Stundungskosten

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Stundungskosten fallen an, wenn der Kreditnehmer seine Bank um die Stundung der fälligen Raten bittet und diese dem zustimmt. Bei einer Stundung wird die Tilgung ausgesetzt und der Darlehensnehmer entrichtet ausschließlich die auf den valutierenden Kreditbetrag anfallenden Zinsen an die Bank. Die eigentlichen Stundungskosten aber bestehen aus den Kosten und Gebühren, die die Bank für die Bearbeitung des Stundungsantrags in Rechnung stellt. Wie hoch diese ausfallen, richtet sich nach der Dauer der Stundung, der Anzahl der Raten, die gestundet werden und dem insgesamt bei Beginn der Stundung noch offenen Kreditbetrag. Die Details der Stundungskosten sind häufig entweder im Darlehensvertag selbst festgelegt oder aber lassen sich dem Preis-Leistungsverzeichnis der Bank entnehmen. Kreditnehmer können die Kosten beim Stellen des Antrags auf die Stundung erfragen. Die Kosten für eine Stundung müssen nicht immer sofort entrichtet werden. Es ist prinzipiell möglich, sie dem Darlehenskonto zuzuschreiben und dann zusammen mit dem anderen Kredit in Raten zurückzuzahlen. Die Bank muss dieser Verfahrensweise jedoch zustimmen. Wird die Stundung auf den Kredit übertragen, fallen zusätzlich zu den Stundungskosten auch die Sollzinsen für diese an, sodass sich die Totalbelastung für den Kreditnehmer erhöht.

Nicht selten fallen Stundungskosten überproportional hoch aus. Dies liegt an der aus Sicht des Kreditnehmers sehr ungünstigen Verhandlungsposition: Stundungen werden in der Regel dann beantragt, wenn sich Schwierigkeiten bei der Leistung des Kapitaldienstes abzeichnen. Der Kreditnehmer ist auf eine Zustimmung der Bank zu der Stundungsvereinbarung deshalb angewiesen und würde ohne diese in ernsthafte Schwierigkeiten kommen. Banken sind sich ihrer günstigen Position bewusst und gestalten die Gebühren in ihrem eigenen Sinne. Wer auf eine Stundung seines Kredites angewiesen ist, kann nicht zu einer anderen Bank wechseln, da diese einen Kreditnehmer mit Zahlungsschwierigkeiten – und seien diese noch so kurzfristig – abweisen wird. Stundungskosten können also nur verringert werden, indem sie vermieden werden. Dies ist durch eine solide Finanzplanung und ausreichend hohe Rücklagen in der Regel möglich.

Sparquote

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Die Sparquote eines privaten Haushalts ist definiert als der Anteil des zur Verfügung stehenden Einkommens, der nicht konsumiert, sondern gespart wird. Ein Haushalt, dem monatlich netto 3.000 Euro Einkommen zur Verfügung stehen und der davon 300 Euro spart, lebt dementsprechend mit einer Sparquote von 10 Prozent. Zum Einkommen zählen Erwerbseinkommen sowie staatliche Transferleistungen wie etwa Eltern- oder Kindergeld.

Die Sparquote ist für alle, die eine Immobilie erwerben wollen oder dies bereits getan haben, von außerordentlich wichtiger Bedeutung. Im Vorfeld einer Immobilienfinanzierung sollte die Sparquote so hoch wie möglich sein, damit ein ansehnlicher Eigenkapitalstock aufgebaut werden kann. Dieser senkt die Finanzierungskosten und das Überschuldungsrisiko und macht darüber hinaus die Finanzierung im Ganzen erschwinglicher. Um eine hohe Sparquote zu erreichen, ist der Verzicht auf Konsum erforderlich. Im Vorfeld einer Kreditaufnahme sollte die Sparquote zusammen mit der monatlichen mindestens so hoch sein wie später die Raten für den Kredit. Auf diese Weise können angehende Eigentümer testen, inwieweit sie mit dem entsprechenden Konsumlevel zurechtkommen.

Je höher die Sparquote während der Ansparphase ist, desto besser ist es für die Finanzierung. Haushalte mit einem guten Einkommen sollten durchaus versuchen, 30 bis 40 Prozent ihres Einkommens zu sparen. Dies ist insbesondere dann möglich, wenn nicht nur die Immobilienfinanzierung, sondern auch die Familienplanung noch in einem frühen Stadium ist und die Kosten für Nachwuchs zusätzlich gespart werden können.

