Kapitalgarantie

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Als Kapitalgarantie wird ganz allgemein die verbindliche Zusage einer Vertragspartei an eine andere verstanden, die den Bestand eines bestimmten Kapitalbetrages zu einem definierten Zeitpunkt in der Zukunft garantiert. Im Rahmen privater Baufinanzierungen kommt der Kapitalgarantie bei endfälligen Darlehen Bedeutung zu, die über einen Tilgungsträger zurückgeführt werden, der die einbezahlten Mittel in Investmentfonds anlegt – diese nämlich sind zwangsläufig mit einer Kapitalgarantie versehen, die entweder die Rückzahlung von mindestens sämtlichen einbezahlten Geldern zu einem bestimmten Zeitpunkt (in der Regel der Tag der Fälligkeit des Darlehens) gewährleistet oder aber darüber hinaus eine Mindestverzinsung garantiert. Die Kapitalgarantie ist aus Sicht der darlehensgebenden Bank zwingen notwendig, um die ordnungsgemäße Rückzahlung des Darlehens am Ende der Laufzeit sicherzustellen.
Die Kapitalgarantie wird von der Bank bzw. der Fondsgesellschaft durch verschiedene Operationen am Terminmarkt dargestellt, die sicherstellen, dass bestimmte Anteile des Fondsvermögens unabhängig von der Entwicklung des Kapitalmarktes nicht mehr verloren gehen können und so dem Fondsbesitzer zum benötigten Zeitpunkt in jedem Fall zur Verfügung stehen. Die Absicherung gegen Verluste ist mit Einbußen bei der Rendite verbunden, so dass die durchschnittliche jährliche Wertentwicklung eines Fonds mit Kapitalgarantie geringer ausfällt als die eines Investments ohne Gewährleistung.
Die Kapitalgarantie ist weiterhin Pflicht für alle Investmentfonds, die im Rahmen staatlich geförderter Altersvorsorge-Produkte erworben werden. Die Eigenheimrente, die die Nutzung von Einlagen in Riester-Verträge zum Erwerb von Immobilieneigentum ermöglicht, ist als Bestandteil der subventionierten Maßnahmen zum Vermögensaufbau damit auch von der Pflicht zur Kapitalgarantie betroffen.
Sofern ein Fonds eine Mindestverzinsung garantiert, entspricht diese in der Regel der Verzinsung mit dem gesetzlichen Garantiezins, der gegenwärtig bei 2,25 Prozent befindlich ist.
Kapitalgarantien, die sich auf weit in der Zukunft liegende Zeitpunkte beziehen, bergen oft das Risiko des Realverlustes, der sich als Kaufkraftverlust des Vermögens durch Inflation versteht. Im Rahmen privater Baufinanzierungen ist dies aufgrund der Kongruenz von garantierter Auszahlung und abzulösendem Darlehen allerdings nicht von Bedeutung.

