Kreditrate

/von

Als Kreditrate wird die Zahlung verstanden, die der Darlehensnehmer in festgelegten Abständen an die darlehensgebende Bank entrichtet. Die Kreditrate wird im Darlehensvertrag festgeschrieben. Ihre Höhe richtet sich nach Kreditbetrag, Laufzeit, Zinssatz und anfänglicher Tilgung. Darüber hinaus variiert die Kreditrate mit der Preispolitik der jeweiligen Bank.

Die Kreditrate setzt sich bei den meisten Hypothekenfinanzierungen aus Zins und Tilgung zusammen. In diesem Fall wird das Darlehen auch als Annuitätenkredit bezeichnet und die Kreditrate trägt die Bezeichnung Annuität. Die Zusammensetzung aus Zins und Tilgung impliziert einige Eigenschaften der Kreditrate. So ist in den ersten Jahren des Tilgungsverlaufs der Zinsanteil sehr hoch, weil bis dahin nur Tilgungsleistungen in geringem Umfang erbracht wurden und der insgesamt valutierende Kreditbetrag (der die Basis für die Verzinsung darstellt) kaum sinkt. Mit jeder geleisteten Kreditrate sinkt der Zinsanteil an der Annuität und der Tilgungsanteil steigt betragsmäßig gleich an. Durch diese Konstruktion wird eine dauerhaft konstante Kreditrate ermöglicht, die Kreditnehmern ein Höchstmaß an Sicherheit im Hinblick auf die Belastungen durch den Kapitaldienst bietet.

Bei variabel verzinsten Darlehen zieht das Prinzip der Annuität es mit sich, dass in einem frühen Stadium des Tilgungszeitraumes die Zinssensitivität der Kreditrate hoch ist. Da der Großteil der Rate aus Zinsen besteht, führt ein Anstieg der Zinsen dazu, dass der Tilgungsanteil erheblich sinkt, wenn die Kreditrate konstant bleibt. Der Zeitraum bis zur vollständigen Rückzahlung verlängert sich dann. In der Praxis zahlen Kreditnehmer nach einer Zinserhöhung allerdings höhere Raten, weil sich der Tilgungsanteil nicht beliebig verringern lässt und er insbesondere nicht negativ werden kann. Ein negativer Tilgungsanteil ist gleichbedeutend mit einem laufenden Anwachsen der Gesamtschuld. Kann der Kreditnehmer die Kreditrate im Zeitverlauf nicht mehr zahlen, kommt es zum Verzug: Die pünktliche Zahlung der Monatsrate ist unabdingbarer Bestandteil des Darlehensvertrages. Dauert der Verzug an, folgt die Kündigung des Kredits durch die Bank.

Eigenkapitalfinanzierung

/von

Von einer Eigenkapitalfinanzierung spricht man im Immobilienbereich, wenn der Käufer oder Bauherr den gesamten Kaufpreis aus eigenen Mitteln finanziert und somit auf ein Darlehen verzichtet. In der Praxis stellt die reine Eigenkapitalfinanzierung eher eine Ausnahme dar, da die meisten angehenden Eigentümer zur Deckung der Kosten auf Fremdkapital angewiesen sind. Auch wenn bei diesem Finanzierungsmodell keine direkten Zinskosten anfallen, ist der Erwerb der Immobilie keineswegs kostenlos. Ein entscheidender Faktor bei der Kalkulation sind die sogenannten Opportunitätskosten. Diese beschreiben die entgangenen Kapitalerträge, die erwirtschaftet worden wären, wenn das Geld nicht in der Immobilie gebunden, sondern am Kapitalmarkt investiert worden wäre. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro und einer angenommenen jährlichen Verzinsung von sechs Prozent belaufen sich diese kalkulatorischen Kosten beispielsweise auf 18.000 Euro pro Jahr. Dieser Betrag muss der Mietkostenersparnis gegenübergestellt werden, die durch das Bewohnen der eigenen Immobilie erzielt wird.

