Als Ertragswert wird derjenige Wert einer zur Vermietung genutzten Immobilie bezeichnet, der sich aus dem abdiskontierten Zahlungsüberschuss aus der Differenz von Mieteinnahmen und Betriebskosten eines Objektes ergibt. Der Ertragswert bildet dabei die Grundlage für den Beleihungswert. Er ist damit zentraler Bestandteil bei der Kalkulation über die Vorteilhaftigkeit eines Immobilienprojektes.

Um die Profitabilität einer Immobilie zu ermitteln, müssen zahlreiche Einflussfaktoren, die zum Teil unter Unsicherheit angenommen werden, in eine Kalkulation Einzug finden. Die zu erwartenden Mieteinnahmen stellen dabei die wesentliche Ertragsgröße dar, die um mögliche Ausfälle, die realistisch angenommen werden sollten, gekürzt werden muss. Auf der Gegenseite stehen dann sämtliche Bewirtschaftungskosten, die nicht durch den im Objekt wohnenden Mieter abgedeckt werden. Versicherungen zum Schutz des Gebäudes wie die Wohngebäudeversicherung oder die Gebäudehaftpflichtversicherung sind dabei ebenso anzusetzen wie die notwendige Abschreibung des Gebäudewertes im Zeitverlauf und Kosten für Reparaturen sowie Rücklagen für Sanierung und Modernisierung. Die Zinskosten, die bei einer Finanzierung durch ein Darlehen zu entrichten sind, stellen eine weitere Kostengröße dar. Wird die Finanzierung ganz oder in Teilen aus eigenen Mitteln abgedeckt, muss für die in das Gebäude investierten Mittel ein kalkulatorischer Zins angenommen werden, der sich am Niveau täglich fälliger Einlagen orientiert.

In der Kalkulation sind weiterhin steuerliche Effekte zu berücksichtigen, die zwar den Ertragswert im engeren Sinne nicht betreffen, für die persönliche Kalkulation allerdings dennoch von signifikanter Bedeutung sind. Die Steuerersparnis durch Abschreibungen ist bei Immobilienvorhaben, die nicht der eigenen Nutzung dienen, von wesentlicher Bedeutung.

Die Ermittlung des Ertragswertes ist im Hinblick auf das anzuwendende Verfahren gesetzlich vorgeschrieben. Dabei kommen verschiedene Größen obligatorisch zur Anwendung. Unter anderem sind dies der Reinertragswert, der Bodenwert, die Liegenschaftszinsrate, ein Vervielfältiger sowie sonstige wertbeeinflussende Umstände.

Wer die Finanzierung einer Immobilie in Kooperation mit einer Bank realisiert, bekommt von dem Geldhaus in der Regel eine umfassende Aufstellung der Berechnung ausgehändigt, die für die weitere Finanzierungsbearbeitung als Grundlage dient.

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