Sondertilgungsvereinbarung

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Eine Sondertilgungsvereinbarung ist entweder direkter Bestandteil eines Darlehensvertrages oder wird diesem als Nebenabrede der beiden Vertragsparteien beigefügt. Sie regelt, welche Möglichkeiten der Kreditnehmer zu Sondertilgungen während der Laufzeit sowie zu einer vorzeitigen Rückzahlung der gesamten offenen Darlehensschuld hat und welche Kosten für diese Optionen anfallen. Sondertilgungsvereinbarungen sind in der heutigen Zeit wichtiger denn je: Da die Anforderungen an räumliche, finanzielle und persönliche Flexibilität massiv gestiegen sind, müssen Eigentümer über Möglichkeiten verfügen, sich von einer Finanzierung zu trennen bzw. die Tilgung bei entsprechender Möglichkeit durch Sonderzahlungen zu beschleunigen.

In der Sondertilgungsvereinbarung sollte detailliert festgehalten werden, welche Kosten die Bank bei Zahlungen über den vertraglich vorgesehen Kapitaldienst hinaus in Rechnung stellen kann. Wird ein Kredit vorzeitig zurückbezahlt, ist es oft schwer, eine faire Verhandlungsbasis zu finden. Typischerweise wird für den Fall der frühzeitigen Tilgung ein Verfahren für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung in der Sondertilgungsvereinbarung festgehalten. Dieses Verfahren beschreibt dann den Referenzzinssatz des Anleihemarktes und den Zinssatz, mit dem die Differenz aus Refinanzierungskosten und Kapitaldienst auf den Zeitpunkt der Rückzahlung abgezinst wird. Der Kreditnehmer kann bei einer so detaillierten Festlegung zu jedem Zeitpunkt des Tilgungsverlaufs exakt feststellen, welche Kosten bei einer vorzeitigen Rückzahlung anfallen.

Bei Finanzierungen ohne Sondertilgungsvereinbarung muss frei mit der Bank verhandelt werden. Da Banken an einer vorzeitigen Rückzahlung grundsätzlich nicht interessiert sind, kommt es dann of zu langwierigen Schwierigkeiten. Zudem müssen Kreditnehmer nicht selten sehr hohe Vorfälligkeitsentschädigungen in Kauf nehmen, die weit über ein angemessenes Maß hinausgehen. Eine Sondertilgungsvereinbarung schafft hier wirksam Abhilfe. Sie bedarf, wenn sie als Nebenabrede konzipiert ist, keiner besonderen Form. Wer bei der Konzeption der Vereinbarung Hilfe sucht, um angemessene Konditionen festzulegen, kann sich von einem Honorarberater oder einer Verbraucherzentrale helfen lassen. Der Verzicht auf eine Sondertilgungsvereinbarung jedenfalls ist in der heutigen Zeit fahrlässig und sollte unbedingt vermieden werden.

Zahlungsstörung

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Als Zahlungsstörung wird ein Verzug des Kreditnehmers gegenüber der Bank beim laufenden Kapitaldienst bezeichnet. Eine Zahlungsstörung ist dabei definiert als ein um mehr als drei Tage verspäteter Zahlungseingang. In diesem Fall handelt es sich um eine leichte Zahlungsstörung. Nach etwa ein bis zwei Wochen Rückstand verschickt die Bank die erste Mahnung, die den Übergang zu einer mittelschweren Zahlungsstörung definiert. Mit dem Ausgang der zweiten Mahnung manifestiert sich die Zahlungsstörung als gravierend. Wird die dritte Mahnung versendet und kommt es zum Ausbleiben zweier aufeinanderfolgender Zahlungen, wird von einer schweren Zahlungsstörung gesprochen. Die schwere Zahlungsstörung allein führt jedoch nicht zu einer Kündigung des Kredits seitens der Bank. Zahlt der Kreditnehmer bei Vorliegen einer schweren Zahlungsstörung alle offenen Forderungen, bleibt das Darlehensverhältnis bestehen. Gerät er jedoch auch mit der dritten Rate länger als einen Monat in Verzug, ist mit einer Kündigung des Kredits durch die Bank zu rechnen, die schriftlich ausgesprochen wird. Die Kündigung muss dabei angekündigt worden sein. Es muss von der Bank klargemacht worden sein, dass ein Fortbestehen des Zahlungsverzuges über ein bestimmtes Datum hinaus zu einer Kündigung führen wird. Ist die Kündigung ausgesprochen und nicht durch einen rechtzeitigen Zahlungseingang aller offenen Forderungen abgewendet worden, ist das gesamte Darlehen zur sofortigen Rückzahlung fällig. Da der Kreditnehmer die Rückzahlung in einer solchen Situation in der Regel nicht vornehmen kann, kommt es zur Einleitung des gerichtlichen Mahnverfahrens bzw. zur Verwertung der Immobilie durch die Bank. Im Rahmen einer Versteigerung wird dann versucht, die offenen Verbindlichkeiten einzutreiben. Neben dem Verlust des Eigenheims muss der Kreditnehmer in diesem Fall auch eine gravierende und nachhaltige Schädigung seiner Bonität verkraften. Zeichnen sich in einem bestehenden Kreditverhältnis Zahlungsstörungen ab, etwa weil besondere Ausgaben zu verkraften sind oder weil die Einnahmen gesunken sind, sollte so schnell wie möglich das Gespräch mit der Bank gesucht werden. Nur so lassen sich gravierende Konsequenzen vermeiden bzw. unausweichliche Vorgänge so milde wie möglich gestalten.