Betriebswirtschaftliche Bewertung und strategische Überlegungen

Rein betriebswirtschaftlich betrachtet ist eine Eigenkapitalfinanzierung dann vorteilhaft, wenn die Mietersparnis höher ausfällt als die kalkulatorische Verzinsung des eingesetzten Kapitals. Bei dieser Gegenüberstellung ist jedoch präzise vorzugehen: Von der Mietersparnis müssen zusätzliche Eigentümerkosten wie Instandhaltungsrücklagen und Versicherungen abgezogen werden. Gleichzeitig ist die fiktive Verzinsung um die Kapitalertragsteuer zu kürzen. Diese beträgt pauschal 25 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer, wobei der jährliche Sparer-Pauschbetrag (bei Verheirateten derzeit 1.602 Euro) steuerfrei bleibt. Über die reine Rendite hinaus ist zu bedenken, dass eine Eigenkapitalfinanzierung das Kapital langfristig und sehr spezifisch an ein einzelnes Objekt bindet. Aus Gründen der Risikostreuung ist es meist nicht ratsam, das gesamte Vermögen in eine einzige Immobilie zu investieren. Vielmehr sollte auf eine ausgewogene Diversifikation geachtet werden. Zudem müssen Eigentümer sicherstellen, dass trotz des Immobilienerwerbs ausreichend liquide Mittel für den Lebensunterhalt und eine solide Altersvorsorge zur Verfügung stehen.

FAQ

Was versteht man unter Opportunitätskosten bei einer Immobilienfinanzierung?

Opportunitätskosten sind die entgangenen Erträge, die durch eine alternative Geldanlage am Kapitalmarkt hätten erzielt werden können. Sie dienen als kalkulatorische Größe, um den wirtschaftlichen Nutzen des im Eigenheim gebundenen Kapitals zu bewerten.

Wann ist eine vollständige Eigenkapitalfinanzierung wirtschaftlich sinnvoll?

Eine Finanzierung aus Eigenmitteln lohnt sich, wenn die tatsächliche Mietersparnis nach Abzug aller Nebenkosten über der Rendite einer vergleichbaren Geldanlage liegt. Dabei müssen auch steuerliche Aspekte wie der Sparer-Pauschbetrag und die Kapitalertragsteuer in die Rechnung einfließen.

Welche Risiken birgt die Bindung des gesamten Kapitals in einer Immobilie?

Die Konzentration des Vermögens auf ein einziges Objekt führt zu einer mangelnden Diversifikation und einer eingeschränkten Liquidität. Zudem besteht die Gefahr, dass im Bedarfsfall nicht genügend Mittel für den Lebensunterhalt oder die weitere Altersvorsorge vorhanden sind.

Risikoversicherungen

/von

Als Risikoversicherungen werden Versicherungen bezeichnet, die den Versicherungsnehmer bei Eintritt bestimmter Umstände durch Geldleistungen entschädigen. Es kann sich bei einer Risikoversicherung um eine Risikolebensversicherung ebenso handeln wie um eine private Haftpflicht- oder eine Unfallversicherung. Auch bei der Wohngebäudeversicherung handelt es sich um eine Police mit reinem Risikocharakter. Das Gegenstück zu Risikoversicherungen sind Versicherungen mit Vorsorgecharakter wie etwa Kapitallebens- und Rentenversicherungen.

Risikoversicherungen sind für Eigentümer von Immobilien unerlässlich. Das gilt insbesondere dann, wenn das Objekt durch einen Kredit finanziert wird. Dann nämlich müssen nicht nur Schäden am Objekt durch geeignete Versicherungen abgedeckt sein, sondern auch das Einkommen, mit dem der Kredit finanziert wird. Schäden an Immobilien werden durch die Wohngebäudeversicherung versichert, die unter anderem dann zahlt, wenn das Objekt durch Feuer, Leitungswasser oder Hagelschlag Schaden nimmt. Der Abschluss einer Wohngebäudeversicherung ist nicht nur außerordentlich empfehlenswert, sondern in der Regel auch Voraussetzung für die Zustimmung einer Bank zur Finanzierung.

