Hypothekenvergleich

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Bei einem Hypothekenvergleich werden die Konditionen verschiedener Banken detailliert analysiert und gegenübergestellt. Ziel dieses Prozesses ist es, die für den individuellen Bedarf vorteilhaftesten Rahmenbedingungen zu identifizieren, um den Erwerb einer Immobilie zu den geringstmöglichen Kosten zu realisieren. Für einen validen Vergleich ist es essenziell, dass die betrachteten Darlehen in ihrer Struktur identisch sind. Das bedeutet, dass Parameter wie die Laufzeit, der anfängliche Tilgungssatz, die Terminierung der Ratenzahlungen, Optionen für Sondertilgungen sowie die Dauer der Zinsbindung exakt übereinstimmen müssen. Sind diese Voraussetzungen gegeben, lässt sich das attraktivste Angebot leicht ermitteln: Es zeichnet sich durch die niedrigste monatliche Rate bzw. den geringsten effektiven Jahreszins aus. Die preisliche Spanne auf dem deutschen Markt ist beachtlich, wobei Filialbanken und Sparkassen oft spürbar teurer sind als Direktbanken. Besonders attraktive Konditionen lassen sich häufig über spezialisierte Hypothekenvermittler erzielen. Zudem sollten bei jedem Vergleich auch staatliche Förderdarlehen konsequent berücksichtigt werden.

Finanzmathematische Methoden bei komplexen Vergleichen

Ein fundierter Hypothekenvergleich ist jedoch auch dann möglich, wenn die Ausstattungsmerkmale der Darlehen voneinander abweichen. In solchen Fällen ist der Einsatz finanzmathematischer Verfahren erforderlich, wobei insbesondere die Margenbarwert-Methode eine zentrale Rolle spielt. Hierbei nimmt der Kreditnehmer perspektivisch die Rolle der Bank ein und kalkuliert den Rohgewinn, den das Institut unter den jeweiligen Bedingungen erzielt. Dieser Gewinn wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst, allen voran von den Refinanzierungskosten am Kapitalmarkt. Da Banken ihre vergebenen Kredite zu unterschiedlichen Zinssätzen refinanzieren, ist für die Berechnung des Rohgewinns vor allem die mittlere Rückflussdauer des Kapitals von Bedeutung.

Da die Anwendung der Margenbarwertmethode mathematisch anspruchsvoll ist, sollte sie nur dann zu Vergleichszwecken herangezogen werden, wenn die Berechnungen von einem Fachexperten durchgeführt oder mithilfe einer professionellen Software ermittelt wurden. Nur so ist gewährleistet, dass die Ergebnisse eine verlässliche Entscheidungsgrundlage für die langfristige Immobilienfinanzierung bieten.

FAQ

Welche Rolle spielt der effektive Jahreszins beim Hypothekenvergleich?

Der effektive Jahreszins ist die wichtigste Kennzahl für den Kostenvergleich, da er neben dem Sollzins auch weitere preisbestimmende Faktoren wie Bearbeitungsgebühren und Vermittlungskosten enthält. Er macht Angebote mit unterschiedlichen Gebührenstrukturen erst auf einer gemeinsamen Basis vergleichbar und transparent.

Warum sollte man bei einem Vergleich auch Hypothekenvermittler einbeziehen?

Hypothekenvermittler greifen auf die Angebote hunderter Banken gleichzeitig zu und können durch ihr großes Volumen oft Sonderkonditionen aushandeln, die Endkunden bei einer direkten Anfrage nicht erhalten würden. Zudem unterstützen sie den Kreditnehmer dabei, staatliche Fördermittel optimal in das Finanzierungskonzept zu integrieren.

Wie wirken sich Sondertilgungsrechte auf den Zinsvergleich aus?

Sondertilgungsrechte bieten dem Kreditnehmer Flexibilität, werden von Banken jedoch häufig durch einen kleinen Aufschlag auf den Zinssatz eingepreist. Im Vergleich muss daher abgewogen werden, ob der Zinsvorteil eines starren Kredits schwerer wiegt als die potenzielle Ersparnis durch eine schnellere Rückzahlung mittels Sonderzahlungen.

