Als Darlehensanteil einer Immobilienfinanzierung wird der Anteil am gesamten Finanzierungsvolumen bezeichnet, der durch Fremdmittel abgedeckt wird. Das Gegenstück zum Darlehensanteil ist der Eigenkapitalanteil, der den Teil der Finanzierung bezeichnet, der durch Vermögenswerte des Eigentümers gedeckt ist.

Der Darlehensanteil kann sich grundsätzlich auf jeden beliebigen Wert zwischen 0 und 100 Prozent belaufen. Bei einem Anteil von 0 Prozent finanziert der Eigentümer sein Objekt vollständig aus eigener Kraft und verzichtet auf ein Immobiliendarlehen. Bei 100 Prozent wird kein Eigenkapital gestellt. In der Regel setzen Banken einen Eigenkapitalanteil von mindestens 10 Prozent voraus und stimmen bei geringeren Eigenmitteln der Finanzierung gar nicht zu. Der Darlehensanteil kann in Deutschland deshalb 90 Prozent nur selten überschreiten.

Die Prozentangabe bezieht sich immer auf die reinen Investitionskosten – die Erwerbsnebenkosten müssen ohnehin aus eigener Tasche bezahlt werden. Je höher der Darlehensanteil ist, desto höher fällt auch der Zinssatz eines Immobilienkredites aus. Die Bank erhebt Risikozuschläge, wenn nur wenig Eigenkapital mit eingebracht wird, weil sie im Fall einer zwangsweisen Veräußerung damit rechnen muss, nicht genug zu erlösen, um alle Forderungen decken zu können. Als kritischer Wert gilt ein Beleihungsauslauf von 60 Prozent – ist der Darlehensanteil größer, steigt der Zinssatz. Er wächst mit steigendem Verschuldungsgrad immer weiter. Es ist deshalb vorteilhaft, den Darlehensanteil an der Finanzierung so gering wie möglich zu halten. Dies kann durch den frühzeitigen Beginn mit Sparmaßnahmen geschehen. So kann etwa schon sieben Jahre vor dem geplanten Baubeginn ein Bausparvertrag abgeschlossen werden, in den dann regelmäßig eingezahlt wird. Alternativ eignen sich Bank- oder Wertpapiersparpläne zum Aufbau eines Eigenkapitalstocks.

Der Darlehensanteil bei Beginn der Finanzierung ist in der Regel von großer Bedeutung für die Dauer der Tilgung. Auch hier gilt: Je weniger Kredit anfänglich aufgenommen werden muss, desto schneller ist die Entschuldung realisiert. Der optimale Darlehensanteil liegt in Deutschland bei rund 60 bis 70 Prozent der Finanzierungskosten.

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