Gebäudesanierung

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Unter dem Begriff Gebäudesanierung werden sämtliche baulichen Maßnahmen zusammengefasst, die der Instandsetzung eines gesamten Bauwerks oder einzelner Segmente dienen. Im Fokus stehen dabei meist das Dach, die Fassade sowie die Fenster, da diese Bauteile der Witterung am stärksten ausgesetzt sind. Für Immobilienbesitzer ist eine kontinuierliche Sanierung – idealerweise in Intervallen von etwa zehn Jahren – essenziell, um dem natürlichen Verschleiß entgegenzuwirken und den Wert der Immobilie langfristig zu sichern. Nur durch diese regelmäßigen Investitionen bleibt die Bewohnbarkeit und die Substanz des Gebäudes über Jahrzehnte hinweg erhalten.

Wirtschaftlichkeit durch energetische Optimierung

In der jüngeren Vergangenheit hat sich der Schwerpunkt der Sanierungstätigkeit massiv in Richtung Energieeffizienz verschoben. Angesichts der signifikanten Preissteigerungen bei fossilen Brennstoffen wie Öl und Gas stellen insbesondere ältere Bestandsimmobilien eine finanzielle Belastung für Eigentümer und Mieter dar. Sanierungsmaßnahmen, die den Primärenergieverbrauch senken, führen zu einer deutlichen Reduktion der laufenden Energiekosten. Dieser wirtschaftliche Vorteil sorgt dafür, dass sich die investierten Sanierungskosten durch die erzielten Einsparungen über die Jahre amortisieren. Gleichzeitig steigt durch moderne Dämmungen und Heizsysteme der Wohnkomfort erheblich an.

Staatliche Förderlandschaft und Finanzierung

Der Staat unterstützt Sanierungsvorhaben durch ein komplexes System aus Zuschüssen, steuerlichen Vergünstigungen und zinsgünstigen Darlehen. Neben regionalen Programmen der Bundesländer und Mitteln der Europäischen Union spielt die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) eine zentrale Rolle. Sie vergibt subventionierte Kredite, deren Konditionen untrennbar mit dem ökologischen Nutzen der Maßnahme verknüpft sind. Dabei gilt der Grundsatz: Je höher die Energieeinsparung und je deutlicher die Reduktion von Treibhausgasen, desto attraktiver sind die Zinskonditionen für den Bauherrn. Um diese Förderung in Anspruch nehmen zu können, ist in der Regel das Gutachten eines zertifizierten Energieberaters erforderlich, der den Erfolg der Maßnahmen vorab bestätigt.

[Image showing the different KfW efficiency house standards and the corresponding subsidy levels]

Bedeutung für den Immobilienbestand in Deutschland

Die Relevanz von Gebäudesanierungen in Deutschland nimmt stetig zu, da ein Großteil des Gebäudebestands aus der Nachkriegszeit stammt. Diese Objekte entsprechen häufig weder den aktuellen energetischen Standards noch den modernen Anforderungen an zeitgemäßes Wohnen. Angesichts der Klimaziele der Bundesregierung wird die Sanierung dieser Altbestände zu einer der wichtigsten Aufgaben für den Immobiliensektor, um den Bestand zukunftsfähig zu machen und den Wohnwert dauerhaft zu steigern.

FAQ

Wann amortisiert sich eine energetische Sanierung in der Regel?

Die Amortisationszeit hängt stark von der Art der Maßnahme und der Entwicklung der Energiepreise ab. Während sich der Austausch einer alten Heizung oft bereits nach 10 bis 15 Jahren rechnet, benötigen aufwendige Fassadendämmungen meist länger. In Kombination mit staatlichen Zuschüssen verkürzt sich dieser Zeitraum jedoch oft erheblich.

Muss ich für jede Sanierung einen Sachverständigen hinzuziehen?

Für rein optische Instandsetzungen ist dies nicht notwendig. Sobald Sie jedoch staatliche Fördergelder der KfW oder des BAFA beantragen möchten, ist die Einbindung eines zertifizierten Energieeffizienz-Experten zwingend vorgeschrieben. Dieser stellt sicher, dass die Maßnahmen technisch korrekt geplant und die angestrebten Einsparwerte erreicht werden.