Exit-Strategie

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Als Exit-Strategie werden die Überlegungen eines Kreditnehmers bezeichnet, die bereits im Vorfeld einer Immobilienfinanzierung auf eine mögliche vorzeitige Rückzahlung des Darlehens abzielen. Da in der modernen Gesellschaft sowohl berufliche als auch persönliche Lebensumstände häufiger wechseln, bietet die Option, eine Finanzierung vor dem regulären Termin zu beenden, einen erheblichen strategischen Vorteil. Unter einer erfolgreichen Exit-Strategie ist die vollständige Rückführung des Darlehens zu verstehen. Diese sollte im Idealfall sowohl mit als auch ohne Veräußerung der Immobilie möglich sein und sich ohne tiefgreifende wirtschaftliche Einschnitte in die individuelle Finanz- und Vermögensplanung integrieren lassen.

Vertragliche Gestaltung der vorzeitigen Rückzahlung

Kreditnehmer, die Wert auf eine flexible Beendigung ihrer Hypothek legen, sollten mit der finanzierenden Bank explizit vereinbaren, dass eine vollständige Rückzahlung zu feststehenden Konditionen jederzeit möglich ist. Diese Regelung muss ausdrücklich auch für Darlehen mit fester Zinsbindung gelten. Da eine betragsgenaue Fixierung der Vorfälligkeitsentschädigung aufgrund der langen Zeiträume wenig sinnvoll ist, empfiehlt sich stattdessen die vertragliche Festlegung des Berechnungsverfahrens in einer Nebenabrede. Dabei wird definiert, welcher Marktzinssatz für festverzinsliche Wertpapiere zur Abdiskontierung herangezogen wird. Auf dieser Basis kann der Kreditnehmer zu jedem Zeitpunkt exakt kalkulieren, welche Kosten im Falle einer Kündigung auf ihn zukommen.

Vorteile für Eigentümer und Verhandlungsposition

Eine fundierte Exit-Strategie sichert Eigentümern ein hohes Maß an Flexibilität bei privaten oder beruflichen Veränderungen. Ohne solche vorsorglichen vertraglichen Maßnahmen gestaltet sich die vorzeitige Kündigung eines Darlehens oft schwierig. Da Banken primär an der vollständigen Vereinnahmung der kalkulierten Zinsen interessiert sind, haben sie selten ein Eigeninteresse an einer vorzeitigen Beendigung des Vertragsverhältnisses. Ohne eine entsprechende rechtliche Grundlage im Darlehensvertrag sind Kreditinstitute in der Regel nicht verpflichtet, dem Kunden entsprechende Ausstiegsszenarien einzuräumen.

FAQ

Wann ist eine Exit-Strategie für einen Bauherren besonders wichtig?

Eine Exit-Strategie ist vor allem dann unverzichtbar, wenn die berufliche Zukunft einen Wohnortwechsel erfordern könnte oder wenn in absehbarer Zeit größere Kapitalzuflüsse, etwa aus Erbschaften, erwartet werden. Sie verhindert, dass der Kreditnehmer in starren Verträgen verharrt, die nicht mehr zu seiner aktuellen Lebenssituation passen.

