Darlehensprogramm

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Um die private Vermögensbildung und die Altersvorsorge der Bevölkerung zu stärken, fördert der Staat den Immobilienerwerb durch gezielte Maßnahmen. Eine zentrale Rolle spielen hierbei Kreditprogramme staatseigener Förderbanken. Die bedeutendste Institution ist die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), die sich zu 80 Prozent im Besitz des Bundes und zu 20 Prozent im Besitz der Länder befindet. Die KfW-Programme sind vielseitig einsetzbar und unterstützen sowohl eigengenutzte Immobilien als auch Objekte, die zur Vermietung an Dritte vorgesehen sind.

Das KfW-Wohneigentumsprogramm

Das Herzstück der Förderung ist das Wohneigentumsprogramm. Es ermöglicht Darlehen, die bis zu 30 Prozent der gesamten Investitionskosten abdecken können, wobei die Obergrenze bei 100.000 Euro pro Wohneinheit liegt. Die Konditionen orientieren sich preislich an Hypotheken mit einem erstklassigen Beleihungsauslauf von maximal 60 Prozent. Mit Laufzeiten von bis zu 35 Jahren, langfristigen Zinsbindungen und optionalen tilgungsfreien Anlaufjahren bietet das Programm eine hohe Planungssicherheit. Ein entscheidender Vorteil: Diese Darlehen können ohne Zinsaufschlag nachrangig im Grundbuch besichert werden. Für kooperierende Geschäftsbanken fungieren diese Mittel somit als Eigenkapitalersatz, was die Zinskonditionen für die restliche Finanzierung spürbar verbessert.

Förderung von Energieeffizienz und Nachhaltigkeit

Ergänzend vergibt die KfW Kredite für bauliche Maßnahmen, die die Energieeffizienz steigern oder Treibhausgasemissionen reduzieren – sowohl bei Neubauten als auch bei Sanierungen. Da diese Programme direkt aus dem Bundeshaushalt subventioniert werden, liegen die Zinssätze oft deutlich unter dem marktüblichen Niveau. Voraussetzung für diese Vorzugskonditionen ist die Einhaltung strenger energetischer Standards. Die Abwicklung und Ausreichung dieser Förderdarlehen erfolgt über reguläre Banken und Sparkassen, die als durchleitende Institute und direkte Ansprechpartner für die Verbraucher dienen.

FAQ

Wie beantrage ich ein KfW-Darlehen für meine Baufinanzierung?

Die Beantragung erfolgt nicht direkt bei der KfW, sondern über einen Finanzierungspartner wie Ihre Hausbank oder eine Sparkasse. Dieser Partner prüft die Förderfähigkeit Ihres Vorhabens und leitet den Antrag an die KfW weiter, noch bevor mit dem Bau begonnen oder der Kaufvertrag unterzeichnet wird.

Können verschiedene KfW-Programme miteinander kombiniert werden?

Ja, eine Kombination mehrerer Förderprogramme ist grundsätzlich möglich und oft sogar sehr lukrativ für den Bauherrn. So lassen sich beispielsweise das Basisförderprogramm für Wohneigentum und spezielle Kredite für energieeffizientes Sanieren parallel nutzen, um die Gesamtkosten zu senken.

Was ist der Vorteil von tilgungsfreien Anlaufjahren in der KfW-Förderung?

In den ersten Jahren der Laufzeit müssen lediglich die Zinsen gezahlt werden, während die eigentliche Tilgung des Kreditbetrags noch aussetzt. Dies verschafft dem Kreditnehmer in der meist kostenintensiven Phase direkt nach dem Einzug oder Umbau einen wertvollen finanziellen Spielraum.