Können Sanierungskosten steuerlich abgesetzt werden?

Ja, für eigengenutzte Immobilien gibt es spezielle steuerliche Abzugsmöglichkeiten für energetische Maßnahmen über einen Zeitraum von drei Jahren. Vermieter können Sanierungskosten hingegen als Erhaltungsaufwand oft sofort oder verteilt auf mehrere Jahre als Werbungskosten geltend machen, was die Steuerlast direkt mindert.

Kreditvergleich

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Als Kreditvergleich wird der Vergleich der Konditionen verschiedener Kredite untereinander verstanden. Es kann sich dabei sowohl um den Vergleich zwischen verschiedenen Kreditinstituten handeln als auch um den Vergleich verschiedener Tarife eines Geldhauses. Das Ziel eines Vergleichs ist in der Regel die Realisierung möglichst guter Konditionen aus Sicht des Darlehensnehmers. Dabei wird zum einen Wert auf möglichst geringe Gesamtkosten des Kredites über die komplette Laufzeit hinweg gelegt als auch versucht, die Ausgestaltung so weit wie möglich an die persönlichen Erfordernisse anzupassen.

Kredite können in unterschiedlichen Modi getilgt werden. Am häufigsten findet sich die so genannte annuitätische Tilgung, bei der zu Beginn des Darlehensvertrages die Auszahlung des vollständigen Kreditbetrages an den Darlehensnehmer erfolgt und das Darlehen dann in der Folge in gleich hohen Raten getilgt wird, wobei in den Raten die Zins- und Tilgungsleistungen enthalten sind. Annuitätendarlehen eignen sich für fast jeden Zweck und werden in der privaten Baufinanzierung häufig eingesetzt. Andere Tilgungsvarianten sehen tilgungsfreie Zeiträume vor, die in der Regel zu Beginn des Darlehensvertrages stattfinden. Viele Kredite aus den Programmen der bundeseigenen Kreditanstalt für Wiederaufbau sind beispielsweise mit solchen tilgungsfreien Anlaufjahren verbunden. Kreditnehmer müssen in diesen Phasen lediglich die Sollzinsen auf den valutierenden Kreditbetrag entrichten.

Der Vergleich der Kosten verschiedener Kredite erfolgt in der Regel zum einen anhand des jährlichen Effektivzinses, der sich vom Nominalzins dadurch unterscheidet, dass sämtliche Kosten darin enthalten sein müssen (demnach auch ein eventuelles Disagio, Bearbeitungsgebühren oder sonstige Bankspesen) und zum anderen anhand der Gesamtkosten, die durch den Kredit während dessen gesamter Laufzeit anfallen. Die Gesamtkosten sind bei Krediten mit tilgungsfreien Anlaufjahren in der Regel höher als bei gewöhnlichen Darlehen, bei denen die Tilgung sofort nach der Auszahlung beginnt. Dennoch können sich die Kredite als vorteilhaft erweisen, wenn die nicht zur Tilgung benötigten Mittel anderweitig profitabler eingesetzt werden können, indem beispielsweise ein teureres Darlehen vorab zurückbezahlt wird.

Tilgungsplan

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Als Tilgungsplan wird der grafisch dargestellte Verlauf der Tilgung eines Darlehens verstanden. Dabei werden die einzelnen Zahlungen des Darlehensnehmers an die darlehensgebende Bank aufgelistet, wobei bei jedem einzelnen Termin dessen genauer Zeitpunkt, die Höhe des Betrages und dessen Zusammensetzung ersichtlich wird. Jede Kreditrate wird dabei in einen Zins- und einen Tilgungsanteil gesplittet, so dass auf einen Blick zu erkennen ist, wie groß der tatsächliche Vermögenszuwachs ist.

