Kreditwürdigkeit

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Die Kreditwürdigkeit eines Kunden spielt bei der Vergabe eines Darlehens eine wichtige Rolle. Sie ist entscheidend für die Höhe des Zinssatzes. Der Zinssatz eines Darlehens setzt sich zusammen aus den Refinanzierungskosten und dem Gewinnaufschlag der Bank. Je schlechter die Kreditwürdigkeit eines Darlehensnehmers eingestuft wird, desto höher fällt der Risikozuschlag zum Zinssatz aus. Eine gute Kreditwürdigkeit hilft deshalb dabei, die Kosten einer Immobilienfinanzierung zu senken.

Die Kreditwürdigkeit eines Antragstellers wird anhand verschiedener Daten ermittelt. Zum einen sind die Informationen wichtig, die der Antragsteller in der Eigenauskunft angibt. Dazu zählen etwa das Einkommen, der Familienstand, bestehender Grundbesitz, Guthaben auf Bankkonten und Depots etc. Sofern der Kredit von zwei Personen beantragt wird, sind die Informationen im Hinblick auf diese Punkte beider Personen wichtig. Neben den Informationen der Eigenauskunft spielen auch Scoring-Verfahren bei der Ermittlung der Kreditwürdigkeit einer Person eine immer größere Rolle. Dabei handelt es sich um mathematisch-statistische Verfahren, mit denen die Wahrscheinlichkeit ermittelt werden soll, mit der ein Kredit termingerecht zurückbezahlt wird. Scoring-Verfahren werden in der Regel nicht von der Bank selbst, sondern von Auskunfteien wie etwa der Schufa durchgeführt und an die Bank übermittelt. Die Verfahren stoßen zwar seit langem auf große Kritik von Verbraucherschützern und Datenschutzexperten, werden jedoch regelmäßig angewandt.

Es kann sich für Verbraucher lohnen, eine Finanzierung nach hinten zu verschieben, wenn beim ersten Antrag die Kreditwürdigkeit seitens der Bank als gering eingestuft wird und ein hoher Aufschlag auf den Zinssatz entrichtet werden soll. Bestehen Arbeitsverhältnisse über einen längeren Zeitraum fort und bessert sich insgesamt die Finanz- und Vermögenssituation des Kreditnehmers, kann die Kreditwürdigkeit bei einer Prüfung zu einem späteren Zeitpunkt günstiger ausfallen, wodurch sich die Finanzierungskosten insgesamt verringern. Die Kreditwürdigkeit steigt regelmäßig, wenn das Einkommen steigt – dieser Faktor ist bei den meisten Banken der wichtigste und geht mit einer großen Gewichtung in die Beurteilung der Kreditwürdigkeit ein.

Eigenkapitalbildung

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Jede Immobilienfinanzierung lässt sich wesentlich leichter realisieren, wenn ein ansehnlicher Eigenkapitalstock zur Verfügung steht und das Vorhaben nicht ausschließlich über Bankkredite finanziert werden muss. Ein solider Eigenanteil wirkt sich doppelt positiv aus: Sowohl der Zinssatz der Hypothek als auch das persönliche Überschuldungsrisiko fallen deutlich geringer aus. In der Praxis gilt ein Eigenkapitalanteil von 10 Prozent als empfohlener Mindestwert. Projekte, die zu 50 Prozent aus eigenen Mitteln bestritten werden, gelten als besonders sicher und stabil. Wer den Bau oder Kauf einer Immobilie plant, sollte daher so früh wie möglich mit der Kapitalbildung beginnen. Hierfür stehen verschiedene Instrumente zur Verfügung, die sich auch flexibel kombinieren lassen.