Auch nach der Kreditaufnahme sollten Haushalte noch eine Sparquote anstreben, auch wenn gerade in den ersten Jahren der Finanzierung die Belastungen oft hoch sind. Regelmäßige Rücklagen dienen dazu, ein finanzielles Polster aufzubauen, von dem unvorhergesehene Ausgaben gedeckt werden können. Darüber hinaus sollten auch Reserven für den Fall plötzlicher Arbeitslosigkeit aufgebaut werden.

Die Erfahrung zeigt, dass Haushalte mit einer hohen Sparquote schneller und nachhaltiger zu Wohlstand finden als Haushalte, in denen der wesentliche Teil des Einkommens zu konsumtiven Zwecken verwendet wird.

Verlustrisiko

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Jede Investition ist mit Verlustrisiken verbunden. Dies gilt auch für Immobilienfinanzierungen. Es spielt dabei keine Rolle, ob ein Objekt zur Selbstnutzung bestimmt ist oder es an Dritte vermietet wird. Der Käufer kann stets einen Verlust erleiden. Dieser kann in einem Veräußerungserlös bestehen, der nicht die Einkaufs- und Betriebskosten deckt oder aber in einem dauerhaften Verlust bei einem Projekt, dessen Einnahmen nicht die Ausgaben decken.

Es kommt relativ häufig vor, dass eine Immobilie wenige Jahre nach dem Kauf wieder veräußert wird. Dann lässt sich oft nur ein Erlös am Markt erzielen, der nicht die Anschaffungskosten deckt. Der Eigentümer erleidet damit einen Verlust, der sich betriebswirtschaftlich betrachtet aus mehreren Komponenten zusammensetzt: Die Differenz zwischen dem Veräußerungserlös und den gezahlten Kreditraten (als Summe) muss um die Mieteinnahmen bzw. die eingesparten Kaltmieten reduziert werden.

Das Verlustrisiko geht insbesondere bei zur Selbstnutzung bestimmten Immobilien nicht selten auch mit einem Überschuldungsrisiko einher. Ist der Eigenkapitalanteil einer Finanzierung gering oder wird sogar das gesamte Objekt auf Kredit bezahlt, kann es bei einer Veräußerung nach wenigen Jahren dazu kommen, dass der Erlös nicht einmal dazu ausreicht, um die offenen Verbindlichkeiten zu decken. Da in den ersten Jahren der Tilgung fast nur Zinsen gezahlt werden, ist dies sogar relativ häufig der Fall.

Das Verlustrisiko bei vermieteten Immobilien erstreckt sich nicht nur auf Differenzen zwischen An- und Verkaufspreise, sondern kann auch in einer Diskrepanz zwischen Einnahmen und Aufwendungen liegen. Liegt die Summe aus Abschreibungen und Betriebskosten nach Steuern unter den Einnahmen für die Kaltmiete, ist dies ein Verlust. Setzt sich dieser dauerhaft fort, muss der Eigentümer große Lasten tragen. Da bei zur Vermietung bestimmten Objekten die steuerliche Komponente eine große Rolle spielt, können auch Veränderungen des Einkommens zu einem Verlust führen: Sinkt der Grenzsteuersatz, sinkt auch die jährliche Steuerersparnis und das Projekt wird weniger rentabel bzw. gerät in die Verlustzone.

Fristenkongruenz

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Als Fristenkongruenz wird im Zusammenhang mit Finanzierungen und Kapitalanlagen die Übereinstimmung von füreinander bedeutsamen (Zahlungsstrom-)Terminen verstanden. Ein typisches Beispiel für die Fristenkongruenz findet sich bei jeder Finanzierung, die über einen Tilgungsträger abgewickelt wird: Die Fälligkeit des Darlehens und die der Kapitallebensversicherung sind zeitlich aufeinander abgestimmt, sodass der Kredit mit der Ablaufleistung getilgt werden kann. Würde in diesem Punkt keine Fristenkongruenz bestehen, müsste die Ablaufleistung entweder zwischenzeitlich angelegt werden oder aber der Kreditnehmer würde eine Übergangsfinanzierung benötigen. Besonders letzterer Fall wäre aus Sicht der Bank keinesfalls wünschenswert.