Bei Annuitätendarlehen, die mit einer über die gesamte Laufzeit identischen Rate verbunden sind, gestaltet sich ein Tilgungsplan derart, dass mit jeder vom Darlehensnehmer geleisteten Rate der Zinsanteil am gesamten Kapitaldienst sinkt und analog der Tilgungsanteil ansteigt. Zu keinem Zeitpunkt im Tilgungsverlauf ist eine der beiden Größen Null. Bei Darlehen, die mit tilgungsfreien Anlaufjahren versehen sind und bei denen zunächst nur die Zinsen auf den valutierenden Kreditbetrag gezahlt werden müssen, ist die intervallmäßige Zahlung bis zum Eintritt in die Tilgungsphase identisch hoch, sofern nicht ein variabel verzinstes Darlehen vorliegt.

Der Tilgungsplan gibt dem Kreditnehmer Aufschluss über verschiedene Eigenschaften seiner Finanzierung, die bei der Kalkulation vor und während der Anschaffung der Immobilie von Bedeutung sind. Bei nicht zur Selbstnutzung bestimmten Immobilien ist der Zinsanteil dabei von besonderer Bedeutung, da Finanzierungskosten als Betriebsausgaben in voller Höhe steuerlich geltend gemacht werden können. Um die Steuerersparnis zu optimieren, kann deshalb eine Anpassung der Fremdkapitalquote im Tilgungsverlauf vorgenommen werden. Im Tilgungsplan ist dann zum entsprechenden Zeitpunkt eine zusätzliche Beleihung des Objektes ersichtlich, die zu einem Anstieg der Zinsleistungen, die durch den Darlehensnehmer zu erbringen sind, führt.

Der Tilgungsplan sollte bei der Konzeptionierung der Finanzplanung einer Immobilienfinanzierung stets beachtet werden. Er gibt Aufschluss über die finanziellen Belastungen, die zu tragen sind und stellt die Basis für Renditeerwartungen dar. In der Regel müssen Verbraucher den Plan nicht selbst aufstellen, sondern können dies in Zusammenarbeit mit der darlehensgebenden Bank tun bzw. ihren Finanzberater bemühen.

Rohbauversicherung

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Eine Rohbauversicherung versichert ein noch nicht bezugsfertiges Gebäude gegen Feuer, Blitzschlag, Implosion, Explosion und den Anprall von Luftfahrzeugen. Andere Schadensfälle sind in der Police nicht inkludiert. Rohbauversicherungen werden in der Regel in Kombination mit einer Wohngebäudeversicherung abgeschlossen und werden von dieser bei Fertigstellung des Objektes abgelöst. Auf diese Weise können Bauherren ein Unterbrechen des Versicherungsschutzes für ihr Objekt zuverlässig verhindern und halten darüber hinaus den Verwaltungsaufwand gering.

Rohbauversicherungen sind für ein Bauvorhaben unerlässlich. Banken verweigern in der Regel die Bereitstellung von Krediten, wenn nicht der Abschluss einer im Umfang ausreichenden Police durch den Antragsteller nachgewiesen werden kann. Dies gilt für gewöhnliche Hypothekenfinanzierungen ebenso wie für Kredite von Förderbanken der öffentlichen Hand wie beispielsweise der bundeseigenen Kreditanstalt für Wiederaufbau. Die Rohbauversicherung gehört damit zu den unerlässlichen Policen im Rahmen eines Bauvorhabens.

Die Kosten einer Police schwanken je nach Wert des Gebäudes und damit des auf der Baustelle befindlichen Baumaterials, das im Umfang des Versicherungsschutzes ebenfalls enthalten ist. Mit Fertigstellung des Baus erlischt die Rohbaupolice und wird von der gewöhnlichen Wohngebäudeversicherung abgelöst. Die Rohbauversicherung tritt auch dann nicht wieder in Kraft, wenn das Objekt vorübergehend nicht bezugsfertig ist, etwa weil ein Schaden größeren Ausmaßes entstanden ist. Die vom Versicherungsnehmer zu entrichtenden Beiträge sind allerdings auch im Hinblick auf den jeweiligen Anbieter unterschiedlich hoch und können insbesondere bei Versicherungen, bei denen zusätzliche andere Policen unterhalten werden, stark vom Durchschnittswert abweichen.

