Wer ein Darlehen zur Baufinanzierung aufnehmen möchte, stößt zuweilen auch auf die Ersatzsicherheiten, die manchmal zu erbringen sind, und stellt sich meist zunächst einmal die Frage: Ersatz wofür?
Der Begriff Ersatzsicherheiten ist eine andere Bezeichnung für Zusatzsicherheiten. Zusatzsicherheiten sind Sicherheiten, die immer dann fällig werden, wenn beispielsweise die Bonität eines Bauherrn nicht gut genug ist oder wenn Beleihungsgrenzen überschritten werden. So schreibt das Bausparkassengesetz vor, dass eine Beleihung einer Immobilie um mehr als 80 Prozent nur dann zulässig ist, wenn zusätzliche Sicherheiten vorhanden sind. Anders ausgedrückt: Liegt ein Darlehensteil über der 80-Prozent-Grenze, muss dieser Teil zwingend von Ersatzsicherheiten abgedeckt werden. Zum höher verzinsten Darlehen kommt also auch noch die Stellung zusätzlicher Sicherheiten, die den Bauherrn belasten.
Bei schlechter Bonität bilden Ersatzsicherheiten häufig die einzige Chance für Kreditnehmer, das Darlehen überhaupt zu erhalten. Ist die Bonität lediglich „ganz gut“, erhöhen Zusatzsicherheiten die Wahrscheinlichkeit, dass man in den Genuss besser Konditionen, vor allem niedrigerer Zinssätze, kommt.
Da sich in den letzten Jahren die Schutzmechanismen bei der Kreditvergabe zunehmend zu Lasten der Kreditinstitute verschlechtert haben, sehen sich viele Kreditinstitute gezwungen, ihre hohen Risiken durch die Ersatzsicherheiten etwas zu senken. Zu den herkömmlichen Sicherheiten zählen zum Beispiel Bürgschaften, Verpfändungen von Wertpapieren und Depots und allen voran die Grundschuld.
Darüber hinaus ist es möglich, Ersatzsicherheiten beispielsweise in Form von Verpfändungen einzubringen. Verpfändet werden können neben Wertpapieren beispielsweise auch im Besitz befindliche Marken oder Patente, aber auch Erbteile. Besitzt der Darlehensnehmer ein Unternehmen und handelt es sich dabei um eine GmbH, kann auch ein Geschäftsanteil verpfändet werden. Daneben ist es durchaus üblich, Kapital- und Risikolebensversicherungen als zusätzliche Sicherheit zu bieten.
Übrigens muss ein Baudarlehen nicht zwingend mit einer Grundschuld besichert werden. Verfügt ein Bauherr über genügend Ersatzsicherheiten, beispielsweise in Form von Bankbürgschaften und Wertpapieren, können diese den Grundschuldeintrag auch ersetzen.

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