Überschuldung

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Als Überschuldung wird ein Zustand bezeichnet, bei dem ein Privathaushalt nicht mehr in der Lage ist, seinen Verbindlichkeiten nachzukommen. Der Zustand ist dabei von Dauer und kann auch nicht ohne Weiteres geändert werden. Darüber hinaus reichen auch Einschränkungen im Ausgabeverhalten des Haushaltes nicht aus, um die Überschuldung zu beenden. Im Bereich der privaten Baufinanzierung tritt Überschuldung in der Regel dann ein, wenn entweder das Einkommen des Kreditnehmers wegfällt oder sich deutlich reduziert oder aber die Konzeption der Finanzierung den Kreditnehmer überfordert. Am Ende eines Überschuldungsprozesses steht häufig die Zwangsversteigerung des finanzierten Objektes. Die Bank versucht durch dieses Mittel, ihre offenen Forderungen gegen den zahlungsunfähigen Kreditnehmer einzutreiben. Da Immobilienkredite grundpfandrechtlich besichert sind, muss die Bank dabei keine anderen Gläubiger des Schuldners, die dieser in vielen Fällen hat, berücksichtigen.

Überschuldung und die damit einhergehende Unfähigkeit des Kreditnehmers, seinen Verbindlichkeiten nachzukommen, steht häufig in Verbindung mit Arbeitslosigkeit. Verliert der Kreditnehmer seine Stelle und fällt daraufhin sein Einkommen weg, stehen in der Regel nicht mehr ausreichend Mittel zur Deckung des Kapitaldienstes zur Verfügung. Ein weiterer Grund kann eine Überschätzung der eigenen Leistungsfähigkeit und der eigenen Disziplin sein. Geht der Darlehensnehmer bei der Konzeption seiner Finanzierung davon aus, dass er es dauerhaft schafft, seinen Lebensstandard einzuschränken und große Teile seines Einkommens in die Finanzierung seiner Immobilie zu stecken, kann Überschuldung eintreten, wenn die dazu erforderliche Ausgabendisziplin nicht erreicht wird. Werden zu viele anderweitige Anschaffungen getätigt, kann der Kredit für die eigenen vier Wände dann nicht mehr ordnungsgemäß bezahlt werden.

Um Überschuldung zu vermeiden, ist gezielte Prävention erforderlich. Diese muss von Kreditnehmern, die die Finanzierung eines Eigenheims planen, genauso geleistet werden wie von Banken, die als Finanzierungspartner fungieren. Kreditnehmer sollten ihre Leistungsfähigkeit so ehrlich und realistisch wie möglich einschätzen, um Engpässe zu vermeiden. Banken sollten sich die finanzielle Situation des Kunden genau genug ansehen, um einschätzen zu können, ob die Belastungen möglicherweise zu groß sind und Überschuldung droht.

Zinsanhebung

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Nicht alle Hypothekenfinanzierungen sind mit einer Zinsfestschreibung ausgestattet. Viele Darlehen sind an einen Referenzzinssatz gekoppelt. Der Zinssatz des Kredites wird dann in regelmäßigen Abständen in Abhängigkeit der Entwicklung dieser Referenz neu festgelegt. Häufig dienen Geldmarktsätze als Basis der Verzinsung, etwa der EONIA oder der EURIBOR. Ausdrücklich sei erwähnt, dass diese Geldmarktsätze nicht den Kreditzins selbst darstellen. Dieser leitet sich vielmehr aus seiner Referenz ab. So kann im Darlehensvertrag beispielsweise vereinbart sein, dass der Zinssatz sich aus dem EONIA zuzüglich 200 Basispunkten zusammensetzt. Steigt der EONIA dann an, steigt auch der Kreditzins.

Kreditnehmer haben keinerlei Einfluss auf die Zinsentwicklung am Kapitalmarkt und müssen, sofern keine Zinsfestschreibung vereinbart worden ist, die Konsequenzen tragen. Je nach Ausgestaltung des Kredites muss eine Zinsanhebung nicht immer sofort und unweigerlich zu einem höheren Kapitaldienst führen. Es ist auch möglich, dass sich im Falle eines moderaten Zinsanstiegs zunächst der Tilgungssatz verringert. In diesem Fall erhöht sich die laufende Belastung durch den Kapitaldienst nicht, die Tilgung insgesamt jedoch dauert länger. Bei größeren Zinsanstiegen freilich ist eine Erhöhung des Kapitaldienstes unumgänglich.