Rohgewinn-Kalkulation

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Es gibt verschiedene Möglichkeiten, mit der Bank um die Konditionen eines Darlehens zu verhandeln. Eine, die von Profis sehr häufig genutzt wird, ist die so genannte Rohgewinn-Kalkulation. Der Kreditnehmer versetzt sich dabei in die Position der Bank und beschäftigt sich mit der Refinanzierung des Darlehens. Sofern der Beleihungsauslauf unter 60 Prozent liegt und keine personenspezifischen Ausfallrisiken gegeben sind, kann anhand de Zinsstruktur des Kapitalmarktes ersehen werden, zu welchen Kosten die Bank einen ausgereichten Kredit refinanziert. In der Regel lassen sich kurze Laufzeiten günstiger refinanzieren als lange. Es gilt nun, die Kreditstruktur zu betrachten. In der Regel beginnt die Zahlungsreihe mit einer Auszahlung durch die Bank an den Kreditnehmer. Dieser zahlt dann monatlich eine bestimmte Rate an die Bank. Der komplette Kreditbetrag muss also nur für den ersten Monat refinanziert werden. Ab dem zweiten Monat sinkt die Refinanzierungsbasis ab, weil der Kreditnehmer Zahlungen leistet. Zusätzlich müssen Sonderzahlungen beachtet werden, die während der Laufzeit geleistet werden. Die Zahlungsreihe endet entweder mit der letzten monatlichen Rate, die an die Bank bezahlt wird oder aber mit der Rückzahlung der Restschuld (ob dazu eine Anschlussfinanzierung aufgenommen wird, ist an dieser Stelle unerheblich).

Anhand der Zahlungsreihe kann der Kreditnehmer sehen, welchen Refinanzierungskosten seine Bank gegenübersteht. Die Zahlungen, die an die Bank gehen, übersteigen den Kreditbetrag. Die Differenz ergibt abgezinst den Rohgewinn der Bank. Aus diesem muss sie ihre Kosten decken. Die Rohgewinn-Kalkulation sieht nun vor, ausgehend vom abgezinsten Rohgewinn der Zahlungsströme der Bank ein Angebot zu unterbreiten. Der Rohgewinn der Bank ist als Maßgabe für die Bewertung der Kreditkonditionen deutlich aussagekräftiger als der effektive Jahreszins. Dieser berücksichtigt nämlich nicht den Zeitpunkt eines Zahlungsflusses. So können zwei Kredite mit einem identischen effektiven Jahreszins ganz unterschiedliche Kosten verursachen, wenn die Tilgung insgesamt weiter nach hinten geschoben wird.

Lebenshaltungskosten

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Bei der Konzeption einer Immobilienfinanzierung ist es erforderlich, alle Einnahmen und Ausgaben des Haushalts im Detail aufzulisten. Diese Maßnahme dient dazu, den für den Kapitaldienst zur Verfügung stehenden Freiraum zu ermitteln, aus dem dann der anfängliche Tilgungssatz abgeleitet werden kann. Zu den regelmäßigen Ausgaben gehören insbesondere die allgemeinen Lebenshaltungskosten. Zu diesen zählen die Ausgaben für Nahrung, Lebensmittel, Kleidung und andere Verbrauchsgüter. Die Lebenshaltungskosten können auch erweitert angesetzt und um Posten wie Rücklagen für Reparaturen, Urlaub usw. ergänzt werden. Einfacher ist es jedoch im Regelfall, diese Posten separat zu führen und die Lebenshaltungskosten auf die Ausgaben zu reduzieren, die im alltäglichen Bedarf anfallen.