Unterfinanzierung

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Als Unterfinanzierung wird ganz allgemein eine Situation verstanden, in der die Finanzmittel, die einem Initiator, beispielsweise einem Bauherren, zur Verfügung stehen, nicht ausreichen, um die tatsächlich anfallenden Kosten zu decken. IM Rahmen der privaten Baufinanzierung ist Unterfinanzierung immer dann gegeben, wenn die Summe aus Eigenkapital und vom Finanzierungspartner zugesagten Darlehen nicht ausreichen, um die Erwerbs- oder Erstellungskosten eines Objektes vollständige abzudecken. Dies kann bei Neubauten durch ein Überschreiten des Planungsrahmens der Fall sein und im Rahmen eines Erwerbsprozesses durch einen unerwartet hohen Kaufpreis eintreten.
Die Unterfinanzierung stellt Bauherren vor das Problem, neue Finanzmittel beschaffen zu müssen. Es muss dazu in der Regel ein weiterer Kredit aufgenommen werden, wodurch sich die Finanzierungslasten des Vorhabens entsprechend ausweiten. Im schlimmsten Fall reicht das Einkommen des Darlehensnehmers nicht aus, um eine zusätzliche Hypothek anzudienen und die Bank verweigert die Ausreichung. Sofern sich ein derartiger Vorfall inmitten eines Bauprozesses ereignet, können dadurch gravierende Nachteile für den Bauherren entstehen, der ein unfertiges Objekt nicht zu Ende bauen lassen kann, da die dazu notwendigen Mittel nicht bereitstehen. Bei einem Erwerb fertiger Objekte stellt Unterfinanzierung in den meisten Fällen kein Problem dar und wird durch das schlichte Unterlassen der Transaktion vermieden.
Um eine Unterfinanzierung zu vermeiden, bedarf es einer sorgfältigen Planung, die in Kooperation mit den beteiligten Baufirmen und der darlehensgebenden Bank die zu erwartenden Investitionskosten ermittelt und über diese hinaus einen zusätzlichen Spielraum als Sicherheit für eventuelle unerwartete Zusatzkosten einrichtet. In der Praxis werden durch die konservative Planung die Möglichkeiten des Darlehensnehmers häufig eingeschränkt, da die Bemessung der individuellen Kreditlinie seitens des Kreditinstituts auf der Grundlage der um den Sicherheitspuffer erweiterten Investitionskosten erfolgt.
Die sorgfältige und juristisch einwandfreie Ausarbeitung aller Verträge mit den involvierten Bauunternehmen, in denen Umfang und Kosten baulicher Maßnahmen detailliert aufgeführt sind und in denen darüber hinaus auch der Zeitpunkt der Fertigstellung des Objekts vereinbart ist, schützt zusätzlich vor einem unterfinanzierten Vorhaben.

Tilgungsträger

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Als Tilgungsträger versteht sich ein Finanzprodukt, das vom Darlehensnehmer gemäß vertraglicher Vorgaben regelmäßig und in definiertem Umfang bedient wird und zu einem bestimmten Zeitpunkt in der Zukunft der endfälligen Tilgung eines Kredites dient. Im Rahmen privater Baufinanzierungen dienen sehr häufig Kapitallebensversicherungen als Tilgungsträger. Dabei werden vom Kreditnehmer ausschließlich die Zinsen auf den in Anspruch genommenen Darlehensbetrag bezahlt, eine Tilgung erfolgt nicht. An die Stelle der Rückzahlung des Darlehens tritt die Unterhaltung der Lebensversicherung, deren Ablaufleistung bei Fälligkeit dem offenen Kredit der Höhe nach entspricht und zum vorgesehenen Zeitpunkt der Ablöse dient.
Wird die Rückführung eines Hypothekenkredites über einen Tilgungsträger vereinbart, so muss der garantierte Wert der Police am Tage der Fälligkeit mindestens dem offenen Darlehensbetrag entsprechen. Folglich setzt sich die kalkulatorische Einzahlung aus den Eigenleistungen und dem Garantiezins zusammen; Überschussbeteiligungen werden nicht berücksichtigt. Es sind auch fondsgebundene Kapitallebensversicherungen als Tilgungsträger denkbar, wenn eine Kapitalgarantie zum Laufzeitende gewährt wird und so die Glattstellung der Verbindlichkeiten aus Sicht der Bank sicher ist.
Der Reiz einer über einen Tilgungsträger erfolgenden Rückzahlung liegt in der Möglichkeit, am Ende der Laufzeit in der Lebensversicherung nicht nur den valutierenden Darlehensbetrag als Vermögenswert zu besitzen, sondern darüber hinaus zusätzliche Guthaben zu verzeichnen. Insbesondere bei einer fondsgebundenen Police, die über einen Zeitraum von mehreren Dekaden gehalten wird, besteht bei einer günstigen Entwicklung der Kapitalmärkte die Möglichkeit einer Wertentwicklung der im Tilgungsträger befindlichen Mittel, die ein Ablaufleistung generiert, die weit über den zu tilgenden Darlehensbetrag hinausgeht.
Für Darlehensnehmer bietet die Tilgung ihrer Hypothek über eine fondsgebundene Kapitallebensversicherung eine Komplettlösung, in der Tilgung des Darlehens, Vermögensaufbau über einen Fondssparplan und die Absicherung gegen das Ableben des Versicherungsnehmers vereint sind.
Durch die oft recht konservativen Annahmen zur Wertentwicklung des Tilgungsträgers sind die anfänglichen Belastungen einer Baufinanzierung oft höher als es bei einer herkömmlichen Vorgehensweise der Fall ist.

