Als Nachrangdarlehen wird ein Kredit bezeichnet, der in zweitem oder drittem Rang im Grundbuch eingetragen wird. Die Ansprüche der darlehensgebenden Bank treten damit im Falle einer Zwangsversteigerung der finanzierten Immobilie hinter die anderer Gläubiger, deren Forderungen höheren Rangs sind, zurück. Nachrangdarlehen sind damit für alle an der Finanzierung eines Objektes beteiligten Parteien von Bedeutung: Aus Sicht der Banken, deren grundpfandrechtlich besichertes Darlehen im Grundbuch vor einem Nachrangdarlehen eingetragen ist, sind die Mittel als Eigenkapital zu betrachten und ermöglichen aus diesem Grund bei der Bemessung des zugrunde gelegten Sollzinssatzes einen geringer angenommenen Beleihungsauslauf.
Nachrangdarlehen werden auf dem deutschen Markt für private Baufinanzierungen von privaten Kreditinstituten in der Regel nicht vergeben. Vielmehr sind es Kreditinstitute der öffentlichen Hand, die im Rahmen verschiedener Programme nachrangige Immobilienfinanzierungen ausreichen. Die bundeseigene Kreditanstalt für Wiederaufbau beispielsweise bietet in ihrem Wohneigentumsprogramm die Möglichkeit, dreißig Prozent der Investitionskosten über eine nachrangige Hypothek zu finanzieren, ohne dass ein Risikozuschlag auf den Darlehenszins erhoben wird.
Nachrangdarlehen der öffentlichen Hand geben Bauherren und Käufern von Immobilien damit die Möglichkeit, mit wenigen Eigenmitteln eine kostengünstige Finanzierung ihres Vorhabens zu realisieren und so die Lasten zu reduzieren.
Im Falle einer Insolvenz des Darlehensnehmers und der Zwangsversteigerung der finanzierten Immobilie bleiben allerdings die Verbindlichkeiten, die durch den erzielten Veräußerungserlös des Objektes nicht gedeckt werden können, erhalten und müssen vom Schuldner aus dessen laufenden Einkommen zurückgeführt werden. Eine Restschuldbefreiung im Rahmen einer Verbraucherinsolvenz ist allerdings möglich.
Das Konzept eines nachrangigen Darlehens existiert nicht nur im Rahmen der Immobilienfinanzierung, sondern findet auch bei anderen wirtschaftlichen Aktivitäten Anwendung. Grundsätzlich kann in jedem Darlehensvertrag eine nachrangige Stellung gegenüber anderen Verbindlichkeiten vereinbart werden. In der privaten Wirtschaft erheben Gläubiger in diesem Zusammenhang regelmäßig Aufschläge auf den Kreditzins und erhöhen damit ihre Rendite, müssen allerdings im Gegenzug auch ein gesteigertes Risiko in Kauf nehmen.
