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Als Sondertilgungsrecht wird das in einem Darlehensvertrag manifestierte Recht des Kreditnehmers gegenüber der darlehensgebenden Bank bezeichnet, das zur Leistung von Tilgungszahlungen berechtigt, die über den gewöhnlichen und regelmäßigen Kapitaldienst, der vom Kreditnehmer gezahlt wird, hinausgehen. Je nach Ausgestaltung können die Sondertilgungen dabei zu einem oder mehreren bestimmten und exakt definierten Zeiträumen vorgenommen werden oder aber jederzeit geleistet werden. Eine Pflicht zur Leistung besteht allerdings in keinem Fall, das Sondertilgungsrecht versteht sich als Option, deren Ausübung vollständig im Ermessen des Darlehensnehmers liegt.

Die Leistung von Sondertilgung zusätzlich zum gewöhnlichen Kapitaldienst ist für den Kreditnehmer immer dann lohnenswert, wenn zum einen ausreichend Kapital zur Verfügung steht und zum anderen der Darlehenszins höher ist als der Zins, zu dem dieses Kapital angelegt werden kann. Bei gewöhnlichen Hypothekenfinanzierungen kann sich die Sondertilgung deshalb lohnen, wenn der Marktzins im Zeitverlauf fällt, der Darlehenszins aufgrund einer Zinsbindung aber konstant ist. In diesem Fall ist das Sondertilgungsrecht auch in Verbindung mit einer Umschuldung von Bedeutung: Wird bei einer anderen Bank ein neues Darlehen aufgenommen, kann mit diesem eine Hypothek, die ein Sondertilgungsrecht vorsieht, abgelöst werden. Voraussetzung ist dabei allerding, dass im Darlehensvertrag keine Begrenzung der Sonderzahlungen vorgesehen ist.

Das Sondertilgungsrecht stellt aus Sicht der darlehensgebenden Bank ein Risiko dar, da bei Leistung einer Sonderzahlung durch den Kreditnehmer die Refinanzierung möglicherweise zu schlechteren Konditionen durchgeführt werden muss. Deshalb sind Sondertilgungsrechte bei vielen Banken mit einem Kostenaufschlag verbunden. Dieser wird allerdings oft nicht explizit mit der Tilgungsoption in Verbindung gebracht und durch einen insgesamt höheren Darlehenszinssatz realisiert.

Sondertilgungsrechte ohne Begrenzung finden sich besonders häufig bei Darlehensprogrammen der öffentlichen Hand wie etwa solchen der bundeseigenen Kreditanstalt für Wiederaufbau. Werden die Darlehenszinsen durch Haushaltsmittel subventioniert, erscheint die Sondertilgung aus Sicht des Staates kostengünstig und wird deshalb ohne Restriktionen angeboten.

Als Inflationsbindung wird die in einem Mietvertrag getroffene Vereinbarung bezeichnet, nach der der Vermieter einer Immobilie die Miete für das Objekt in Abhängigkeit von der allgemeinen Preisentwicklung anheben darf. Die Preisentwicklung wird dabei in der Regel an der amtlichen Statistik des Statistischen Bundesamtes, dem so genannten Verbraucherpreisindex, gemessen. Der Vermieter darf bei einem Anstieg des Indexes um beispielsweise drei Prozent die Kaltmiete um drei Prozent erhöhen. Die Erhöhung tritt dann je nach Ausgestaltung des Vertrages mit einigen Monaten bis hin zu einem Jahr Verzögerung in Kraft. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, die Anhebung der Miete vorzunehmen. Gleichzeitig ist die Erhöhung der Miete jedoch auf den Anstieg der Verbraucherpreise begrenzt.

Auch der Mieter kann das Recht haben, die Miete an die Preisentwicklung anzupassen. Dies ist jedoch in der Regel nur dann vorteilhaft, wenn die Preise auf breiter Front sinken und in eine anhaltende deflationäre Entwicklung übergehen, was ausgesprochen selten und wenn dann meist nur von kurzer Dauer ist. Die Bindung an den Verbraucherpreisindex bietet allen Beteiligten Vorteile: Der Vermieter kann sich sicher sein, auch im Falle steigender Preise sein inflationsbereinigtes Vorsteuereinkommen stabil zu halten, wodurch sich der Charakter einer Immobilie als Sachwert zusätzlich zeigt. Der Mieter wiederum kann sich sicher sein, dass keine Anhebungen der Miete über den allgemeinen Preisanstieg hinaus erfolgt und die Belastung durch die Kosten für Wohnraum bei einer üblichen Einkommensentwicklung konstant bleibt.

Ungünstig ist die Inflationsbindung für den Mieter dann, wenn aufgrund der lokalen wirtschaftlichen Situation damit zu rechnen ist, dass die Einkommen deutlich langsamer ansteigen als der gemessene Verbraucherpreisindex des gesamten Bundesgebietes. Insbesondere in Regionen mit schwacher ökonomischer Struktur ist dies anzunehmen. Für den Vermieter lohnt sich in diesen Fällen die Inflationsbindung allerdings auch nicht, da von einer sinkenden Nachfrage nach dem mit der Preiskomponente ausgestatteten Wohnraum auszugehen ist.

