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Die meisten Häuslebauer bemühen sich in der Regel, ihr Darlehen zur Baufinanzierung so schnell wie möglich zurückzuzahlen. Ist plötzlich mehr Geld, etwa durch eine Erbschaft, vorhanden, neigen Bauherren dazu, ihr Darlehen vorzeitig zu kündigen und die Restschuld in einem Betrag zu tilgen. Die Bank ist jedoch nicht verpflichtet, die Kündigung zu akzeptieren – lediglich in sehr dringenden Fällen wie etwa einer Zwangsversteigerung des Objektes oder im Todesfall muss ein Darlehen auch vorzeitig kündbar sein. Was viele bei einer vorzeitigen Kündigung aber immer wieder vergessen, ist die Vorfälligkeitsentschädigung.

Unter der Bezeichnung Vorfälligkeitsentschädigung versteht man ein Entgelt, das meist dann fällig wird, wenn ein Darlehen während der Zinsfestschreibungszeit vorzeitig vom Kunden gekündigt wird. Die Kreditinstitute begründen diese Entgelterhebung damit, dass sie das für das Darlehen erforderliche Kapital ebenfalls ausleihen und dafür Zinsen anfallen. Lediglich wenn die Zinsbindung länger als zehn Jahre festgeschrieben ist und das Darlehen bereits seit zehn Jahren getilgt wird, kann es mit einer Frist von sechs Monaten vorzeitig gekündigt werden, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt.

Die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung ist für viele Bauherren ein Buch mit sieben Siegeln. Wer den Berechnungen seiner Bank nicht ganz traut, kann beispielsweise ein Sachverständigengutachten bei einem Finanz-Sachverständigen in Auftrag geben oder er informiert sich mittels eines Vorfälligkeitsentschädigungs-Rechners. Diese im Internet kostenfrei verfügbaren Rechner beruhen in ihren Berechnungen auf einem Urteil des BGH, das lediglich zwei Methoden zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung zulässt, die von den Banken nachvollziehbar dokumentiert werden müssen. Aufpassen sollte man, wenn man bereits ein Disagio oder eine Sondertilgung geleistet hat: Diese Zahlungen sollten die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung in jedem Fall senken.

Einige Banken zeigen sich sehr kulant und verzichten auf die Vorfälligkeitsentschädigung. Andere bieten eine Versicherung gegen die Erhebung dieses Entgelts an: Durch Zahlung eines einmaligen Betrags am Anfang der Tilgung oder durch Zinsaufschläge entfällt die Entschädigung, falls das Darlehen vorzeitig gekündigt wird. In den meisten Fällen verteuert sich auf diese Weise allerdings nur das Darlehen, so dass man den Abschluss einer solchen Versicherung sorgfältig abwägen sollte.

Übrigens: In keinem anderen EU-Land sind Vorfälligkeitsentschädigungen so hoch wie in Deutschland.

Bei der Kalkulation der zu erwartenden Kosten für einen Hausbau müssen zahlreiche Faktoren berücksichtigt werden – von den Grundstücks- und Materialkosten über Handwerkerleistungen bis hin zu Steuern und Gebühren. Eine attraktive Alternative zum konventionellen Bauen stellen Fertighäuser dar. Da diese Häuser nach dem Baukastenprinzip konzipiert werden, lassen sich die Kosten bereits im Vorfeld präzise beziffern. Die Bauelemente werden industriell vorgefertigt und am Bestimmungsort lediglich montiert, was die Planbarkeit deutlich erhöht.

Positive Auswirkungen auf die Baufinanzierung

Die industrielle Fertigung führt zu einer erheblichen Reduzierung der Gesamtkosten, da beispielsweise Aufwendungen für eine langwierige Haussuche entfallen und sich Versicherungskosten aufgrund der kurzen Bauzeit minimieren. Dieser Aspekt wirkt sich vorteilhaft auf die Baufinanzierung aus: Durch die verlässliche Zeitplanung und die fixen Baukosten lässt sich das Darlehen exakt auf den tatsächlichen Finanzbedarf zuschneiden. Das Risiko einer Unterfinanzierung wird somit deutlich gesenkt, was sowohl dem Bauherrn als auch dem Kreditinstitut zusätzliche Sicherheit bietet.