Wie wird die Vorfälligkeitsentschädigung bei einem vorzeitigen Ausstieg berechnet?

Die Berechnung basiert in der Regel auf dem Zinsverschlechterungsschaden, den die Bank erleidet, weil sie das zurückgegebene Geld nur zu niedrigeren Marktzinsen neu anlegen kann. Zusätzlich werden meist eine angemessene Aufwandspauschale für die Bearbeitung sowie der entgangene Gewinn des Kreditinstituts in die Kalkulation einbezogen.

Gibt es gesetzliche Kündigungsrechte, die eine Exit-Strategie ergänzen?

Ja, gemäß § 489 BGB haben Kreditnehmer in Deutschland das Recht, jedes Darlehen mit fester Verzinsung nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer sechsmonatigen Frist kostenfrei zu kündigen. Eine vertraglich vereinbarte Exit-Strategie ist jedoch meist darauf ausgerichtet, diese Flexibilität schon deutlich vor Ablauf dieser Zehnjahresfrist zu gewährleisten.

Verbrauchsneutralität

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Der Begriff der Verbrauchsneutralität bezieht sich auf den Energiebedarf eines Gebäudes und meint eine Immobilie, die in der Summe keine Energie verbraucht. Die Energie, die zum Betrieb des Objektes von seinen Nutzern verbraucht wird, wird durch das Gebäude selbst erzeugt. Dabei muss ein verbrauchsneutrales Gebäude nicht zwingend autark sein: Wichtig für die Abgrenzung der Begrifflichkeit ist, dass die Bilanz einen ausgeglichenen Saldo oder ein Plus aufweist.

Die Verbrauchsneutralität wird in der Praxis von keinem Gebäude erreicht. Die Idee von Immobilien, die selbst die Energie erzeugen, die sie bzw. ihre Nutzer verbrauchen, erhielt im Zuge der gesellschaftlichen Debatte um Ressourcenknappheit und Klimawandel sehr viel neue Nahrung. Es soll in der Zukunft durch verschiedene technische Entwicklungen möglich sein, Verbrauchsneutralität in großem Umfang herzustellen. Dazu soll es zum einen ermöglicht werden, mit Gebäuden Energie zu erzeugen, zum anderen soll der Verbrauch deutlich reduziert werden. Eine Reduktion des Energiebedarfs kann durch verschiedene Einzelmaßnahmen sowie deren kombinierte Anwendung erfolgen.

Schon heute wird der Verbrauch durch Maßnahmen wie Wärmedämmung deutlich vermindert. Bei der Wärmedämmung werden spezielle Materialien in Wände und Dach implementiert, die den Transmissionswärmeverlust verringern. Auch durch den Einbau moderner Heizungsanlagen kann der Energieverbrauch verringert werden. Gleiches gilt für besonders gut isolierte Fenster etc. Die Erzeugung von Energie durch ein Gebäude ist bislang praktisch nur durch Photovoltaikanlagen möglich. Diese werden auf dem Dach eines Objektes installiert und wandeln Sonnenlicht in Strom um, der dann ins Stromnetz eingespeist wird. Gelingt es, die Erzeugung von Energie und deren Einsparung gleichzeitig auszuweiten, ist das Erreichen der Verbrauchsneutralität möglich.

Nach derzeitigem Ermessen werden nicht alle Immobilien diesen Status erreichen können. Es ist aber zu erwarten, dass in den kommenden Jahren und Jahrzehnten ein Trend in Richtung Verbrauchsneutralität geht, der durch die vielfältigen staatlichen Förderungen im Bereich Energieeffizienz und erneuerbare Energien deutlich an Schub gewinnen wird.