Gewerbefinanzierung

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Unter der Gewerbefinanzierung versteht man die Bereitstellung von Kapital für Immobilienprojekte im unternehmerischen Sektor. Diese Darlehensverträge werden zwischen Kreditinstituten und Unternehmen jeglicher Rechtsform geschlossen, um Objekte wie Fertigungshallen, Einkaufszentren, Bürokomplexe oder Logistikzentren zu realisieren. Nach Fertigstellung oder Erwerb wird das Objekt mit seinen Herstellungskosten auf der Aktivseite der Unternehmensbilanz im Anlagevermögen erfasst. Korrespondierend dazu wird auf der Passivseite das aufgenommene Darlehen zum Rückzahlungsbetrag im Fremdkapital ausgewiesen. Diese bilanzielle Abbildung verdeutlicht die langfristige Bindung des Kapitals und die Bedeutung der Immobilie für den operativen Geschäftsbetrieb.

Einfluss der Rechtsform auf Besicherung und Haftung

Die Ausgestaltung einer Gewerbefinanzierung hängt maßgeblich von der Rechtsform des Kreditnehmers ab. Bei haftungsbeschränkten Gesellschaften wie der GmbH oder der Aktiengesellschaft fordern Banken aufgrund des begrenzten Haftungskapitals oft zusätzliche Sicherheiten, wie etwa persönliche Bürgschaften der Gesellschafter. Im Gegensatz dazu werden Einzelunternehmer und Personengesellschaften (z. B. OHG oder KG) oft ähnlich wie private Bauherren eingestuft, da sie im Ernstfall mit ihrem gesamten Privatvermögen haften. Diese unbeschränkte Haftung reduziert aus Sicht der Bank das Ausfallrisiko und beeinflusst somit die Anforderungen an die grundbuchliche Absicherung und die Zinskonditionen.

Förderprogramme und energetische Subventionen

Ein wesentliches Merkmal gewerblicher Finanzierungen ist die häufige Einbindung öffentlicher Fördermittel. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) sowie regionale Förderbanken bieten subventionierte Kredite an, die oft mit klassischen Bankdarlehen kombiniert werden. Ein besonderer Fokus liegt hierbei auf der ökologischen Nachhaltigkeit. Investitionen in die Energieeffizienz, wie die Installation von Photovoltaikanlagen auf Produktionshallen oder die energetische Sanierung von Bürogebäuden, werden durch attraktive Zuschüsse und zinsgünstige Darlehen massiv unterstützt. Diese staatliche Flankierung senkt die Gesamtkapitalkosten und verbessert die Rentabilität der gewerblichen Investition.

Bauträgerfinanzierung und volkswirtschaftliche Relevanz

Auch die Erstellung von Wohnimmobilien durch Bauträger fällt unter den Begriff der Gewerbefinanzierung, selbst wenn die Endabnehmer Privatpersonen sind. Hierbei handelt es sich um Projektfinanzierungen mit hohem Volumen und komplexen Auszahlungsraten nach Baufortschritt. Insgesamt ist dieser Sektor von enormer volkswirtschaftlicher Bedeutung. Die hohe Nachfrage nach Bauleistungen, Maschinen und Fachkräften sichert branchenübergreifend Arbeitsplätze und kurbelt die Konjunktur an. Trotz der oft komplexeren Strukturen sind die Basiskonditionen in Bezug auf die Zinssätze – bereinigt um staatliche Subventionen – durchaus mit den Konditionen für private Wohnimmobilien vergleichbar.

FAQ

Was ist der Unterschied zwischen einer klassischen Gewerbefinanzierung und Sale-and-Lease-Back?

Bei der klassischen Finanzierung erwerben Sie das Objekt per Kredit. Beim Sale-and-Lease-Back verkaufen Sie eine bereits in Ihrem Eigentum befindliche Immobilie an eine Leasinggesellschaft und mieten diese sofort zurück. Dies setzt gebundenes Kapital frei (Liquiditätsschonung), führt jedoch dazu, dass das Objekt aus Ihrer Bilanz verschwindet und Sie stattdessen monatliche Leasingraten als Betriebsausgaben verbuchen.