Vielfalt moderner Fertighauskonzepte

Als Fertighaus werden Gebäude definiert, deren Bauteile industriell produziert und auf der Baustelle zusammengefügt werden. Bauherren können dabei zwischen der Massivbauweise oder der meist kostengünstigeren Holzbauweise wählen. Inzwischen lassen sich viele Modelle sogar in Zusammenarbeit mit Architekten individuell entwerfen. Das Spektrum reicht von klassischen Einfamilienhäusern über Mehrfamilienhäuser bis hin zu spezialisierten Lösungen wie dem Niedrigenergiehaus oder speziellen Häusern für Allergiker. Somit stehen für nahezu jeden Anspruch und jede Lebenssituation passende Konzepte zur Verfügung.

Leistungsumfang und Ausbaustufen

Hinsichtlich des Fertigstellungsgrades stehen verschiedene Varianten zur Auswahl. Schlüsselfertige Häuser werden vollständig ausgebaut und einzugsbereit übergeben, was die komfortabelste, aber auch teuerste Option darstellt. Bei Ausbauhäusern übernimmt der Bauherr den Innenausbau in Eigenleistung, während bei Bausatzhäusern lediglich die Materialteile angeliefert werden. Hierbei liegen sowohl die Montage als auch der gesamte Innenausbau in der Verantwortung des Käufers, was diese Variante zur preisgünstigsten macht.

Finanzielle Absicherung und Zahlungsgarantie

Es ist zu beachten, dass Fertighaushersteller lediglich als Lieferanten des Gebäudes fungieren und selbst keine Finanzierungen anbieten. Da sie im Vorfeld keine Bonitätsprüfung durchführen, tragen sie bei der Produktion ein erhebliches finanzielles Vorleistungsrisiko. Aus diesem Grund fordern die meisten Anbieter vor Baubeginn eine Zahlungsübernahmegarantie der finanzierenden Bank. Diese Bestätigung stellt sicher, dass die vereinbarte Vergütung nach der vertragsgemäßen Lieferung und Montage des Hauses unmittelbar ausgezahlt wird.

FAQ

Welche Vorteile bietet ein Fertighaus gegenüber einem Massivhaus bei der Finanzierung?

Durch die industrielle Vorfertigung wird ein Festpreis garantiert, der dem Bauherrn und der Bank eine maximale Planungssicherheit ohne unvorhergesehene Kostensprünge ermöglicht. Zudem sorgt die extrem kurze Montagezeit dafür, dass die Doppelbelastung aus Miete und Darlehenszinsen zeitlich stark begrenzt bleibt.

Was versteht man unter einer Zahlungsübernahmegarantie?

Die Zahlungsübernahmegarantie ist ein Dokument des finanzierenden Kreditinstituts, das dem Haushersteller die Auszahlung der Kaufsumme nach Fertigstellung verbindlich zusichert. Sie dient dem Unternehmen als Sicherheit für die erbrachten Vorleistungen, da der Hersteller selbst keine bankübliche Prüfung der Kreditwürdigkeit vornimmt.

Kann man bei einem Fertighaus durch Eigenleistung die Kosten senken?

Ja, insbesondere bei der Variante als Ausbauhaus oder Bausatzhaus können geschickte Bauherren durch Eigenleistungen im Innenausbau die Gesamtkosten erheblich reduzieren. Banken erkennen diese „Muskelhypothek“ oft als Ersatz für fehlendes Eigenkapital an, sofern die Arbeiten fachgerecht und realistisch geplant sind.

Ökologisch Bauen ist nicht nur ein guter Vorsatz so mancher Bauherren, sondern auch der Name eines Kreditprogrammes der Kreditanstalt für Wiederaufbau, KfW. Als Bank des Bundes und der Länder ist die KfW eine Anstalt des öffentlichen Rechts, die u.a. sehr günstige Kredite für besonders förderungswürdige Projekte an Privatpersonen vergibt. Zu diesen Projekten zählt beispielsweise auch der private Wohnungsbau – vor allem dann, wenn der Bauherr auf ökologisch verträgliche Weise und energieeffizient baut. Aus diesem Grund vergibt die KfW Baukredite im Rahmen des Programms „Ökologisch Bauen“ (Programmnummer 144 und 145) für Neubauten, die als Passivhaus, KfW-Energiesparhaus 40 oder als KfW-Energiesparhaus 60 klassifiziert wurden.