Wie stark sich eine Anhebung des Zinssatzes auf den Kapitaldienst auswirkt, hängt maßgeblich vom Stadium ab, in dem sich die Tilgung befindet. Wird ein Kredit annuitätisch getilgt, setzt sich die Rate aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Der Zinsanteil sinkt im Zeitverlauf ab, während der Tilgungsanteil ansteigt. Erfolgt eine Zinsanhebung in einem frühen Stadium des Tilgungszeitraumes, fällt die Auswirkung auf den Kapitaldienst bei konstantem Tilgungssatz stärker aus als es zu einem späteren Zeitpunkt der Fall wäre.

Um existenzielle Belastungen durch eine Zinsanhebung zu vermeiden, sollten Kreditnehmer, wenn auf eine Zinsbindung aus Kostengründen verzichtet werden soll, zumindest für die ersten Jahre der Tilgung ein Zinscap im Darlehensvertrag installieren, das den Anstieg des Kreditzinses über ein kritisches Niveau hinaus unterbindet und so die ordnungsgemäße Tilgung zumindest in dieser Hinsicht sicherstellt.

Hypothekenfinanzierung

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Unter einer Hypothekenfinanzierung versteht man Kredite, die gezielt für den Bau oder Erwerb einer Immobilie eingesetzt werden. Dabei kann es sich um Grundstücke, Häuser oder Eigentumswohnungen handeln, die entweder zur Eigennutzung oder als Renditeobjekt zur Vermietung vorgesehen sind. Ein wesentliches Merkmal dieser Finanzierungsform ist die grundpfandrechtliche Besicherung: Die darlehensgebende Bank wird im Grundbuch als Gläubigerin eingetragen. Diese Sicherheit berechtigt das Kreditinstitut im Falle einer Zahlungsunfähigkeit des Schuldners dazu, die Immobilie zu verwerten, um die offenen Forderungen vorrangig vor anderen Gläubigern zu decken. Aufgrund dieses geringen Ausfallrisikos sind Hypothekenfinanzierungen im Vergleich zu unbesicherten Konsumkrediten deutlich kostengünstiger. Die Zinssätze orientieren sich dabei maßgeblich am allgemeinen Kapitalmarktniveau und liegen oft nahe an den Renditen langfristiger Staatsanleihen.

Hinsichtlich der Zinsgestaltung bieten Banken unterschiedliche Modelle an. Kreditnehmer, die Wert auf Planungssicherheit legen, vereinbaren meist eine Zinsfestschreibung. Dabei bleibt der Zinssatz für einen fest definierten Zeitraum oder sogar bis zur vollständigen Tilgung unverändert. Für diese Sicherheit wird in der Regel ein Zinsaufschlag fällig, dessen Höhe von der aktuellen Marktsituation abhängt. Alternativ besteht die Möglichkeit einer variablen Verzinsung. In diesem Fall passt sich der Darlehenszins regelmäßig an Referenzzinssätze wie den Euribor oder den EONIA an, was sowohl Chancen als auch Risiken bei Marktschwankungen birgt.

Das Annuitätendarlehen und die Bedeutung der Zinsbindung

In der Praxis werden Hypothekenfinanzierungen üblicherweise als Annuitätendarlehen strukturiert. Der Kreditnehmer zahlt hierbei über die gesamte Laufzeit eine konstante monatliche Rate, die sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammensetzt. Da die Zinsen stets auf die verbleibende Restschuld berechnet werden, sinkt der Zinsanteil mit jeder geleisteten Zahlung kontinuierlich, während der Tilgungsanteil im gleichen Maße ansteigt.