Wie hoch ist der übliche Eigenkapitalanteil bei gewerblichen Objekten?

Während im privaten Bereich oft 10 bis 20 Prozent genügen, fordern Banken im gewerblichen Bereich aufgrund der höheren Marktschwankungen und der oft schwierigeren Drittverwendungsfähigkeit (z. B. bei Spezialimmobilien) häufig einen Eigenkapitalanteil von 25 bis 40 Prozent.

Können gewerbliche Zinsen vollständig steuerlich geltend gemacht werden?

Ja, im Gegensatz zur privaten Selbstnutzung sind Zinsaufwendungen bei einer gewerblich genutzten Immobilie als Betriebsausgaben voll abzugsfähig. Dies mindert den zu versteuernden Gewinn des Unternehmens und reduziert somit die effektive Zinslast nach Steuern erheblich.

Tilgungsprogression

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Als Tilgungsprogression wird ganz allgemein ein fortlaufender Anstieg der Tilgung durch den Darlehensnehmer im Zeitverlauf bezeichnet. Dabei kann mit der Begrifflichkeit zum einen der Umstand beschrieben werden, dass bei einem annuitätischen Rückzahlungsverlauf der Anteil der Tilgung an der vom Kreditnehmer an die darlehensgebende Bank geleisteten regelmäßigen Zahlung ansteigt, während – spiegelbildlich – der Zinsanteil zurückgeht. Weiterhin kann eine vertraglich vereinbarte Erhöhung der Tilgungsleistung gemeint sein, die einen sukzessiven Anstieg der Leistungen des Kreditnehmers vorsieht.
Bei der annuitätischen Tilgung und der dabei automatisch erfolgenden Tilgungsprogression bleibt die Gesamtbelastung des Darlehensnehmers aus Zins und Tilgung während der gesamten Laufzeit des Darlehens konstant (fixe Zinsen vorausgesetzt). Mit jeder geleisteten Rate sinkt dabei der Anteil der auf Sollzinsen entfallenden Leistungen, da der valutierende Kreditsaldo im Zeitverlauf sukzessiv schrumpft und so die Basis für die Bemessung der Zinsen laufend kleiner wird. Bei Immobilienfinanzierungen, die nicht dem Erwerb eines selbstgenutzten Objektes dienen, ergibt sich für Kreditnehmer durch die Tilgungsprogression ein steuerlicher Effekt, da nur Zinsen als Betriebskosten geltend gemacht werden können, Tilgungsanteile allerdings nicht. Für private Bauherren, die ein selbstgenutztes Objekt finanzieren, entfällt die steuerliche Auswirkung, da diese ohnehin die Leistungen nicht geltend machen können.
Wird im Darlehensvertrag eine Tilgungsprogression vereinbart, steigt die vom Kreditnehmer zu leistende Rate an die Bank laufend an. Der Tilgungsanteil steigt bei dieser Variante im Zeitverlauf durch den Zinseffekt und die Progression gleichermaßen. Eine explizit vereinbarte Tilgungsprogression ist häufig im Rahmen von Finanzierungen anzutreffen, die aus mehreren Hypotheken bestehen, die insgesamt einen Beleihungsauslauf von mehr als sechzig Prozent verzeichnen. Diejenigen Finanzierungsbestandteile, die über den bei den meisten Banken als kritische Marke geltenden Beleihungswert von sechzig Prozent hinausgehen, werden dabei schnellstmöglich getilgt, um die aufgrund der Zinsaufschläge höheren Kosten so gering wie möglich zu halten. Die Hypotheken mit einem geringen Beleihungsauslauf werden dann mit einer Tilgungsprogression versehen und so in den ersten Jahren nur geringfügig zurückgeführt.