Klassische Sparformen: Bausparen und Banksparpläne

Der klassische Weg zum Eigenkapital führt oft über den Bausparvertrag. Dieser kombiniert regelmäßige Sparleistungen mit dem späteren Anrecht auf ein zinsgünstiges Bauspardarlehen. Der größte Vorteil liegt in der Planungssicherheit und der einfachen Handhabung. Um den Nachteil der hohen vertraglichen Bindung auszugleichen, bieten viele Tarife eine rückwirkend höhere Verzinsung an, falls der Kunde später auf das Darlehen verzichtet. Eine Alternative dazu sind Banksparpläne. Hierbei wird monatlich ein fester Betrag auf ein Sparkonto eingezahlt. Gegenüber einem einfachen Tagesgeldkonto bieten Sparpläne den Vorteil einer Zinsgarantie: Der Zinssatz steht bereits bei Abschluss für die gesamte Laufzeit fest, was eine präzise Kalkulation des Kapitals zum Ende der Laufzeit ermöglicht.

Chancen und Risiken am Kapitalmarkt

Wer eine höhere Rendite anstrebt und bereit ist, gewisse Schwankungen in Kauf zu nehmen, kann Eigenkapital durch Investments in Wertpapiere aufbauen. Diese lassen sich ebenfalls in Form von Sparplänen (z. B. ETF-Sparpläne) konzipieren. Der wesentliche Vorzug liegt in den deutlich höheren Ertragsmöglichkeiten, welche die Zinsen sicherer Anlagen oft bei Weitem übersteigen. Dem gegenüber steht jedoch das Marktrisiko: Je nach Entwicklung an den Börsen kann nicht garantiert werden, dass die investierten Beträge zum geplanten Zeitpunkt des Immobilienkaufs in voller Höhe zur Verfügung stehen. Im ungünstigsten Fall müssen Verluste hingenommen werden, was den Finanzierungsplan gefährden kann.

FAQ

Welche Sparform eignet sich am besten für eine kurzfristige Planung?

Wenn der Immobilienkauf bereits in zwei bis drei Jahren geplant ist, sind sichere Anlagen wie Tagesgeld oder kurzlaufende Festgelder am sinnvollsten. Wertpapierinvestments sind aufgrund der Kursschwankungen eher für einen Anlagehorizont von mindestens zehn Jahren zu empfehlen.

Gibt es staatliche Förderungen für den Eigenkapitalaufbau?

Ja, beim Bausparen unterstützt der Staat den Aufbau unter bestimmten Einkommensgrenzen durch die Wohnungsbauprämie. Auch die Arbeitnehmersparzulage kann bei vermögenswirksamen Leistungen in einen Bausparplan fließen und so das Eigenkapital schneller anwachsen lassen.

Wie viel meines Nettoeinkommens sollte ich für das Eigenkapital sparen?

Als Faustformel empfehlen Finanzberater, etwa 20 bis 30 Prozent des Nettoeinkommens zur Seite zu legen. Wichtig ist dabei, dass nach der Sparrate noch genügend Puffer für die laufenden Lebenshaltungskosten und unvorhergesehene Ausgaben bleibt.

Klumpenrisiko

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Als Klumpenrisiko wird in der Vermögensverwaltung eine starke Gewichtung eines einzelnen Vermögensgegenstands im Gesamtportfolio eines Anlegers verstanden. Das Klumpenrisiko ist keinesfalls nur im Bereich der Kapitalanlage von Bedeutung, sondern betrifft fast jeden, der ein Eigenheim erwirbt oder eine Immobilie auf Kredit kauft und diese dann an Dritte vermietet. Wer über die Immobilie hinaus kein Vermögen besitzt, trägt ein erhebliches Risiko, weil alle Vermögenswerte in dem Objekt gebunden sind. Das Klumpenrisiko ist bei jungen Familien, die ein Eigenheim zur Selbstnutzung erwerben, am größten. Diese Gruppe verfügt meist nicht über andere Vermögenswerte in großem Umfang.

Das Klumpenrisiko besteht unter anderem in einem großen Wertverlust der Immobilie. Gerade in ländlichen Regionen ist in den vergangenen Jahren das Preisniveau am Immobilienmarkt so gut wie gar nicht gestiegen. Viele Gebäude haben sogar deutlich an Wert verloren. Es ist somit durchaus denkbar, dass Eigentümer nach 30 Jahren Finanzierung und allen damit verbundenen Anstrengungen nur einen geringen Wert besitzen. Darüber hinaus ist eine Immobilie sehr illiquide: Wer das in dem Objekt gebundene Geld zu anderen Zwecken benötigt, muss mitunter lange nach einem geeigneten Käufer suchen oder aber schmerzhafte Einschnitte beim Preis hinnehmen.