Die Fristenkongruenz und ihre Bedeutung betreffen alle Parteien, die an Finanzierungen beteiligt sind. Bausparkassen etwa dürfen Bauspardarlehen nur dann auszahlen, wenn sie die Refinanzierung über Vertragsguthaben sicherstellen können. Dies lässt sich nur durch sie ständige Beachtung der Fristenkongruenz gewährleisten. Würde eine Bausparkasse mehr Darlehen ausbezahlen als sie Guthaben einnimmt, wäre sie – nach Aufzehrung von Reserven – unterdeckt. Die Refinanzierung müsste dann über den Kapitalmarkt erfolgen, was gegen das Prinzip einer Bausparkasse verstoßen würde. Auch gewöhnliche Banken müssen sich an das Gebot der Fristenkongruenz halten, auch wenn ihnen dazu weitaus mehr Möglichkeiten zur Verfügung stehen als einer Bausparkasse.

Eigentümer, die ihr Haus oder ihre Wohnung mit einem Darlehen finanzieren und diese Finanzierung in ihre Finanz- und Vermögensplanung einbetten, müssen noch weitere Fristenkongruenzen beachten. Wer etwa im Verlauf der Rückzahlung eine Sondertilgung leisten will und dazu die Auszahlung einer Lebensversicherung oder eines Sparvertrages benötigt, muss sich auch hier darum kümmern, dass das benötigte Geld dann zur Verfügung steht, wenn der Darlehensvertrag eine Sondertilgung vorsieht bzw. zulässt. Wäre dies nicht der Fall, könnte das Recht auf die Sondertilgung verstreichen oder es müsste zunächst ein Kredit aufgenommen werden, mit dem die Sondertilgung gezahlt wird. Der Kredit könnte dann zwar mit der Lebensversicherung bzw. dem Sparplan zurückbezahlt werden – die unnötigen Sollzinsen aber muss der Kreditnehmer tragen.

Zinskosten

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Die Zinskosten sind die Kosten einer Immobilienfinanzierung, sie aus den anfallenden Sollzinsen des aufgenommenen Darlehens bestehen. Die Höhe der Zinskosten richtet sich nach der Höhe des Zinssatzes, dem Volumen der Kreditsumme und der Laufzeit des Darlehens. Auch die zeitliche Struktur der Tilgung hat Einfluss auf die Zinskosten.

Kreditnehmer haben die Möglichkeit, die Kosten durch verschiedene Maßnahmen zu senken. Dazu gehört unter anderem eine gute Eigenkapitalausstattung, ein günstiger Zeitpunkt bei der Kreditaufnahme sowie ggf. eine optimale steuerliche Gestaltung.

Je höher ein Darlehen ist, desto mehr Zinsen fallen an. Die Zinskosten steigen auch mit der Laufzeit. Auch fallen die Kosten höher aus, wenn die Tilgung zeitlich nach hinten verschoben wird. Dies ist dann der Fall, wenn nicht in gleich hohen monatlichen Raten getilgt wird, sondern verschiedene Sonderzahlungen im weiteren Verlauf eigeplant sind.

Die Höhe des Zinssatzes ist für die Gesamtkosten einer Finanzierung entscheidend. Um einen so günstigen Zinssatz wie möglich zu erhalten, sollten Kreditnehmer unbedingt die Angebote mehrerer Banken vergleichen, bevor sie einen Darlehensvertrag unterschreiben. Eine Möglichkeit ist es, den Kredit über einen Finanzierungsvermittler zu beziehen, der mit dutzenden Banken kooperiert und die beste Lösung für den jeweiligen Fall finden kann.

Desweiteren ist es wichtig, einen günstigen Zeitpunkt für die Kreditaufnahme zu wählen. Die Zinsen am Kapitalmarkt schwanken stark mit der konjunkturellen Entwicklung, sodass sich erhebliche Einsparpotenziale bieten. Wer in einer Niedrigzinsphase zum Kredit greift, findet oft sehr günstige Konditionen. Gegebenenfalls kann es auch vorteilhaft sein, sich ein niedriges Zinsniveau durch den Abschluss eines Forward-Darlehens für die Zukunft zu sichern.

Eine gute Eigenkapitalausstattung kann ebenfalls dabei helfen, die Zinskosten zu verringern, weil Banken durch ein vermindertes Risiko günstigere Zinsen anbieten können. Ein Wert von 30 Prozent der Investitionskosten gilt als optimal.

In steuerlicher Hinsicht sind die Zinskosten einer Finanzierung dann absetzbar, wenn das Objekt nicht der Selbstnutzung, sondern der Vermietung an Dritte dient.