Wechselkursgewinn

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Immobilienfinanzierungen, bei denen Fremdwährungskredite zum Einsatz kommen, bieten dem Kreditnehmer die Chance, durch Wechselkursgewinne einen Teil der Schulden zu begleichen, ohne tatsächlich eine Zahlung zu leisten. Wechselkursgewinne entstehen dann, wenn der Kurs der Fremdwährung im Vergleich zum Euro absinkt. Der Kreditnehmer muss dann weniger Euro zahlen, um seine Verbindlichkeiten in der Kreditwährung zu tilgen, als es am Tag der Darlehensauszahlung der Fall war. Wechselkursgewinne können die Lasten einer Finanzierung deutlich reduzieren, wenn die Marktentwicklung sich im Sinne des Kreditnehmers günstig entwickelt. Es ist durchaus möglich, im Laufe einiger Jahre die Schuldenlast allein durch erzielte Wechselkursgewinne zu halbieren, wenn sich der Devisenmarkt günstig entwickelt. Wechselkursgewinne sind somit neben der Ersparnis durch ein günstigeres Zinsniveau in der Kreditwährung verglichen mit dem der Eurozone die zweite Säule, auf denen die Motivation einer Fremdwährungsfinanzierung fußt.

Den möglichen Wechselkursgewinnen und den sich daraus ergebenden Chancen stehen allerdings auch beträchtliche Risiken gegenüber. So kann sich der Wechselkurs auch zulasten des Kreditnehmers entwickeln: Steigt der Wert der Kreditwährung gegenüber dem Euro an, verteuert sich die Rückzahlung. Ein moderater Anstieg ist dabei zunächst durch die Zinsdifferenz gedeckt. Bei größeren Veränderungen treten jedoch schnell Verluste ein. Es ist sogar möglich, dass sich die Schuldenlast insgesamt vergrößert, obwohl ambitionierte Zahlungen geleistet werden. In diesem Fall fordert die Bank schon nach relativ kurzer Zeit zusätzliche Sicherheiten, um ihr Ausfallrisiko zu begrenzen. Kommt der Kreditnehmer dieser Aufforderung nicht nach, konvertiert die Bank bei weiter ungünstigen Kursentwicklungen am Devisenmarkt den Fremdwährungskredit in ein Euro-Darlehen und realisiert somit die Verluste. Der Kreditnehmer muss dann die Rückzahlung in Euro leisten und neben dem Kursverlust auch das heimische Zinsniveau schultern. Wechselkursgewinne sollten wegen des erhöhten Risikos deshalb nur für Kreditnehmer mit guter Bonität und starker Finanzkraft eine Motivation zur Aufnahme eines Darlehens in fremder Währung sein.

Haushaltsreserve

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Unter der Haushaltsreserve versteht man ein finanzielles Polster, über das grundsätzlich jeder Haushalt verfügen sollte, um unvorhergesehene Ausgaben oder plötzliche Einkommensrückgänge abzufedern und die laufenden Lebenshaltungskosten weiterhin decken zu können. Insbesondere für Personen, die eine Immobilie finanzieren und somit langfristige Kreditverpflichtungen eingehen, ist eine solide Rücklage unverzichtbar. Einerseits können an einem Eigenheim jederzeit unerwartete Reparaturkosten entstehen, die sofort beglichen werden müssen. Andererseits müssen die monatlichen Darlehensraten auch dann zuverlässig bedient werden, wenn die Einnahmen temporär ausbleiben oder signifikant sinken, etwa infolge von Arbeitslosigkeit oder Kurzarbeit.

Da Immobilienfinanzierungen oft über mehrere Jahrzehnte laufen, steigt die Wahrscheinlichkeit, dass Kreditnehmer im Laufe der Zeit mit solchen Herausforderungen konfrontiert werden. Das frühzeitige Ansparen einer Haushaltsreserve zählt daher zu den Kernpflichten eines jeden verantwortungsbewussten Darlehensnehmers. Idealerweise sollte diese Reserve drei, besser noch sechs Netto-Monatsausgaben abdecken. In diese Kalkulation müssen sämtliche regelmäßigen Zahlungsverpflichtungen einfließen: der Kapitaldienst für die Baufinanzierung, sonstige Kreditraten, Versicherungsbeiträge, die private Altersvorsorge sowie alle Kosten für den täglichen Lebensunterhalt.