Heute herrscht Einigkeit darüber, dass über eine Immobilienfinanzierung hinaus weitere Anstrengungen für den privaten Vermögensaufbau unternommen werden müssen. Diese sollten bei der Finanzierungskonzeption berücksichtigt werden und das für den Kapitaldienst zur Verfügung stehende Einkommen in der Kalkulation entsprechend verringern. Die Immobilie sollte, wenn sie zur Selbstnutzung dient, beim Eintritt in den Ruhestand nicht mehr als 50 Prozent des Gesamtvermögens ausmachen. Das restliche Vermögen sollte in andere Anlagen wie etwa Anleihen, Aktien oder Rohstoffe angelegt werden. Wird eine Immobilie zur Vermietung an Dritte erworben, sollte der Anteil eines Objektes geringer sein als 50 Prozent. Werden mehrere Objekte erworben, kann deren Gesamtanteil am Vermögen allerdings durchaus ebenfalls 50 Prozent betragen.

Finanzierungsberatung

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Im Rahmen einer Finanzierungsberatung erörtern angehende Immobilieneigentümer ihr Vorhaben mit einer beratenden Instanz, um die optimale Strategie für ihren Immobilienkredit festzulegen. Als Ansprechpartner kommen hierfür klassische Bankhäuser, freie Finanzierungsvermittler oder spezialisierte Honorarberater in Betracht. Da eine Immobilienfinanzierung oft über Jahrzehnte hinweg massive Auswirkungen auf die private Liquidität hat, empfiehlt sich häufig die Konsultation eines unabhängigen Honorarberaters. Dieser agiert frei von Provisionsinteressen, was die Objektivität der Beratung erhöht. Die Kosten für eine solche Dienstleistung bewegen sich je nach Komplexität des Falles meist zwischen 200 und 1.500 Euro. Diese Investition amortisiert sich jedoch häufig bereits kurz nach dem Abschluss, wenn durch professionelle Verhandlungen signifikant bessere Konditionen erzielt und teure Fehlentscheidungen vermieden werden.

Strukturierte Bedarfsanalyse und Konditionsermittlung

Der Beratungsprozess beginnt mit einer detaillierten Skizzierung des Vorhabens, bei der der exakte Kreditbedarf sowie die verfügbaren Eigenmittel präzise ermittelt werden. In diesem Stadium wird zudem geprüft, ob staatliche Zuschüsse oder zinsgünstige Darlehen der öffentlichen Hand, wie beispielsweise durch die KfW, in das Konzept integriert werden können. Im weiteren Verlauf wird analysiert, welche Konditionen am Markt realistisch zu erwarten sind. Wesentliche Bemessungsgrößen hierfür sind die Bonität des Kreditnehmers, die Höhe des Eigenkapitalanteils und das aktuelle Zinsumfeld am Kapitalmarkt. Ein kompetenter Berater erstellt daraus einen Richtwert, der als fundierte Verhandlungsbasis für die Gespräche mit potenziellen Finanzierungspartnern dient und wichtige Kennzahlen wie den Sollzins, die monatliche Rate sowie den Zeitpunkt der vollständigen Schuldenfreiheit enthält.

Integration in das persönliche Vermögenskonzept

Der abschließende Schritt der Finanzierungsberatung widmet sich der Einbettung des Immobilienerwerbs in das ganzheitliche Finanz- und Vermögenskonzept des Kunden. Hierbei wird untersucht, welche zusätzlichen Maßnahmen für die Altersvorsorge oder den weiteren Vermögensaufbau trotz der laufenden Darlehensraten erforderlich und finanziell tragbar sind. Ein qualifizierter Berater zeigt am Ende klare Handlungsempfehlungen auf und unterstützt seinen Klienten idealerweise direkt bei den Verhandlungen mit dem Kreditinstitut, um die bestmögliche Umsetzung des Konzepts sicherzustellen.

FAQ

Worin liegt der Hauptvorteil eines Honorarberaters gegenüber einem Bankberater?