Die Wohngebäudeversicherung wird in Kombination mit einer Rohbauversicherung abgeschlossen, die den unfertigen Bau vor Schäden schützt und bei Fertigstellung endet bzw. in die Wohngebäudeversicherung übergeht. Eine sehr wichtige Versicherung ist die Risikolebensversicherung, die der Hauptverdiener einer Familie stets abschließen sollte. Die Police zahlt im Todesfall eine vereinbarte Summe an die Hinterbliebenen und schützt diese somit vor den wirtschaftlichen Konsequenzen, die das Ableben des Hauptverdieners nach sich ziehen kann. Der Versicherungsschutz sollte erst dann enden, wenn der Kredit vollständig zurückbezahlt ist und auch anderweitig für ein ausreichendes Auskommen gesorgt ist. Auch eine Berufsunfähigkeitsversicherung gehört zum Repertoire verantwortungsbewusster Kreditnehmer: Sie zahlt eine Rente, wenn wegen Krankheit und Unfall kein Beruf mehr ausgeübt werden kann.

Die Kosten von Risikoversicherungen richten sich nach den vereinbarten Leistungen bei Eintritt des Versicherungsfalls und verschiedenen individuellen Merkmalen des Versicherungsnehmers, wie etwa Alter und Geschlecht. Sie können in vielen Fällen steuerlich geltend gemacht werden.

Fremdwährungskredit

/von

Ein Fremdwährungskredit ist eine Finanzierungsform, bei der das Darlehen in einer anderen Währung als dem Euro verbrieft wird. In der Praxis der Immobilienfinanzierung sind insbesondere der Schweizer Franken, der japanische Yen, der US-Dollar und das britische Pfund von Bedeutung. Der technische Ablauf sieht vor, dass der Kredit in der Fremdwährung aufgenommen, zum aktuellen Wechselkurs in Euro konvertiert und dann an den Bauherrn ausgezahlt wird. Bei der Rückführung des Darlehens muss jede monatliche Rate erneut von Euro in die Kreditwährung umgerechnet werden, um die vertraglich fixierten Tilgungs- und Zinsleistungen zu erbringen.

Motive und Potenziale der Zinsdifferenznutzung

Das primäre Motiv für diese Finanzierungsstrategie liegt in der Ausnutzung internationaler Zinsdifferenzen. Herrscht in einem anderen Währungsraum ein signifikant niedrigeres Zinsniveau als im Euroraum, lassen sich die Gesamtkosten einer Immobilienfinanzierung erheblich reduzieren. Kreditnehmer können diesen Vorteil nutzen, um entweder ihre monatliche Liquidität durch geringere Raten zu erhöhen oder die Laufzeit des Kredits durch eine höhere Tilgungsrate massiv zu verkürzen. Im Idealfall führt die Kombination aus niedrigen Zinsen und stabilen Wechselkursen zu einer deutlich schnelleren Schuldenfreiheit als bei einem Standarddarlehen.

Risiken und Anforderungen an das Eigenkapital

Trotz der attraktiven Zinsvorteile bergen Fremdwährungskredite existenzbedrohende Risiken, die vor allem aus der Unvorhersehbarkeit der Devisenmärkte resultieren. Wertet sich der Euro gegenüber der Kreditwährung ab, steigt die in Euro berechnete Restschuld unmittelbar an. In extremen Marktphasen können die Verluste aus Wechselkursänderungen die Zinsersparnis bei weitem übersteigen. Um dieses Risiko abzufedern, fordern Banken für solche Engagements einen überdurchschnittlich hohen Eigenkapitalanteil. Häufig werden Fremdwährungskomponenten daher nur als ein ergänzender Baustein in ein konservatives Gesamtfinanzierungskonzept integriert, um das Klumpenrisiko zu minimieren.

Chancen durch Kursgewinne und Zielgruppenprofil

Dem Verlustrisiko steht die Chance auf signifikante Währungsgewinne gegenüber. Wertet sich der Euro während der Laufzeit auf, sinkt die reale Darlehenslast in Euro gemessen, was einer effektiven Schuldensenkung ohne zusätzliche Eigenleistung gleichkommt. Aufgrund dieser spekulativen Komponente eignen sich Fremdwährungskredite ausschließlich für erfahrene Immobilieneigentümer, die über eine hohe Risikotragfähigkeit verfügen und die komplexen Mechanismen der Währungsmärkte im Detail verstehen. Ein kontinuierliches Monitoring der Wechselkursentwicklung ist für diese Gruppe unverzichtbar.