Anlageformen und Verwaltung der Liquiditätsreserve

Je großzügiger die Reserve bemessen ist, desto höher ist die finanzielle Sicherheit. Die entsprechenden Mittel sollten konsequent auf einem separaten Konto verwaltet werden, um sie klar vom laufenden Zahlungsverkehr zu trennen. Ein Tagesgeldkonto eignet sich hierfür optimal, da das Guthaben dort jederzeit in vollem Umfang verfügbar bleibt. Im Vergleich zum klassischen Sparbuch bietet es zudem eine höhere Flexibilität und oft eine attraktivere Verzinsung. Es ist strikt davon abzuraten, die Haushaltsreserve in spekulative Anlagen wie Aktien oder Investmentfonds zu investieren, da bei Kursrückgängen zum Zeitpunkt des Bedarfs das Kapital nicht in ausreichender Höhe zur Verfügung stehen könnte. Ebenso ungeeignet sind langfristige Festgeldanlagen, da diese das Kapital zu lange binden und einen kurzfristigen Zugriff verhindern.

Der Aufbau der Haushaltsreserve kann systematisch über einen Sparplan oder durch direkte Einzahlungen auf das Tagesgeldkonto erfolgen. Sobald das gewünschte Zielvolumen erreicht ist, sollte die Höhe der Rücklage alle paar Jahre überprüft werden. So lässt sich sicherstellen, dass steigende Lebenshaltungskosten oder veränderte Ausgabenstrukturen durch eine entsprechende Anpassung der Reserve stets berücksichtigt werden.

FAQ

Wie hoch sollte eine Haushaltsreserve im Idealfall sein?

Die Haushaltsreserve sollte mindestens drei, im Idealfall jedoch sechs monatliche Gesamtausgaben umfassen. Dies stellt sicher, dass auch längere Phasen finanzieller Instabilität ohne den Verlust der Immobilie überbrückt werden können.

Warum ist ein Tagesgeldkonto der beste Ort für diese Reserve?

Ein Tagesgeldkonto garantiert die tägliche Verfügbarkeit des gesamten Guthabens ohne Kündigungsfristen oder Kursverlustrisiken. Damit ist gewährleistet, dass dringende Reparaturen oder Ratenzahlungen sofort und ohne bürokratische Hürden beglichen werden können.

Sollte man die Haushaltsreserve auch während der Tilgungsphase weiter aufbauen?

Sobald die Zielsumme erreicht ist, kann der Fokus verstärkt auf die Tilgung des Darlehens gelegt werden, um die Zinslast zu senken. Dennoch sollte die Reserve bei Gehaltserhöhungen oder steigenden Fixkosten regelmäßig nachjustiert werden, um ihren realen Schutzwert zu behalten.

Kreditrahmen

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Ein Kreditrahmen ist eine von der Bank zugesagte Kreditlinie, über die der Kreditnehmer verfügen kann, aber nicht muss. Zinsen fallen in der Regel nur für tatsächlich in Anspruch genommene Beträge an. Der Kreditrahmen ist vor allem in Verbindung mit Dispositions- und Kontokorrentkrediten bekannt, kommt aber auch bei der Immobilienfinanzierung zur Anwendung. Zum einen können Bau- oder Erwerbswillige vor dem Beginn der Suche nach einem Objekt mit ihrer Bank einen Kreditrahmen vereinbaren, der für die Finanzierung zur Verfügung steht. Zum anderen kann auch ein über den Investitionsbetrag hinausgehender Kreditrahmen vereinbart werden, mit dem dann die Finanzierung der Erwerbsnebenkosten oder der Inneneinrichtung erfolgt.

Wird von der Bank ein Kreditrahmen ausschließlich für die Immobilie zur Verfügung gestellt, ist dieser meist an strenge Auflagen geknüpft. So muss das zu finanzierende Objekt bestimmte Eigenschaften erfüllen und der Eigenkapitalanteil, den der Darlehensnehmer zur Finanzierung aus eigener Kraft bereitstellt, muss ausreichend groß sein. Eine Vereinbarung eines Kreditrahmens vor der Suche nach einem Objekt bietet Käufern große Vorteile, weil sie ein Höchstmaß an Flexibilität mitbringen und darüber hinaus begehrte Objekte schneller erwerben können als mögliche Konkurrenten, weil Verkäufer durch die Kreditgarantie der Bank angezogen werden. Diese Variante wird allerdings nur von sehr wenigen Banken angeboten.