Dieser mathematische Zusammenhang führt dazu, dass Zinsänderungen in der frühen Phase der Finanzierung weitaus stärkere Auswirkungen auf den Kapitaldienst haben als gegen Ende der Laufzeit. Aus diesem Grund ist eine langfristige Zinsbindung besonders in den ersten Jahren der Tilgung von entscheidender Bedeutung. Sie schützt den Darlehensnehmer effektiv vor existenziell bedrohlichen Mehrbelastungen durch steigende Marktzinsen und sorgt für eine verlässliche Kalkulationsgrundlage während der gesamten Rückzahlungsphase.

FAQ

Was ist der Unterschied zwischen Zinsbindung und Darlehenslaufzeit?

Die Zinsbindung legt fest, für welchen Zeitraum der vereinbarte Zinssatz garantiert bleibt, während die Darlehenslaufzeit den Zeitraum bis zur vollständigen Rückzahlung des Kredits beschreibt. Oft ist die Zinsbindung kürzer als die Gesamtlaufzeit, was nach Ablauf eine Anschlussfinanzierung zu dann aktuellen Marktkonditionen erforderlich macht.

Welchen Vorteil bietet ein Annuitätendarlehen gegenüber anderen Tilgungsformen?

Der größte Vorteil liegt in der Planungssicherheit, da die monatliche Belastung über den gesamten Zeitraum der Zinsbindung exakt gleich bleibt. Zudem sorgt der stetig wachsende Tilgungsanteil dafür, dass die Restschuld zum Ende der Laufzeit immer schneller abgebaut wird.

Wann ist eine variable Verzinsung für den Kreditnehmer sinnvoll?

Eine variable Verzinsung kann vorteilhaft sein, wenn kurzfristig mit sinkenden Marktzinsen gerechnet wird oder wenn das Darlehen in naher Zukunft durch Eigenmittel vollständig abgelöst werden soll. Sie bietet maximale Flexibilität, da solche Kredite meist mit einer kurzen Kündigungsfrist ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückgezahlt werden können.

Kreditvermittler

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Kreditvermittler arbeiten mit einer Vielzahl von Banken zusammen und suchen aus deren Angeboten das für die Belange ihrer anfragenden Kunden Beste heraus. Durch die Kooperation mit verschiedenen Kreditinstituten ist es ihnen möglich, die Erfordernisse der Kunden optimal abzudecken. Von ihren Kunden erheben sie dabei keinerlei Gebühren – ihre Provision beziehen sie von den Banken, deren Darlehen sie an ihre Kunden vermitteln.

Der Gang zum Kreditvermittler kann sich aus verschiedenen Gründen lohnen. Zum einen kann unabhängig vom Angebot der Hausbank eine individuelle Finanzierungslösung erarbeitet werden. Der Vermittler kann aufgrund seiner Erfahrung und seiner Unabhängigkeit von einem bestimmten Institut dabei eine objektiv gute Lösung finden. Zum anderen besteht durchaus die Möglichkeit, günstigere Konditionen zu erhalten als bei der Hausbank. Vermittler bekommen bei Banken mitunter bessere Angebote, weil sie eine große Anzahl von Krediten vermitteln und so zum Ertragswachstum der Bank beitragen. Darüber hinaus wissen sie stets, wie die aktuellen Konditionen sind und können deshalb einschätzen, ob ein Kreditangebot günstig ist oder nicht.

Die Ausgestaltung der Finanzierung kann über einen Vermittler ebenso facettenreich erfolgen wie bei einer Bank. Es kann sowohl eine variable Verzinsung vereinbart werden als auch eine Zinsfestschreibung, die den Darlehenszins für einen bestimmten Zeitraum oder auch die gesamte Darlehenslaufzeit fixiert. Ebenso können die Modalitäten zu Sondertilgungen gemäß den Belangen des Kreditnehmers ausgestaltet werden. Vermittler ermöglichen auch die Inanspruchnahme von Darlehen aus Programmen der öffentlichen Hand wie etwa solchen der bundeseigenen Kreditanstalt für Wiederaufbau. Diese können mit anderen Hypotheken kombiniert werden. Erfahrene Vermittler beraten darüber hinaus in weitergehenden Fragen wie solchen zur Eigenheimrente.