Ein Bankberater ist primär ein Verkäufer der hauseigenen Produkte und an die internen Konditionen seines Instituts gebunden. Im Gegensatz dazu wird der Honorarberater direkt vom Kunden bezahlt und hat somit ein Interesse daran, das am Markt günstigste Angebot für seinen Auftraggeber zu finden, ohne durch Provisionen für bestimmte Produkte beeinflusst zu werden.

Wann ist der beste Zeitpunkt, um eine Finanzierungsberatung in Anspruch zu nehmen?

Idealerweise sollte die Beratung bereits vor der konkreten Suche nach einer Immobilie stattfinden. So erhält der Kaufinteressent frühzeitig Gewissheit über seinen maximalen Finanzierungsrahmen und kann bei einer passenden Immobilie sofort als geprüfter Käufer auftreten, was die Chancen auf den Zuschlag bei begehrten Objekten deutlich erhöht.

Sind die Kosten für eine Finanzierungsberatung steuerlich absetzbar?

Wenn die finanzierte Immobilie zur Vermietung und Verpachtung vorgesehen ist, können die Beratungskosten in der Regel als Werbungskosten oder Anschaffungsnebenkosten steuerlich geltend gemacht werden. Bei einer rein privat genutzten Immobilie ist ein steuerlicher Abzug der Beratungskosten hingegen meist nicht möglich.

Zinsdegression

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Die Zinsdegression bezeichnet den Umstand, dass bei einem gewöhnlichen Annuitätendarlehen der Zinsanteil am Kapitaldienst im Zeitverlauf abnimmt. Der Zinsanteil hat also einen degressiven Verlauf. Ein Kredit, der in gleich hohen monatlichen Raten gezahlt wird, wird in der Fachsprache als Annuitätendarlehen bezeichnet. Die Monatsrate setzt sich dabei aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen.

Beide Größen sind leicht zu ermitteln. Der Zinsanteil ergibt sich einfach aus der offenen Kreditsumme, die mit dem Zinssatz multipliziert und anschließend – bei monatlichen Raten – durch 12 geteilt wird. Sofern eine vierteljährliche Ratenzahlung vorgesehen ist, wird durch 4 geteilt. Der Tilgungsanteil ist die Differenz aus der Monatsrate und dem Zinsanteil. Da mit jeder geleisteten Rate der valutierende Kreditbetrag abnimmt, sinkt auch die Basis für die Verzinsung und damit auch der Zinsanteil. Dementsprechend steigt der Tilgungsanteil an.

Die Aufteilung der Annuität in einen Zins- und einen Tilgungsanteil ist insbesondere bei Finanzierungen von Immobilien von Bedeutung, die nicht der Selbstnutzung durch den Eigentümer, sondern der Vermietung an Dritte dienen. In diesem Fall können die Zinsen als Betriebskosten steuerlich geltend gemacht werden. De Zinsanteil ist deshalb für die Steuererklärung von Bedeutung.

Die Zinsdegression ist einer der Hauptgründe dafür, dass Finanzierungen von nicht zur Selbstnutzung durch den Eigentümer bestimmten Immobilien häufig über einen Tilgungsträger abgewickelt werden. Dann nämlich fallen die Zinslasten über die gesamte Finanzierung hinweg konstant aus, sodass der steuerliche Vorteil maximiert wird. Die Zinsdegression wird im Tilgungsplan, den die Bank vor der Finanzierung erstellt, ersichtlich. Mit jeder weiteren Rate sinkt der Anteil am Kapitaldienst, der für die fälligen Zinsen erhoben wird. Auch graphische Darstellungen werden häufig zur Verfügung gestellt. Wer bei seiner Finanzierung keine Zinsbindung vereinbart, sollte bedenken, dass sich der Verlauf der Zinsdegression ändern kann, wenn der Darlehenszinssatz angepasst wird. Sie kann dabei sowohl ansteigen als auch fallen.

Devisenrisiko

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Das Devisenrisiko spielt eine zentrale Rolle bei Immobilienfinanzierungen, die ganz oder teilweise in einer fremden Währung aufgenommen werden. Das Hauptmotiv für Kreditnehmer besteht darin, sich durch Zinsdifferenzen zwischen verschiedenen Währungsräumen einen deutlichen Kostenvorteil gegenüber herkömmlichen Euro-Darlehen zu verschaffen. Durch die gezielte Wahl einer Niedrigzinswährung lässt sich die Zinslast der Finanzierung oft spürbar senken.