Wird ein Kreditrahmen zur Verfügung gestellt, der über die Investitionskosten des zu finanzierenden Objektes hinausgeht, handelt es sich dabei letztlich um eine Vollfinanzierung. Diese Art der Immobilienfinanzierung ist in Deutschland traditionell selten, weil Banken das Risiko eines Ausfalls scheuen. Die Variante kann deshalb nur von Kunden mit guter Bonität genutzt werden. Besonders Beamte können solche Kreditrahmen erhalten. Vollfinanzierungen bergen allerdings auch für den Kreditnehmer Risiken: Sie sind sehr teuer und erfordern eine lange Zeit bis zur Schuldenfreiheit. Zudem wird der finanzielle Spielraum während der Tilgungsphase durch hohe Raten besonders schmerzlich eingeschränkt.

Mieterprüfung

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Wer eine Immobilie nicht selbst bewohnt, sondern sie an Dritte vermietet, trägt in diesem Zusammenhang verschiedene Risiken. Insbesondere kann es vorkommen, dass trotz einer durchgängigen Vermietung des Objektes keine regelmäßigen Einnahmen erzielt werden. Dies kann daran liegen, dass der Mieter nicht willens oder nicht in der Lage ist, seinen vertraglichen Pflichten nachzukommen. Insbesondere in finanziellen Notlagen sind viele Menschen nicht in der Lage, ihre Miete zu bezahlen. Die Gründe für eine solche Situation können vielfältig sein: Arbeitslosigkeit etwa kann zu einem Einkommensausfall bei Arbeitnehmern führen, der durch Leistungen der gesetzlichen Sozialversicherung nicht gedeckt ist. Bei Selbstständigen kann ein Auftragsmangel zu finanziellen Engpässen führen. Auch eine Überschuldung und daraus resultierende Mahn- und Pfändungsmaßnahmen können ursächlich für einen Mietausfall sein.

Um das Risiko eines Zahlungsausfalls schon vor dem Abschluss eines Mietvertrages einschätzen zu können, sollten Eigentümer Interessenten genauer prüfen. Dazu gibt es verschiedene Möglichkeiten. Eine Verbraucherauskunft der Schufa etwa, die der Interessent dem Vermieter freiwillig vorlegen kann, gibt Aufschluss über die Zahlungshistorie des potenziellen Mieters. Beantrage Mahnbescheide sind in der Verbraucherauskunft ebenso ersichtlich wie offene eidesstattliche Versicherungen, Insolvenzverfahren, geplatzte Kredite etc. Finden sich in der Verbraucherauskunft eines Interessenten solche Merkmale, sollten Vermieter die Unterschrift unter den Vertrag ablehnen oder die Bürgschaft einer nachweislich solventen Person verlangen. Die Mieterprüfung sollte zudem eine Prüfung der Einkommensverhältnisse des Mieters beinhalten. Angestellte sollten nicht nur über ein ausreichend hohes Einkommen verfügen, sondern darüber hinaus auch in einem sicheren Verhältnis angestellt sein, bei dem die Probezeit abgelaufen ist. Bei Selbstständigen und Freiberuflern wird das Einkommen nicht anhand der Lohnabrechnung, sondern mittels des letzten Einkommenssteuerbescheids vom Finanzamt geprüft. Eine sorgfältige Mieterprüfung, bei der die Vertragsvergabekriterien in einem angemessenen Verhältnis zum Anspruch des Objektes steht, schützt Eigentümer vor unnötigen Risiken und reduziert in der langfristigen Perspektive die zu erwartenden Zahlungsausfälle signifikant.

Ratenfestsetzung

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Bei der Ratenfestsetzung wird entschieden, wie hoch die monatliche Rate einer Immobilienfinanzierung ausfällt. Die Höhe der Rate richtet sich nach verschiedenen Kriterien. Zum einen ist dies der aufgenommene Kreditbetrag: Je größer das Darlehen ausfällt, desto größer ist auch die Belastung des Kreditnehmers durch den Kapitaldienst. Auch die Laufzeit hat großen Einfluss auf die Rate: Je länger die Tilgung des Kredites sich hinzieht, desto kleiner fällt die Rate aus. Ebenso von Bedeutung ist eine eventuelle Restschuld: Sieht der Darlehensvertrag keine vollständige Tilgung bis zur ersten Fälligkeit vor, verringert sich die monatliche Rate ebenfalls, weil nicht alle Verbindlichkeiten getilgt werden. Der Zinssatz des Darlehens ist eine weitere für die Höhe der monatlichen Rate wichtige Variable: Je höher der Sollzins, desto höher auch die laufenden Zahlungen.

