SCHUFA

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Die Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung oder kurz SCHUFA dürfte in Deutschland ein Begriff sein. Allerdings verbinden nur sehr wenige Verbraucher damit auch etwas Positives. Meist löst die Erwähnung der SCHUFA im Zusammenhang mit einem Kredit eher negative Gefühle aus, da an das Ergebnis der Kreditwürdigkeit meist die Konditionen des Darlehens gekoppelt sind. Dabei erwachsen dem Verbraucher aus den Angaben, welche durch die SCHUFA gesammelt werden, nicht nur Nachteile. Wer eine weiße Weste vorweisen kann, braucht sich um die Überprüfung der eigenen Person sicher keine Gedanken machen. Und ohne die Prüfung der Bonität würden alle Verbraucher die Verfehlungen einzelner mittragen. Um was handelt es sich bei der SCHUFA aber genau?

Der wesentliche Zweck der Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditwirtschaft besteht darin, die einzelnen Vertragspartner vor Ausfällen im Kreditgeschäft zu schützen. Schließlich verursachen Verbraucher, die Rechnungen nicht oder zu spät bezahlen durchaus erhebliche Kosten. Aus diesem Schutzbedürfnis heraus wurde 1927 ein Vorläufer der SCHUFA ins Leben gerufen. Um die Unternehmen vor schwarzen Schafen unter den Konsumenten zu schützen, werden die unterschiedlichsten Daten über die Verbraucher gesammelt. Hierzu zählen unter anderem das Zahlungsverhalten, laufende Kreditverträge oder die Zahl der Kreditkarten, über die ein Verbraucher verfügt. Mithilfe eines mathematischen Verfahrens können die Informationen, welche sich in den Datenbanken der SCHUFA befinden, in einen objektiven Wert umgewandelt werden.

Bei diesem sogenannten Scoring-Verfahren wird anhand der Daten eine Wahrscheinlichkeit berechnet, die das Risiko abbildet, mit welchem etwa ein Kredit auszufallen droht. Allerdings ist Scoring immer wieder Mittelpunkt heftiger Kritik, da die persönlichen Umstände hierbei nicht immer korrekt berücksichtigt werden. Einer dieser Kritikpunkte ist die mangelnde Transparenz des Verfahrens, da der Verbraucher zu keiner Zeit einsehen kann, auf welche Art und Weise der Score-Wert entsteht. Aus diesem Grund gibt es immer wieder Bestrebungen aus der Politik, die Regelungen diesbezüglich zu reformieren und die Rechte der Verbraucher zu schützen.

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Kreditnebenkosten

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Der Erwerb oder Bau einer Immobilie schafft Sicherheit und sorgt für eine Absicherung im Rentenalter. So oder ähnlich denken sicher viele der Bauherren, die sich um den Traum vom eigenen Haus bemühen. Leider ist die Umsetzung in den ersten Jahren in keiner Weise mit finanzieller Sicherheit sondern eher mit einem nicht zu unterschätzenden Risiko verbunden. Hohe Darlehenssummen und lange Laufzeiten stellen eine Belastung dar, die kein Bauherr auf die leichte Schulter nehmen sollte. Natürlich lässt sich der Finanzierungsbedarf ohne weiteres ermitteln. Schließlich werden die einzelnen Baukredite ja mit den zu erwartenden Nebenkosten ausgeschrieben. Und genau an dieser Stelle nimmt das Unheil seinen Lauf. Denn anders als viele Häuslebauer vermuten tauchen in den zusätzlichen Kosten, welche für die Finanzierung des Eigenheims notwendig werden, nicht alle Nebenkosten auf.