Vermittler können so in Zusammenarbeit mit ihren Kunden ein ganzheitliches Finanzierungskonzept erarbeiten und dazu beitragen, dass der Weg in die eigenen vier Wände nicht nur ohne Stolperfallen, sondern darüber hinaus auch zu möglichst günstigen Konditionen erfolgt. Die Beratungsgespräche sind in der Regel kostenfrei und unverbindlich.

Wechselkursrisiko

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Wechselkursrisiken sind im Bereich der privaten Baufinanzierung immer dann von Bedeutung, wenn Darlehen in einer fremden Währung aufgenommen werden. Das Wechselkursrisiko bezeichnet dabei das Risiko, dass der Wert der Fremdwährung gegenüber der heimischen Währung steigt und damit die reale Schuldenlast des Kreditnehmers wächst. Umgekehrt besteht auch die Möglichkeit, dass die Kreditwährung gegenüber der heimischen Währung, in der die zur Deckung der Verbindlichkeiten herangezogenen Einkommen erzielt werden, abwertet und sich die realen Verbindlichkeiten des Kreditnehmers erhöhen. Verluste durch Wechselkursänderungen entstehen gegenüber einer Finanzierung in der heimischen Währung immer dann, wenn die Kursverluste den Zinsvorteil, der durch das Ausweichen in eine andere Währung realisiert wird, übersteigen.

Das Wechselkursrisiko kann große Ausmaße annehmen und die Rückzahlung der Verbindlichkeiten stark erschweren oder sogar unmöglich machen, wenn die Entwicklungen am Devisenmarkt entsprechend stark ausfallen. Deshalb werden bei Fremdfinanzierungen die Währungspositionen stets aktiv verwaltet, um existenzielle Verluste zu verhindern. Die Bank, die die Verwaltung übernimmt, wechselt bei Bedarf dann in eine andere Fremdwährung oder auch in die heimische Währung, wenn entsprechender Druck auf den Kursen lastet. Je mehr Währungen zum Ausweichen zur Verfügung stehen, desto besser ist dies in der Regel für das Management des Kursrisikos. Das Wechselkursrisiko kann jedoch nie vollständig ausgeblendet werden, so dass bei Fremdwährungsfinanzierungen immer ein größerer Eigenkapitalanteil erforderlich ist als bei gewöhnlichen Finanzierungen.

Die Chancen, die mit einer Veränderung des Wechselkurses verbunden sind, dürfen allerdings ebenfalls nicht unterschätzt werden. Verläuft die Entwicklung am Devisenmarkt aus Sicht des Kreditnehmers günstig, kann sich die Schuldenlast signifikant verringern. Dies führt dann in der Regel zu einer deutlich schnelleren Tilgung der Verbindlichkeiten, die im Extremfall nur halb so viel Zeit in Anspruch nimmt wie die Rückzahlung eines gewöhnlichen Kredites. Zwar ist auch eine Reduktion des Kapitaldienstes oder sogar dessen zeitweise Unterbrechung möglich, wenn erhebliche Währungsgewinne verzeichnet werden. In der Regel wird jedoch eine schnellere Tilgung bevorzugt.

Quartalsweise Verzinsung

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Bei einer quartalsweisen Verzinsung werden die Zinsen, die für einen aufgenommenen Immobilienkredit vom Kreditnehmer an die darlehensgebende Bank zu entrichten sind, im Abstand von drei Monaten fällig. Je nach Vertrag kann dabei gelten, dass alle drei Monate gemessen ab dem Vertragsbeginn die Zinsen überwiesen werden müssen bzw. der Einzug im Rahmen des Lastschriftverfahrens erfolgt oder aber dass der Einzug im Einklang mit den kalendarischen Quartalen erfolgt.