Die Höhe der Lebenshaltungskosten richtet sich nach der Anzahl der in einem Haushalt lebenden Personen, deren Konsumgewohnheiten und dem lokalen bzw. regionalen Preisniveau. Es ist dringend zu empfehlen, die Lebenshaltungskosten realistisch anzusetzen und keinesfalls von zu geringen Ausgaben auszugehen. Als Basis sollte immer ein längerer, in der Vergangenheit liegender Zeitraum dienen, über den die Ausgaben beobachten und dokumentiert werden. Dieser Basis sollte ein gewisser Wert zugeschlagen werden, der zum einen minimalen weiteren Freiraum garantiert, zum anderen als Sicherheitskomponente zu verstehen ist. Nur wenn die Lebenshaltungskosten solide kalkuliert werden, steht die Finanzierung auf sicheren Füßen.

Ein Problem bei der Kalkulation der Lebenshaltungskosten im Rahmen einer Finanzierungskonzeption ist, dass die Preise in der Regel jedes Jahr etwas ansteigen (die durchschnittliche Inflationsrate seit der Wiedervereinigung liegt bei rund zwei Prozent), während die monatliche Rate konstant bleibt. Dadurch sinkt das reale Einkommen des Haushaltes im Tilgungsverlauf, wenn nicht ausreichende Erhöhungen des Einkommens zu erzielen sind. In der Regel wird jedoch davon ausgegangen, dass das Einkommen eines durchschnittlichen Haushaltes ebenfalls jedes Jahr ansteigt, so dass es nicht erforderlich ist, bei der Finanzierungsplanung einen signifikanten Rückgang der Realeinkommen anzunehmen. Einige Experten kritisieren dies allerdings und verweisen in diesem Zusammenhang auch auf das Phänomen der so genannten kalten Progression.

Wertentwicklung

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Immobilien werden sehr häufig als Investition angesehen. Wer ein Objekt unter betriebswirtschaftlichen Gesichtspunkten erwirbt und ggf. weitere Investitionen tätigt, ist an der Wertentwicklung interessiert, die die Immobilie für die Zukunft erwarten lässt. Die Wertentwicklung aber lässt sich kaum vorhersehen und kann nur anhand vergangenheitsbezogener Daten prognostiziert werden. Mehrere Variablen haben Einfluss auf die Wertentwicklung von Häusern und Wohnungen: Die gesamtwirtschaftliche Entwicklung, die lokale bzw. regionale wirtschaftliche Entwicklung, das Preisniveau der Volkswirtschaft, die Lage der Immobilie, die Investitionen, die im Zeitverlauf zu ihrer Instandhaltung eingesetzt werden sowie die Wirtschaftlichkeit des Objektes. Allein die Anzahl der Variablen, die Einfluss auf den Wert haben, zeigt, dass eine Prognose sehr schwierig und immer mit großen Unsicherheiten behaftet ist. Die einzelnen Punkte können jedoch im Hinblick auf ihre qualitative Auswirkung leicht beschreiben werden.

Je besser die gesamtwirtschaftliche Entwicklung verläuft, desto besser sollte auch die Wertentwicklung einer Immobilie verlaufen. Die gesamtwirtschaftliche Entwicklung wird dabei gemessen an Variablen wie dem Bruttoinlandsprodukt, der Erwerbstätigkeit oder der Situation der öffentlichen Haushalte. Der Zusammenhang zwischen der Preisentwicklung am Immobilienmarkt und der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung ist somit positiv. Gleiches gilt für die lokale bzw. regionale wirtschaftliche Entwicklung: Blüht eine Region auf, steigt die Nachfrage nach gewerblichen wie auch privaten Objekten an und die Preise für Immobilien steigen an. Eine strukturelle schwache Gegend leidet dagegen unter sinkenden Preisen. Das Preisniveau der Volkswirtschaft ist für die Wertentwicklung ebenfalls von Bedeutung, auch wenn der Zusammenhang hier nicht ganz eindeutig beschrieben werden kann. Gemeinhin ist jedoch davon auszugehen, dass inflationäre Tendenzen den Realwert einer Immobilie zumindest nicht schmälern und ihn möglicherweise sogar steigern.