Banken und Kreditinstitute haben im Lauf der Zeit Mittel und Wege gefunden, um die Vorgaben der Bundesregierung zur Angabe der Darlehenskosten zu umgehen. Aber nicht nur aus diesem Grund sollte jeder Kreditnehmer mit einem höheren Finanzierungsbedarf rechnen. Wird der Kauf etwa durch einen Makler vermittelt, so arbeitet dieser sicher nicht unentgeltlich, sondern stellt für seine Bemühungen einen gewissen Prozentsatz Provision in Rechnung. Daneben fällt in Deutschland der Erwerb von Wohneigentum mit der Zahlung einer Grunderwerbssteuer zusammen. Und selbst ein Eintrag ins Grundbuch belastet den bereits stark strapazierten finanziellen Rahmen der Betroffenen. Allein diese Nebenkosten können, je nach Wert der Immobilie, bereits mit Beträgen jenseits der 10.000 Euro-Grenze zu Buche schlagen.

Aber im Zuge der Baufinanzierung fallen noch weitere Nebenkosten an, auf die sich Bauherren frühzeitig einstellen sollten. Wird das Darlehen erst zu einem späteren Zeitpunkt abgerufen, können Bereitstellungsgebühren durchaus die Folge sein. Ähnliches gilt für die Nutzung des Kredites in Teilbeträgen. Ein zusätzlicher Posten, der zu weiteren Nebenkosten im Rahmen der Baufinanzierung führt sind etwa Gutachten, welche durch die Kreditinstitute in Auftrag gegeben werden. Diese dienen dem Zweck, den Wert der Sicherheiten zu ermitteln. Zudem können in diesem Zusammenhang noch weitere Belastungen wie zum Beispiel für die Eintragung der Grundpfandrechte ins Grundbuch entstehen.

Versicherungen, während und nach der Bauphase lassen den Kapitalbedarf noch weiter steigen und sollten durch den Bauherren bei der Planung des Eigenheims berücksichtigt werden. Um den tatsächlichen Finanzierungsbedarf korrekt zu ermitteln, reicht der Blick auf den effektiven Jahreszins es also keineswegs aus. Professionelle Beratung kann durchaus dabei helfen, den finanziellen Rahmen wesentlich genauer auszuloten und die richtige Kreditsumme fest zu stellen.

Annuität

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Der Begriff Annuität stammt aus der Investitionstheorie und beschreibt einen konstanten Zahlungsstrom über einen definierten Zeitraum. In der Finanzmathematik setzt sich diese regelmäßige Rate aus zwei Komponenten zusammen: dem Zinsanteil und der Tilgung. Ein wesentliches Merkmal bei der Rückzahlung eines Darlehens ist, dass die Restschuld mit jeder geleisteten Rate sinkt. Da sich die Zinsen immer auf den verbleibenden Schuldenstand beziehen, verringert sich der Zinsanteil kontinuierlich, während der Tilgungsanteil innerhalb der gleichbleibenden Rate proportional ansteigt. Diese Konstruktion bietet sowohl dem Darlehensnehmer als auch dem Kreditgeber ein Höchstmaß an Planungssicherheit.

Konstante versus variable Annuität

Die am weitesten verbreitete Form ist die konstante Annuität, bei der der Zinssatz über die gesamte Zinsbindungsfrist stabil bleibt. Daneben existiert die variable Variante, bei welcher der Zinssatz in regelmäßigen Abständen angepasst wird. Diese Anpassung orientiert sich meist an vertraglich vereinbarten Referenzzinssätzen des Geldmarktes. Während die konstante Annuität vor Zinssteigerungen schützt, ermöglicht die variable Variante eine Teilhabe an sinkenden Marktzinsen, birgt jedoch auch ein höheres Kalkulationsrisiko für den Kreditnehmer.

Bedeutung für die Baufinanzierung und Risikomanagement

In der Baufinanzierung sind Annuitätendarlehen der Standard, da sie durch die feste monatliche Rate die private Haushaltsplanung erheblich erleichtern. Kreditinstitute stellen hierfür detaillierte Tilgungspläne bereit, die das Verhältnis von Zins und Tilgung über die Jahre hinweg transparent machen. Bei variabel verzinslichen Darlehen ist jedoch Vorsicht geboten: Da der Zinsanteil zu Beginn der Laufzeit besonders hoch ist, wirken sich Zinsschwankungen massiv auf die Gesamtkosten aus. Um sich gegen existenzbedrohende Zinsanstiege abzusichern, können Kreditnehmer einen sogenannten Zinscap vereinbaren. Dabei handelt es sich um eine vertragliche Zinsobergrenze, die das Risiko bei variablen Finanzierungen wirksam begrenzt.

