Das Devisenrisiko ist bei Immobilienfinanzierungen relevant, bei denen der Kredit ganz oder teilweise in einer fremden Währung aufgenommen wird. Dies geschieht, weil der Kreditnehmer sich einen günstigeren Zinssatz verschaffen will, als er ihn mit einem Euro-Darlehen erhalten könnte. Die Kreditaufnahme in einer fremden Währung versucht somit, Zinsdifferenzen zwischen verschiedenen Währungsräumen auszunutzen.

Das Devisenrisiko besteht in dem Risiko, dass sich der Wechselkurs zwischen der Kreditwährung und dem Euro zulasten des Darlehensnehmers verändert. Wird beispielsweise ein Kredit im Schweizer Franken aufgenommen und steigt der Wert des Franken gegenüber dem Euro, muss der Kreditnehmer einen größeren Euro-Betrag aufwenden um den Kredit zurückzuzahlen. Übersteigt der aus dem Wechselkursverlust resultierende Nachteil die positiven Effekte der Zinsdifferenz, wird aus der Fremdwährungsfinanzierung ein Verlustgeschäft. Das Devisenrisiko ist groß und kann im schlimmsten Fall existenzielle Ausmaße annehmen, wenn sich die Kreditwährung massiv gegenüber der heimischen Währung verteuert. In der heimischen Währung wird das Einkommen generiert, mit dem der Kapitaldienst geleistet wird. Das Devisenrisiko führt dazu, dass Banken bei Immobilienfinanzierungen, die mit Fremdwährungskrediten erfolgen, höhere Sicherheiten verlangen. Der Eigenkapitalanteil an einer solchen Finanzierung ist deshalb deutlich größer als bei anderen Finanzierungen.

Die Entwicklung der Wechselkurse wird während der Laufzeit aktiv verfolgt. Bei zu großen Verlusten wird in eine andere Kreditwährung umgeschichtet, um die Auswirkungen des Devisenrisikos überschaubar zu halten. Ausdrücklich erwähnt sei, dass die Wechselkursentwicklung sich auch zugunsten des Kreditnehmers auswirken kann. Sinkt der Wert der Darlehenswährung gegenüber dem Euro, wird die Rückzahlung leichter, weil mit jedem Euro mehr Einheiten der Fremdwährung zurückbezahlt werden können. Kommen eine günstige Wechselkursentwicklung und eine große Zinsdifferenz zusammen, kann die Finanzierung zu deutlich besseren Konditionen ablaufen als es auf gewöhnlichem Wege der Fall ist. In der Vergangenheit konnten Kreditnehmer mit Finanzierungen im Yen oder im Schweizer Franken ihre Totalkosten um mehr als 50 Prozent senken.

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