Die Lage eines Objektes ist ebenfalls von Bedeutung: Sehr gute Lagen sind ein natürlich knappes Gut und steigen deshalb stärker im Preis als andere Immobilien. Schließlich sind auch die Investitionen, die ein Eigentümer im Zeitverlauf tätigt, für die Wertentwicklung bedeutsam. Insbesondere wenn es sich um Investitionen handelt, die der Wirtschaftlichkeit eines Objektes förderlich sind, etwa energetische Sanierungen, führen Investitionen zu einer besseren Wertentwicklung.

Eigentümer-Darlehen

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Das Eigentümer-Darlehen ist ein spezielles Kreditangebot für Immobilienbesitzer, bei dem auf eine Eintragung ins Grundbuch verzichtet wird. Diese in Deutschland vergleichsweise junge Finanzierungsform wird bereits von Instituten wie der Santander Consumer Bank oder der ING genutzt. Obwohl diese Darlehen primär für Vorhaben rund um die eigene Immobilie konzipiert sind, wird ein exakter Verwendungszweck in der Regel nicht vorgeschrieben. Eine zentrale Voraussetzung für die Auszahlung ist lediglich der Nachweis des Immobilienbesitzes durch einen aktuellen Grundbuchauszug. Da die Zinssätze für Eigentümer-Darlehen spürbar unter denen klassischer Ratenkredite liegen, stufen die Banken den Immobilienbesitz offensichtlich als hinreichendes Merkmal für eine hohe Bonität ein. Nur durch dieses geringere Ausfallrisiko lässt sich der Verzicht auf eine grundpfandrechtliche Besicherung betriebswirtschaftlich rechtfertigen.

Flexibilität und Kreditformen: Ratenkredit versus Rahmenkredit

Eigentümer-Darlehen werden entweder als klassischer Ratenkredit oder als revolvierender Kreditrahmen angeboten. Bei einem Ratenkredit erfolgt die Auszahlung der gesamten Summe auf einmal, woraufhin die Rückzahlung in konstanten monatlichen Beträgen erfolgt. Im Gegensatz dazu funktioniert der revolvierende Kreditrahmen wie ein flexibler Verfügungsrahmen, den der Kreditnehmer je nach Bedarf nutzen und ebenso flexibel zurückzahlen kann. Die Wahl der passenden Variante hängt stark vom individuellen Vorhaben und dem gewünschten Grad an finanzieller Freiheit ab. Insbesondere wenn der genaue Finanzierungsbedarf zu Beginn noch unsicher ist, bietet ein revolvierender Kredit deutliche Vorteile gegenüber der starren Struktur eines herkömmlichen Ratenkredits.

Einsatzbereiche und Abgrenzung zu Förderprogrammen

Trotz ihrer Flexibilität sind Eigentümer-Darlehen nicht für jedes Vorhaben die wirtschaftlichste Wahl. Dies gilt insbesondere für Maßnahmen zur energetischen Gebäudesanierung oder zur Reduktion von Treibhausgasemissionen. Für solche ökologisch orientierten Projekte bieten öffentliche Förderprogramme, etwa durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), deutlich attraktivere Zinssätze und Konditionen. Das Eigentümer-Darlehen spielt seine Stärken vor allem beim zusätzlichen Finanzierungsbedarf aus, der beispielsweise die Inneneinrichtung oder Verschönerungen am Objekt betrifft. Grundvoraussetzung für eine Bewilligung ist in jedem Fall eine einwandfreie Zahlungshistorie des Antragstellers.

FAQ

Worin liegt der Hauptvorteil eines Eigentümer-Darlehens gegenüber einem Baudarlehen?

Der wesentliche Vorteil besteht darin, dass keine grundpfandrechtliche Besicherung erfolgt und somit die Kosten für den Notar sowie das Grundbuchamt entfallen. Dies beschleunigt den Auszahlungsprozess erheblich und macht das Darlehen zu einer unkomplizierten Lösung für mittlere Finanzierungssummen.