Elementarschadenversicherung

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Das globale Klima und die damit verbundenen Wetterphänomene unterliegen seit einigen Jahren einem rasanten Wandel. Weltweit registrieren Meteorologen vermehrt Extremwetterereignisse, die von intensiven Hitzeperioden bis hin zu schweren Unwettern mit außergewöhnlichen Starkregenfällen und Blitzentladungen reichen. Von diesen zunehmend unberechenbaren Bedingungen sind nicht mehr nur Urlauber und Landwirte betroffen; auch Hausbesitzer und Bauherren sehen sich gezwungen, ihre Immobilien proaktiv gegen die gestiegenen Naturgefahren abzusichern. Die Versicherungswirtschaft hat auf diese Entwicklung reagiert und bietet über das herkömmliche Maß hinausgehende Policen an, die den veränderten Risikoprofilen Rechnung tragen. Eine der zentralen Absicherungen in diesem Kontext ist die Elementarschadenversicherung.

Funktionsweise und Umfang der Elementarschadenversicherung

Die Elementarschadenversicherung fungiert in der Regel als eine Zusatzversicherung zu bereits bestehenden Verträgen, wie etwa der Wohngebäude- oder der Hausratversicherung. Aufgrund dieser grundlegenden Erweiterung des Schutzes wird sie in Fachkreisen oft als erweiterte Elementarschadenversicherung bezeichnet. Ihr Leistungsspektrum beginnt dort, wo herkömmliche Policen aufgrund der potenziell verheerenden Schadenssummen enden: Sie schützt das Eigentum gegen Naturereignisse, die im Extremfall zur vollständigen Zerstörung einer Immobilie führen können. Zum versicherten Umfang gehören unter anderem Erdsenkungen, Erdrutsche, Lawinen, Vulkanausbrüche, Erdbeben sowie Schäden durch Schneedruck. Viele moderne Policen decken zudem diverse Arten von Wasserschäden ab, beispielsweise durch Rückstau, Witterungsniederschläge, Hochwasser oder ansteigendes Grundwasser.

Herausforderungen bei der Risikoprüfung und Anbieterauswahl

Überschwemmungen infolge von sintflutartigen Regenfällen oder übertretenden Flussufern gehören zu den häufigsten Schadensereignissen der letzten Jahre. Insbesondere in ausgewiesenen potenziellen Überschwemmungsgebieten stehen Hausbesitzer oft vor der Herausforderung, überhaupt einen Versicherer zu finden; nach einer individuellen Risikoprüfung lehnen viele Gesellschaften den Schutz ab, da das finanzielle Risiko als unkalkulierbar eingestuft wird. Zudem variieren die Konditionen und Leistungsausschlüsse zwischen den einzelnen Anbietern erheblich. Vor dem Abschluss einer Police ist daher eine akribische Prüfung des Preis-Leistungs-Verhältnisses unerlässlich. Eine vermeintlich günstige Elementarschadenversicherung bietet keinen echten Mehrwert, wenn essenzielle Schadensszenarien, wie etwa ein spezifischer Wasserschaden, im Kleingedruckten ausgeschlossen sind.

FAQ

Welche Schäden deckt eine Elementarschadenversicherung konkret ab?

Die Versicherung schützt vor finanziellen Folgen durch Naturereignisse wie Überschwemmungen, Rückstau, Erdbeben, Erdrutsche, Schneedruck und Lawinen. Sie ergänzt damit die Standard-Wohngebäudeversicherung, die meist nur Brand, Sturm, Hagel und Leitungswasser abdeckt.

Warum ist eine individuelle Risikoprüfung durch den Versicherer notwendig?

Versicherungsunternehmen bewerten jedes Gebäude anhand von Zonensystemen (ZÜRS), um die Wahrscheinlichkeit für Hochwasser oder Starkregen am jeweiligen Standort einzuschätzen. Je höher das statistische Risiko für Naturkatastrophen in einer Region ist, desto anspruchsvoller gestalten sich die Annahmerichtlinien und die Prämienkalkulation.

Kann eine Elementarschadenversicherung auch nachträglich abgeschlossen werden?

Ja, die erweiterte Elementarschadendeckung kann normalerweise jederzeit als Zusatzbaustein in eine bestehende Wohngebäude- oder Hausratversicherung integriert werden. Es ist jedoch ratsam, dies frühzeitig zu tun, da im Schadensfall oft Wartezeiten gelten und der Schutz nicht bei bereits absehbaren Wetterereignissen greift.