Die Mechanismen und Gefahren des Devisenrisikos

Das Devisenrisiko bezeichnet die Gefahr, dass sich das Wechselkursverhältnis zwischen der Kreditwährung und dem Euro zum Nachteil des Darlehensnehmers verschiebt. Falls beispielsweise ein Kredit in Schweizer Franken aufgenommen wird und dieser gegenüber dem Euro an Wert gewinnt, muss der Kreditnehmer einen höheren Euro-Betrag aufwenden, um die Tilgung und die Zinsen zu leisten. Wenn die Verluste aus diesen Wechselkursveränderungen die ursprünglichen Zinsvorteile übersteigen, wird die Finanzierung unrentabel. Da das Einkommen zur Deckung des Kapitaldienstes in der Regel in Euro erzielt wird, können massive Kursverschiebungen im schlimmsten Fall existenzielle finanzielle Ausmaße annehmen. Aufgrund dieser Volatilität fordern Banken bei Fremdwährungsfinanzierungen grundsätzlich höhere Sicherheiten und einen wesentlich größeren Eigenkapitalanteil als bei Standardfinanzierungen.

Aktives Management und potenzielle Gewinnchancen

Um das Devisenrisiko beherrschbar zu halten, wird die Entwicklung der Wechselkurse über die gesamte Laufzeit hinweg aktiv überwacht. Bei drohenden hohen Verlusten besteht die Möglichkeit, in eine andere Kreditwährung oder zurück in den Euro umzuschichten. Es ist jedoch wichtig zu betonen, dass sich Wechselkursentwicklungen ebenso positiv auswirken können: Sinkt der Wert der Darlehenswährung gegenüber dem Euro, erleichtert dies die Rückzahlung, da mit jedem Euro eine größere Menge der Fremdwährung getilgt werden kann. In Kombination mit einer attraktiven Zinsdifferenz lassen sich so Finanzierungskonditionen realisieren, die weit unter dem Marktdurchschnitt liegen. Historische Beispiele zeigen, dass Kreditnehmer mit Finanzierungen im Yen oder im Schweizer Franken ihre Gesamtkosten unter optimalen Bedingungen um mehr als 50 Prozent senken konnten.

FAQ

Wann wird eine Fremdwährungsfinanzierung für den Kreditnehmer zum Verlustgeschäft?

Eine Finanzierung wird dann unrentabel, wenn die Verluste durch einen ungünstigen Wechselkurs die Ersparnis aus der Zinsdifferenz übersteigen. In diesem Fall muss trotz niedriger Zinsen effektiv mehr Kapital in Euro für die Tilgung aufgewendet werden als bei einem herkömmlichen Darlehen.

Warum verlangen Banken bei Devisenkrediten ein höheres Eigenkapital?

Das zusätzliche Eigenkapital dient der Bank als Puffer, um das erhöhte Ausfallrisiko durch mögliche Währungsschwankungen abzusichern. Da sich die Restschuld in Euro allein durch Kursänderungen erhöhen kann, schützt eine höhere Eigenkapitalquote die Stabilität der Finanzierung.

Was passiert beim sogenannten Umschichten eines Kredits?

Beim Umschichten wird das bestehende Darlehen von der aktuellen Fremdwährung in eine andere Währung oder in den Euro konvertiert, um auf Marktveränderungen zu reagieren. Dieser strategische Schritt dient dazu, bestehende Währungsverluste zu begrenzen oder zukünftige Risiken zu minimieren.

Möchten Sie, dass ich Ihnen eine Beispielrechnung erstelle, die zeigt, ab welchem Wechselkurs der Zinsvorteil eines Schweizer-Franken-Kredits gegenüber einem Euro-Kredit aufgebraucht wäre?