FAQ

Wie wirkt sich ein schwacher Euro konkret auf meine monatliche Rate aus?

Wenn der Euro an Wert verliert, müssen Sie mehr Euro aufwenden, um die gleiche Menge an Fremdwährung für Ihre Rate zu kaufen. Wenn Sie beispielsweise ein Darlehen in Schweizer Franken bedienen und der Euro um 10 Prozent fällt, steigt Ihre monatliche Belastung in Euro gerechnet ebenfalls um etwa 10 Prozent, obwohl der Zinssatz in der Schweiz unverändert geblieben ist.

Kann ich einen Fremdwährungskredit mit staatlichen Förderungen wie KfW-Mitteln kombinieren?

Ja, das ist grundsätzlich möglich. In einer soliden Finanzierungskonzeption dient der Fremdwährungskredit oft als Ergänzung zu einem klassischen Annuitätendarlehen oder zu KfW-Förderdarlehen. Da KfW-Mittel jedoch immer in Euro ausgezahlt werden, bleibt das Währungsrisiko isoliert auf den Teilbetrag beschränkt, den Sie in der fremden Währung aufgenommen haben.

Was ist ein „Stop-Loss“ im Zusammenhang mit Währungskrediten?

Ein Stop-Loss ist eine vertragliche Vereinbarung oder eine interne Strategie, bei der das Darlehen automatisch in Euro konvertiert wird, sobald der Wechselkurs eine bestimmte kritische Marke unterschreitet. Dies dient dazu, die Verluste zu begrenzen, fixiert aber gleichzeitig den Währungsverlust zum Zeitpunkt der Umwandlung.

Kreditkündigung

/von

Immobilienkredite können von beiden Vertragsparteien unter bestimmten Umständen gekündigt werden. Kreditnehmer können Darlehen, die einer variablen Verzinsung unterliegen, immer dann kündigen, wenn der Zinssatz angehoben oder gesenkt wird. Wird mit der Bank eine Zinsfestschreibung über mindestens zehn Jahre vereinbart, ist eine Kündigung frühestens nach 10 Jahren möglich. Es existieren allerdings Ausnahmen, die eine Kündigung des Immobilienkredites durch den Kreditnehmer trotz Zinsfestschreibung ermöglichen.

Zu diesen Gründen zählt insbesondere die Veräußerung der Immobilie, die mit dem Kredit finanziert worden ist. Der Verkauf kann aus verschiedenen Gründen erforderlich sein: Scheidung oder berufliche Veränderungen sind die Hauptgründe für den Verkauf von Häusern und Wohnungen. Wird der Kreditvertrag wegen der Veräußerung der Immobilie gekündigt, muss die Bank bei der Bemessung der Vorfälligkeitsentschädigung bestimmte Regeln beachten. So muss bei der Berechnung des Zinsschadens etwa der Zinssatz für Pfandbriefe und nicht etwa der für Bundesanleihen zugrundegelegt werden. Die Bank muss darüber hinaus berücksichtigen, wenn der Kreditvertrag kostenfreie Sondertilgungen vorsieht: Bei der Berechnung des Zinsschadens ist dann davon auszugehen, dass diese Option durch den Kreditnehmer wahrgenommen worden wäre. Wird der Kreditvertrag ohne Verkauf der Immobilie durch den Kreditnehmer gekündigt, muss die Bank der Kündigung nicht zustimmen. Dies ist auch regelmäßig der Fall. In der Praxis müssen Kreditnehmer sogar damit rechnen, dass Banken auf entsprechende Anfragen gar nicht reagieren. Stimmt die Bank dennoch der Kündigung zu, kann sie die fällige Vorfälligkeitsentschädigung fast nach Belieben festsetzen: Einzig ein Verstoß gegen die guten Sitten ist nicht erlaubt. Kreditnehmer müssen deshalb mit sehr hohen Forderungen der Bank rechnen.

Auch Banken können Kredite kündigen. Erlaubt ist dies immer dann, wenn der Kreditnehmer seinen vertraglichen Pflichten nicht nachkommt und ein dauerhafter Zahlungsverzug eintritt. Dies ist dann der Fall, wenn mindestens drei Raten offen sind. Der Kündigung des Kredits durch die Bank folgt die Fälligstellung des valutierenden Kreditbetrages – der Kreditnehmer muss das gesamte Darlehen in einer Summe zurückzahlen.