Als Passivhaus gilt jedes Gebäude, das nicht mehr als 40 kWh/m² Energie und nicht mehr als 15 kWh/m² Heizwärme pro Jahr verbraucht. Ob es sich bei einem zu erwerbenden Haus um ein Passivhaus handelt, ist durch einen Sachverständigen nachzuweisen. Ähnliches gilt für die KfW-Energiesparhäuser: Auch ihr Energie- und Wärmebedarf darf eine bestimmte Höchstgrenze nicht überschreiten, was durch einen Sachverständigen zu beurteilen ist. Zudem gilt es Grenzen in Bezug auf den Transmissionswärmeverlust einzuhalten, um für eine Immobilie das Prädikat „KfW-Energiesparhaus“ zu erhalten. Daneben fördert die KfW im Rahmen des Programms aber auch den Einbau von Heizungen auf Basis erneuerbarer Energien. Somit ist es auch Personen, deren Immobilie weniger günstige Verbrauchswerte aufweisen möglich, ökologisch sinnvolle Umbauten zu sehr günstigen Konditionen zu finanzieren.

Einen Antrag auf Förderung können Privatpersonen ebenso stellen wie andere Träger von Investitionsmaßnahmen wie etwa Wohnungsgenossenschaften oder Gemeinden. Der maximale Kreditbetrag beläuft sich beim Bau oder Kauf von Energiespar- oder Passivhäusern auf maximal 50.000 Euro und bei der Förderung neuer Heizungsanlagen auf 100 Prozent der Investitionskosten, maximal jedoch 50.000 Euro. Der Kredit wird auf Wunsch kostenfrei nachrangig ins Grundbuch eingetragen, was es Bauherren erheblich erleichtert, einen günstigen Kredit über den Restbetrag der Finanzierungssumme aufzunehmen. Eine Kombination mit anderen Fördermitteln ist zulässig. Übrigens: Neben Wohnraum zur Selbstnutzung können auch Wohn-, Alten- und Pflegeheimen gefördert werden – nicht förderungsfähig sind jedoch Ferien- und Wochenendhäuser.

Als Nachrangdarlehen wird ein Kredit bezeichnet, der in zweitem oder drittem Rang im Grundbuch eingetragen wird. Die Ansprüche der darlehensgebenden Bank treten damit im Falle einer Zwangsversteigerung der finanzierten Immobilie hinter die anderer Gläubiger, deren Forderungen höheren Rangs sind, zurück. Nachrangdarlehen sind damit für alle an der Finanzierung eines Objektes beteiligten Parteien von Bedeutung: Aus Sicht der Banken, deren grundpfandrechtlich besichertes Darlehen im Grundbuch vor einem Nachrangdarlehen eingetragen ist, sind die Mittel als Eigenkapital zu betrachten und ermöglichen aus diesem Grund bei der Bemessung des zugrunde gelegten Sollzinssatzes einen geringer angenommenen Beleihungsauslauf.
Nachrangdarlehen werden auf dem deutschen Markt für private Baufinanzierungen von privaten Kreditinstituten in der Regel nicht vergeben. Vielmehr sind es Kreditinstitute der öffentlichen Hand, die im Rahmen verschiedener Programme nachrangige Immobilienfinanzierungen ausreichen. Die bundeseigene Kreditanstalt für Wiederaufbau beispielsweise bietet in ihrem Wohneigentumsprogramm die Möglichkeit, dreißig Prozent der Investitionskosten über eine nachrangige Hypothek zu finanzieren, ohne dass ein Risikozuschlag auf den Darlehenszins erhoben wird.
Nachrangdarlehen der öffentlichen Hand geben Bauherren und Käufern von Immobilien damit die Möglichkeit, mit wenigen Eigenmitteln eine kostengünstige Finanzierung ihres Vorhabens zu realisieren und so die Lasten zu reduzieren.
Im Falle einer Insolvenz des Darlehensnehmers und der Zwangsversteigerung der finanzierten Immobilie bleiben allerdings die Verbindlichkeiten, die durch den erzielten Veräußerungserlös des Objektes nicht gedeckt werden können, erhalten und müssen vom Schuldner aus dessen laufenden Einkommen zurückgeführt werden. Eine Restschuldbefreiung im Rahmen einer Verbraucherinsolvenz ist allerdings möglich.
Das Konzept eines nachrangigen Darlehens existiert nicht nur im Rahmen der Immobilienfinanzierung, sondern findet auch bei anderen wirtschaftlichen Aktivitäten Anwendung. Grundsätzlich kann in jedem Darlehensvertrag eine nachrangige Stellung gegenüber anderen Verbindlichkeiten vereinbart werden. In der privaten Wirtschaft erheben Gläubiger in diesem Zusammenhang regelmäßig Aufschläge auf den Kreditzins und erhöhen damit ihre Rendite, müssen allerdings im Gegenzug auch ein gesteigertes Risiko in Kauf nehmen.