Quartalsweise Verzinsungen finden sich insbesondere bei Darlehen, die nicht annuitätisch getilgt werden. Dies ist zum Beispiel bei Krediten der Fall, die endfällig getilgt werden und bei denen während der Laufzeit ein Tilgungsträger regelmäßig angedient wird. Bei dem Tilgungsträger kann es sich um eine kapitalbildende Lebensversicherung ebenso handeln wie um einen Banksparplan. Auch Darlehen aus Programmen der öffentlichen Hand wie etwa solchen der bundeseigenen Kreditanstalt für Wiederaufbau werden häufig mit einer quartalsweisen Verzinsung versehen. Diese wird insbesondere dann angewandt, wenn es sich um eine Darlehen handelt, bei der Kreditnehmer in den ersten Jahren nach der Auszahlung nicht sofort mit der Tilgung beginnen muss, sondern zunächst tilgungsfreie Anlaufjahre nutzen kann. Dies ist zum Beispiel beim Wohneigentumsprogramm der KfW der Fall. Während der Karenzphase zieht die KfW ausschließlich die Zinsen ein, die auf den valutierenden Kreditbetrag anfallen. Nach dem Übergang in die Tilgungsphase kann sich die Zinsmodalität allerdings ändern und zu einer klassischen Annuitäten-Tilgung umgewandelt werden.

Werden die Zinsen nur einmal im Quartal eingezogen, fallen Zinseszinsen an, sofern der Einzug rückwirkend erfolgt. Werden die Zinsen vorfällig für ein Quartal entrichtet, steht dem Kreditnehmer grundsätzlich eine Gutschrift zu. In der Regel werden die Zinsen – insbesondere bei Banken der öffentlichen Hand – jedoch in der Mitte eines Quartals für das gesamte betreffende Vierteljahr eingezogen, so dass ein Ausgleich besteht. Verbraucher sollten auch bei einer nur einmal im Quartal erfolgenden Zinszahlung einen monatlichen Posten in ihr Haushaltsbudget einplanen, um nicht den Überblick zu verlieren.

Sachwert-Investment

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Als Sachwert-Investment wird im Finanzjargon ein Investment in Vermögensgegenstände bezeichnet, die durch ihre Beschaffenheit von Nominalwert-Investments zu unterscheiden sind. Sachwerten wird die Eigenschaft zugeschrieben, gegen inflationäre Tendenzen zu schützen, was bei nominalen Werten – zum Beispiel Anleihen oder Bankguthaben – nicht der Fall ist. Zu Sachwerten werden neben Rohstoffen und Aktien auch Immobilien gezählt. Wer eine Immobilie erwirbt, tätigt damit immer auch ein Sachwert-Investment. Dies gilt sowohl bei einer Nutzung des Objektes durch den Eigentümer selbst als auch bei einer Vermietung an Dritte. Im Rahmen der Konzeption der Immobilienfinanzierung sollte dieser Umstand berücksichtigt werden. Über die Finanzierung hinausgehende Aktivitäten zum Vermögensaufbau sollten dann auch nominale Werte berücksichtigen und insbesondere nicht in Immobilien engagiert sein, damit im Portfolio des Eigentümers keine Übergewichtung dieser Anlageklasse entsteht.