Bausparvergleich

/von

Der Begriff Bausparvergleich umfasst sowohl die Gegenüberstellung verschiedener Angebote unterschiedlicher Bausparkassen als auch die detaillierte Kalkulation der Vor- und Nachteile eines Bausparvertrags innerhalb einer Immobilienfinanzierung. Ein solcher Vergleich ist essenzieller Bestandteil einer sorgfältigen Finanzierungsplanung und sollte stets vor dem Vertragsabschluss durchgeführt werden. Ob dabei Tarife innerhalb eines Anbieters oder Offerten verschiedener Gesellschaften verglichen werden, ist zweitrangig – entscheidend ist die optimale Abstimmung des Tarifs auf die individuellen Bedürfnisse des Kunden.

Strategische Auswahl nach Ansparzeit und Verwendungszweck

Ein zentrales Kriterium beim Vergleich ist die voraussichtliche Ansparzeit. Wenn bereits ein konkretes Immobilienvorhaben geplant ist, empfiehlt sich ein Tarif mit kurzer Ansparphase, um bereits nach wenigen Jahren über das Guthaben und das zugehörige Bauspardarlehen verfügen zu können. Dient der Vertrag hingegen eher der langfristigen und abstrakten Vorsorge für einen späteren Immobilienerwerb, sind Tarife mit längeren Laufzeiten oft die geeignetere Wahl.

Zentrale Vergleichsmerkmale: Kosten, Rendite und Flexibilität

Wesentliche Merkmale für eine fundierte Entscheidung sind neben der Flexibilität vor allem die Renditeerwartung und die anfallenden Kosten. Zudem spielt die Kombinierbarkeit mit staatlichen Förderungen eine wichtige Rolle. Ziel eines Bausparvergleichs sollte es sein, die Einzahlungen so effektiv wie möglich zu nutzen – sei es durch niedrige Darlehenszinsen oder attraktive Guthabenzinsen. Falls noch kein konkretes Bauvorhaben feststeht, ist auf Tarifoptionen zu achten, die bei einem Verzicht auf das Darlehen eine rückwirkende Höherverzinsung des Guthabens ermöglichen. So bleibt das Kapital flexibel für andere Verwendungszwecke verfügbar.

Bausparen im Vergleich zu alternativen Finanzierungsformen

Ein Bausparvertrag ist nicht zwangsläufig für jeden angehenden Immobilieneigentümer die beste Lösung. Im Rahmen eines umfassenden Vergleichs sollte daher auch geprüft werden, ob eine Kombination aus klassischem Ansparen (etwa auf Tages- oder Festgeldkonten) und einem herkömmlichen Immobiliendarlehen in der Gesamtrechnung vorteilhafter ist. Je nach individuellem Zeithorizont, dem aktuellen Zinsniveau und dem spezifischen Vorhaben kann diese Alternative durchaus kostengünstiger sein.

FAQ

Worauf sollte beim Vergleich der Ansparzeit besonders geachtet werden?

Die gewählte Ansparzeit muss präzise auf den geplanten Zeitpunkt des Immobilienerwerbs abgestimmt sein, um eine rechtzeitige Zuteilung des Darlehens zu garantieren. Kurze Ansparzeiten bieten schnelle Liquidität, während längere Phasen oft andere tarifliche Vorteile oder höhere Planungssicherheit ermöglichen.

Welche finanziellen Faktoren sind neben den Zinsen beim Vergleich wichtig?

Zusätzlich zu den Spar- und Darlehenszinsen müssen auch die Abschlussgebühren sowie mögliche Kontoführungsentgelte in die Gesamtkalkulation einfließen. Nur durch die Berücksichtigung aller Kostenfaktoren lässt sich die tatsächliche Effektivität des Bausparvertrags im Vergleich zu anderen Anlageformen ermitteln.

Wann lohnt sich ein Verzicht auf das Bauspardarlehen am Ende der Laufzeit?

