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Die Schuldenquote ist ein informelles Maß, mit dem Haushalte, die eine Immobilienfinanzierung planen, die Tragweite der dadurch entstehenden wirtschaftlichen Belastungen darstellen. Die Schuldenquote erstreckt sich über zwei Dimensionen. Zum einen wird sie schlicht definiert als der Anteil der Finanzierung, der nicht über eigene Mittel, sondern über Kredite der Bank abgedeckt wird. Diese Größe wird auch als Fremdkapitalanteil bezeichnet. Zum anderen gibt die Schuldenquote an, wie groß der Anteil des Haushaltseinkommens ist, der zur Deckung des Kapitaldienstes aufgewendet werden muss. Stehen einem Haushalt beispielsweise 3.000 Euro monatlich zur Verfügung und beläuft sich die monatliche Rate für die Immobilienfinanzierung auf 1.500 Euro, beträgt die Schuldenquote 50 Prozent.

Die Schuldenquote gibt Aufschluss darüber, wie groß die Belastungen einer Finanzierung wirken. Ist sie zu hoch, sollten die Planungen Änderungen vorsehen. Diese können in einer Streckung des Tilgungszeitraumes ebenso bestehen wie in einer Verringerung der Investitionskosten und einer Anhebung des Eigenkapitalanteils durch zusätzliche Sparmittel. Eine Schuldenquote größer als 50 Prozent gilt für Haushalte mit einem in etwa durchschnittlichen Einkommen als obere Grenze. Wird deutlich mehr in den Kapitaldienst investiert, stehen zu wenig Mittel für andere Zwecke zur Verfügung. Damit sind konsumtive Zwecken ebenso gemeint wie etwa die private Altersvorsorge oder der über die Eigenheimfinanzierung hinausgehende Vermögensaufbau.

Die Schuldenquote sollte im Verlauf der Finanzierung sinken. Zum einen sollte das Einkommen des Kreditnehmers im Zeitverlauf ansteigen. Dabei muss es sich nicht einmal um eine reale Lohnerhöhung handeln, die zu einem Anstieg der Kaufkraft führt. Da die monatliche Rate eine nominale Größe ist, sinkt die Schuldenquote auch dann, wenn die Gehaltszuwächse nur die Inflation ausgleichen. Am Ende des Tilgungszeitraumes liegt die Schuldenquote dann unter 30 Prozent. Die Belastungen aus der Immobilienfinanzierung sinken also sukzessive, sodass Kreditnehmern schon nach wenigen Jahren ein höheres frei verfügbares Einkommen zur Verfügung steht als zu Beginn der Finanzierung.

Die Kosten eines Darlehens setzen sich zusammen aus den anfallenden Sollzinsen sowie den Gebühren, die im Zuge der Auszahlung zusätzlich anfallen. Da der Gesetzgeber vorschreibt, dass alle Kosten und Gebühren im effektiven Jahreszins, den eine Bank angibt, enthalten sein müssen, kann auch der effektive Jahreszins als Indikator für die Kosten genutzt werden. Dies gilt jedoch nur für klassische Annuitätendarlehen mit einer sehr einfachen Struktur.

Die Darlehenskosten hängen von verschiedenen Variablen an. Dazu zählen das Zinsniveau am Kapitalmarkt bei Aufnahme des Darlehens, die Laufzeit, die Bonität des Kreditnehmers und der Eigenkapitalanteil, der vom angehenden Eigentümer aus eigener Kraft zur Finanzierung aufgebracht werden kann. Der Kreditnehmer kann durch geeignete Maßnahmen die Kosten seiner Finanzierung zu seinen Gunsten beeinflussen. So wirkt sich ein hoher Eigenkapitalanteil in der Regel positiv auf den Zinssatz und damit die Darlehenskosten aus, weil aus Sicht der Bank das Ausfallrisiko geringer ist, wenn der Fremdkapitalanteil gering gehalten wird. Als kritischer Wert gilt hierbei ein Beleihungsauslauf von 60 Prozent. Übersteigt der Fremdkapitalanteil dieses Niveau, steigen die Darlehenskosten an.

Kredite mit langen Laufzeiten sind in der Regel teurer als solche mit kurzen Laufzeiten. Darlehen, die binnen 10 bis 20 Jahren vollständig getilgt werden, sind in der Regel günstiger als solche, bei denen nach Ablauf von 20 bis 25 Jahren noch eine Restschuld besteht. Durch eine rasche Tilgung lassen sich die Kosten deshalb ebenfalls drücken.

