Der Darlehensanteil einer Immobilienfinanzierung beschreibt den Prozentsatz des gesamten Finanzierungsvolumens, der durch Fremdmittel gedeckt wird. Das Gegenstück hierzu bildet der Eigenkapitalanteil, welcher jene Mittel umfasst, die der Eigentümer aus eigenen Vermögenswerten beisteuert.
Grenzwerte und Anforderungen der Banken
Theoretisch kann der Darlehensanteil jeden Wert zwischen 0 und 100 Prozent annehmen. Während eine Finanzierung mit 0 Prozent Darlehensanteil einen reinen Eigenkapitalkauf darstellt, bedeutet eine 100-Prozent-Finanzierung den Verzicht auf jegliche Eigenmittel. In der Praxis fordern Kreditinstitute in Deutschland zumeist einen Eigenkapitalanteil von mindestens 10 Prozent der Investitionskosten. Da zudem die Erwerbsnebenkosten (wie Notargebühren und Grunderwerbsteuer) in der Regel aus eigenen Mitteln gedeckt werden müssen, übersteigt der tatsächliche Darlehensanteil die Marke von 90 Prozent nur in Ausnahmefällen.
Einfluss auf den Zinssatz und das Risiko
Die Höhe des Darlehensanteils hat direkten Einfluss auf die Konditionen des Immobilienkredits. Je höher der Anteil an Fremdkapital ist, desto höher fällt üblicherweise der Zinssatz aus. Die Bank berechnet Risikozuschläge, um sich gegen den Fall abzusichern, dass bei einer möglichen Zwangsverwertung der Erlös nicht ausreicht, um die gesamten Forderungen zu decken. Als kritische Schwelle gilt hierbei ein Beleihungsauslauf von 60 Prozent: Übersteigt der Darlehensanteil diesen Wert, steigen die Zinskosten mit zunehmendem Verschuldungsgrad progressiv an.
Strategien zur Reduzierung des Fremdkapitalbedarfs
Es ist für Kreditnehmer vorteilhaft, den Darlehensanteil so gering wie möglich zu halten, um von günstigeren Zinsen und einer schnelleren Entschuldung zu profitieren. Dies erfordert einen frühzeitigen Aufbau von Eigenkapital. Bewährte Methoden hierfür sind Bausparverträge, die oft bereits Jahre vor dem geplanten Vorhaben abgeschlossen werden, oder regelmäßige Einzahlungen in Bank- und Wertpapiersparpläne. Ein moderater Darlehensanteil von etwa 60 bis 70 Prozent der Finanzierungskosten gilt in Deutschland als optimales Gleichgewicht zwischen Hebeleffekt und finanzieller Sicherheit.
FAQ
Warum steigen die Zinsen ab einem Darlehensanteil von 60 Prozent meist sprunghaft an?
Ab dieser Grenze verlassen Banken den Bereich des sogenannten Realkredits, der durch den Sachwert der Immobilie besonders sicher abgedeckt ist. Das zusätzliche Risiko, das die Bank bei einer höheren Beleihung eingeht, lässt sie sich durch Zinsaufschläge vom Kreditnehmer vergüten.
Können auch Eigenleistungen am Bau den Darlehensanteil senken?
Ja, die sogenannte „Muskelhypothek“ wird von vielen Banken als Eigenkapitalersatz anerkannt und mindert somit den Bedarf an echtem Darlehenskapital. Allerdings ist die Anrechnung meist auf einen bestimmten Prozentsatz der Baukosten begrenzt und muss durch fachgerechte Ausführung belegt werden.
Was versteht man unter den Erwerbsnebenkosten, die nicht finanziert werden sollten?
Zu den Erwerbsnebenkosten zählen die Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten sowie gegebenenfalls Maklergebühren. Da diese Kosten keinen bleibenden Sachwert der Immobilie darstellen, verlangen Banken üblicherweise, dass diese vollständig aus vorhandenem Eigenkapital gezahlt werden.