Ein Verzicht ist immer dann sinnvoll, wenn keine Immobilienfinanzierung mehr geplant ist und der Tarif eine rückwirkende Resterhöhung der Guthabenzinsen vorsieht. Dadurch wandelt sich der Bausparvertrag effektiv in eine renditestarke Sparanlage um, deren Mittel frei verfügbar sind.

Preisrisiko

/von

Das Preisrisiko bezeichnet im Zusammenhang mit Immobilienfinanzierungen das Risiko eines sinkenden Marktpreises für eine bestimmte Immobilie oder den Immobilienmarkt insgesamt. Bezogen auf ein bestimmtes Objekt wird das Preisrisiko auch als objektspezifisches Preisrisiko bezeichnet, während im Hinblick auf generelle Marktentwicklungen vom allgemeinen Marktpreisrisiko gesprochen wird.

Das Preisrisiko betrifft Eigentümer insbesondere dann, wenn das Objekt nicht lebenslang bewohnt wird und eine Veräußerung geplant ist, mit der beispielsweise der Ruhestand finanziert werden soll. Ebenso von Preisrisiken betroffen sind Eigentümer, die den Kapitalwert ihrer Immobilie im Rahmen einer Verrentung zur Finanzierung des Lebensunterhaltes einsetzen müssen.

Das Preisrisiko besteht in der Ungewissheit im Hinblick auf die künftige Preisentwicklung, die zugunsten des Eigentümers ebenso ausfallen kann wie zu seinen Lasten. Da die Preisentwicklung nicht vorhergesagt werden kann, müssen Eigentümer damit rechnen, bei einer Veräußerung oder Verrentung deutlich weniger Geld zu erhalten, als für das Objekt bezahlt wurde. In Deutschland sind die Preisrisiken des Immobilienmarktes seit der Wiedervereinigung in der langfristigen Perspektive gewachsen. Die Bevölkerung schrumpft und in Deutschland finden sich große Immobilienbestände. Dadurch ist das Verhältnis von Angebot und Nachfrage zugunsten tendenziell sinkender Preise verzerrt. Es ist deshalb durchaus möglich, dass die Preise für deutsche Häuser und Wohnungen in den kommenden Jahrzehnten sinken.

Aufgrund des langen Zeithorizontes müssen bei der Bewertung der Preis auch inflationäre Tendenzen berücksichtigt werden. Dadurch sind sinkende Preise auch dann zu verzeichnen, wenn der nominale Veräußerungserlös 20 Jahre nach dem Erwerb dem Kaufpreis entspricht – die Kaufkraft des Nominalbetrages wird über eine so lange Zeitspanne deutlich reduziert. Das Preisrisiko, das mit einem bestimmten Objekt verbunden ist, lässt sich anders als das allgemeine Marktpreisrisiko in gewissem Rahmen beeinflussen, indem schon beim Erwerb bestimmte Faktoren beachtet werden. Zu meiden sind insbesondere Immobilien die aufgrund ihrer Lage, ihrer Erscheinung oder anderer nicht oder nur schwer änderbarer Eigenschaften einen hohen Spezifikationsgrad aufweisen.

Darlehenstilgung

/von

Unter der Darlehenstilgung versteht man die Rückzahlung eines aufgenommenen Immobilienkredits. Grundsätzlich stehen Kreditnehmern hierbei zwei wesentliche Optionen zur Verfügung: Die Rückführung kann entweder im Rahmen eines Annuitätendarlehens oder in Form eines endfälligen Darlehens erfolgen. Während das Annuitätendarlehen auf einer kontinuierlichen Entschuldung basiert, zielt das endfällige Modell auf eine Tilgung in einem einzigen Betrag am Ende der Laufzeit ab.

Das Annuitätendarlehen: Kontinuierliche Entschuldung

Beim Annuitätendarlehen leistet der Kreditnehmer über die gesamte Laufzeit hinweg gleichbleibende monatliche Raten, die sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammensetzen. Da der Zinsanteil nur auf die verbleibende Restschuld berechnet wird, sinkt er mit jeder Zahlung geringfügig. Im gleichen Maße steigt der Tilgungsanteil innerhalb der Rate an, wodurch sich die Entschuldung laufend beschleunigt. Nach Zahlung der letzten Rate ist der Kreditnehmer schuldenfrei, sofern keine Restschuld verblieben ist, die eine Anschlussfinanzierung (Prolongation) erforderlich macht.