Durchschnittszinssatz

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Kreditnehmer, die ihre Immobilie nicht über ein einzelnes Darlehen, sondern durch eine Kombination verschiedener Kredite finanzieren, sollten unbedingt die durchschnittliche Verzinsung ihrer Verbindlichkeiten kalkulieren. Dieser Wert liefert eine präzise Orientierung über die zu erwartenden Gesamtkosten der Finanzierung. Die Ermittlung des Durchschnittszinses für ein Portfolio aus Darlehen mit identischer Laufzeit und gleichen Zahlungsintervallen gestaltet sich dabei unkompliziert: Die einzelnen Zinssätze werden entsprechend ihrem jeweiligen Anteil an der Gesamtsumme gewichtet und zusammengeführt. Sofern die Darlehen unterschiedliche Laufzeiten aufweisen, wird üblicherweise zunächst der Durchschnittszins bis zum Zeitpunkt der ersten Fälligkeit bestimmt. Sobald die Konditionen für die Anschlussfinanzierung feststehen, erfolgt eine entsprechende Neuberechnung des Gesamtzinssatzes.

Einflussfaktoren auf die Zinsentwicklung nach der Erstphase

Nach Ablauf der ersten Zinsbindungsfrist kann der Durchschnittszinssatz je nach Marktlage variieren. Bei einem stabilen Zinsniveau ist tendenziell mit einem Sinken des Durchschnittszinses zu rechnen, da der Beleihungsauslauf durch die bereits erfolgte Tilgung geringer ausfällt und die verbleibende Restlaufzeit bis zur vollständigen Entschuldung kürzer ist. Ein deutlicher Anstieg des allgemeinen Zinsniveaus kann jedoch dazu führen, dass der Durchschnittszins selbst in einer fortgeschrittenen Finanzierungsphase wieder ansteigt. Ein solcher Effekt tritt auch dann ein, wenn ein ursprünglich sehr günstig verzinstes Darlehen abgelöst werden muss. Dies betrifft insbesondere Förderkredite der öffentlichen Hand, wie etwa Programme der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Diese Darlehen werden häufig durch Bundesmittel subventioniert und weisen daher Konditionen auf, die signifikant unter dem marktüblichen Niveau privater Banken liegen.

Der Durchschnittszins als unverzichtbare Vergleichsgröße

Der Durchschnittszinssatz fungiert zudem als essenzielle Bezugsgröße beim Vergleich komplexer Finanzierungsangebote, die aus mehreren Komponenten bestehen. Ohne diesen gewichteten Wert ist eine objektive Gegenüberstellung der Konditionen kaum möglich. Besonders bei der Vermittlung über Hypothekenmakler werden oft Finanzierungspakete geschnürt, die neben Darlehen privater Geschäftsbanken auch staatliche Förderkredite der KfW oder regionaler Institute enthalten. Erst durch die Berechnung des Durchschnittszinses wird für den Bauherren transparent, welches Gesamtpaket unter Berücksichtigung aller Einzelbausteine die wirtschaftlich attraktivste Lösung darstellt.

FAQ

Wie berechnet man den gewichteten Durchschnittszins bei zwei unterschiedlichen Krediten?

Man multipliziert den Zinssatz jedes Darlehens mit seinem Anteil an der Gesamtsumme und addiert die Ergebnisse anschließend zusammen. Beträgt ein Kredit beispielsweise 100.000 Euro zu 2 % und ein zweiter 50.000 Euro zu 4 %, ergibt sich ein Durchschnittszins von gerundet 2,67 %.

Warum ist der Durchschnittszins wichtiger als der Nominalzins des Hauptdarlehens?

Der Nominalzins eines einzelnen Kredits spiegelt nicht die tatsächliche Belastung wider, wenn gleichzeitig teurere Nachrangdarlehen oder günstigere Förderkredite bedient werden müssen. Nur der Durchschnittszins zeigt die reale Zinslast pro geliehenem Euro über das gesamte Finanzierungskonstrukt hinweg an.

Welche Rolle spielen KfW-Darlehen bei der Senkung des Durchschnittszinses?

Da KfW-Kredite oft staatlich subventioniert sind, liegen ihre Zinssätze meist deutlich unter den Standardkonditionen freier Geschäftsbanken. Durch die Integration solcher Fördermittel in den Finanzierungsmix sinkt der gewichtete Durchschnittszins, was die Gesamtkosten für den Immobilienkäufer spürbar reduziert.

