Das Deflationsrisiko beschreibt die Gefahr für Kreditnehmer, die durch einen dauerhaften Rückgang des gesamtwirtschaftlichen Preisniveaus entsteht. Hält dieser Rückgang über einen langen Zeitraum – meist definiert als mindestens fünf Jahre – an, spricht man von einer Deflation. Für Immobilieneigentümer, deren Objekte fremdfinanziert sind, wirkt sich diese Entwicklung massiv negativ aus.
Reale Schuldenlast und Preisentwicklung
Hypothekenschulden sind nominale Werte. In einer Deflation sinken die realen Preise von Gütern und Vermögensgegenständen, wodurch der Wert des Geldes steigt. Das bedeutet: Real betrachtet nimmt die Kreditschuld zu. Gemessen in Einheiten von Gütern oder Dienstleistungen lastet ein immer größerer Schuldenberg auf dem Kreditnehmer. Dieser Effekt ist besonders fatal, wenn die Deflation in die Anfangsphase der Finanzierung fällt, da in diesem Zeitraum der Großteil der monatlichen Rate für Zinsen aufgewendet wird und die eigentliche Tilgung nur sehr langsam voranschreitet.
Die Gefahr sinkender Einkommen und Immobilienpreise
Ein weiteres erhebliches Risiko besteht darin, dass sinkende Preise auf breiter Front zwangsläufig zu einem Rückgang der nominalen Löhne und Einkommen führen. Während das Einkommen schrumpft, bleibt die vertraglich vereinbarte Kreditrate jedoch nominal gleich. Dies kann dazu führen, dass die monatliche Belastung nicht mehr tragbar ist und das Objekt veräußert werden muss. Eine Veräußerung in einem deflationären Umfeld ist jedoch meist verlustbehaftet: Da auch die Immobilienpreise sinken, reicht der Verkaufserlös oft nicht aus, um die offenen Verbindlichkeiten bei der Bank zu decken. Der Kreditnehmer verliert somit nicht nur sein Heim, sondern bleibt auf einer Restschuld sitzen.
Inflation vs. Deflation
Grundsätzlich sind für Immobilienbesitzer inflationäre Tendenzen deutlich vorteilhafter. Bei Inflation werden nominale Schulden sukzessive entwertet, was zu einer realen Entlastung des Kreditnehmers führt. Da die künftige Preisstabilität einer Volkswirtschaft jedoch nie mit absoluter Sicherheit vorhergesagt werden kann, bleibt das Deflationsrisiko ein beständiges Restrisiko jeder langfristigen Finanzierung.
FAQ
Warum profitieren Schuldner von Inflation, leiden aber unter Deflation? In einer Inflation sinkt der Wert des Geldes, wodurch die Rückzahlung fixer Schuldenbeträge „leichter“ wird, da die Einkommen meist steigen. In einer Deflation steigt der Wert des Geldes; man muss also für denselben Euro-Betrag der Rate deutlich mehr Arbeitsleistung oder Güter aufbringen.
Wie wahrscheinlich ist ein deflationäres Szenario in Deutschland? Die Europäische Zentralbank (EZB) hat das primäre Ziel der Preisstabilität und steuert gegen Deflation aktiv durch Zinssenkungen und Geldmengenausweitungen an. Dennoch können externe Schocks oder langanhaltende Wirtschaftskrisen (wie historisch in Japan) zu deflationären Phasen führen.
Können Banken bei einer Deflation die Zinsen einfach erhöhen? Bei Darlehen mit fester Zinsbindung bleibt der Zinssatz für den vereinbarten Zeitraum gleich. Bei variablen Darlehen sinken die Zinsen in einer Deflation meist, da die Leitzinsen der Notenbanken fallen. Dies lindert zwar die Zinslast, ändert aber nichts an der steigenden realen Last der Tilgungssumme.