Wohngebäudeversicherung

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Um eine Wohngebäudeversicherung kommt kein Hausbesitzer oder –bauer herum – schon allein deshalb nicht, weil diese Versicherung in den meisten Fällen von der Bank für eine Kreditvergabe vorausgesetzt wird und sie in manchen Teilen Deutschlands sogar gesetzlich vorgeschrieben ist. Genau genommen handelt es sich dabei nicht um eine einzige Versicherung, sondern um einen Verbund aus fünf einzelnen Versicherungen. Daher leitet sich auch die alternative Bezeichnung verbundene Wohngebäudeversicherung ab.
Eine Wohngebäudeversicherung umfasst in der Regel die Feuer-, die Glasbruch-, die Elementarschaden-, die Leitungswasser sowie die Sturm- und Hagelversicherung. Ist ein Versicherungsabschluss notwendig, sollte man sich genügend Zeit nehmen, um die einzelnen Angebote sorgfältig gegeneinander abzuwägen, denn nicht immer ist die günstigste Versicherungsvariante auch die am besten geeignete. So beinhalten manche Wohngebäudeversicherungen zwar eine Elementarschadenversicherung, schließen aber so wichtige Schadensfälle wie Hochwasser aus. In einem solchen Fall wäre es mit einer Immobilie, die durchaus von Hochwasser betroffen sein könnte, sinnvoller, eine etwas teurere Police mit integriertem Hochwasserschutz zu unterzeichnen oder aber eine Zusatzpolice abzuschließen.
Prinzipiell ist es natürlich auch möglich, jede der fünf Versicherungen einzeln abzuschließen – durch den Abschluss der Wohngebäudeversicherung kommt man jedoch häufig in den Genuss besonders günstiger Konditionen. Ein separater Abschluss einer Police ist nur dann sinnvoll, wenn das ausgewählte Versicherungspaket nicht alle Wunschleistungen enthält.
Die Prämien für eine Wohngebäudeversicherung richten sich häufig entweder nach der Wohnfläche oder nach der gewünschten Versicherungssumme. Auch eine Einstufung des Versicherungsnehmers nach Bauartklasse und Sturmzonen ist gängig und zulässig. Um die Versicherungssumme exakt beziffern zu können, setzt man den gleitenden Neuwert an, der in Abhängigkeit von Baukostenindex und Prämienfaktor jährlich neu berechnet wird. Zu beachten ist, dass die Versicherungssumme den Wiederherstellungskosten entsprechen sollte: Neben den Materialkosten sind also auch mögliche Baunebenkosten zu berücksichtigen. Um einen stets idealen Versicherungsschutz zu genießen, sollten Änderungen am Haus wie beispielsweise Umbauten, Wintergärten, Garagen etc. dem Versicherer zügig mitgeteilt werden.

Kredit ohne Schufa

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Längst nicht alle Bauherren verfügen über ausreichend Eigenkapital, um einen Hausbau oder –kauf in Eigenregie durchführen zu können. Die meisten von ihnen sind auf Baufinanzierungsangebote von Filial- und Direktbanken angewiesen. Aber nicht alle, die von den eigenen vier Wänden träumen, haben auch einen positiven Schufaeintrag. Ist es trotzdem möglich, eine Immobilienfinanzierung mithilfe der Banken auf die Beine zu stellen?

Findet sich unter den vielen Einträgen, die die Schufa, die Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung, über so gut wie jeden volljährigen Deutschen speichert ein oder mehrere negative Einträge, ziehen die Kreditinstitute in der Regel daraus den Schluss, dass es um die Bonität desjenigen nicht gut bestellt ist. Wer keine gute Bonität aufweist, ist für die Banken nicht vertrauenswürdig – mit der Folge, dass dieser Mensch selbst bei einem hohen regelmäßigen Einkommen entweder überhaupt kein Darlehen oder nur eines zu sehr schlechten Konditionen oder gegen hohe Sicherheiten erhält. Glücklicherweise ist es aber dennoch möglich, eine Immobilienfinanzierung auch mit einem negativen Schufa-Eintrag zu realisieren. Möglich macht das ein Kredit ohne Schufa.

