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Als Renditeobjekte werden Immobilien bezeichnet, die nicht dem Zweck der Eigennutzung durch den Käufer dienen, sondern als Investition zur Vermögensbildung- und Mehrung betrachtet werden. Es handelt sich bei den Objekten um Gebäude, die vom Investor erworben und dann an Dritte vermietet werden. Die Rendite aus der Investition wird dann durch die Mieteinnahmen erzielt, die, sofern das Vorhaben vernünftig geplant ist, die Kosten für den Betrieb und die Finanzierung unter dem Strich übersteigen und dem Eigentümer damit einen Ertrag bieten.

Um die Rendite zu ermitteln, die mit einem bestimmten Objekt erzielt werden kann, müssen zunächst die zu erwartenden Mieteinnahmen festgesetzt werden. Dabei ist eine angemessene Leerstandsquote anzunehmen, die der Lage und der Beschaffenheit der Immobilie ebenso Rechnung trägt wie dem Marktumfeld, das in der Region, in der das Objekt betrieben wird, herrscht. Auf Basis dieser Schätzung kann dann leicht definiert werden, welche Kosten anfallen dürfen, damit die Rendite aus dem Vorhaben einen bestimmten Wert erreichen kann. Die laufenden Betriebskosten, die nicht auf den Mieter umzulegen sind, müssen dabei ebenso berücksichtigt werden wie die Kosten für die Finanzierung durch eine Hypothek. Bei letzterer ist insbesondere der Zinssatz von Bedeutung.

Immobilien, die nicht der Selbstnutzung dienen, werden in Deutschland steuerlich anders behandelt als Eigenheime, die vom Käufer bzw. Bauherren selbst bewohnt werden. Die Kosten für die Zinsen, die an die Bank entrichtet werden, können als Betriebskosten von der Steuer abgesetzt werden. Darüber hinaus kann der Anschaffungswert des Objektes linear abgeschrieben werden, wodurch sich der steuerliche Vorteil zusätzlich erhöht. Die steuerliche Behandlung macht Renditeobjekte insbesondere für Investoren mit einem hohen Einkommensteuersatz interessant. Der im Einzelfall zu erwartende steuerliche Vorteil sollte dabei mithilfe eines Steuerberaters ermittelt werden. Aufgrund der oft sehr langfristigen Finanzierungen sind dabei ggf. das Einkommen und die damit verbundene steuerliche Situation im Ruhestand zu berücksichtigen.

Unter einem Bausparkonto versteht man ein internes Konto einer Bausparkasse, auf dem sämtliche finanziellen Transaktionen eines Bausparvertrages lückenlos dokumentiert werden. Es fungiert als zentrale Buchungsstelle für alle Zahlungsströme: Hierzu zählen die regelmäßigen monatlichen oder jährlichen Sparraten sowie die Gutschrift staatlicher Förderungen, wie etwa der Wohnungsbauprämie oder der Arbeitnehmersparzulage. Ebenso werden Guthabenzinsen, die Auszahlung des angesparten Kapitals und – bei Inanspruchnahme – die Auszahlung des Bauspardarlehens inklusive der späteren Tilgungsraten auf diesem Konto erfasst. Bereits bei Vertragsbeginn wird zudem die obligatorische Abschlussgebühr über dieses Konto verrechnet.

Das Bausparkonto dient somit als verlässlicher Nachweis über die vorhandenen Vermögenswerte und die daraus resultierenden Ansprüche des Vertragsinhabers. Während bei größeren Instituten teilweise eine Online-Einsicht möglich ist, erfolgt die Information über den aktuellen Kontostand im Regelfall durch schriftliche Kontoauszüge, die den Kunden monatlich oder quartalsweise per Post zugestellt werden.

Besonderheiten in der Startphase und Zinsverrechnung

Charakteristisch für den Beginn eines Bausparvertrages ist, dass das Bausparkonto zunächst durch die Belastung der Abschlussgebühr ein negatives Vorzeichen aufweist. Die ersten Sparleistungen des Kunden dienen daher primär der Deckung dieser Gebühr. Die Gutschrift der Bausparzinsen erfolgt üblicherweise am letzten Bankarbeitstag einer Abrechnungsperiode. Aufgrund der anfänglichen Verrechnung der Gebühren und der daraus resultierenden kurzen Ansparzeit im Eröffnungsjahr fallen die ersten Zinserträge meist sehr gering aus. Wichtig für den Sparer zu wissen: Für die Phase der rechnerischen Unterdeckung durch die Abschlussgebühr werden keine Sollzinsen erhoben.