Inflationsfaktor

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Der Inflationsfaktor ist eine Größe, die angibt, wie stark die reale Belastung eines Kreditnehmers im Zeitverlauf durch einen allgemeinen Anstieg des Preisniveaus (der als Inflation bezeichnet wird) sinkt. Die allgemeine Teuerungsrate kommt Kreditnehmer zugute, weil die monatliche Rate für den Kapitaldienst konstant ist, das Einkommen – zumindest im Durchschnitt – jedoch nominal stärker ansteigt als der allgemeine Lebensstandard. Diese kontinuierliche Verschiebung bewirkt, dass die Belastung der Kaufkraft eines Darlehensnehmers, die durch den zu leistenden Kapitaldienst anfällt, sinkt.

Wie stark der Inflationsfaktor zur Entlastung der Haushaltskasse beitragen kann, zeigt ein einfaches Rechenbeispiel: Beläuft sich die Inflationsrate in den ersten 10 Jahren einer Immobilienfinanzierung auf durchschnittlich zwei Prozent im Jahr, ist das allgemeine Preisniveau in diesem Zeitraum um knapp 22 Prozent gestiegen. Konnte der Kreditnehmer bei seinen Lohnverhandlungen immer einen Ausgleich der Inflation erwirken, ist sein nominales Einkommen 10 Jahre nach Beginn der Finanzierung also um 22 Prozent höher. Die Monatsrate für den Kredit aber ist genauso hoch wie am Anfang, sodass eine spürbare Entlastung des Haushaltseinkommens auch dann erzielt wird, wenn die realen Einkommen des Haushalts sich nicht verändert haben.

Die Entlastung durch den Inflationsfaktor setzt voraus, dass die nominalen Erhöhungen der Bruttolöhne sich auch in gleichem Umfang in den Nettolöhnen widerspiegeln. Dies kann durch bestimmt steuerliche Effekte, die in der Fachsprache auch als „kalte Progression“ bezeichnet werden, verhindert werden. Die Entlastung durch die allgemeine Teuerungsrate bzw. den Anstieg des Preisniveaus einer Volkswirtschaft fällt dann deutlich geringer aus. Zudem setzt der positive Effekt voraus, dass auch tatsächlich ausreichende Lohnsteigerungen stattfinden. Ist dies nicht der Fall, führt die Inflation zu einem Absinken der Kaufkraft, wodurch der Kapitaldienst trivialerweise nicht leichter, sondern schwerer zu schultern ist.

Es ist wegen der unsicheren Entwicklung von Inflation und Einkommen sowie wegen der benannten steuerlichen Effekte fahrlässig, den Inflationsfaktor in die Konzeption einer Immobilienfinanzierung mit einzubeziehen.

Zinsbindungskosten

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Die Zinsbindungskosten sind die Kosten, die anfallen, wenn ein Darlehen mit einer Zinsfestschreibung ausgestattet wird. Wie hoch die Kosten ausfallen, richtet sich nach der Situation am Kapitalmarkt. Zinsbindungskosten fallen immer in Gestalt eines Aufschlags auf den Zins für variabel verzinste Darlehen an. Dieser Aufschlag steigt in der Regel mit der Laufzeit der Zinsbindung. Er kann je nach Lage an den Finanzmärkten größer oder kleiner ausfallen.

Die Zinsbindungskosten können die monatliche Rate signifikant erhöhen. Sie spiegeln im Gegenzug jedoch die Sicherheit wider, die der Kreditnehmer erwirbt, wenn eine Finanzierung zu Festzinsen über einen langen Zeitraum erfolgt. Die Zinsbindung eliminiert das Zinsänderungsrisiko, das je nach Marktentwicklung zu existenziellen Risiken führen kann. Zinsbindungen werden deshalb grundsätzlich empfohlen, auch wenn nicht die gesamte Finanzierung mit einer Zinsfestschreibung versehen werden muss. Gerade in Niedrigzinsphasen allerdings ist es außerordentlich ratsam, eine Zinsbindung mit der Bank zu vereinbaren und die Zinsbindungskosten als Investition zu betrachten. In Hochzinsphasen macht eine Zinsbindung ebenfalls Sinn, weil sie vor weiter steigenden Zinsen schützt. Es sollte dann aber die Möglichkeit für kostenfreie Sondertilgungen im Darlehensvertrag vorgesehen sein, damit im Falle eines sinkenden Zinsniveaus umgeschuldet werden kann.