Der Kredit ohne Schufa wird in der Regel von einigen wenigen Direktbanken, hauptsächlich aber von ausländischen Kreditinstituten gegen häufig hohe Zinsabschläge vergeben. Kreditvermittler in Deutschland oder das Internet fungieren hierbei als Mittler, speziell dann, wenn es sich um einen ausländischen Kreditgeber handelt. Bei der Kreditvergabe holen die ausländischen Kreditinstitute keine Schufa-Auskunft ein, wollen aber trotzdem wissen, wie es um die finanzielle Situation des Kreditnehmers bestellt ist. Eine gute Chance auf einen Kredit ohne Schufa haben beispielsweise Antragsteller, die über ein hohes regelmäßiges Einkommen verfügen, Sicherheiten stellen können, einen unbefristeten Arbeitsvertrag vorweisen können und darüber hinaus noch einige andere Anforderungen erfüllen.

Vorsicht ist geboten, wenn das Kreditinstitut das Darlehen nur in einer Fremdwährung, beispielsweise Schweizer Franken, auszahlt – dann nämlich trägt der Darlehensnehmer ein Wechselkursrisiko. Zudem sollte man sich gewissenhaft von der Seriosität des Anbieters überzeugen und im Zweifelsfall eher auf eine Finanzierung verzichten statt sehenden Auges in eine Schuldenfalle zu tappen.

Zinsbindung

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Unter der Zinsbindungsfrist versteht man bei Festzinsdarlehen den Zeitraum, über den der bei Vertragsabschluss vereinbarte Zinssatz festgeschrieben ist. In der Regel können Kreditnehmer selbst festlegen, ob sie den Zinssatz damit für eine bestimmte Zeit fixieren möchten und wenn ja wie lange. Möglich sind dabei Zeiten von einem bis hin zu 30 Jahren, übliche Laufzeiten bewegen sich jedoch in der Regel zwischen fünf und 20 Jahren.

Hat man sich für die Inanspruchnahme einer Zinsbindung entschieden bedeutet das, dass der Zinssatz für diese Zeit nicht geändert werden darf – weder von der Bank aufgrund steigender oder fallender Marktzinsen noch vom Kreditnehmer, der in Zeiten fallender Zinsen seinen Zinssatz gern anpassen würde. Möglich macht das nur ein Darlehen mit variablem Zinssatz, für das eine Zinsbindungsfrist naturgemäß nicht üblich ist.

Von Vorteil ist eine Zinsbindung demzufolge immer dann, wenn man in Zeiten niedriger Zinsen das Darlehen abschließt und es in Zeiten hoher Marktzinsen tilgt. Andersherum drohen hohe Zusatzkosten, wenn das Darlehen in Zeiten hoher Marktzinsen abgeschlossen wird und die Zinsen danach fallen – der fixierte hohe Zinssatz könnte während der gesamten Zinsbindungsfrist nicht geändert werden. Es gilt also, die Zinsbindung gut abzuwägen, um von niedrigen Marktzinsen profitieren zu können, gleichzeitig aber auch vor einem hohen Zinsanstieg geschützt zu sein.

Neben den aktuellen Marktzinsen und der zu erwartenden Marktentwicklung spielen aber auch noch andere Aspekte eine große Rolle bei der Festlegung der Zinsbindung. Die Einkommenssituation ist beispielsweise genauso zu betrachten wie der Zeitpunkt, zu dem man schuldenfrei sein möchte. Das Sicherheitsbedürfnis steht der Risikobereitschaft gegenüber.

Übrigens: Die wenigsten Darlehen sind mit Ablauf der Zinsbindung vollständig getilgt. Deshalb heißt es bereits einige Jahre vor Ende der Zinsbindung den Markt beobachten. Befindet sich der nämlich gerade in einer Tiefzinsphase ist es möglich, sich bereits heute die niedrigen Zinsen für die Anschlussfinanzierung mittels eines Forward-Darlehens zu sichern.