FAQ

Wie verändert sich das Verhältnis von Zins und Tilgung innerhalb einer Annuität?

Obwohl die monatliche Gesamtrate gleich bleibt, sinkt der Zinsanteil mit jeder Zahlung, da die Restschuld abnimmt. Im Gegenzug steigt der Tilgungsanteil im Zeitverlauf immer schneller an, wodurch das Darlehen gegen Ende der Laufzeit beschleunigt zurückgezahlt wird.

Was ist der Unterschied zwischen einem Annuitäten- und einem Tilgungsdarlehen?

Beim Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Rate über die gesamte Laufzeit konstant, während sich die Anteile von Zins und Tilgung verschieben. Beim Tilgungsdarlehen hingegen bleibt der Tilgungsbetrag stets gleich, wodurch die Gesamtrate durch die sinkenden Zinsen im Zeitverlauf immer niedriger wird.

Wann ist der Abschluss eines Zinscaps bei variablen Darlehen sinnvoll?

Ein Zinscap ist immer dann ratsam, wenn der Kreditnehmer von niedrigen variablen Zinsen profitieren möchte, aber nur über einen begrenzten finanziellen Spielraum für mögliche Zinssteigerungen verfügt. Die Vereinbarung deckelt die Zinsbelastung nach oben und schützt so die Liquidität des Haushalts vor unkalkulierbaren Mehrkosten.

Baufortschritt

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Wer ein Haus baut, ist in der Regel an einem zügigen Baufortschritt interessiert, um möglichst zeitnah in die eigenen vier Wände einzuziehen. Doch ein schneller Fortgang der Arbeiten ist nicht nur aus persönlichen Gründen erstrebenswert, sondern spielt auch bei der Baufinanzierung eine zentrale Rolle. Entgegen weitverbreiteter Annahmen zahlen Banken das Darlehen bei einem Neubau nämlich nicht in einer Summe aus.

Die Auszahlung erfolgt stattdessen in Teilbeträgen, deren Höhe sich streng am tatsächlichen Baufortschritt orientiert. Der Bauherr kann somit immer nur über den Anteil des Kredites verfügen, der dem bereits geschaffenen Wert am Bau entspricht. Bei Fertighäusern fordern die Hersteller Zahlungen meist nach dem Erreichen definierter Fertigungsabschnitte an. Um sicherzustellen, dass keine Gelder ohne entsprechenden Gegenwert fließen, muss der Fortgang der Arbeiten gegenüber der Bank nachgewiesen werden. Als rechtliche Grundlage für diese Zahlungspläne dient häufig die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV).

Risiken bei Verzögerungen und finanzielle Konsequenzen

Kommt es auf der Baustelle zu Verzögerungen, die nicht zeitnah behoben werden können, hat dies unangenehme finanzielle Folgen für den Kreditnehmer. Nach Ablauf einer bereitstellungszinsfreien Zeit verlangen Banken für den noch nicht abgerufenen Darlehensteil Bereitstellungszinsen. Zudem ergeben sich weitere Nachteile: Ein vereinbartes Disagio (Abschlag) wird meist sofort in voller Höhe auf den gesamten Kredit angerechnet, was der Bank Zinsvorteile verschafft, während dem Bauherrn Kapital fehlt.

Ein oft unterschätzter Aspekt betrifft das gesetzliche Kündigungsrecht nach § 489 BGB. Die wichtige Zehnjahresfrist, nach der ein Darlehen trotz langer Zinsbindung kostenfrei gekündigt werden kann, beginnt erst mit dem Tag der vollständigen Auszahlung des letzten Teilbetrages. Jede Verzögerung am Bau schiebt diesen Zeitpunkt somit weiter nach hinten und bindet den Kunden länger an den Vertrag.

FAQ

Nach welchem Schema erfolgen die Teilauszahlungen während der Bauphase?