Rohbauversicherungen sind mit einer maximalen Deckungssumme versehen. Bauherren tragen selbst Verantwortung dafür, dass die Summe der Wertgegenstände auf dem Baugelände nicht die Versicherungssumme übersteigt. In der Regel ist die maximale Deckungsssume allerdings ausreichend hoch bemessen, so dass die Bautätigkeit nicht durch die Rücksichtnahme auf Wertsummen beeinträchtigt wird.

Die Policen beginnen mit dem Tag, der auf dem Versicherungsschein ausgewiesen ist und enden mit der Feststellung der Bezugsfertigkeit des Objektes und dem Übergang in eine Wohngebäudeversicherung.

Darlehensvertrag

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Der Darlehensvertrag bildet die rechtliche Grundlage zwischen der finanzierenden Bank (oder einem Konsortium aus mehreren Banken) und dem Darlehensnehmer. In diesem Dokument werden alle Details der Immobilienfinanzierung exakt und juristisch verbindlich definiert. Zu den wesentlichen Eckpunkten gehören die Höhe des Auszahlungsbetrages, die Laufzeit sowie das Datum der vollständigen Tilgung bzw. der Fälligkeit der Restschuld. Zudem werden die Höhe und der Modus des Zinses sowie das Intervall und die Höhe des zu leistenden Kapitaldienstes (Rate aus Zins und Tilgung) festgeschrieben.

Zinsmodus und Anpassungsmodalitäten

Ein zentraler Bestandteil des Vertrages ist die Festlegung des Zinsmodus. Es wird explizit definiert, ob die Finanzierung auf einem fixen oder einem variablen Zinssatz basiert.

Variable Verzinsung: Diese orientiert sich an einem Referenzwert, wie dem EURIBOR. Der Vertrag regelt hierbei präzise die Ableitung des Hypothekenzinses sowie die Zeitpunkte der Zinsanpassung.

Zinsbindung: Bei Festzinsdarlehen wird die Dauer der Zinsgarantie (z. B. 10 oder 15 Jahre) einwandfrei festgelegt.

Darüber hinaus enthält der Vertrag Bestimmungen zu Sondertilgungen, die regeln, zu welchem Zeitpunkt und unter welchen Kostenbedingungen der Kreditnehmer außerplanmäßige Zahlungen leisten darf.

Rechte der Bank bei Leistungsstörungen

Der Darlehensvertrag definiert detailliert das Vorgehen bei Zahlungsverzug. Ein Kreditinstitut ist in der Regel dann zur außerordentlichen Kündigung und zur sofortigen Fälligstellung des gesamten Restsaldos berechtigt, wenn der Kreditnehmer mit mindestens drei aufeinanderfolgenden Raten in Verzug gerät und der Rückstand drei Prozent des gesamten Kreditsaldos übersteigt. Für solche Fälle sieht der Vertrag meist zusätzliche Verzugszinsen sowie Gebühren für Mahnungen und Verwaltungsauslagen vor.

Datenschutz und SCHUFA-Klausel

Ein obligatorischer Bestandteil deutscher Darlehensverträge ist die Einwilligung des Kreditnehmers zur Datenübermittlung an die SCHUFA (Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung). Damit legitimiert der Kunde die Bank, Informationen über die Aufnahme, den Verlauf und die ordnungsgemäße Abwicklung des Kredits an die zentrale Kreditauskunftei weiterzugeben.

FAQ

Kann ein Darlehensvertrag nach der Unterzeichnung noch widerrufen werden? Ja, Verbrauchern steht bei Immobiliendarlehen in der Regel ein gesetzliches Widerrufsrecht von 14 Tagen nach Vertragsschluss zu. Die Bank muss den Kunden hierüber explizit in einer Widerrufsbelehrung informieren.

Was passiert, wenn eine Klausel im Darlehensvertrag unwirksam ist? Sollte eine einzelne Bestimmung (z. B. überhöhte Gebühren) rechtlich unzulässig sein, bleibt der restliche Darlehensvertrag meist wirksam. Die unwirksame Klausel wird durch die entsprechenden gesetzlichen Regelungen ersetzt.