Weitere Informationen und Beiträge zum Thema Zinsbindung:

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Ersatzsicherheiten

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Wer ein Darlehen zur Baufinanzierung aufnehmen möchte, stößt unweigerlich auf den Begriff der Ersatzsicherheiten. Oft stellt sich dabei die Frage, wofür diese Sicherheiten eigentlich als Ersatz dienen sollen. In der Fachsprache werden Ersatzsicherheiten synonym als Zusatzsicherheiten bezeichnet. Sie kommen immer dann zum Tragen, wenn die Bonität eines Bauherrn nicht ausreicht oder die Beleihungsgrenzen einer Immobilie überschritten werden. So schreibt etwa das Bausparkassengesetz vor, dass eine Beleihung von mehr als 80 Prozent des Objektwertes nur zulässig ist, wenn zusätzliche Sicherheiten gestellt werden. Liegt ein Darlehensteil über dieser Grenze, muss dieser zwingend durch Ersatzsicherheiten abgesichert werden, was für den Bauherrn neben potenziell höheren Zinsen eine zusätzliche Belastung darstellt.

Die Bedeutung der Bonität und Risikominimierung

Bei einer unzureichenden Bonität bilden Ersatzsicherheiten häufig die einzige Möglichkeit, eine Darlehenszusage zu erhalten. Verfügt der Kreditnehmer hingegen über eine solide Bonität, können Zusatzsicherheiten dazu beitragen, deutlich bessere Konditionen – insbesondere niedrigere Zinssätze – zu vereinbaren. Da sich die regulatorischen Rahmenbedingungen für die Kreditvergabe in den letzten Jahren verschärft haben, sind viele Institute dazu übergegangen, ihre Risiken verstärkt durch solche Sicherheiten abzufedern. Zu den klassischen Instrumenten zählen hierbei Bürgschaften, die Verpfändung von Wertpapieren oder Depots und vor allem die Eintragung einer Grundschuld.

Vielfältige Formen der Besicherung

Darüber hinaus existieren zahlreiche weitere Optionen, um Ersatzsicherheiten in eine Finanzierung einzubringen. Neben Wertpapieren können beispielsweise auch Patente, Markenrechte oder Erbanteile verpfändet werden. Handelt es sich bei dem Darlehensnehmer um einen Unternehmer, besteht zudem die Möglichkeit, Geschäftsanteile an einer GmbH als Sicherheit zu hinterlegen. Ebenso ist es in der Praxis üblich, Kapital- oder Risikolebensversicherungen zur Absicherung heranzuziehen. Interessanterweise muss ein Baudarlehen nicht zwingend durch eine Grundschuld besichert werden: Sofern ein Bauherr über ausreichend andere Ersatzsicherheiten wie Bankbürgschaften verfügt, können diese den Grundschuldeintrag unter Umständen sogar vollständig ersetzen.

FAQ

Wann fordert eine Bank zwingend Ersatzsicherheiten für einen Immobilienkredit?

Ersatzsicherheiten werden meist dann verlangt, wenn die Finanzierungssumme die Beleihungsgrenze der Immobilie von üblicherweise 60 bis 80 Prozent des Marktwertes überschreitet. Auch bei einem unregelmäßigen Einkommen oder einer knappen Kapitaldienstfähigkeit dienen sie dazu, das Ausfallrisiko für das Kreditinstitut zu minimieren.

Welche Vermögenswerte eignen sich am besten als Zusatzsicherheit?

Besonders gern akzeptieren Banken hochliquide Werte wie Guthaben auf Sparkonten, Festgelder oder Depots mit festverzinslichen Wertpapieren. Auch der Rückkaufswert einer bereits länger laufenden Lebensversicherung stellt eine hochwertige und leicht zu bewertende Sicherheit dar.

Kann die Verpfändung von Ersatzsicherheiten im Laufe der Zeit rückgängig gemacht werden?

Sobald das Darlehen durch die reguläre Tilgung unter die kritische Beleihungsgrenze gesunken ist, kann der Kreditnehmer die Freigabe der Zusatzsicherheiten verlangen. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass der verbleibende Wert der Immobilie allein ausreicht, um die Restschuld gemäß den Bankrichtlinien abzusichern.