Die Auszahlungen richten sich nach dem Baufortschritt und werden meist in bis zu sieben Raten unterteilt, die nach Abschluss bestimmter Gewerke wie dem Rohbau oder der Dachdeckung fällig werden. Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) gibt hierbei verbindliche Maximalsätze für die jeweiligen Abschnitte vor, um den Bauherrn vor Überzahlungen zu schützen.

Was sind Bereitstellungszinsen und ab wann müssen diese gezahlt werden?

Bereitstellungszinsen sind eine Gebühr der Bank für das Vorhalten des noch nicht abgerufenen Darlehenskapitals während der Bauzeit. In der Regel gewähren Kreditinstitute eine bereitstellungszinsfreie Zeit von drei bis zwölf Monaten, nach deren Ablauf monatlich meist 0,25 Prozent auf den restlichen Darlehensbetrag fällig werden.

Wie wirkt sich eine verzögerte Vollauszahlung auf das Sonderkündigungsrecht aus?

Das gesetzliche Sonderkündigungsrecht erlaubt es Kreditnehmern, ein Darlehen zehn Jahre nach dem vollständigen Empfang der Darlehenssumme mit einer Frist von sechs Monaten zu kündigen. Da die Frist erst mit der letzten Teilauszahlung startet, verlängert jede Bauverzögerung die tatsächliche Bindung an die finanzierende Bank über die ursprünglich kalkulierten zehn Jahre hinaus.

Cap-Darlehen

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Obwohl das Cap-Darlehen vielen Verbrauchern noch unbekannt ist, bietet diese Finanzierungsform in bestimmten Marktsituationen erhebliche Vorteile gegenüber klassischen Darlehen. Im Gegensatz zum herkömmlichen Annuitätendarlehen mit festgeschriebenen Zinsen basiert das Cap-Darlehen auf einem variablen Zinssatz. Dieser orientiert sich meist am Referenzzinssatz EURIBOR und wird in regelmäßigen Abständen – üblicherweise alle drei bis sechs Monate – an die aktuelle Marktentwicklung angepasst. Damit gleicht es zunächst einer flexiblen Finanzierung, die dem Kreditnehmer besondere Freiheiten bei der Tilgung einräumt.

Absicherung durch die Zinsobergrenze

Ein wesentlicher Nachteil rein variabler Kredite ist das Risiko steigender Zinsen, was zu unvorhersehbaren Mehrkosten führen kann. Beim Cap-Darlehen wird dieses Zinsänderungsrisiko durch eine integrierte „Zins-Cap-Option“ begrenzt. Hierbei wird eine verbindliche Obergrenze vereinbart: Steigt das Marktzinsniveau über diesen Wert hinaus, verharrt der Kreditzins auf dem Cap-Niveau, unabhängig von weiteren Marktanstiegen. Sinkt das allgemeine Zinsniveau hingegen wieder unter diesen Grenzwert, profitiert der Kreditnehmer unmittelbar von den fallenden Zinsen und die Rate reduziert sich entsprechend.

Vorteile für den Darlehensnehmer

Die Attraktivität eines Cap-Darlehens liegt vor allem in seiner hohen Flexibilität. Da es sich um ein variables Darlehen handelt, sind Sondertilgungen oft wesentlich einfacher und in größerem Umfang möglich als bei Festzinsdarlehen, was eine schnellere Rückzahlung ermöglicht. Gleichzeitig bietet die Zinsobergrenze eine verlässliche Kalkulationsgrundlage für die maximale finanzielle Belastung. Ein weiterer Vorzug ist die Option, das Darlehen bei Bedarf in eine Festzinsfinanzierung umzuwandeln, was besonders bei einem historisch niedrigen Zinsniveau vorteilhaft sein kann.

Kosten und Nachteile

Trotz der genannten Vorzüge gibt es auch Nachteile zu berücksichtigen. Da die Bank mit der Zinsobergrenze ein Risiko übernimmt, lässt sie sich diese Absicherung durch zusätzliche Gebühren oder einen Zinsaufschlag entlohnen. In der Regel fällt für die Einräumung des Caps eine sogenannte Cap-Prämie an, die die Gesamtkosten der Finanzierung im Vergleich zu einem rein variablen Darlehen ohne Absicherung erhöht.

