Das Darlehensausfallrisiko beschreibt das aus Sicht einer Bank bestehende Risiko der Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers. Im Bankjargon wird häufig auch vom Adressausfallrisiko gesprochen. Das Darlehensausfallrisiko kann in zwei Dimensionen unterteilt werden. Zunächst ist es für die Bank von Bedeutung, ob ein Kredit vom Kreditnehmer vertragsgemäß bedient wird. Dazu gehört die fristgerechte Zahlung aller anfallenden Raten. Kann der Kreditnehmer seinen Verpflichtungen nicht mehr nachkommen – etwa wegen Arbeitslosigkeit oder Überschuldung – fällt ein Immobilienkredit nicht zwingend aus. Da die finanzierte Immobilie als Sicherheit hinterlegt ist (die Bank ist als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen), kann die Bank im Fall eines Zahlungsverzugs den Kredit kündigen und die Immobilie verwerten. Dies geschieht häufig im Rahmen einer Zwangsversteigerung, die vom zuständigen Amtsgericht durchgeführt wird. Reichen die Erlöse aus dieser Maßnahme nach Abzug der Kosten aus, um die offenen Forderungen der Bank zu decken, fällt der Kredit trotz der Zahlungsunfähigkeit des Darlehensnehmers nicht aus. Das Darlehensausfallrisiko der Bank ist deshalb stark verknüpft mit dem Eigenkapitalanteil der Finanzierung: Je größer dieser ausfällt, desto geringer ist das Risiko. Aus diesem Grund fallen auch die Zinsen deutlich günstiger aus, wenn der Eigenkapitalanteil hoch ist. Als kritischer Wert gilt ein Beleihungsauslauf von 60 Prozent: Bei darüber hinausgehenden Finanzierungsanteilen erheben die meisten Banken Zuschläge, die umso höher ausfallen, je mehr Fremdkapital der Kreditnehmer benötigt. Besonders hoch ist das Darlehensausfallrisiko deshalb bei Vollfinanzierungen, bei denen 100 Prozent der Investitionskosten und ggf. auch die Erwerbsnebenkosten und weitere Gegenstände finanziert werden.

Kreditnehmer haben ein direktes Interesse am Darlehensausfallrisiko ihres Finanzierungspartners und kommen umso günstiger weg, je mehr Eigenmittel aufgebracht werden können. Es macht deshalb Sinn, so früh wie möglich mit regelmäßiger Ersparnisbildung zu beginnen. Dies kann über Bau- und Banksparpläne ebenso geschehen wie mittels Wertpapieren. Kreditnehmer mit viel Eigenkapital und einer auch ansonsten guten Bonität haben darüber hinaus bessere Chancen bei Preisverhandlungen.

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