Refinanzierungskosten

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Banken, die Kredite für Immobilienfinanzierungen vergeben, müssen diese refinanzieren. Dabei entstehen auf Seiten der Bank Kosten: Die Refinanzierungskosten. Die Höhe dieser Kosten ist für Darlehensnehmer sehr wichtig, weil sie großen Einfluss auf die Konditionen des Kredites haben. Die Höhe der Refinanzierungskosten richtet sich nach der Situation am Kapitalmarkt. Sie lässt sich an der Verzinsung verzinslicher Wertpapiere ablesen. Je höher die Zinsen am Rentenmarkt sind, desto höher ist auch der Zins für die Refinanzierung des Darlehens. Der Hintergrund ist ganz einfach: Banken vergeben Kredite und besorgen sich das dazu erforderliche Geld durch die Ausgabe von Bankschuldverschreibungen oder Pfandbriefen.

Aus den Refinanzierungskosten können Kreditnehmer wertvolle Informationen gewinnen. So lässt sich an der Zinsstrukturkurve ablesen, wie hoch der Rohgewinn der Bank bei einem bestimmten Kredit ist. Dieser Rohgewinn kann dann als Verhandlungsbasis für Kreditverhandlungen dienen. Kreditnehmer müssen allerdings in der Lage sein, ihr eigenes Kreditrisiko korrekt einzuschätzen, weil Banken bei der Refinanzierung unsicherer Darlehen (darunter werden alle Kredite verstanden, die nicht an Staaten mit erstklassiger Bonität vergeben werden) Aufschläge zahlen müssen, die sie an Kreditnehmer weiterreichen.

Die Refinanzierungskosten geben auch Aufschluss darüber, was eine Zinsbindung kostet. Die Kosten für eine Zinsfestschreibung können im Zeitverlauf erheblich variieren, weshalb es durchaus Vorteile mit sich bringt, die Beschaffungskosten der Bank zu kennen. Nur dann nämlich kann mit ihr auf Augenhöhe verhandelt werden. So können die monatlichen Kosten einer Zinsbindung über 25 Jahre von wenigen Euro bis hin zu mehr als 100 Euro schwanken (eine Finanzierung mit üblichem Volumen vorausgesetzt). Auch kann ein Kreditnehmer bei Kenntnis der Refinanzierungskosten seiner Bank besser einschätzen, ob das Verhältnis der Zinsbindungs-Kosten für eine Laufzeit von beispielsweise 15 Jahren zu denen einer Zinsfestschreibung über 20 Jahren angemessen ist. Kurzum: Es lohnt sich, sich mit den Refinanzierungskosten der Bank auseinanderzusetzen. Wer selbst den Aufwand scheut, kann einen Berater konsultieren und sich von diesem helfen lassen.

Bankgewinn

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Banken, die Darlehen zur Immobilienfinanzierung vergeben, tun dies aus Gründen der Gewinnerzielung. An jedem Kredit verdient die Bank Geld. Für Kreditnehmer kann es interessant sein zu wissen, wie viel Geld die Bank am eigenen Darlehen verdient. An dem Bankgewinn lässt sich der Spielraum für Preisverhandlungen ersehen. Je größer der Profit des Institutes, desto eher kann der Kreditnehmer an den Konditionen etwas ändern, weil der Bankberater die Möglichkeit hat, Nachlässe zu geben.

Der Gewinn der Bank bei einer Finanzierung setzt sich aus den einzelnen Rohgewinnen zusammen, die zu jedem Zeitpunkt, an dem eine vertraglich vereinbarte Zahlung erfolgt, aus der Differenz zwischen Kreditzins und Refinanzierungskosten entsteht. Ein Darlehen über 100.000 Euro, das monatliche Zahlungen in Höhe von 500 Euro über einen Zeitraum von zehn Jahren vorsieht und bei dem dann eine größere Restschuld zu tilgen ist, wird von der Bank über unterschiedliche Zeiträume refinanziert. Abhängig von der Situation am Kapitalmarkt fällt dabei ein größerer oder kleinerer Gewinn an.

Der Bankgewinn wird auch als Margenbarwert bezeichnet. Dieser wird berechnet, indem die Differenz zwischen Kreditzins und Refinanzierungskosten für jeden Zahlungszeitpunkt berechnet und über das gesamte Darlehen addiert wird. Der so ermittelte Betrag wird dann auf die Gegenwart abgezinst. Die Bank muss mit dem Margenbarwert ihre Kosten und ihren Gewinn decken. Der Bankgewinn kann also gemessen am Margenbarwert nicht Null betragen, weil dann Verluste bei der Bank entstünden.