FAQ

Was genau ist die Cap-Prämie bei einem Darlehen?

Die Cap-Prämie ist eine Gebühr, die der Kreditnehmer an die Bank zahlt, um sich die Zinsobergrenze zu sichern. Sie fungiert wie eine Versicherungspolice, die den Kunden vor extrem hohen Zinssteigerungen am Markt schützt.

Wie flexibel sind Sondertilgungen bei einem Cap-Darlehen möglich?

Da Cap-Darlehen auf variablen Zinsen basieren, können sie meist ohne die bei Festzinskrediten übliche Vorfälligkeitsentschädigung ganz oder teilweise zurückgezahlt werden. Dies ermöglicht es dem Kreditnehmer, Erbschaften oder Bonuszahlungen jederzeit direkt in die Tilgung fließen zu lassen.

Wann ist ein Cap-Darlehen sinnvoller als ein klassisches Festzinsdarlehen?

Ein Cap-Darlehen ist besonders dann sinnvoll, wenn der Kreditnehmer kurzfristig sinkende Zinsen erwartet, sich aber gleichzeitig gegen das Risiko extremer Zinsanstiege absichern möchte. Zudem eignet es sich für Personen, die eine hohe Flexibilität bei der Rückzahlung benötigen und sich nicht über Jahrzehnte binden wollen.

Denkmalschutz

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Der Begriff des Denkmalschutzes ist weitläufig bekannt, doch seine praktische Relevanz wird im Alltag oft unterschätzt. Im Kern geht es um die Erhaltung historisch bedeutsamer Gebäude für künftige Generationen. In den einzelnen Bundesländern überwachen spezialisierte Denkmalschutzbehörden, dass die historische Substanz weder beschädigt, zerstört noch durch starke bauliche Veränderungen beeinträchtigt wird. Diese Schutzfunktion führt in der Praxis regelmäßig zu einem Spannungsfeld zwischen den Belangen des Gemeinwohls und den Interessen privater Bauträger oder Eigentümer.

Herausforderungen für Eigentümer von Baudenkmalen

Besitzer von Bestandsimmobilien, die als Baudenkmal eingestuft sind, sehen sich oft erheblichen Einschränkungen gegenüber. Bauvorhaben und Modernisierungen müssen eng mit den Behörden abgestimmt werden, um den ursprünglichen Charakter des Gebäudes zu wahren. Zudem erwächst aus dem Grundgesetz eine Erhaltungspflicht: Der Eigentümer ist rechtlich verpflichtet, die Grundsubstanz – beispielsweise eines mittelalterlichen Hauses – in ihrer originalen Form zu bewahren. Dies ist oft mit einem erhöhten finanziellen und organisatorischen Aufwand verbunden.

Steuerliche Vorteile und Abschreibungsmöglichkeiten

Trotz der strengen Auflagen ist ein Baudenkmal keineswegs nur eine wirtschaftliche Last. Der Gesetzgeber bietet attraktive steuerliche Anreize, um die hohen Erhaltungskosten zu kompensieren:

Vermietete Immobilien: Modernisierungs- und Umbaukosten können über einen Zeitraum von 7 Jahren mit jeweils 9 % und in den darauffolgenden 4 Jahren mit jeweils 7 % abgeschrieben werden.

Selbstgenutzte Immobilien: Hier besteht die Möglichkeit, über einen Zeitraum von 10 Jahren jährlich 9 % der Sanierungskosten als Sonderausgabenabzug geltend zu machen.

Diese steuerlichen Begünstigungen machen denkmalgeschützte Häuser zu einem interessanten Investment, das den Besitz einer Immobilie mit echter historischer Tiefe mit ökonomischen Vorteilen kombiniert.