Übertragbarkeit und Wertermittlung

In bestimmten Fällen kann ein Bausparguthaben an Dritte übertragen werden. Hierbei übernimmt das Bausparkonto eine wesentliche Funktion bei der Wertermittlung des Vertrages. Eine präzise Aufschlüsselung der Guthabenzusammensetzung ist in diesem Kontext unerlässlich: Während die eigenen Einzahlungen und die darauf angefallenen Zinsen problemlos übertragen werden können, ist eine Übertragung von staatlichen Prämien oder Arbeitgeberzuschüssen an Dritte in der Regel nicht möglich.

FAQ

Welche Funktionen erfüllt ein Bausparkonto genau?

Das Bausparkonto dient als internes Verrechnungskonto für alle Zahlungsbewegungen eines Bausparvertrages, von der Sparphase bis zur Darlehenstilgung. Es dokumentiert sämtliche Einzahlungen, staatliche Förderungen sowie Zinsgutschriften und gibt jederzeit Auskunft über den aktuellen Wert des Vertrages.

Warum startet ein Bausparkonto oft mit einem Minusbetrag?

Zu Vertragsbeginn wird das Konto mit der Abschlussgebühr belastet, wodurch die ersten Sparraten zunächst diesen Betrag ausgleichen müssen. Trotz dieses rechnerischen Minusstandes entstehen dem Bausparer jedoch keine Sollzinsen, da es sich lediglich um eine interne Gebührenverrechnung handelt.

Können alle Bestandteile eines Bausparkontos auf Dritte übertragen werden?

Eine Übertragung ist grundsätzlich möglich, beschränkt sich jedoch primär auf die eigenen Sparleistungen und die darauf erwirtschafteten Zinsen. Staatliche Förderungen wie die Wohnungsbauprämie sind hingegen personengebunden und können daher im Falle einer Übertragung des Kontos verloren gehen.

Die Bauabnahme stellt die förmliche Überprüfung der erbrachten Bauleistungen durch den Bauherren dar. Ziel ist es, zu beurteilen, ob das Objekt ordnungsgemäß und entsprechend der vertraglichen Vereinbarungen ausgeführt wurde. Bei diesem Termin wird das gesamte Gebäude im Detail begutachtet: Von Dach und Fassade über Fenster und Türen bis hin zu den Wasser- und Stromleitungen sowie dem Mauerwerk wird jedes Gewerk kontrolliert.

Die rechtliche Relevanz der Bauabnahme ist erheblich. Mit der Unterzeichnung des Abnahmeprotokolls beginnt offiziell die Gewährleistungsfrist. Gleichzeitig dokumentiert die Abnahme, dass das Bauunternehmen seine vertraglichen Pflichten erfüllt hat, was die vollständige Zahlung der Schlussrechnung durch den Bauherren auslöst.

Darüber hinaus ist dieser Zeitpunkt für die Wohngebäudeversicherung entscheidend. Mit der Fertigstellung und Abnahme geht der Versicherungsschutz in der Regel automatisch von der zuvor bestehenden Rohbaustahlversicherung in den vollen Umfang der Wohngebäudeversicherung über.

Professionelle Unterstützung und Dokumentation

Es ist dringend ratsam, die Abnahme nicht allein durchzuführen, sondern die Dienste eines unabhängigen Bausachverständigen in Anspruch zu nehmen. Ein Experte kann die Qualität der Ausführung fachmännisch beurteilen und auch versteckte Mängel identifizieren, die einem Laien verborgen bleiben. Dies minimiert das Risiko von Spätfolgen erheblich. Zudem fungiert ein Sachverständiger bei etwaigen gerichtlichen Auseinandersetzungen als fachkundiger Zeuge.

Eine lückenlose Dokumentation ist während des Termins unerlässlich. Neben detaillierten schriftlichen Notizen empfiehlt sich eine umfassende fotografische Beweissicherung. Falls das Objekt aufgrund von Mängeln nicht vollständig abgenommen wird, müssen die geforderten Nachbesserungen präzise beschrieben werden. Im Abnahmeprotokoll sollte explizit festgehalten werden, welche Restarbeiten noch ausstehen und innerhalb welcher Frist das Bauunternehmen diese zu erledigen hat.

FAQ

Welche rechtlichen Folgen hat die Unterzeichnung des Abnahmeprotokolls?