Kreditnehmer können gemeinhin an ihrer Bonität nicht viel ändern. Deshalb ist es besonders wichtig, einen Kredit zu einem möglichst günstigen Zeitpunkt aufzunehmen. Das Zinsniveau am Kapitalmarkt schwankt stark mit der konjunkturellen Entwicklung. Wer in Niedrigzinsphasen mit der Finanzierung beginnt, kann leicht Summen im fünfstelligen Euro-Bereich einsparen. Durch Forward-Kredite können Konditionen für künftige Vorhaben gesichert werden. Zieht sich der Kreditbedarf dann in einer Niedrigzinsphase noch etwas hin, kann gegen einen geringen Aufschlag das Zinsniveau auch noch bis zu drei Jahre später genutzt werden.

Unter einem GBP-Darlehen wird ein Kredit verstanden, der nicht auf Euro, sondern auf britische Pfund (GBP=Great Britain Pound) lautet. Es handelt sich bei einem GBP-Darlehen also um eine Fremdwährungsfinanzierung, wie sie auch mit anderen Währungen möglich sind. Kredite werden in fremden Währungen aus zwei Gründen aufgenommen: Zum einen versucht der Darlehensnehmer den günstigeren Zinssatz eines anderen Währungsraumes zu seinem Vorteil zu nutzen und auf diesem Wege die Kosten seiner Finanzierung zu senken. Zum anderen hofft der Kreditnehmer auch auf eine günstige Entwicklung der Wechselkurse. Fällt der Wert des britischen Pfundes gegenüber dem Euro, sinkt die reale Kreditlast, weil weniger Euros zur Rückzahlung der Kreditschuld in Pfund erforderlich sind. Mit etwas Glück kann so ein erheblicher Teil der Investitionskosten durch Währungsgewinne gedeckt werden.

GBP-Darlehen sind so wie alle Fremdwährungsfinanzierungen mit einer spekulativen Komponente verbunden. Entwickeln sich die Kurse am Devisenmarkt nicht wie gewünscht, kann es im schlimmsten Fall zu erheblichen Verlusten kommen. Steigt der Wert der britischen Währung gegenüber dem Euro, in dem das Einkommen verdient wird, mit dem die Tilgung erfolgt, erhöht sich auch die reale Kreditlast. Wer seine Finanzierung in einer anderen Währung abwickelt, muss deshalb bereit sein, dieses Risiko in Kauf zu nehmen. Banken sichern sich gegen Ausfallrisiken, die durch Währungsschwankungen entstehen, durch zwei Maßnahmen ab: Zum einen werden mehr Sicherheiten vom Kreditnehmer gefordert, als es bei gewöhnlichen Finanzierungen der Fall ist, zum anderen erfolgt auch ein aktives Währungsmanagement.

GBP-Darlehen lohnen sich immer dann ganz besonders, wenn die Zinsdifferenz zwischen dem Vereinigten Königreich und der Eurozone groß ist. Dies ist meist nur für einen relativ kurzen Zeitraum der Fall, weil die Volkswirtschaften in GB und in Europa ähnlichen zeitlichen Strukturen unterliegen und deshalb auch die konjunkturelle Entwicklung in beiden Währungsräumen ähnlich verläuft.

Als Sparzinsen werden oberbegrifflich die Zinsen bezeichnet, die Sparer für ihre Guthaben auf Bankkonten und in Sparplänen erhalten. Sparzinsen beziehen sich auf sichere Kapitalanlagen. Im Bereich der privaten Baufinanzierung sind Sparzinsen vor allem in der Ansparphase von Bedeutung, in der angehende Eigentümer versuchen, durch regelmäßige Einzahlungen bzw. Rücklagen einen Kapitalstock anzuhäufen, der dann später bei der Finanzierung als Eigenkapitalanteil dient.

Die Sparzinsen in einem Bausparvertrag sind meist sehr niedrig: Zwischen 0 und 2,0 Prozent werden je nach Tarif und Bausparkasse bezahlt. Die sehr niedrigen Zinsen klassischer Bausparverträge sind Resultat des Solidarprinzips einer Bausparkasse: Sparer stellen ihre Guthaben der Gemeinschaft zu niedrigen Zinsen zur Verfügung und erhalten dann später im Gegenzug selbst ein niedrig verzinstes Bauspardarlehen.