FAQ

Wer entscheidet, ob ein Gebäude unter Denkmalschutz gestellt wird? Die Einstufung erfolgt durch die zuständige Landesdenkmalbehörde. Maßgeblich ist hierbei die geschichtliche, künstlerische, wissenschaftliche oder städtebauliche Bedeutung eines Objekts. Eigentümer können die Aufnahme in die Denkmalliste in der Regel nicht verhindern, haben aber Mitspracherecht bei der Gestaltung von Auflagen.

Gibt es staatliche Zuschüsse für die Sanierung von Denkmalen? Ja, neben den steuerlichen Abschreibungen gibt es oft direkte Investitionszuschüsse von Ländern, Kommunen oder der Deutschen Stiftung Denkmalschutz. Zudem bietet die KfW spezielle Förderprogramme mit zinsgünstigen Darlehen und Tilgungszuschüssen für die energetische Sanierung von Baudenkmalen an.

Darf ich in einem Denkmal moderne Technik wie Photovoltaik installieren? Dies ist eine Einzelfallentscheidung. Während der Denkmalschutz früher sehr restriktiv war, ermöglichen moderne Richtlinien heute oft die Installation von Solaranlagen, sofern diese das Erscheinungsbild des Denkmals nicht wesentlich beeinträchtigen (z. B. auf nicht einsehbaren Dachflächen). Eine Genehmigung der Denkmalschutzbehörde ist jedoch zwingend erforderlich.

Mietkauf

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Im Internet tauchen immer wieder Angebote auf, die einen Immobilienkauf ohne Kredit versprechen. Hinter diesen Werbebotschaften versteckt sich in der Regel das Prinzip des sogenannten Mietkaufs. Besonders junge Familien ohne einen nennenswerten finanziellen Hintergrund oder Selbstständige, die Probleme mit Baukrediten bei Banken und Kreditinstituten haben, sind Adressaten solcher Angebote. Was aber steckt hinter dem Modell des Mietkaufs und wo verbergen sich versteckte Risiken?

Beim Mietkauf existieren verschiedene Varianten: die klassische Methode wird nach dem Muster abgewickelt, dass der Käufer einer Immobilie keinen Vertrag über den Erwerb des Gebäudes abschließt, sondern einen Mietvertrag, welcher die Verpflichtung zum Kauf enthält. Allerdings liegt dieser Zeitpunkt in der Zukunft, da in den ersten Jahren ein mietähnliches Verhältnis besteht. Um für den Käufer einen besonderen Anreiz zu schaffen, wird zudem ein Teil der Mietzahlungen auf den Kaufpreis angerechnet, wodurch die Kaufsumme im Laufe der Zeit sinkt. Bei einem anderen Modell zahlt der Käufer die Immobilie einfach in Raten ab – hierbei handelt es sich also um einen Ratenzahlungsvertrag.

Wer sich für diese Modelle interessiert, sollte sich auf jeden Fall auch mit den Risiken beschäftigen. Ein einfaches Beispiel ist etwa die Insolvenz des Bauträgers: In einem solchen Fall sind in der Regel die geleisteten Zahlungen verloren.
Am Ende helfen hier nur die AGBs des Vertrages weiter, denn alle Rechte und Pflichten des Käufers sollten hieraus ersichtlich sein. Welche Regelungen sind etwa vorgesehen, wenn die Immobilie nicht schuldenfrei übergeben werden kann?

Daneben verbergen sich auch Risiken an anderen Stellen wie zum Beispiel dem Kündigungsrecht. Nicht immer gefällt eine Immobilie auch noch nach 4 oder 5 Jahren. Und wer jetzt wieder ausziehen will, muss bei vertraglichen Lücken mit einigen Schwierigkeiten rechnen. Aufgrund der vielen Risiken, die ein Mietkauf mit sich bringt, sind herkömmliche Baufinanzierungen in der Regel die bessere Wahl, wenn man sich als Familie den Traum vom eigenen Haus erfüllen will.