Der Margenbarwert kann als Maßgröße für den Gewinn der Bank zum Vergleich mehrerer Darlehen herangezogen werden. Dadurch ergibt sich auch eine Verhandlungsbasis. Wer auf diese Weise Kredite miteinander vergleicht, fährt deutlich besser als bei der bloßen Betrachtung des effektiven Jahreszinses. Dieser ist nur dann aussagekräftig, wenn die verglichenen Darlehen sich nicht nur hinsichtlich Kreditbetrag und Laufzeit, sondern auch im Hinblick auf die Struktur der Zahlungszeitpunkte absolut gleichen.

Kreditversicherung

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Mit einer Kreditversicherung können Darlehensnehmer sich gegen bestimmte Risiken während der Tilgungsphase versichern. Die Police zahlt etwa dann die fälligen Raten weiter, wenn der Kreditnehmer aufgrund von Berufsunfähigkeit nicht mehr arbeiten kann. Verstirbt der Versicherungsnehmer, tilgt die Police den offenen Saldo und schützt damit die Hinterbliebenen. Auch eine Übernahme der Raten im Fall unverschuldeter Arbeitslosigkeit ist prinzipiell möglich. Im Zusammenhang mit Immobilienfinanzierungen ist der Abschluss einer separaten Kreditversicherung nicht zu empfehlen. Vielmehr gilt es, die wesentlichen Risiken durch eine geeignete Strategie abzudecken und dadurch existenzielle Schwierigkeiten zu vermeiden. Die wesentlichen Risiken sind dabei Tod, Berufsunfähigkeit und Arbeitslosigkeit. Bei der Berufsunfähigkeit ist die Ursache zu unterscheiden: Arbeitnehmer können aufgrund eines Unfalls sowie aufgrund von Krankheit erwerbsunfähig werden.

Um die Hinterbliebenen im Fall der Fälle abzusichern, empfiehlt sich eine Risikolebensversicherung, deren Deckungssumme im Leistungsfall ausreicht, um die offenen Verbindlichkeiten zu decken und darüber hinaus den erworbenen Lebensstandard zu erhalten. Um im Fall eines Unfalls mit einhergehender Invalidität abgesichert zu sein, empfiehlt sich eine private Unfallversicherung, die den Schutz der gesetzlichen Unfallversicherung ergänzt. Sie sollte eine einmalige Kapitalabfindung im Fall der Invalidität ebenso vorsehen wie eine lebenslange monatliche Unfallrente, deren Höhe an die Teuerungsrate oder das Leistungsniveau der gesetzlichen Rentenversicherung angepasst wird. Für krankheitsbedingte Erwerbsunfähigkeit ist der Abschluss einer Berufsunfähigkeitsversicherung zu empfehlen, deren Leistung ausreichend hoch bemessen sein sollte. Wichtig ist es hier, mit dem Versicherer dessen Verzicht auf die abstrakte Verweisung zu vereinbaren.

Gegen Arbeitslosigkeit können sich Arbeitnehmer in Deutschland nur zu sehr schlechten Konditionen versichern. Es ist deshalb ratsam, eine finanzielle Rücklage zu bilden, die zusammen mit den Leistungen der gesetzlichen Arbeitslosenversicherung dazu ausreicht, ein Jahr lang ohne Konsumverzicht leben zu können, falls das Einkommen durch Arbeitslosigkeit wegfällt. Die Kombination dieser Maßnahmen reicht im Regelfall aus, um die wesentlichen Risiken zu eliminieren und die Baufinanzierung solide abzuwickeln.

Langfristzinsen

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Als Langfristzinsen werden die Zinssätze bezeichnet, die Banken für Darlehen mit einem Zeitraum von zehn Jahren oder mehr in Rechnung stellen. Die Langfristzinsen sind die maßgebliche Größe bei Immobilienfinanzierungen, da sich diese in der Regel über einen sehr langen Zeitraum hinziehen.

Die Höhe der langfristigen Zinsen bei Abschluss eines Darlehensvertrages ist für die Totalkosten einer Hypothekenfinanzierung von großer Bedeutung. Sie richtet sich nach den dann geltenden Bedingungen am Kapitalmarkt. Banken refinanzieren ausgereichte Immobilienkredite durch die Emission von langlaufenden Anleihen und Pfandbriefen. Je nach Situation müssen die Institute dafür hohe oder niedrige Zinsen zahlen. Für Kreditnehmer kann es sich lohnen, die Zinsentwicklung am Kapitalmarkt in die eigenen Überlegungen mit einzubeziehen. Wer einen günstigen Zeitpunkt abwartet und sein Darlehen aufnimmt, wenn die Langfristzinsen niedrig sind, kann erhebliche Teile der Finanzierungskosten einsparen.