Die Sparzinsen auf Spar- und Anlagekonten richten sich stark nach der Situation am Kapitalmarkt. Insbesondere kurzfristige Laufzeiten, wie sie etwa bei Tages- und unterjährigem Festgeld üblich sind, sind stark abhängig von der Situation am Geldmarkt. Über einen gewöhnlichen Konjunkturzyklus hinweg können meist 2,0 bis 6,0 Prozent Zinsen realisiert werden. In wirtschaftlich guten Zeiten ist das Zinsniveau am Geldmarkt und damit auch die Verzinsung von Spar- und Anlagekonten hoch, in rezessiven Phasen hingegen sind die Zinsen meist niedrig.

Sparzinsen unterliegen der Abgeltungsteuer. Diese beträgt 25 Prozent plus Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer. Jeder Sparer verfügt über einen Freibetrag in Höhe von 801 Euro im Jahr, bis zu dem Kapitalerträge nicht der Abgeltungsteuer unterliegen. Gemeinsam veranlagte Ehegatten können sogar 1602 Euro pro Jahr steuerfrei vereinnahmen. Um die Abführung der Steuer durch die Bank an das Finanzamt zu unterbinden, müssen Sparer einen Freistellungsauftrag erteilen. Die Formulare dazu stehen bei allen Banken bereit.

Die Bedeutung der Sparzinsen in einer 2-5jährigen Ansparphase sollte nicht überschätzt werden. Wichtiger als eine gute Verzinsung ist die konsequente Einzahlung auf das Sparkonto, da bei kurzen Zeiträumen der Zinseszinseffekt ohnehin gering ist.

Die Laufzeitstruktur einer Immobilienfinanzierung ergibt sich aus den Fälligkeiten der einzelnen Darlehen. Im einfachsten Fall wird nur ein einziges Darlehen aufgenommen und in monatlich gleich hohen Raten über einen bestimmten Zeitraum vollständig getilgt. Ebenso möglich ist die Aufnahme eines Darlehens, bei dem während der Laufzeit nur die auf den valutierenden Kreditbetrag anfallenden Zinsen bezahlt werden. In diesen Fällen erfolgt die Tilgung dann über einen Tilgungsträger, bei dem es sich in den meisten Fällen um eine Lebensversicherung mit kapitalbildender Komponente handelt.

Es sind auch deutlich komplexere Laufzeitstrukturen möglich. So kann sich eine Finanzierung durchaus aus drei oder vier Darlehen zusammensetzen. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn Kredite aus Förderprogrammen der öffentlichen Hand wie solchen der bundeseigenen Kreditanstalt für Wiederaufbau in die Finanzierung mit einbezogen werden. Diese Darlehen sind besonders häufig durch tilgungsfreie Anlaufjahre gekennzeichnet, wodurch sich die Laufzeitstruktur zusätzlich verkompliziert. Inhomogene Laufzeiten werden mitunter auch absichtlich gewählt: So kann ein Kreditnehmer etwa einen Teil der Finanzierung über ein Darlehen mit Zinsbindung abdecken und einen anderen Teil der Investitionskosten über einen variabel verzinsten Kredit finanzieren. Dadurch ergeben sich, unter Inkaufnahme eines gewissen Risikos, mitunter erhebliche Einsparpotenziale.

Von der Laufzeitstruktur sind Zinsänderungsrisiken sowie die Gesamtkosten der Finanzierung abhängig. Eine Laufzeitstruktur, bei der die Fälligkeiten sehr weit in die Zukunft verlegt werden, ist in der Regel teurer, birgt dafür im Gegenzug aber auch weniger Zinsänderungsrisiken. Eine kurzfristige Struktur hingegen ist prinzipiell kostengünstiger (weil kurze Laufzeiten niedriger verzinst sind), birgt aber das Risiko deutlich steigender Kosten bei einer Änderung des Zinsniveaus am Kapitalmarkt zu Ungunsten des Kreditnehmers.

Für welche Finanzierung ein Kreditnehmer sich entscheiden sollte, kann nicht pauschal gesagt werden. Es hängt vielmehr davon ab, welcher Spielraum im Budget für den Fall von Zinsanstiegen vorhanden ist und wie tolerant der Kreditnehmer insgesamt gegenüber Risiken ist.