Können Eigentümer-Darlehen für beliebige Anschaffungen genutzt werden?

Obwohl diese Kredite für Immobilienbesitzer reserviert sind, verzichten die meisten Banken auf eine strikte Kontrolle des Verwendungszwecks. Dadurch lassen sich die Mittel flexibel für Modernisierungen, die neue Inneneinrichtung oder sogar für andere private Investitionen verwenden.

Warum sollte man bei einer energetischen Sanierung auf andere Kredite ausweichen?

Bei Maßnahmen wie dem Heizungstausch oder der Fassadendämmung bieten staatliche Förderbanken wie die KfW hochsubventionierte Zinssätze an. Diese Konditionen sind in der Regel deutlich günstiger als die Zinssätze privater Eigentümer-Darlehen, was die Gesamtkosten der Sanierung massiv senkt.

Versicherungen

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Wer eine eigene Immobilie besitzt, muss für einen ausreichenden Versicherungsschutz sorgen. Dieser beginnt mit dem Bau eines Objektes und sollte alle relevanten Risiken abdecken. Zu den notwendigen Policen gehören insbesondere die Bauherrenhaftpflichtversicherung, die Rohbauversicherung sowie die Wohngebäudeversicherung. Die Bauherrenhaftpflichtversicherung zahlt, wenn während der Bauarbeiten Dritte oder deren Eigentum Schaden erleiden und der Bauherr diese nicht durch grobe Fahrlässigkeit verursacht hat. Beispielhaft kann die Police eintreten, wenn durch den Austritt von Flüssigkeiten angrenzende Grundstücke oder auch das Grundwasser verseucht wird oder wenn Kinder auf der gesicherten Baustelle spielen und dabei verletzt werden.

Die Rohbauversicherung tritt für Schäden am nicht bezugsfertigen, im Bau befindlichen Objekt an. Diese können zum Beispiel aus Blitz, Feuer oder auch Sturm resultieren. Ist das Gebäude fertiggestellt, wird die Rohbauversicherung von der Wohngebäudeversicherung abgelöst. Diese setzt sich zusammen aus der Feuerversicherung, der Leitungswasserversicherung und der Elementarschadenversicherung. Die Police zahlt, wenn durch Sturm, Hagel, Brand etc. Schäden entstehen. Auch Schäden durch herabstürzende oder anprallende Flugkörper sind durch die Versicherung abgedeckt.

Alle genannten Policen sind für Eigentümer unerlässlich. Banken, die an der Finanzierung eines Objektes beteiligt sind, verlangen den Abschluss in der Regel, um ihr eigenes Risiko zu reduzieren. Die Versicherungen werden deshalb oft im Paket abgeschlossen, obwohl dies keineswegs vorgeschrieben ist. Die Kosten fallen unter dem Strich nicht besonders ins Gewicht, da der Versicherungsschutz letztlich einen Risikocharakter besitzt. Wer sein Objekt nicht selbst nutzt, sondern es an Dritte vermietet, kann die Kosten in der Regel steuerlich geltend machen. Die Versicherungen rund um die Immobilie bieten nicht selten Möglichkeiten zu sparen, wenn nicht das Angebot des Finanzierungspartners und dessen Versicherungskooperation angenommen wird, sondern ein Vergleich der Konditionen unterschiedlicher Versicherer dem Vertragsabschluss vorausgeht. Verzichten sollten Eigentümer und solche, die es noch werden wollen, auf einen ausreichenden Versicherungsschutz allerdings nicht. Vielmehr bedarf das Vorhaben ggf. auch umfassender fachlicher Beratung, damit das Risiko einer nicht ausreichenden Deckung im Schadensfall minimiert bzw. vermieden wird.