Da Zinsbindungskosten ganz gewöhnliche Finanzierungskosten sind, können sie steuerlich als Betriebsausgaben geltend gemacht werden, wenn das finanzierte Objekt an Dritte vermietet und nicht vom Eigentümer selbst genutzt wird. Wer einen Kredit aufnehmen und ihn mit Zinsbindung versehen will, sollte die Kosten für unterschiedliche Laufzeiten vergleichen und ihren Nutzen abwägen. So kann es etwa vorkommen, dass aufgrund der Lage am Finanzmarkt Zinsbindungen mit 10 Jahren Laufzeit nur marginal billiger sind als solche mit 15 Jahren Laufzeit, während gleichzeitig eine Zinsfestschreibung über 20 Jahre zu einem erheblich höheren Aufschlag auf den Zinssatz führt. Die Zinsbindungskosten sollten immer im Hinblick auf die monatliche Belastung sowie auch hinsichtlich der Gesamtkosten über den ganzen Finanzierungszeitraum betrachtet werden.

Kostenkalkulation

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Bei der Kostenkalkulation wird versucht, im Vorfeld eines Bau- oder Erwerbsvorhabens die Investitionskosten sowie alle weiteren Kosten, die mit dem Projekt und seiner Umsetzung in Verbindung stehen, möglichst zuverlässig zu skizzieren und dadurch den Finanzierungsbedarf zu ermitteln. Die Kostenkalkulation berücksichtigt alle anfallenden Kosten wie etwa die Erwerbsnebenkosten, die mögliche übergangweise Doppelbelastung durch eine zusätzlich zu entrichtende Miete, sämtliche Versicherungskosten etc. Die Kalkulation wird in der Regel zusammen mit einem Bauunternehmen durchgeführt, das Erfahrung bei solchen Prozeduren mitbringt. In diesem Zusammenhang wird bei Bauvorhaben auch ein verbindlicher Kostenvoranschlag erstellt, an dem die Baufirma sich später messen lassen muss.

Sind die anfallenden Kosten hinreichend genau skizziert, lässt sich der Kreditbedarf, der zur Umsetzung des Vorhabens erforderlich ist, schnell bemessen. Dazu wird schlicht der mittels Kalkulation veranschlagte Kostenblock mit den zur Verfügung stehenden Eigenmitteln abgeglichen. Die Differenz ergibt den Finanzierungsbetrag. Aus diesem wiederum lassen sich andere wichtige Größen ableiten, etwa die Höhe der monatlichen Belastung, das nach dem Kapitaldienst noch zur Verfügung stehende Einkommen, der Zeitpunkt der vollständigen Entschuldung etc. Durch diese Größen lässt sich die zu erwartende Belastung auch zeitlich exakt darstellen.

Fehler bei der Kostenkalkulation können zu erheblichen Schwierigkeiten führen. Im schlimmsten Fall tritt in einem fortgeschrittenen Stadium eines Bauvorhabens zusätzlicher Kapitalbedarf auf, der dann gedeckt werden muss. Die darlehensgebende Bank kann dann unter Umständen einen erheblichen Aufschlag auf den Zinssatz für das gesamte Darlehen verlangen, weil ihr das Ausfallrisiko aufgrund des gestiegenen Finanzierungsbedarfs zu hoch erscheint. Auch ist es möglich, dass die Bank eine weitergehende Finanzierung ganz ablehnt. Dann sieht sich der Bauherr in einer schwierigen Situation. Aus diesem Grund sollte die Kostenkalkulation immer sehr sorgfältig durchgeführt werden. Es ist empfehlenswert, mehrere Experten unabhängig voneinander an der Planung zu beteiligen. Dadurch wird das Risiko einer Fehlkalkulation auf ein Minimum gesenkt.