Immobilien zeichnen sich hinsichtlich ihres Investment-Profils durch verschiedene Eigenschaften aus. Deutsche Wohnimmobilien gelten als eines der sichersten Investments überhaupt. Diese Sicherheit allerdings müssen Investoren mit einer geringen Rendite bezahlen. Bei Vorhaben, die nicht der Eigennutzung dienen, sind insbesondere steuerliche Vorteile ausschlaggebend für die Rendite, wobei der Umfang dieser Vorteile vom Einkommen bzw. vom Grenzsteuersatz des Eigentümers abhängt. Je mehr der Eigentümer aus anderen Quellen verdient, desto größer fällt der Vorteil aus, der durch die Geltendmachung der Sollzinsen für die Finanzierung als Betriebskosten realisiert werden kann. Bei Vorhaben, die der Eigennutzung dienen, wird dann eine Rendite erzielt, wenn gegenüber einem Mietverhältnis in der langfristigen Perspektive die Kosten gesenkt werden können. Ob dies der Fall ist, ist bei der Umsetzung des Bau- oder Erwerbsvorhabens nicht gesichert und hängt darüber hinaus von verschiedenen Faktoren wie etwa der Entwicklung der Immobilien- und Mietpreise sowie dem Zinssatz, der für die Finanzierung bezahlt werden muss, ab.

Besonders vorteilhaft ist der Besitz von Immobilien in inflationären Zeiten: Durch den beständigen Nutzwert können Eigentümer die Geldentwertung abfedern.

Zinsfestschreibung

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Bei einer Zinsfestschreibung, die auch oft als Zinsbindung bezeichnet wird, vereinbaren Darlehensnehmer mit ihrer Bank, dass sich der Zinssatz des aufgenommenen Kredites für einen bestimmten Zeitraum oder auch für die gesamte Laufzeit des Engagements nicht ändert. Die Konditionen stehen dann für diesen Zeitraum fest und sind unabhängig von der allgemeinen Zinsentwicklung am Kapitalmarkt. Zinsbindungen bieten Kreditnehmern ein hohes Maß an Sicherheit im Hinblick auf den zu leistenden Kapitaldienst. Dieser bleibt anders als bei variabel verzinslichen Darlehen konstant und ändert sich nicht. Für die zusätzliche Sicherheit müssen Kreditnehmer in der Regel einen Aufschlag auf den Darlehenszins zahlen, dessen Höhe sich nach der bei Aufnahme des Kredits herrschenden Bedingungen am Finanzmarkt richtet. In einigen Phasen ist die Zinsfestschreibung sehr teuer, während sie in günstigen Zeiten für nur wenige Euro im Monat zu bekommen ist.

Zinsfestschreibungen machen bei Annuitätendarlehen besonders in frühen Stadien des Tilgungszeitraumes Sinn, da hier der Zinsanteil an dem insgesamt vom Kreditnehmer zu leistenden Kapitaldienst hoch ist. Ein Zinsanstieg wirkt sich dann besonders auf die Rate aus und führt zu hohen Belastungen. Besteht der Kapitaldienst hingegen zum größten Teil aus Tilgungsleistungen, wirkt sich ein Anstieg des Darlehenszinses nicht allzu stark aus. Dann kann auf eine Zinsfestschreibung verzichtet werden.

Ungünstig sind Zinsfestschreibungen, wenn die Kreditaufnahme in einer Hochzinsphase stattfindet. Dann nämlich werden schlechte Konditionen konserviert. Wer in Zeiten hoher Zinsen unbedingt einen Kredit aufnehmen muss, der sollte sich durch optionale kostenfreie Sondertilgungen die Möglichkeit offenhalten, in einer günstigeren Situation in ein anderes Darlehen umzuschulden. Umgekehrt ist die Vereinbarung einer Zinsfestschreibung während einer Niedrigzinsphase entsprechend günstig und besonders empfehlenswert.

Die Kosten einer Zinsfestschreibung lohnen sich insbesondere bei der ersten Finanzierung. Das Bau- oder Erwerbsvorhaben nämlich kann in Gefahr geraten, wenn der Zinssatz stark ansteigt und die Kreditraten sich deutlich erhöhen.