Währungsrisiko

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Das Währungsrisiko betrifft Immobilienfinanzierungen, die nicht auf Euro, sondern auf eine andere Währung lauten. Fremdwährungsfinanzierungen verfolgen das Ziel, durch einen günstigeren Zinssatz in einem anderen Währungsraum die Kosten einer Immobilienfinanzierung zu drücken. Dabei besteht das Risiko, dass der Wert der Darlehenswährung gegenüber dem Euro während der Laufzeit zunimmt und dadurch die reale Schuldenlast steigt. Umgekehrt besteht allerdings auch die Möglichkeit, dass der Wert des Euro gegenüber der Kreditwährung steigt, wodurch sich die reale Schuldenlast erhöht und die Finanzierung schwieriger wird.

Das Währungsrisiko kann sehr große Ausmaße annehmen, weil die Kurse am Devisenmarkt stark schwanken können. Dies wiederum lässt sich nicht prognostizieren. Die Vergangenheit hat gezeigt, dass Wechselkurse sich durchaus verdoppeln können. Verantwortlich für die Kursbewegungen am Devisenmarkt sind zahlreiche Faktoren wie etwa die Zinspolitik der Notenbank, die konjunkturelle Entwicklung und die Inflation in einem bestimmten Währungsraum. Fremdwährungskredite werden typischerweise im japanischen Yen und im Schweizer Franken aufgenommen, weil hier seit langer Zeit die Zinsen sehr niedrig sind. Prinzipiell können die Darlehen jedoch auch in einer beliebigen anderen Währung aufgenommen werden.

Das Währungsrisiko ist verantwortlich dafür, dass Fremdwährungsfinanzierungen nur mit einem deutlich höheren Eigenkapitalanteil möglich sind als es bei einer gewöhnlichen Finanzierung in Euro der Fall ist. Banken decken hiermit die zusätzlichen Ausfallrisiken ab. Das Risiko lässt sich jedoch durch ein aktives Währungsmanagement reduzieren. Dabei wird das Darlehen dann in Abhängigkeit von der jeweiligen Marktlage in eine andere Währung umgeschichtet. Dieser Vorgang wird im Jargon auch als „Switchen“ bezeichnet. Das Währungsmanagement wird in der Regel nicht vom Kreditnehmer selbst sondern von spezialisierten Dienstleistern vorgenommen. Trotz einer aktiven Verwaltung der Kreditpositionen am Devisenmarkt bleibt das Verlustrisiko jedoch bestehen. Fremdwährungsfinanzierungen eignen sich wegen des Währungsrisikos nicht für jeden. Kreditnehmer müssen mit dem Druck, der durch das Risiko besteht, umgehen können und sich dieser Tatsache auch bewusst sein.

Überschuldungsrisiko

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Das Überschuldungsrisiko betrifft grundsätzlich jeden, der eine Immobilie erwirbt und diese mit einem Kredit von der Bank finanziert. Kann das Darlehen aus irgendeinem Grund nicht mehr bedient werden, muss die Immobilie zur Deckung dienen. Reicht der Veräußerungserlös dann nicht aus, um die Verbindlichkeiten gegenüber der Bank zu decken, besteht ein Restsaldo fort, der bei ausreichendem Volumen aus eigener Kraft nicht mehr zu decken ist. Der Kreditnehmer ist dann überschuldet und muss in letzter Instanz eine private Insolvenz eröffnen, um sich von seinen Verbindlichkeiten zu befreien.

Die Überschuldung kann nie ganz ausgeschlossen werden. Arbeitslosigkeit oder Veränderungen im persönlichen Umfeld (z.B. Scheidung) können jeden treffen. In der Tat ist einer der Hauptgründe für Überschuldung in Deutschland im Zusammenhang mit Immobilienfinanzierungen zu sehen. Die wesentliche Bestrebung muss es daher sein, das Überschuldungsrisiko so gering wie möglich zu halten. Dazu muss bereits im Vorfeld der Kreditaufnahme eine saubere Konzeption durchgeführt werden. Das Überschuldungsrisiko steigt mit dem Fremdkapitalanteil einer Finanzierung an. Wer nur wenig eigene Mittel einsetzt um eine Immobilie zu erwerben, kann im Fall der Zahlungsunfähigkeit seltener mit einem Veräußerungserlös rechnen, der die offenen Kredite deckt. Deshalb sollten Immobilienfinanzierungen stets mit einer ausreichend großen Eigenkapitaldecke vorgenommen werden. Die meisten Banken verlangen mindestens zehn Prozent der Investitionskosten plus die Erwerbsnebenkosten. Je größer der Eigenkapitalanteil ausfällt, desto günstiger sind jedoch im Regelfall auch die Zinsen, so dass es sich doppelt lohnt, vor dem Erwerb eines Objektes ausreichend zu sparen.