Als Renovierungsdarlehen wird umgangssprachlich ein Kredit verstanden, welcher der Finanzierung von Renovierungsmaßnahmen an einem Gebäude dient. Zu den Reservierungsmaßnahmen zählen dabei grundsätzliche alle baulichen Maßnahmen, die einer Erhöhung des Wohnwertes dienen. Von der Instandsetzung von Fenstern, Teilen der Fassade oder des Daches bis hin zu Ausbesserungen am Fussboden oder den Innenwänden kann durch die Maßnahmen grundsätzlich alles abgedeckt werden. Renovierungsdarlehen werden nicht immer grundpfandrechtlich besichert, sondern mitunter auch über einen gewöhnlichen Verbraucherkredite abgewickelt. Insbesondere dann, wenn zum Zeitpunkt der Renovierung die Immobilie stark beliehen ist, kann auch kein erstrangiger Grundbucheintrag erfolgen. Durch die fehlende Besicherung mit einem Sachwert steigt der Zinssatz des Darlehens an, sodass Renovierungsdarlehen in der Regel deutlich teurer sind als gewöhnliche Hypothekenfinanzierungen.

Renovierungsdarlehen machen insbesondere dann Sinn, wenn ein Objekt vom Eigentümer zunächst selbst bewohnt wurde und dann im Anschluss an Dritte vermietet werden soll und die notwendigen Maßnahmen, die vor Übergabe des Objektes zu ergreifen sind, entweder nicht aus eigenen Mitteln finanziert werden können oder aber die Deckung zu einer unverhältnismäßigen Verknappung der Geldreserven des Eigentümer führen würde. Sofern keine größeren baulichen Maßnahmen durchgeführt werden müssen und sich die Renovierungsmaßnahmen auf die Tapezierung von Wänden, das Aufbringen von Farbe und anderen kleineren Arbeiten beschränkt, fallen die Kosten gering aus und die Finanzierung stellt keine große Belastung dar.

Bei der Konzeption einer Baufinanzierung sollten notwendige Renovierungsarbeiten nach Möglichkeit in die private Finanzplanung miteinbezogen werden. Grundsätzlich kann dabei angesetzt werden, dass jeder einzelne Raum eines Objektes alle sieben Jahre vollständig neurenoviert werden muss. Räume, die besonderen Belastungen ausgesetzt sind, beispielsweise die Küche, sollten sogar alle fünf Jahre renoviert werden. Die Kosten des Renovierungsdarlehens sollten deshalb frühzeitig berücksichtigt werden, damit keine Engpässe auftreten.

Der Zinssatz bei Krediten, die nicht grundpfandrechtlich besichert sind, richtet sich nach der jeweiligen Situation am Kapitalmarkt und der persönlichen Bonität des Kreditnehmers.

Die Feuerversicherung ist ein zentraler Bestandteil der Wohngebäudeversicherung und stellt für jeden Immobilieneigentümer eine unverzichtbare Absicherung dar. Ihr Schutzbereich umfasst Schäden, die durch Brand, Blitzschlag, Implosion oder Explosion entstehen. Ebenso sind Beschädigungen am Gebäude abgedeckt, die durch das Herabstürzen von Flugobjekten oder deren Teilen verursacht werden. Ein wesentliches Kriterium für den Versicherungsschutz bei Brandschäden ist die Existenz eines offenen Feuers. Da die Feuerversicherung das primäre Risiko der totalen Zerstörung abdeckt, verlangen Banken in der Regel den Nachweis dieser Police als zwingende Voraussetzung für die Gewährung eines Immobiliendarlehens.

Leistungsausschlüsse und vertragliche Pflichten

Der Versicherungsschutz entfällt explizit, wenn der Versicherungsnehmer seine vertraglichen Sorgfaltspflichten grob verletzt hat. Brandschäden, die auf das unbeaufsichtigte Abbrennen von Kerzen, nicht gelöschte Zigaretten oder das Zünden von Feuerwerkskörpern innerhalb der Wohnräume zurückzuführen sind, werden im Regelfall nicht von der Police abgedeckt. Im Gegensatz dazu hat die aktuelle Rechtsprechung den Schutzbereich erweitert: Brände, die durch das versehentliche Nicht-Ausschalten elektrischer Geräte entstehen, werden heute üblicherweise in den Versicherungsschutz einbezogen.