Schuldnertausch

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Sobald der letzte Handgriff am neuen Eigenheim erledigt ist und der Einzug hinter der Familie liegt, werden sich viele Bewohner erst einmal entspannt zurücklehnen und die Zeit in den eigenen vier Wänden genießen. Allerdings besteht durchaus die Möglichkeit, dass bereits nach einiger Zeit das Haus wieder aufgegeben werden muss. Gründe für einen solch drastischen Einschnitt gibt es sicher viele, die Palette reicht vom Verlust des Arbeitsplatzes bis hin zum Tod eines der beiden Ehepartner. Die Konsequenzen sehen aber in der Regel immer gleich aus: die Bewohner des neuen Hauses müssen ausziehen und sich eine neue Bleibe suchen.

Was geschieht aber mit den Schulden und vor allem dem Eigenheim? In der Regel werden sich die Besitzer in einer solchen Notlage schnell auf die Sucher nach einem Käufer begeben, um das Haus zu einem guten Preis zu verkaufen. Schließlich muss diese Summe in die Tilgung des Darlehens fließen. Leider drohen den alten Besitzern hier zwei große Risiken. Auf der einen Seite kann der Verkaufserlös weit unter dem eigentlichen Wert des Hauses liegen, denn je schneller die Transaktion abgewickelt werden muss, umso weniger Auswahlmöglichkeiten bleiben. Zusätzlich verlangen die meisten Banken in einem solchen Fall eine Entschädigung für die entgangenen Zinseinnahmen, was die finanziell angespannte Situation noch zusätzlich belastet.

Allerdings existiert im deutschen Schuldrecht noch eine weitere Möglichkeit, wie in diesem Fall die alten Eigentümer die Schulden und ihre Immobilie an den Mann bringen können. Im Rahmen eines Schuldnertausches übernimmt der Käufer einer Immobilie die damit zusammenhängenden Kreditschulden und muss diese im Anschluss wie der Vorbesitzer tilgen. Wichtige Voraussetzung für einen solchen Schuldnertausch ist die Zustimmung des Gläubigers, in diesem Fall also das Wohlwollen der Bank. Diese kann der Schuldübernahme widersprechen, sobald die Mitteilung über den Schuldnertausch eintrifft. Allerdings verstreicht die Einspruchsfrist des Gläubigers nach sechs Monaten. Nähere Informationen finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch im Abschnitt 6.

Zinssatz

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Der Zinssatz ist innerhalb der modernen Finanzmärkte eines der wichtigsten Instrumente, über welchen der Preis und somit die Nachfrage nach einzelnen Produkten gesteuert werden kann. Gerade im Bereich der Bau- und Konsumfinanzierung begegnet er auch dem Verbraucher immer wieder. Was sich aber hinter der Bezeichnung des Zinssatzes alles verbirgt und wie die Höhe der Zinsen entsteht, bleibt in der Regel den meisten Kreditnehmern verborgen.

Ursprünglich wurde der Begriff des Zinses von dem lateinischen Wort census abgeleitet und beschreibt bereits seit Jahrhunderten das Entgelt, welches für das Verleihen von Sach- oder Finanzgütern erhoben wird. Kein Kreditangebot taucht heute noch in der Werbung ohne die Angabe der Darlehenszinsen auf.

Verantwortlich für die Höhe der Zinsen sind mehrere Parameter. Eine der wichtigsten Einflussgrößen betrifft die Refinanzierung. Banken und Kreditinstitute verfügen in der Regel nicht über ausreichend Kapital, um alle Kreditanfragen bedienen zu können. Aus diesem Grund müssen sich auf Banken immer wieder Geld an anderer Stelle leihen, um es in Form von Darlehen an den Verbraucher weiterzureichen. Natürlich werden diese Interbankengeschäfte nicht ohne eine Gegenleistung abgewickelt: die einzelnen Kreditinstitute müssen ebenfalls einen festgelegten Zins aufbringen. Diese Zinssätze werden in der Regel als Geldmarktzins bezeichnet. Daneben kann sich eine Bank aber auch über die Zentralbanken zu den geltenden Leitzinsen frisches Geld beschaffen.