Das Überschuldungsrisiko korreliert zudem stark mit dem finanziellen Freiraum, der dem Kreditnehmer nach der Leistung des Kapitaldienstes aus seinem Budget zur Verfügung steht. Dieser sollte nicht zu knapp bemessen werden. Unvorhergesehene Ausgaben sollten ebenso finanzierbar sein wie Konsumwünsche, auf die nicht dauerhaft bzw. nur unter schmerzhaftem Verlustempfinden verzichtet werden kann. Werden diese Maßnahmen beachtet, sinkt das Überschuldungsrisiko für den Kreditnehmer signifikant.

Immobilieninvestment

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Immobilien werden aus vielfältigen Gründen erworben; neben der Eigennutzung zu Wohnzwecken dienen sie verstärkt als Kapitalanlage. Häuser und Wohnungen gelten als wertstabile Sachwerte, die deutliche Vorteile gegenüber klassischen Positionen am Aktien- und Rentenmarkt bieten können. Insbesondere die beständige, weitgehend von konjunkturellen Schwankungen unabhängige Ertragsentwicklung sowie eine hohe Resistenz gegenüber inflationären Tendenzen machen Immobilien zu einem attraktiven Investment. Sie stellen eine sinnvolle Ergänzung für jedes Wertpapierportfolio dar und eignen sich hervorragend für den langfristigen Vermögensaufbau sowie die private Altersvorsorge.

Die Direktinvestition und ihre steuerlichen Aspekte

Anlegern stehen grundsätzlich zwei Wege offen, um in Immobilien zu investieren. Eine Möglichkeit ist der Direkterwerb eines Objekts mit anschließender Vermietung. Dieser Weg wird häufig aufgrund steuerlicher Vorzüge gewählt: So können die Zinsen für einen Hypothekenkredit bei einer fremdgenutzten Immobilie als Werbungskosten oder Betriebsausgaben steuerlich geltend gemacht werden. Um die Steuerersparnis durch den Grenzsteuersatz zu maximieren, erfolgt ein solcher Erwerb idealerweise in einer Lebensphase mit hohem Einkommen. Dennoch ist die Direktinvestition mit signifikanten Risiken verbunden. Die Wertentwicklung kann beeinträchtigt werden, wenn sich die Standortqualität durch regionale wirtschaftliche Schwächen verschlechtert. Zudem bergen Mieteinnahmen gewisse Unsicherheiten; Leerstände, Zahlungsausfälle oder Schäden durch Mietnomaden können die Rendite schmälern oder sogar zu Verlusten führen.

Indirekte Immobilieninvestments über Fonds

Um die spezifischen Risiken einer Einzelimmobilie zu minimieren, können Anleger auf Immobilienfonds zurückgreifen. Hierbei stehen sowohl offene als auch geschlossene Fonds zur Auswahl. Während Anteile an offenen Fonds in der Regel laufend veräußert werden können, zeichnen Anleger geschlossene Fonds einmalig und halten diese meist bis zur Liquidation. Der wesentliche Vorteil von Fonds liegt in der Risikostreuung über verschiedene Objekte und Standorte hinweg. Zwar lassen sich hierbei keine direkten steuerlichen Vorteile bei der Anschaffung geltend machen wie beim Direkterwerb, doch bieten insbesondere offene Fonds durch die Möglichkeit von Sparplänen eine hohe Flexibilität für die persönliche Altersvorsorge.

