Kredite können grundsätzlich von der Bank ebenso gekündigt werden wie vom Darlehensnehmer. Der Gesetzgeber hat allerdings Einschränkungen vorgesehen. Darlehen mit Zinsbindungsfrist können von der Bank nur aus wichtigem Grunde gekündigt und zur sofortigen Rückzahlung fällig gestellt werden. Ein wichtiger Grund liegt insbesondere dann vor, wenn der Kreditnehmer die Bank über seine wirtschaftlichen Verhältnisse getäuscht hat oder im Verzug ist. Eine Täuschung über die wirtschaftlichen Verhältnisse liegt etwa vor, wenn unwahre oder unrichtige Angaben zu Einkommen und Vermögen sowie zu bereits bestehenden Verpflichtungen aus anderen Krediten gemacht werden.
Bei Immobilienfinanzierungen kommt diese Art der Täuschung in der Praxis noch seltener vor als bei anderen, nicht grundpfandrechtlich besicherten Darlehen, weil hier die Prüfung aller Angaben durch die Bank sehr genau erfolgt. Gerät der Kreditnehmer in Zahlungsverzug, kann die Bank ebenfalls aus wichtigem Grunde den Darlehensvertrag kündigen. Der Gesetzgeber sieht jedoch vor, dass der Verzug sich auf mindestens drei Kreditraten und zwei Prozent des Darlehenssaldos erstrecken muss, bevor die Kündigung wirksam ausgesprochen werden kann. Darüber hinaus muss der Verzug von der Bank ausreichend gemahnt sein. Kreditnehmer können Darlehen ebenfalls von ihrer Seite aus kündigen. Dies ist immer möglich, wenn es sich um eine variabel verzinste Immobilienfinanzierung handelt und der Zinssatz angehoben wird. Die Kündigung muss dann unter Bezugnahme auf die entsprechende Klausel im Darlehensvertrag schriftlich mitgeteilt werden. Eine besondere Form ist allerdings nicht vorgesehen.
Bei Darlehen mit Zinsfestschreibung ist eine Kündigung erstmals nach zehn Jahren möglich, wenn die Zinsbindung entsprechend lange läuft. Wird vorher gekündigt, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Deren Höhe ist entweder im Darlehensvertrag festgelegt oder wird nach dem Ermessen der Bank zum Zeitpunkt de Kündigung ermittelt. Viele Kreditverträge der jüngeren Vergangenheit sehen allerdings auch die Möglichkeit kostenfreier Sondertilgungen bis zu 100 Prozent vor. Das gilt insbesondere für Kredite, die über Direktfinanzierer und Hypothekenvermittler verkauft werden.