Mit der Abnahme geht die Gefahr des zufälligen Untergangs auf den Bauherren über und die Beweislast für Mängel kehrt sich zu seinen Ungunsten um. Zudem beginnt an diesem Tag die mehrjährige Gewährleistungsfrist, innerhalb derer das Bauunternehmen für später auftretende Mängel haftet.

Warum sollte man einen Sachverständigen zur Bauabnahme hinzuziehen?

Ein Sachverständiger erkennt bautechnische Mängel, die für Laien oft unsichtbar sind, wie etwa Fehler in der Wärmedämmung oder Abdichtung. Durch seine Fachexpertise verhindert er, dass Mängel unentdeckt bleiben und nach Ablauf der Gewährleistung hohe Sanierungskosten für den Eigentümer verursachen.

Was passiert, wenn bei der Abnahme wesentliche Mängel festgestellt werden?

Bei schwerwiegenden Mängeln kann der Bauherr die Abnahme verweigern, bis die Fehler vollständig behoben sind. Diese Mängel müssen detailliert im Protokoll vermerkt werden, wobei der Bauherr zudem berechtigt ist, einen angemessenen Teil der Schlusszahlung als Sicherheit einzubehalten.

Als Festhypothek werden endfällig zu tilgende Darlehen bezeichnet, die sich grundlegend von den üblichen Annuitätendarlehen unterscheiden. Bei dieser Finanzierungsform erfolgt die Rückzahlung des gesamten Kreditbetrages erst am Ende der vereinbarten Laufzeit in einer einzigen Summe. Während des gesamten Zeitraums entrichtet der Kreditnehmer lediglich die anfallenden Zinsen an die darlehensgebende Bank. Je nach vertraglicher Vereinbarung bleiben diese Zinskosten entweder durch eine Zinsbindung über die gesamte Laufzeit konstant oder unterliegen als variabler Zins den Schwankungen des Kapitalmarktes.

Sicherung der Tilgung durch externe Träger

Die Rückzahlung einer Festhypothek wird durch spezifische Anforderungen der Bank an den Darlehensnehmer sichergestellt. In den meisten Fällen wird im Darlehensvertrag die monatliche Einzahlung in eine Kapitallebensversicherung vereinbart, die als Tilgungsträger fungiert. Diese Versicherung gewährleistet, dass bei Fälligkeit des Darlehens ein ausreichender Kapitalbestand vorhanden ist. Die Police wird von Beginn an als Sicherheit an das Kreditinstitut abgetreten. Dabei ist der Vertrag so gestaltet, dass die Summe der Einzahlungen zusammen mit den garantierten Erträgen ausreicht, um den Kredit am Ende der Laufzeit vollständig zurückzuführen.

Risikoabsicherung und Ertragspotenziale

Kapitallebensversicherungen bieten als Tilgungsträger einen zusätzlichen Schutz durch ihre integrierte Risikokomponente. Im Falle des Ablebens der versicherten Person sichert die Todesfallleistung sowohl die Ansprüche der Bank als auch die wirtschaftlichen Belange der Hinterbliebenen ab. Wenn die monatlichen Einzahlungen so kalkuliert werden, dass bereits der gesetzliche Garantiezins zur Tilgung ausreicht, entstehen für den Kreditnehmer gute Chancen auf zusätzliches Vermögen. Dieses ergibt sich am Ende der Laufzeit aus den erwirtschafteten Überschussbeteiligungen der Versicherung, die über die notwendige Tilgungssumme hinausgehen.

FAQ

Wann ist eine Festhypothek wirtschaftlich sinnvoll?

Diese Form der Finanzierung ist besonders für Vermieter attraktiv, die ihre Immobilie als Kapitalanlage nutzen. Da die Restschuld während der Laufzeit nicht sinkt, bleibt die Zinsbelastung konstant hoch, was eine maximale steuerliche Absetzbarkeit der Zinsen als Werbungskosten ermöglicht.

Welche Gefahren bestehen bei der Nutzung eines externen Tilgungsträgers?

Ein wesentliches Risiko besteht darin, dass die tatsächlichen Erträge des Tilgungsträgers hinter den ursprünglichen Prognosen zurückbleiben könnten. Falls die prognostizierten Überschussbeteiligungen geringer ausfallen als erwartet, muss der Kreditnehmer die entstandene Differenz bei Fälligkeit des Darlehens aus eigenen Mitteln ausgleichen.

Gibt es Alternativen zur Kapitallebensversicherung als Tilgungsträger?