Sind mündliche Nebenabreden zum Darlehensvertrag gültig? In der Regel enthalten Darlehensverträge eine Schriftformklausel. Das bedeutet, dass alle Änderungen, Ergänzungen oder Nebenabreden schriftlich festgehalten werden müssen, um juristisch wirksam zu sein.

Wohneigentumsprogramm

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Das Wohneigentumsprogramm versteht sich als eines der Darlehensprogramme der bundeseigenen Kreditanstalt für Wiederaufbau, das Privathaushalten bei der Finanzierung von zur Selbstnutzung bestimmten Wohnraum unterstützen soll. Die KfW fördert dabei mit Krediten die Finanzierung bis in Höhe von 30 Prozent der angemessenen Investitionskosten, maximal werden 100.000 Euro ausgereicht. Die Laufzeit der Darlehen kann wahlweise 20 oder 35 Jahre betragen und es können Zinsbindungen von 5, 10 und 15 Jahren vereinbart werden. Darüber hinaus stehen Darlehensnehmern wahlweise fünf oder drei tilgungsfreie Anlaufjahre nach der Auszahlung zur Verfügung. Kredite aus dem Wohneigentumsprogramm können nachrangig ins Grundbuch eingetragen werden, ohne dass dafür ein Aufschlag auf den Sollzinssatz erhoben wird. Die Darlehen eignen sich dementsprechend für Finanzierungen in Kombination mit gewöhnlichen Hypotheken von Geschäftsbanken.

Die KfW vergibt Darlehen aus dem Wohneigentumsprogramm nicht direkt an die Privathaushalte, sondern reicht die Kredite über das Hausbankverfahren aus. Anträge auf Finanzierungen werden dementsprechend bei einem der Vertriebspartner der KfW, zu denen neben Sparkassen und Genossenschaftsbanken auch private Kreditinstitute gehören, gestellt. Bei den Vertriebspartnern werden auch sämtliche anderen notwendigen Unterlagen eingereicht.

Kredite aus dem Wohneigentumsprogramm werden grundsätzlich für jedes Vorhaben vergeben, sofern sich das zu finanzierende Objekt auf dem Hoheitsgebiet der Bundesrepublik Deutschland befindet und der Antragsteller den anfallenden Kapitaldienst leisten kann. Die Darlehen können mit anderen Förderprogrammen der öffentlichen Hand kombiniert werden. Die KfW sieht ausdrücklich eine Kombination mit den Programmen „Wohnraum Modernisieren“ und dem CO-2-Gebäudesanierungsprogramm vor. Anders als bei diesen Programmen müssen beim Wohneigentumsprogramm allerdings keine bestimmten Kriterien im Hinblick auf CO-2-Emission und Primärenergieverbrauch des Objektes erfüllt werden.

Die Zinssätze im Wohneigentumsprogramm sind marktüblich. Eine Subventionierung der Verzinsung aus Mitteln des Bundeshaushaltes existiert nicht. Der Verzicht auf den Zinsaufschlag bei nachrangigem Grundbucheintrag ist allerdings nicht marktüblich, die KfW verbucht hier zusätzliche Risiken, die nicht vergütet werden und dementsprechend dem Bund als Eigner der Förderbank zuzurechnen sind.

Begriffe, die in diesem Zusammenhang ebenfalls von Interesse seien könnten:

Refinanzierung

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Als Refinanzierung werden im weitesten Sinne Maßnahmen von Kreditinstituten verstanden, die der Deckung ausgereichter bzw. auszureichender Darlehen durch andere Transaktionen dienen. Vergibt eine Bank einen Kredit zum Beispiel zum Zwecke der Immobilienfinanzierung an einen privaten Kunden, müssen die Mittel anderweitig beschafft werden. Eine Möglichkeit zur Refinanzierung ist dabei das Einlagengeschäft. Dieses wird dabei insbesondere von Sparkassen schwerpunktmäßig genutzt. Das Prinzip bei einer Refinanzierung über Einlagen ist dabei einfach: Die Bank generiert Mittel für Kredite, die sie an ihre Kunden auszahlt, durch Geldanlagen anderer Kunden, die bei der Bank ihre Sparkonten unterhalten. Typischerweise besteht zwischen dem Sollzins, der auf ausgereichte Darlehen erhoben wird, und dem Habenzins, den Sparer von der Bank gutgeschrieben bekommen, ein betragsmäßiger Unterschied, aus dem die Bank ihre Kosten deckt und den Gewinn generiert.

