Vermietung anzunehmen ist: In Regionen, in denen die Leerstandsquote hoch ist und in der die wirtschaftliche Struktur Schwächen aufzeigt ist eine größer angelegte Investition oft nicht sinnvoll.

Wohn-Riester-Förderung

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Die Wohn-Riester-Förderung ist durch das Eigenheimrentengesetz geregelt und sieht die Möglichkeit vor, staatlich geförderte Altersvorsorgeverträge zum Erwerb selbstgenutzter Immobilien heranzuziehen. Dabei können bestehende Vertragsguthaben sowie die laufenden Einzahlungen zur Tilgung eines Immobilienkredites genutzt werden. Die Wohn-Riester-Förderung setzt sich analog zur gewöhnlichen Riester-Förderung aus staatlichen Zuschüssen und steuerlichen Vorteilen zusammen. Die Zuschüssen bestehen aus der Grundzulage von 154 Euro im Jahr und der Kinderzulage. Diese beläuft sich auf 185 Euro für jedes kindergeldberechtigte Kind bzw. 300 Euro für Kinder, die nach dem Jahr 2007 zur Welt gekommen sind. Die Einzahlungen in die Verträge können als Sonderausgabe bei der Einkommensteuer geltend gemacht werden. Um die vollen Zulagen zu erhalten, müssen Vertragsinhaber jedes Jahr vier Prozent ihres sozialversicherungspflichtigen Bruttoeinkommens in den Vertrag einzahlen, maximal jedoch 2100 Euro abzüglich der erhaltenen Zulagen. Wird kein Einkommen bzw. ein nur sehr geringes erzielt, kann der Anspruch auf die Zuschüsse auch mit der Einzahlung des Sockelbeitrages von 60 Euro im Jahr erworben werden. Voraussetzung ist jedoch, dass Rentenversicherungspflicht zumindest dem Grunde nach besteht. Je nach Anzahl der Kinder und dem Einkommen – aus dem sich der Steuervorteil ableitet – können sich die Vorteile der Wohn-Riester-Förderung im Laufe der Finanzierung auf bis zu 50.000 Euro summieren. Die entnommenen Guthaben werden auf einem so bezeichneten Wohnförderkonto verbucht und mit zwei Prozent im Jahr verzinst. Wird das gebuchte Guthaben des Riester-Vertrages nicht bis zum Eintritt in den Ruhestand wieder einbezahlt, muss die hypothetische Rente, die sich aus dem Vertragsverlauf ergibt, in voller Höhe besteuert werden. Dadurch kann die finanzielle Versorgung im Ruhestand gefährdet werden. Dies gilt insbesondere dann, wenn neben der gesetzlichen Rente keine weiteren Versorgungsbezüge zur Verfügung stehen. Die Wohn-Riester-Förderung ist die bedeutendste nicht-kreditbasierte staatliche Förderung für Eigenheimfinanzierungen in Deutschland. Sie ermöglicht es erstmal, den laufenden Kapitaldienst bei selbstgenutzten Immobilien von der Steuer abzusetzen.

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