Die Langfristzinsen richten sich nach den Erwartungen der Marktteilnehmer am Finanzmarkt hinsichtlich der allgemeinen Zinsentwicklung und der Inflation in der Zukunft. Steigt die Angst vor einem Anstieg der Inflation, steigen in der Regel auch die Langfristzinsen, weil die langfristigen Schuldverschreibungen am Kapitalmarkt an Wert verlieren. Typischerweise sinken die langfristigen Zinsen in der Frühphase eines konjunkturellen Abschwungs. Sie steigen meist wieder an, wenn Besserung in Sicht ist und die Marktteilnehmer ein Anziehen des Wirtschaftswachstums und damit einhergehend der Inflation erwarten.

Es ist prinzipiell möglich, dass die Zentralbank Einfluss auf die Entwicklung der Langfristzinsen nimmt. Dies kann etwa durch einen Aufkauf von Pfandbriefen am Kapitalmarkt erfolgen. Dies führt zu einer steigenden Nachfrage nach diesen Papieren und damit zu einem steigenden Preis, der gleichbedeutend mit fallenden Zinsen ist. Banken können sich in dem Fall günstiger refinanzieren und bei einem funktionierenden Wettbewerb auf dem Markt für private Baufinanzierungen werden die günstigeren Konditionen an die Kreditnehmer weitergereicht. Die Beobachtung der Langfristzinsen und die Wahl eines günstigen Zeitpunktes für die Kreditaufnahme kann zu Einsparungen weit im fünfstelligen Euro-Bereich führen.

Insolvenzverfahren

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Nicht nur Unternehmen sondern auch Verbraucher können sich selbst für zahlungsunfähig erklären und auf diesem Wege versuchen, sich von einer auf gewöhnlichem Wege nicht mehr zu bewältigenden Schuldenlast zu befreien. Am Anfang dieses Prozesses steht die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens bei Gericht. Dabei listet der Schuldner alle seine Verbindlichkeiten auf und stellt alle Vermögenswerte, die er besitzt und die nicht unter die Pfändungsfreigrenze fallen, zur Verwertung zur Verfügung. Darüber hinaus verspricht er, für einen Zeitraum von sechs Jahren alle seine Einkünfte an die Gläubiger abzutreten. Diese Abtretung betrifft keine Einkünfte, die unterhalb der Beitragsbemessungsgrenze liegen. Dieser sechsjährige Zeitraum wird auch als Wohnverhaltensperiode bezeichnet. Im Anschluss an diese kann das zuständige Gericht die Befreiung von den verbliebenen Schulden aussprechen und die Verbindlichkeiten damit für nichtig erklären. Die Gläubiger erhalten dann keine weiteren Zahlungen. Sie müssen sich mit dem zufrieden geben, was während der Wohlverhaltensperiode an sie gezahlt wird. Welchen Anteil am verwerteten Einkommen und Vermögen Gläubiger erhalten, richtet sich nach dem Verhältnis ihrer offenen Forderungen gegenüber dem Schuldner zu dessen gesamten Verbindlichkeiten.

Im Zusammenhang mit der privaten Immobilienfinanzierung finden Insolvenzverfahren besonders dann Anwendung, wenn ein Objekt mit einem geringen Eigenkapitalanteil finanziert und dann nach wenigen Jahren mehr oder minder gezwungenermaßen wieder veräußert wird. In diesen Fällen reicht der Erlös oft nicht aus, um die Verbindlichkeiten gegenüber der Bank zu decken. Sind dann nicht genügend andere Vermögenswerte verfügbar, versucht die Bank die Beitreibung durch Zwangsvollstreckung. Ist der Schuldenberg so groß, dass er sich auch bei großer Anstrengung nicht binnen sechs Jahren abtragen lässt, ist die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens die beste Lösung. Um dieses von vornherein zu vermeiden, ist eine sorgfältige Konzeption beim Weg in die eigenen vier Wände empfehlenswert. Insbesondere sollte der Eigenkapitalanteil nicht zu gering ausfallen. Ein Wert von zehn Prozent der Gesamtkosten gilt als Minimum, 30 Prozent als solide.