Kostenstruktur und Integration in die Gebäudepolitik

Die Höhe der Versicherungsprämien orientiert sich maßgeblich an der Größe des Wohnraums sowie am Alter des Gebäudes. Neubauten lassen sich meist günstiger versichern, während ältere Objekte aufgrund veralteter technischer Installationen ein höheres Brand- und Blitzschlagrisiko bergen und somit höhere Kosten verursachen. Trotz dieser Unterschiede ist die Feuerversicherung als reine Risikoversicherung im Verhältnis zum versicherten Wert kostengünstig und belastet das Budget des Eigentümers nur geringfügig. In der Praxis wird die Feuerversicherung meist im Verbund mit Absicherungen gegen Leitungswasser, Sturm und Hagel abgeschlossen. Oft unterbreitet die finanzierende Bank direkt ein entsprechendes Angebot. Erfolgt der Abschluss extern, muss dem Kreditinstitut der Versicherungsschein zwingend vor der Auszahlung des Darlehens als Sicherheitsnachweis vorgelegt werden.

FAQ

Ist die Feuerversicherung gesetzlich vorgeschrieben?

Obwohl es in den meisten deutschen Bundesländern keine gesetzliche Pflichtversicherung für Wohngebäude mehr gibt, fordern Kreditinstitute im Rahmen der Baufinanzierung ausnahmslos eine Feuerversicherung. Ohne diesen Schutz würde das Gebäude im Falle eines Totalschadens als Kreditsicherheit wegfallen, was für Bank und Eigentümer ein untragbares Risiko darstellt.

Was versteht man unter der sogenannten Feuerrohbauversicherung?

Während der Bauphase besteht ein erhöhtes Risiko für Brände, etwa durch Schweißarbeiten oder Blitzschlag in den Rohbau. Die Feuerrohbauversicherung schützt den Bauherrn während dieser kritischen Zeit und ist bei vielen Anbietern beitragsfrei in die spätere Wohngebäudeversicherung eingeschlossen, sofern der Vertrag bereits vor Baubeginn unterzeichnet wurde.

Wie wird die Versicherungssumme korrekt ermittelt?

Die Versicherungssumme wird meist nach dem sogenannten Wert 1914 in Goldmark berechnet, um den Neubauwert der Immobilie unabhängig von der Inflation abzubilden. Auf Basis dieses fiktiven Wertes und des aktuellen Baupreisindex wird sichergestellt, dass die Entschädigung im Schadensfall ausreicht, um ein Gebäude gleicher Art und Güte zu heutigen Preisen wieder aufzubauen.

Bei Erwerb oder Bau einer Immobilie ist es wichtig, nicht nur den Wert über den Lauf der Jahre zu erhalten, sondern auch nicht zuletzt mit Hinblick auf steigende Inflationsraten und infrastrukturelle oder demografische Veränderungen zu steigern. Dabei sollten (künftige) Bauherren darauf achten, dass sie hochwertige und beständige Materialien verwenden und einfach zu vergrößernde Wohnflächen gewährleisten, etwa durch leichte Trennwände oder flexible Schiebeelemente. Wenn nämlich die Kinder ausgezogen sind und das Haus eventuell vermietet werden soll, können größere und weniger unterteilte Wohnflächen höhere Mieteinnahmen erbringen. Vor allem im Hinblick auf eine steigende Anzahl älterer Menschen sind große und nicht stark verwinkelte Wohnflächen leichter umzubauen, wenn es um den nachträglichen Einbau von Rollstuhlrampen etc. geht (Stichwort barrierefreies Wohnen).

Auch die Wahl des Bau- bzw. Standortes der Immobilie kann helfen, den Wert nachträglich zu steigern. Die Verschiebung und Prognosen bezüglich des Zuzugs und Wegzugs von Einwohnern für bestimmte Städte und Regionen, wie aber auch das Ansiedeln von Industrie sind dabei wichtige Hilfsmittel. Auch die soziale Struktur der näheren und weiteren Umgebung kann den Wert einer Immobilie steigern oder auch schmälern.

Qualitätssprünge erfahren Immobilien laut Experten auch dann, wenn sie großzügige Küchen und Badezimmer (am besten Dusche und Badewanne) vorweisen. Weiterhin sind im Hinblick auf Kleinfamilien mit hohem Einkommen und dem Wunsch nach stadtnahem Wohnen (also nicht direkt im Zentrum, dafür aber im Grünen und mit guter Anbindung) Terrassen und große Balkone ein weiteres Plus.

Der zunehmende Anteil an Singles und Alleinerziehenden muss nicht zwangsläufig auch die Nachfrage nach kleinen Wohneinheiten nach sich ziehen. Da auch diese Personengruppen mittlerweile gut verdienen, suchen auch sie eher großzügig geschnittene Wohneinheiten. Egal ob Singles oder Großfamilien, Reihenhaus oder Appartement. Bauherren sollten infrastrukturelle Trends beobachten und Fakten wie Einkaufsmöglichkeiten, Anbindung durch öffentlichen Nahverkehr bzw. Autobahnen aber eben auch Anbaumöglichkeiten- und Kosten stets in Betracht ziehen, wenn sie eine Immobilie kaufen oder bauen möchten.