Endfällige Darlehen und Tilgungsträger

Bei einem endfälligen Darlehen zahlt der Kreditnehmer während der Laufzeit lediglich die Zinsen auf den vollen Kreditbetrag. Die eigentliche Tilgung erfolgt erst am Ende der Laufzeit in einer Summe. Um die Rückzahlung sicherzustellen, verlangen Banken in der Regel den Aufbau eines externen Sparvertrags, dem sogenannten Tilgungsträger. Hierfür kommen beispielsweise Kapitallebensversicherungen oder Rentenversicherungen in Betracht. Die Hinterlegung eines solchen Tilgungsträgers ist zwingend erforderlich, sofern keine anderen gleichwertigen Sicherheiten zur Verfügung stehen.

Chancen und Risiken der Tilgungsvarianten

Jede Form der Darlehenstilgung bringt spezifische Vor- und Nachteile mit sich. Endfällige Darlehen bieten bei einer positiven Entwicklung der Finanzmärkte die Chance auf hohe Erträge im Tilgungsträger. Dem steht jedoch die Belastung durch dauerhaft hohe Zinszahlungen gegenüber, da die Kreditschuld während der Laufzeit nicht sinkt. Bei einer variablen Verzinsung führen steigende Marktzinsen bei endfälligen Darlehen zu einer sofortigen Erhöhung der monatlichen Last. Beim Annuitätendarlehen hingegen wirkt sich eine Zinserhöhung primär auf das Verhältnis von Zins zu Tilgung aus, was entweder durch eine Ratenanpassung oder eine längere Gesamtlaufzeit ausgeglichen werden muss.

FAQ

Was ist der entscheidende Vorteil eines Annuitätendarlehens gegenüber einem endfälligen Kredit?

Der größte Vorteil liegt in der hohen Planungssicherheit und der stetigen Reduktion der Zinslast, da die Restschuld von Monat zu Monat sinkt. Im Vergleich zum endfälligen Darlehen entfällt zudem das Risiko, dass ein gewählter Tilgungsträger am Ende der Laufzeit nicht die benötigte Summe zur Ablöse erreicht.

Wann ist ein endfälliges Darlehen steuerlich besonders attraktiv?

Diese Form der Finanzierung wird häufig bei vermieteten Immobilien genutzt, da die Schuldzinsen über die gesamte Laufzeit in voller Höhe als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abgezogen werden können. Da die Tilgung ausbleibt, verringert sich dieser steuerliche Vorteil nicht vorzeitig, was die Nettorendite des Objekts optimieren kann.

Kann ich während der Laufzeit von einer Tilgungsvariante in die andere wechseln?

Ein Wechsel ist nicht ohne Weiteres möglich und erfordert meist eine Vertragsänderung oder eine Umschuldung, was mit Gebühren verbunden sein kann. In der Praxis lassen sich Annuitätendarlehen jedoch oft durch Sondertilgungsrechte flexibler gestalten, um einer endfälligen Rückzahlung bei Liquiditätszuflüssen näherzukommen.

Immobilienvermögen

/von

Als Immobilienvermögen wird grundsätzlich jede Art von Immobilienbesitz bezeichnet. Dazu zählt ein Eigenheim ebenso wie eine an Dritte vermietete Immobilie. Auch Anteile an offenen oder geschlossenen Immobilienfonds zählen dazu. Wird das Immobilienvermögen einer Person gemessen, ist dabei zunächst vom Bruttovermögen auszugehen – also dem Vermögenswert, der sich durch einen Verkauf am Markt erreichen ließe. Eventuelle Belastungen durch Hypotheken zählen bei der reinen Betrachtung des Immobilienvermögens nicht dazu.

