Kreditnehmer, die ihre Immobilie nicht über ein einzelnes Darlehen, sondern durch eine Kombination verschiedener Kredite finanzieren, sollten unbedingt die durchschnittliche Verzinsung ihrer Verbindlichkeiten kalkulieren. Dieser Wert liefert eine präzise Orientierung über die zu erwartenden Gesamtkosten der Finanzierung. Die Ermittlung des Durchschnittszinses für ein Portfolio aus Darlehen mit identischer Laufzeit und gleichen Zahlungsintervallen gestaltet sich dabei unkompliziert: Die einzelnen Zinssätze werden entsprechend ihrem jeweiligen Anteil an der Gesamtsumme gewichtet und zusammengeführt. Sofern die Darlehen unterschiedliche Laufzeiten aufweisen, wird üblicherweise zunächst der Durchschnittszins bis zum Zeitpunkt der ersten Fälligkeit bestimmt. Sobald die Konditionen für die Anschlussfinanzierung feststehen, erfolgt eine entsprechende Neuberechnung des Gesamtzinssatzes.
Einflussfaktoren auf die Zinsentwicklung nach der Erstphase
Nach Ablauf der ersten Zinsbindungsfrist kann der Durchschnittszinssatz je nach Marktlage variieren. Bei einem stabilen Zinsniveau ist tendenziell mit einem Sinken des Durchschnittszinses zu rechnen, da der Beleihungsauslauf durch die bereits erfolgte Tilgung geringer ausfällt und die verbleibende Restlaufzeit bis zur vollständigen Entschuldung kürzer ist. Ein deutlicher Anstieg des allgemeinen Zinsniveaus kann jedoch dazu führen, dass der Durchschnittszins selbst in einer fortgeschrittenen Finanzierungsphase wieder ansteigt. Ein solcher Effekt tritt auch dann ein, wenn ein ursprünglich sehr günstig verzinstes Darlehen abgelöst werden muss. Dies betrifft insbesondere Förderkredite der öffentlichen Hand, wie etwa Programme der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Diese Darlehen werden häufig durch Bundesmittel subventioniert und weisen daher Konditionen auf, die signifikant unter dem marktüblichen Niveau privater Banken liegen.
Der Durchschnittszins als unverzichtbare Vergleichsgröße
Der Durchschnittszinssatz fungiert zudem als essenzielle Bezugsgröße beim Vergleich komplexer Finanzierungsangebote, die aus mehreren Komponenten bestehen. Ohne diesen gewichteten Wert ist eine objektive Gegenüberstellung der Konditionen kaum möglich. Besonders bei der Vermittlung über Hypothekenmakler werden oft Finanzierungspakete geschnürt, die neben Darlehen privater Geschäftsbanken auch staatliche Förderkredite der KfW oder regionaler Institute enthalten. Erst durch die Berechnung des Durchschnittszinses wird für den Bauherren transparent, welches Gesamtpaket unter Berücksichtigung aller Einzelbausteine die wirtschaftlich attraktivste Lösung darstellt.
FAQ
Wie berechnet man den gewichteten Durchschnittszins bei zwei unterschiedlichen Krediten?
Man multipliziert den Zinssatz jedes Darlehens mit seinem Anteil an der Gesamtsumme und addiert die Ergebnisse anschließend zusammen. Beträgt ein Kredit beispielsweise 100.000 Euro zu 2 % und ein zweiter 50.000 Euro zu 4 %, ergibt sich ein Durchschnittszins von gerundet 2,67 %.
Warum ist der Durchschnittszins wichtiger als der Nominalzins des Hauptdarlehens?
Der Nominalzins eines einzelnen Kredits spiegelt nicht die tatsächliche Belastung wider, wenn gleichzeitig teurere Nachrangdarlehen oder günstigere Förderkredite bedient werden müssen. Nur der Durchschnittszins zeigt die reale Zinslast pro geliehenem Euro über das gesamte Finanzierungskonstrukt hinweg an.
Welche Rolle spielen KfW-Darlehen bei der Senkung des Durchschnittszinses?
Da KfW-Kredite oft staatlich subventioniert sind, liegen ihre Zinssätze meist deutlich unter den Standardkonditionen freier Geschäftsbanken. Durch die Integration solcher Fördermittel in den Finanzierungsmix sinkt der gewichtete Durchschnittszins, was die Gesamtkosten für den Immobilienkäufer spürbar reduziert.