FAQ

Was sind die Hauptvorteile von Immobilien gegenüber Aktien?

Immobilien bieten als Sachwerte einen natürlichen Schutz vor Inflation und zeichnen sich durch eine geringere Volatilität im Vergleich zu den Aktienmärkten aus. Zudem ermöglichen sie durch Mieteinnahmen einen stetigen Cashflow, der weitgehend unabhängig von kurzfristigen börsenspezifischen Entwicklungen ist.

Welche steuerlichen Vorteile bietet der direkte Immobilienerwerb?

Eigentümer einer vermieteten Immobilie können die anfallenden Darlehenszinsen sowie Instandhaltungskosten steuerlich absetzen und so ihre Steuerlast senken. Diese Abzugsfähigkeit reduziert die effektiven Finanzierungskosten und steigert somit die Nettorendite des eingesetzten Kapitals erheblich.

Warum ist die Risikostreuung bei Immobilienfonds vorteilhafter?

Im Gegensatz zur Direktinvestition, bei der das gesamte Kapital in ein einzelnes Objekt fließt, verteilen Fonds das Geld auf eine Vielzahl von Immobilien. Dadurch werden lokale Marktrisiken oder Mietausfälle einzelner Einheiten innerhalb des Gesamtportfolios abgefedert und das Gesamtrisiko für den Anleger minimiert.

Rahmenkredit

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Als Rahmenkredit wird ein Kreditrahmen bezeichnet, der einem Kreditnehmer von der Bank eingeräumt wird und über den dann jederzeit und ohne weitere Absprache verfügt werden kann. In der Regel wird zu diesem Zweck ein eigenes Kreditkonto eingerichtet, von dem der Darlehensnehmer zur Verfügung des Rahmenkredites dann Überweisungen auf das Girokonto seiner Hausbank vornimmt. Rahmenkredite können flexibel getilgt werden: Jeden Monat müssen lediglich ein bis drei Prozent der verfügten Summe zuzüglich der angefallenen Zinsen entrichtet werden. Die vollständige Rückzahlung ist allerdings ebenfalls jederzeit und ohne Kosten möglich. Rahmenkredite zeichnen sich darüber hinaus durch den Umstand aus, dass zurückbezahlte Beträge nach der Gutschrift auf dem Kreditkonto sofort wieder als Darlehen abrufbar sind. Es handelt sich somit um einen revolvierenden Kreditrahmen. Die Zinsen von Rahmenkrediten sind jedoch deutlich niedriger als die auf Kreditkartenkonten mit Kreditfunktion und liegen auch unter denen eines klassischen Dispositionskredits.

Im Bereich der privaten Baufinanzierung sind Rahmenkredite für immer mehr angehende Eigenheimbesitzer von Bedeutung. Sie dienen dazu, unvorhersehbare Kosten im Zusammenhang mit dem Einzug in die eigenen vier Wände zu decken. Dazu können etwa die Kosten für die Inneneinrichtung gehören, die sich im Vorfeld nicht immer zuverlässig einschätzen lassen. Auch Arbeiten an der Gartenanlage oder die Beschaffung von Hausrat kann über einen Rahmenkredit finanziert werden. Gegenüber einem Ratenkredit bietet die Variante den Vorteil, dass zum einen mehr Flexibilität besteht und dass zum anderen die Belastung durch die monatliche Rate gering gehalten werden kann. Nur so ist es möglich, auch bei knappem Budget zusätzlich zur Immobilienfinanzierung ein weiteres Darlehen aufzunehmen.

Rahmenkredite sind in Deutschland noch relativ neu, erfreuen sich aber wachsender Präsenz in den Produktsortimenten der Banken. Um möglichst günstige Konditionen zu realisieren, sollten Verbraucher die Konditionen mehrerer Anbieter sorgfältig miteinander vergleichen. Weiterhin gilt es zu beachten, dass die Verzinsung bei den meisten Rahmenkrediten variabel ist.