Immobilienvermögen besitzt einige besondere Eigenschaften, die es interessant machen. Dazu zählen insbesondere die Resistenz gegen Inflation und – bei zur Selbstnutzung bestimmten Objekten – der über die betriebswirtschaftliche Betrachtung hinausgehende Nutzwert. Eine Immobilie bietet stets einen konkreten Nutzen, der auch dann noch vorhanden ist, wenn andere, nominale Vermögenswerte durch inflationäre Entwicklungen oder eine Währungsreform an Wert verlieren. Immobilienvermögen wird unter anderem deshalb zum so genannten Realvermögen gezählt, dessen Gegenstück das Finanzvermögen (also Aktien, Anleihen etc.) ist. Es wird gemeinhin empfohlen, einen erheblichen Teil des Gesamtvermögens in Immobilien zu investieren. Das kann durch den Erwerb eines Eigenheims ebenso erfolgen wie durch den Erwerb von Fondanteilen an einem Immobilienfonds. Etwa ein Drittel des Gesamtvermögens bei Eintritt in den Ruhestand sollte in Immobilien angelegt sein.

Immobilienvermögen ist allerdings auch mit Nachteilen verbunden. Wer eine einzelne Immobilie erwirbt, muss mit besonderen Risiken leben. So kann etwa durch einen Abschwung in der Region der Preis des Objektes im Zeitverlauf deutlich fallen. Besonders in strukturschwachen Gebieten ist dies sehr häufig der Fall. Wird eine Immobilie erworben und an Dritte vermietet, besteht stets das Risiko von Mietausfällen, die durch Zahlungsunfähigkeit des Mieters ebenso entstehen können wie durch einen dauerhaften Leerstand. Diese Einzelrisiken lassen sich durch den Erwerb von Anteilen an Immobilienfonds vermeiden. Das gilt auch für Finanzierungsrisiken: Wird ein Objekt auf Kredit gekauft und muss es wegen zwischenzeitlicher Engpässe oder persönlicher Änderungen veräußert werden, kann dies zu erheblichen Verlusten führen.

Preisindexbindung

/von

Als Preisindexbindung wird eine Klausel in vielen Mietverträgen verstanden, die besagt, dass die Miete sich an der Entwicklung der Verbraucherpreise orientiert und dementsprechend angepasst werden kann. Die Verbraucherpreise werden dabei in der Regel durch den Verbraucherpreisindex des statistischen Bundesamtes ermittelt. Sowohl der Vermieter als auch der Mieter haben bei einem Mietvertrag mit Preisindexbindung die Möglichkeit, der jeweils anderen Partei mitzuteilen, dass die Miete an den Index angepasst werden muss. In der Praxis ist es dabei regelmäßig der Vermieter, der eine Anpassung beantragt, weil die Inflationsrate in Deutschland im historischen Rückblick fast immer positiv ausgefallen ist.

Eine Preisindexbindung im Mietvertrag entbindet keine der beiden Parteien davon, eine Änderung der Miete anzukündigen. Diese Ankündigung muss schriftlich erfolgen. Die Bindung ans Preisniveau bietet besonders für Vermieter Vorteile. In der Praxis lassen sich Mieterhöhungen besser rechtfertigen, wenn eine vertragliche Grundlage besteht. Der amtliche Verbraucherpreisindex ist eine neutrale Größe, die auch der Mieter jederzeit den Medien entnehmen kann. Es besteht somit auch mehr Sicherheit für den Mieter: Steigt die Inflation deutlich an, kann er sich auf eine bevorstehende Mieterhöhung vorbereiten und ggf. seine Budgetplanung anpassen. Da mit deutlich steigenden Verbraucherpreisen allerdings ohnehin meist ein deutlicher Rückgang der Kaufkraft verbunden ist, besteht für den Mieter auch das Problem einer Doppelbelastung.

Eine Preisindexbindung schützt den Vermieter allerdings nicht vor Mietausfällen: Die Akzeptanz der Miete richtet sich in der langfristigen Perspektive nach der Entwicklung der Mieten vor Ort. Steigt die Miete wegen der Preisindexbindung deutlich stärker als sonst in der Region üblich, verliert die Wohnung an Attraktivität und wird früher oder später leer stehen, wenn der Mieter auszieht und neue Mieter von der hohen Miete abgeschreckt werden. Vermieter sollten deshalb nicht zwingend eine Mieterhöhung durchsetzen, nur weil die Inflation hoch ausgefallen ist. Für den langfristigen Erfolg ist das richtige Augenmaß erforderlich.