Neben der Form der Refinanzierung spielt aber auch die Bonität des Kunden eine Rolle, denn je wahrscheinlicher der Ausfall eines Darlehens ist, umso höhere Zinsen verlangen die einzelnen Kreditinstitute. Mit Hilfe von Sicherheiten, in Form von Sachgütern oder Forderungen gegen Dritte kann der Kreditnehmer seine Position verbessern, was sich am Ende durch einen niedrigeren Zinssatz auf den Kredit auswirkt. Zusätzlich wirken sich noch die Rahmenbedingungen des Darlehens auf die Höhe des Kreditzinses aus, denn je kürzer die Laufzeit gewählt wird, umso geringer ist am Ende auch die Belastung durch das Darlehen.

Abschreibung

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Während der Begriff Baufinanzierung meist mit dem privaten Erwerb von Eigenheimen assoziiert wird, erfordern auch gewerbliche Immobilienprojekte in der Regel eine umfassende Fremdfinanzierung. Dabei gelten jedoch spezifische Regeln, insbesondere im Hinblick auf die steuerliche Behandlung der Anschaffungs- und Herstellungskosten. Ein zentrales Element für Unternehmen und gewerbliche Eigentümer ist hierbei die Möglichkeit, Abschreibungen steuerlich geltend zu machen, um die finanzielle Belastung des Bauvorhabens planbar zu gestalten.

Das Prinzip der Abschreibung im betrieblichen Kontext

Die Abschreibung bildet in der Betriebsführung die Wertminderung von Vermögensgegenständen ab, die durch deren Nutzung im laufenden Geschäftsbetrieb entsteht. Diese Wertminderung reduziert am Jahresende das Betriebsergebnis und zählt steuerrechtlich zu den Betriebsausgaben, was die bilanzielle Gewinnermittlung maßgeblich beeinflusst. Die genauen Modalitäten, wie ein Wirtschaftsgut abgeschrieben werden darf, sind in den Regelungen zur „Absetzung für Abnutzung“ (AfA) festgeschrieben. Dies betrifft nicht nur klassische Industrieobjekte wie Lager- oder Produktionshallen, sondern ebenso Verwaltungsgebäude und fremdvermietete Immobilien.

Einfluss des Einkommensteuergesetzes auf Immobilien

Das Einkommensteuergesetz (EStG) definiert den rechtlichen Rahmen für die steuerliche Berücksichtigung von Wertminderungen. Dabei sind für die steuerliche Bemessungsgrundlage nicht nur die reinen Erwerbs- oder Herstellungskosten relevant. Auch Aufwendungen, die der Substanzerhaltung dienen – wie etwa Instandsetzungsmaßnahmen oder umfassende Modernisierungen –, können unter bestimmten Voraussetzungen berücksichtigt werden. Je nach Ursache des Verschleißes und Art der Nutzung kommen unterschiedliche Abschreibungsmodelle zum Einsatz, um den Wertverlust über die Nutzungsdauer der Immobilie hinweg periodengerecht zu erfassen.

FAQ

Was versteht man unter der Absetzung für Abnutzung (AfA) bei Immobilien?

Die AfA regelt die steuerliche Verteilung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Gebäudes über dessen voraussichtliche Nutzungsdauer. Durch diese jährliche steuerliche Geltendmachung der Wertminderung sinkt die Steuerlast des Unternehmens oder des Vermieters kontinuierlich.

Können auch Modernisierungskosten steuerlich abgeschrieben werden?

Ja, Aufwendungen für Modernisierungen oder Instandsetzungen, die den Standard des Gebäudes heben oder dessen Substanz erhalten, sind steuerlich berücksichtigungsfähig. Je nach Art der Maßnahme werden diese Kosten entweder sofort als Erhaltungsaufwand abgezogen oder über mehrere Jahre abgeschrieben.

Welche Rolle spielt das Grundstück bei der steuerlichen Abschreibung?

Bei einer Immobilie ist steuerlich strikt zwischen dem Gebäude und dem dazugehörigen Grundstück zu unterscheiden. Während das Gebäude durch Abnutzung an Wert verliert und abgeschrieben werden kann, unterliegt der Grund und Boden keiner Abnutzung und ist daher nicht abschreibungsfähig.