Neben der Lebensversicherung können auch andere Sparformen wie Bausparverträge oder private Rentenversicherungen zur Tilgung einer Festhypothek eingesetzt werden. In einigen Fällen akzeptieren Banken auch Investmentfonds, wobei hier aufgrund der Marktschwankungen meist strengere Sicherheitsregeln und höhere Anforderungen an die Deckungssumme gelten.

Die Immobilienbewertung dient der fundierten Ermittlung des Wertes von Grundstücken, Eigentumswohnungen oder Wohnhäusern. Diese Wertermittlung bildet die Basis für die Preisfindung und hat empfehlenden Charakter für anstehende Transaktionen. Ein verbindlicher Marktwert lässt sich jedoch nicht einseitig festlegen – ein rechtskräftiger Vertrag kommt erst dann zustande, wenn der ermittelte Preis sowohl vom Verkäufer als auch vom Käufer akzeptiert wird. In Deutschland ist die Immobilienbewertung detailliert gesetzlich geregelt und stützt sich auf verschiedene, normierte Verfahren.

Bei der Bewertung von unbebauten Grundstücken und Eigentumswohnungen kommt häufig das Vergleichswertverfahren zum Einsatz. Hierbei wird der Wert aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen ähnlicher Objekte abgeleitet, die in Lage, Ausstattung und Beschaffenheit mit dem Zielobjekt vergleichbar sind. Voraussetzung für die Validität dieses Verfahrens ist eine ausreichende Anzahl an Referenzobjekten auf dem regionalen Markt. Für Immobilien mit einem sehr hohen Grad an Individualisierung oder speziellen Merkmalen ist dieses Modell hingegen weniger geeignet.

Ertrags- und Sachwertverfahren im Detail

Das Ertragswertverfahren bestimmt den Wert einer Immobilie primär anhand der nachhaltig erzielbaren Erträge, wobei das Gebäude getrennt vom Bodenwert betrachtet wird. Dieses Verfahren ist insbesondere dann maßgeblich, wenn die Immobilie als Renditeobjekt dient. Klassische Anwendungsbereiche sind daher Betreiberimmobilien wie Hotels, Krankenhäuser oder Ferienanlagen. Während der Gebäudewert über die Kapitalisierung der Nettoerträge ermittelt wird, erfolgt die Bewertung des dazugehörigen Grund und Bodens weiterhin über das zuvor beschriebene Vergleichswertverfahren.

Im Gegensatz dazu orientiert sich das Sachwertverfahren an den gewöhnlichen Herstellungskosten des Gebäudes. Auch hier findet eine getrennte Betrachtung von Bausubstanz und Grundstück statt. Das Sachwertverfahren wird vor allem bei eigengenutzten Immobilien angewendet, bei denen nicht der Ertrag, sondern die Substanz im Vordergrund steht. Um ein marktgerechtes Ergebnis zu erzielen, wird der rechnerische Sachwert abschließend um Marktanpassungsfaktoren bereinigt. So spiegelt das Ergebnis wider, dass identische bauliche Standards in unterschiedlichen Nachfragesituationen variierende Marktpreise erzielen. Die Immobilienbewertung ist nicht nur bei Verkaufsabsichten essenziell, sondern bildet auch die Grundlage für Beleihungsprüfungen durch Banken, Verrentungsmodelle oder die Festsetzung von Mindestgeboten in Zwangsversteigerungsverfahren.

FAQ

Welches Bewertungsverfahren ist für ein klassisches Einfamilienhaus am besten geeignet?

Für eigengenutzte Einfamilienhäuser wird meist das Sachwertverfahren genutzt, da hier die Bausubstanz und der Grundstückswert im Vordergrund stehen. Ergänzend wird oft das Vergleichswertverfahren herangezogen, sofern genügend ähnliche Hausverkäufe in der direkten Nachbarschaft als Referenz dienen können.

Wer darf eine rechtssichere Immobilienbewertung durchführen?

Während Makler oft kostenlose Marktpreisanalysen anbieten, erfordern rechtliche Anlässe wie Erbschaften oder Scheidungen meist das Gutachten eines zertifizierten Sachverständigen. Nur vereidigte Gutachter garantieren eine methodisch korrekte Wertermittlung, die auch vor Gerichten oder dem Finanzamt Bestand hat.

Wie lange ist ein erstelltes Immobiliengutachten gültig?

Ein Gutachten bildet immer den Wert zu einem spezifischen Stichtag ab und verliert durch Marktschwankungen mit der Zeit an Aktualität. In der Praxis betrachten Banken und Behörden eine Bewertung meist für etwa sechs bis zwölf Monate als aktuell, sofern keine gravierenden Marktveränderungen eingetreten sind.