Bei der Ratenfestsetzung wird versucht, das Darlehen und seine Tilgung so optimal wie möglich an die Belange des Kreditnehmers anzupassen. Einige der vorgenannten Parameter stehen dabei bereits fest und die anderen dienen zur Anpassung. Muss ein Darlehen etwa binnen 20 Jahren getilgt werden, weil danach der Eintritt in den Ruhestand erfolgt und steht darüber hinaus der Kreditbetrag sowie der Zinssatz fest, kann an der Höhe der monatlichen Rate nicht viel verändert werden. Anders sieht es aus, wenn eine längere Laufzeit zur Verfügung steht bzw. nach Ablauf von 20 Jahren nicht das gesamte Darlehen getilgt sein muss: Dann kann ggf. eine deutliche Reduktion der monatlichen Zahlungen erfolgen, indem die Tilgung gestreckt wird. Oft lassen sich in einer späteren Lebensphase auch größere Zahlungen deutlich leichter bewerkstelligen als es in jungen Jahren der Fall ist.

Im Vorfeld jeder Ratenfestsetzung sollte immer versucht werden, den Zinssatz so günstig wie möglich zu halten. Dies kann durch das vorherige Ansparen eines ausreichend hohen Eigenkapitalanteils ebenso begünstigt werden wie durch das Vergleichen der Angebote möglichst vieler unterschiedlicher Banken. Dazu kann durch geschickte Verhandlungen mit der Bank der Zinssatz zusätzlich gesenkt werden.

Konditionenanfrage

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Bei einer Konditionenanfrage ersuchen Verbraucher eine Bank um detaillierte Auskunft hinsichtlich der Konditionen für ein bestimmtes Darlehen. Die Angaben in der Antwort der Bank auf die Konditionenanfrage können signifikant von denen der werblichen Informationen, die ein Institut verschickt, abweichen. Banken geben in ihren Prospekten gerne Zinssätze an, die nur unter bestimmten Bedingungen gelten. Zu diesen Bedingungen zählen insbesondere ein hoher Eigenkapitalanteil und eine gute Bonität des Kreditnehmers. Der günstigste angegebene Zinssatz einer Bank wird oft nur von einem Bruchteil der Bau- oder Erwerbswilligen tatsächlich realisiert, weil das Geldhaus Zuschläge erhebt. Bei einer Konditionenanfrage erfahren Verbraucher, wie viel ihr Vorhaben sie tatsächlich kostet.

Die Konditionenanfrage ist für beide Seiten unverbindlich: Weder die Bank noch der Anfragende kann aus ihr einen Rechtsanspruch ableiten. Eine Konditionenanfrage ist beim Vergleich der Angebote verschiedener Bank oft unerlässlich, weil nur auf diesem Wege in Erfahrung gebracht werden kann, was die Finanzierung wirklich kostet. Verbraucher müssen der Bank dabei wahre und vollständige Angaben machen, weil ansonsten keine brauchbare Auskunft erteilt werden kann. Alle Angaben zu Einkommen, Vermögen und Verbindlichkeiten sowie zum Kaufpreis und der Art und Lage des zu finanzierenden Objekts müssen deshalb stimmen.

Es ist oft schwierig, die zu erwartenden Konditionen selbst zu errechnen. Verbraucher tun sich erfahrungsgemäß insbesondere schwer damit, ihre Kreditwürdigkeit richtig einzuschätzen. Um eine möglichst günstige Finanzierung zu erhalten, sollten Konditionenanfragen bei mindestens vier bis fünf Banken eingeholt werden. Alternativ kann die Finanzierung auch über einen Hypothekenvermittler erfolgen, der von sich aus die Konditionen unterschiedlicher Banken vergleichen und dabei die individuellen Belange berücksichtigen kann. Das Ergebnis der Konditionenanfrage überrascht Verbraucher häufig: Wer mit zehn Prozent Eigenkapital und einem durchschnittlichen Einkommen aus einer Tätigkeit als Arbeitnehmer eine Immobilie finanzieren will, muss häufig einen signifikant höheren Zinssatz in Kauf nehmen als es auf den ersten Blick der Fall zu sein scheint.