Private Banken refinanzieren sich nur teilweise über das Einlagengeschäft, da aufgrund des Verhältnisses der Verpflichtungen und der Einlagen diese Methode nicht zur vollständigen Refinanzierung ausreichen würde. Eine von vielen Kreditinstituten genutzte Möglichkeit besteht dabei darin, Forderungen aus Krediten an andere Banken oder Versicherungen zu verkaufen und dafür Bargeld zu erhalten. Diese Praxis ist im Jahr 2008 im Zuge der weltweiten Finanzkrise allerdings in die Kritik geraten.

Kurzfristig refinanzieren sich Banken zu großen Teilen über die Europäische Zentralbank oder den Interbankenmarkt. Über die EZB können sich Geschäftsbanken Geld für sehr kurze Zeiträume leihen, müssen allerdings Sicherheiten in Form von Wertpapieren, in der Regel Staatsanleihen mit bestem Rating, hinterlegen. Der Zinssatz für solche auch als Wertpapierpensionsgeschäfte bezeichneten Transaktionen wird von der EZB festgelegt. Über den Interbankenmarkt sind auch unbesicherte Geldleihen zwischen verschiedenen Banken möglich. Die Kreditinstitute gleichen dabei den im Zeitverlauf stets schwankenden Liquiditätsbedarf aus. Auch bei Geldleihen zwischen Banken werden Zinsen gezahlt, deren Höhe stark von der Geldpolitik der Zentralbank beeinflusst wird.

Wärmedämmung

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Als Wärmedämmung werden im weitesten Sinne alle baulichen Maßnahmen bezeichnet, die der Reduktion des thermischen Wärmeverlustes von Gebäuden dienen und so die zur Beheizung von Räumlichkeiten notwendigen Energiekosten verringern. Die technischen Möglichkeiten bei der Wärmedämmung haben sich in den vergangenen Jahren deutlich erweitert und führen bei korrekter Anwendung zu effektiven Ergebnissen.

Von ganz wesentlicher Bedeutung bei Maßnahmen zur Wärmedämmung sind die Verkleidung von Wänden und des Daches, die Fenster sowie mögliche weitere potenzielle Austrittspunkte für Wärme nach außen. Die Reduktion des Transmissionswärmeverlustes ist das oberste Ziel aller Maßnahmen zur Wärmedämmung.

Die Energieeffizienz eines Gebäudes ist von signifikanter Bedeutung für dessen Wert, da der Primärenergieverbrauch für die anfallenden Betriebskosten von Bedeutung ist. Seit Juli 2008 existiert in Deutschland ein Energieausweis für Gebäude, der Angaben darüber enthält, wie hoch der Energiebedarf eines Objektes ist und der neuen Mietern oder Käufern vom Eigentümer zugänglich gemacht werden muss.

Bauliche Maßnahmen, die der Verbesserung der Energiebilanz von Gebäuden zuträglich sind, wie es bei der Wärmedämmung, sofern sie fachgerecht durchgeführt wird, der Fall ist, werden durch unterschiedliche Programme der öffentlichen Hand gefördert. Neben Zuschüssen durch den Bund, die Länder oder Förderinstitutionen der Europäischen Union werden dazu insbesondere Kredite aus Programmen der bundeseigenen Kreditanstalt für Wiederaufbau genutzt. Die Zinssätze dieser Kredite werden dabei aus Mitteln des Bundeshaushaltes vergünstigt und sollen so einen Anreiz zur Gebäudesanierung unter dem Blickwinkel der Energieeffizienz schaffen.