Die Zwangsversteigerung versteht sich als das letzte Mittel gerichtlicher Zwangsvollstreckungsmaßnahmen. Sie wird gegen den Besitzer einer Immobilie durchgeführt und beschreibt die durch das örtlich zuständige Amtsgericht durchgeführte öffentliche Versteigerung eines Objektes mit dem Ziel, durch den Veräußerungserlös die bestehenden und nicht auf anderem Wege zu bedienenden Ansprüche der Gläubiger zu decken. Dabei werden bevorzugt diejenigen als Gläubiger auftretenden Parteien durch den Erlös befriedigt, die im Grundbuch als Berechtigte an der Immobilie eingetragen sind, wobei die Rangfolge dabei von übergeordneter Bedeutung ist.

Eine Zwangsversteigerung erfolgt regelmäßig dann, wenn der Inhaber eines Objektes den zur Finanzierung aufgenommenen Kredit nicht ordnungsgemäß zurückzahlen kann, wobei die Valutierung von drei aufeinanderfolgenden Kreditraten als maßgeblich zur Einleitung der Vollstreckungsmaßnahmen angesehen wird, die mit einer qualifizierten Mahnung seitens des darlehensgebenden Kreditinstitutes beginnen und bei der öffentlichen Versteigerung enden.

An einer Zwangsversteigerung kann grundsätzlich jede natürliche oder juristische Person teilnehmen. Ort und Termin der Versteigerung werden amtlich bekannt gegeben. Der zuständige vorsitzende Richter erteilt demjenigen Bieter, der das höchste Gebot der anwesenden Teilnehmer abgibt, den Zuschlag, wobei in der ersten Versteigerung zumindest siebzig Prozent des Verkehrswertes einer Immobilie geboten werden müssen, damit eine Transaktion erfolgen kann.

Im Anschluss an eine erfolgreiche Zwangsversteigerung ist das betreffende Objekt durch den früheren Eigentümer unverzüglich zu räumen und dem neuen Besitzer uneingeschränkt zur Verfügung zu stellen. Die Versteigerung stellt für Eigenheimbesitzer nicht selten eine wirtschaftlich bedrohliche Situation dar und führt insbesondere dann zu Überschuldung, wenn durch den im Rahmen der Auktion erzielten Erlös die valutierende Darlehensschuld nicht getilgt werden kann und Außenstände verbleiben.

Für Käufer, die über eine Versteigerung im Amtsgericht ihr Eigenheim erwerben, ergeben sich gegenüber dem Bezug über den freien Markt verschiedene Vorteile. Neben dem potenziell günstigen Kaufpreis ist dabei insbesondere der Wegfall der Maklercourtage von Vorteil. Käufer müssen in der Regel unmittelbar nach der Auktion zehn Prozent des Kaufpreises beim Gericht hinterlegen und den Rest der Kosten binnen acht Wochen bezahlen.