Beamtendarlehen

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Im Bereich der privaten Baufinanzierung versteht man unter einem Beamtendarlehen einen Kredit, der speziell an Beamte auf Lebenszeit vergeben wird. Im Vergleich zu herkömmlichen Darlehen sind diese Konditionen oft günstiger – selbst bei einer grundpfandrechtlichen Besicherung. Der Grund hierfür liegt in der außergewöhnlich hohen Sicherheit, die die darlehensgebende Bank genießt: Da der Kreditnehmer unkündbar ist, besteht praktisch kein Risiko durch Arbeitslosigkeit. Dieser Vorteil wirkt sich besonders bei Finanzierungen mit einem hohen Beleihungsauslauf positiv aus, bei denen die Forderung der Bank nur teilweise durch den Grundbucheintrag abgesichert ist. Statistisch gesehen müssen Banken bei dieser Berufsgruppe deutlich seltener Forderungsausfälle durch Zwangsversteigerungen hinnehmen.

Berücksichtigung des Beamtenstatus in der Kreditprüfung

Wie stark die finanziellen Vorteile im Einzelfall ausfallen, hängt von der jeweiligen Bank ab. Nicht jedes Kreditinstitut führt spezielle Produkte unter dem Namen Beamtendarlehen. Dennoch wird der Status als Staatsdiener im Rahmen der Kreditprüfung systematisch erfasst und führt bei der Bemessung des Kreditausfallrisikos zu einer positiven Bewertung. Interessanterweise ist die Bedeutung dieser speziellen Darlehen bei Hypothekenfinanzierungen geringer als im Bereich der Konsumkredite, da bei Immobilien bereits der Sachwert als Sicherheit dient. Dennoch profitieren Beamte von ihrer hohen Bonität durch Zinsvorteile.

Strategien für die Finanzierung im öffentlichen Dienst

Beamte auf Lebenszeit sowie Angestellte im öffentlichen Dienst können gezielt Banken aufsuchen, die sich auf diese Kundengruppe spezialisiert haben. Da diese Institute ein insgesamt geringeres Ausfallrisiko in ihrer Bilanz tragen, können sie oft günstigere Refinanzierungskonditionen an ihre Kunden weitergeben. In der Grundstruktur unterscheidet sich das Beamtendarlehen jedoch nicht von anderen Kreditmodellen: Der Zinssatz wird maßgeblich durch die aktuelle Lage am Kapitalmarkt bestimmt. Er kann entweder über eine Zinsfestschreibung fixiert oder variabel gestaltet werden. Der entscheidende Unterschied liegt lediglich im Zinsabschlag, den Beamte aufgrund ihrer sicheren Einkommenssituation erhalten.

FAQ

Wer genau hat Anspruch auf ein Beamtendarlehen in der Baufinanzierung?

Anspruchsberechtigt sind in der Regel Beamte auf Lebenszeit, da nur bei ihnen die lebenslange Unkündbarkeit und damit die höchste Einkommenssicherheit gegeben ist. Beamte auf Probe oder Widerruf sowie Angestellte im öffentlichen Dienst erhalten oft ebenfalls vergünstigte Konditionen, jedoch meist nicht in demselben Umfang wie Lebenszeitbeamte.

Warum sind Beamtendarlehen bei hohem Beleihungsauslauf besonders vorteilhaft?

Bei einer Finanzierung ohne viel Eigenkapital trägt die Bank ein höheres Risiko, falls der Immobilienwert sinkt. Die unkündbare Stellung des Beamten kompensiert dieses Risiko für die Bank teilweise, da eine stabile Ratenzahlung über Jahrzehnte hinweg nahezu garantiert ist, was zu niedrigeren Risikoaufschlägen führt.

Unterscheidet sich die Abwicklung eines Beamtendarlehens von einem normalen Kredit?

Nein, der Ablauf von der Antragstellung bis zur Auszahlung ist identisch mit dem eines regulären Immobiliendarlehens. Der einzige bürokratische Unterschied besteht darin, dass zusätzlich zur Gehaltsabrechnung die Ernennungsurkunde auf Lebenszeit als Nachweis für den besonderen Status eingereicht werden muss.