Wärmedämmung kann insbesondere bei älteren Objekten zu einer deutlichen Reduktion des Primärenergiebedarfs führen und dadurch die Kosten zur Unterhaltung senken. Die Durchführung entsprechender Maßnahmen lohnt deshalb für Eigentümer selbstgenutzter Immobilien ebenso wie für Besitzer von vermieteten Objekten. Bei letzteren gestaltet sich die Wärmedämmung aus steuerlichen Gründen ganz besonders vorteilhaft, da die Investitionskosten als Betriebskosten in Teilen steuerlich geltend gemacht werden können.

CO-2-Gebäudesanierungsprogramm

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Das CO2-Gebäudesanierungsprogramm ist ein zentrales Förderinstrument der bundeseigenen Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Es dient der Finanzierung baulicher Maßnahmen, die den Energieverbrauch von Immobilien senken und den Ausstoß von Treibhausgasen reduzieren. Die Verzinsung dieser Kredite wird durch Mittel aus dem Bundeshaushalt subventioniert und liegt somit deutlich unter dem marktüblichen Durchschnittsniveau.

Voraussetzungen und Konditionen der Förderung

Grundvoraussetzung für die Inanspruchnahme der Fördermittel ist ein Gutachten eines zertifizierten Sachverständigen. Dieser muss bescheinigen, dass die geplanten Maßnahmen tatsächlich zur Verringerung des Energiebedarfs und der CO2-Emissionen geeignet sind. Gefördert werden bis zu 100 Prozent der investitionsfähigen Kosten, maximal jedoch 50.000 Euro pro Wohneinheit. Die Kreditlaufzeit ist flexibel zwischen vier und dreißig Jahren wählbar, wobei bis zu fünf tilgungsfreie Anlaufjahre sowie eine zehnjährige Zinsbindung vereinbart werden können. Ein besonderer Vorteil ist die Möglichkeit, jederzeit kostenlose Sondertilgungen zu leisten.

Tilgungszuschüsse und energetische Standards

Je nach erreichtem energetischen Standard gewährt die KfW attraktive Tilgungszuschüsse. Diese werden fällig, wenn durch die Sanierung die Anforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) für einen Neubau erreicht werden oder der Energiebedarf des Gebäudes um mindestens 30 Prozent sinkt. Etwa 18 Monate nach Feststellung des Anspruchs wird der Zuschuss gutgeschrieben. Kreditnehmer haben dabei die Wahl, ob sie die monatliche Rate reduzieren oder die Gesamtlaufzeit des Darlehens verkürzen möchten.

Kombinationsmöglichkeiten mit anderen Programmen

Die Mittel aus dem CO2-Gebäudesanierungsprogramm lassen sich grundsätzlich mit anderen Förderungen kombinieren, sofern die Gesamtförderung 100 Prozent der Investitionskosten nicht überschreitet. Besonders effektiv ist die Verknüpfung mit dem KfW-Programm „Wohnraum modernisieren“, wodurch auch umfangreiche Sanierungsvorhaben mit hohem Finanzbedarf wirtschaftlich umgesetzt werden können.

FAQ

Wer darf das Gutachten für die KfW-Förderung erstellen?

Das erforderliche Gutachten muss zwingend von einem zertifizierten Sachverständigen erstellt werden, der in der Expertenliste für Förderprogramme des Bundes gelistet ist. Nur durch diese fachliche Prüfung ist sichergestellt, dass die baulichen Maßnahmen den strengen energetischen Anforderungen der KfW entsprechen.

Was ist der Vorteil von tilgungsfreien Anlaufjahren?

In den tilgungsfreien Anlaufjahren zahlt der Kreditnehmer lediglich die Zinsen auf den abgerufenen Betrag, während die Tilgung der Kernschuld noch ausgesetzt bleibt. Dies entlastet die Liquidität in der oft kostenintensiven Phase direkt nach der Sanierung erheblich.

Wie hoch ist der maximale Förderbetrag pro Objekt?

Die Förderung ist auf maximal 50.000 Euro pro Wohneinheit begrenzt, deckt jedoch bei Bedarf bis zu 100 Prozent der förderfähigen Investitionskosten ab. Bei einem Mehrfamilienhaus vervielfacht sich dieser Höchstbetrag entsprechend der Anzahl der vorhandenen und sanierten Einheiten.

Beleihungswert

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Bei der Finanzierung einer Immobilie spielt der Sachwert des Objekts eine wesentlich wichtigere Rolle, als vielen Kaufinteressenten bewusst ist. Kreditinstitute ermitteln hierfür den sogenannten Beleihungswert, der gleich in mehrfacher Hinsicht maßgeblichen Einfluss auf die gesamte Finanzierungsstruktur nimmt. Entgegen einer weit verbreiteten Annahme entspricht der Beleihungswert nur in den seltensten Fällen dem tatsächlichen Marktpreis oder dem vereinbarten Kaufpreis der Immobilie. Um das Risiko bei der Darlehensvergabe zu minimieren, kalkulieren Banken äußerst konservativ. In der Praxis bedeutet dies, dass vom Marktwert in der Regel ein Sicherheitsabschlag abgezogen wird, um den Beleihungswert zu definieren.

Warum Banken Sicherheitsabschläge vornehmen

Es gibt fundierte Gründe, weshalb Banken bei ihrer Kalkulation nicht den vollen Marktwert ansetzen. Dies liegt primär daran, dass sich Immobilien in Notsituationen – etwa bei einer Zwangsversteigerung – nur selten zum regulären Marktpreis veräußern lassen. In solchen Fällen müssen Verkäufer oft spürbare Preiszugeständnisse machen, um zeitnah einen Käufer zu finden. Die Banken kalkulieren dieses Risiko durch den Sicherheitsabschlag proaktiv ein, um ihre Forderungen auch unter ungünstigen Marktbedingungen absichern zu können.

Auswirkungen auf Darlehenshöhe und Konditionen

Für potenzielle Darlehensnehmer ist die Kenntnis des Beleihungswertes von großem Vorteil, da er die Basis für die Ermittlung des Beleihungsauslaufs bildet. Dieser Wert wiederum beeinflusst direkt die Konditionen und den Zinssatz des Darlehens: Je höher die Differenz zwischen Darlehen und Beleihungswert, desto günstiger sind meist die Zinsen. Zudem entscheidet der Beleihungswert darüber, bis zu welcher maximalen Höhe ein Institut bereit ist, Kreditmittel bereitzustellen. Viele Banken finanzieren beispielsweise standardmäßig nur bis zu 80 Prozent des Beleihungswertes. Bei einer geplanten Vollfinanzierung kann dies zur Folge haben, dass trotz des Begriffs dennoch Eigenkapital eingesetzt werden muss, da die Bank nicht den vollen Kaufpreis als Basis akzeptiert.

FAQ

Wie unterscheidet sich der Beleihungswert konkret vom Verkehrswert?

Der Verkehrswert spiegelt den aktuell am Markt erzielbaren Preis wider, während der Beleihungswert eine langfristige Sicherheit über die gesamte Kreditlaufzeit darstellen soll. Daher ziehen Banken vom Verkehrswert meist einen Sicherheitsabschlag von 10 bis 20 Prozent ab, um Marktschwankungen abzufangen.

Welchen Einfluss hat ein niedriger Beleihungswert auf meinen Zinssatz?

Ein niedrigerer Beleihungswert im Verhältnis zur Kreditsumme erhöht den Beleihungsauslauf, was die Bank als höheres Risiko einstuft. In der Folge verlangt das Kreditinstitut höhere Zinsaufschläge, um dieses potenzielle Ausfallrisiko finanziell zu kompensieren.

Kann ich den Beleihungswert meiner Immobilie selbst beeinflussen?

Direkt beeinflussen lässt sich der Wert kaum, da er auf einer bankinternen oder gutachterlichen Bewertung basiert, die strengen gesetzlichen Vorgaben unterliegt. Dennoch können umfassende Modernisierungen oder energetische Sanierungen den nachhaltigen Wert des Objekts steigern und somit zu einem höheren Beleihungswert führen.