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Dieser Begriff spielt im Kreditwesen, egal an welcher Stelle und bei welcher Darlehensform, eine zentrale Rolle. Gemeint ist dabei die Nominalschuld eines Darlehensnehmers. Aber anders als an verschiedenen Stellen behauptet handelt es sich hierbei nicht um den Nennbetrag eines Kredites, welcher als Grundlage der Berechnung von Zinsen oder den fälligen Bearbeitungsgebühren dient, sondern um die Höhe der Forderung, welche sich aus der Zusage zu einem Darlehen der entsprechenden Höhe ergibt. Allerdings werden umgangssprachlich beide Begriffe synonym verwendet, was eine Trennung der Begriffe mitunter relativ schwierig gestaltet.

Während es sich beim Nominalbetrag also in der Regel um eine Angabe im Rahmen des Kreditangebotes bzw. Vertrages handelt, dreht es sich bei der Nominalschuld um die im Darlehensvertrag verankerte Leistungspflicht des Schuldners oder Baufinanzierungskunden. Allerdings handelt es sich hierbei wie bereits angesprochen nur um eine rechnerische Größe. Schließlich beläuft sich die tatsächliche Schuld, etwa im Rahmen einer Baufinanzierung, auf eine weitaus höhere Summe. Diese Differenz zwischen Nominal- und Realschuld ergibt sich aus den zusätzlichen Kosten, welche mit der Gewährung eines Darlehens verbunden sind. Banken und Kreditinstitute schlagen dem eigentlichen Kredit meist noch zusätzliche Kosten auf, was sich in der Höhe des effektiven Jahreszinses widerspiegelt. Letzterer wird normalerweise in Prozent angegeben und bezieht sich auf den Nominalbetrag der Finanzierung.

Ein Darlehen in Höhe eines Nennbetrages von 100.000 Euro mit einem effektiven Zins von 7 Prozent würde beim Kreditnehmer zwar mit einer Nominalschuld von 100.000 Euro zu Buche schlagen, allerdings beläuft sich die gesamte Schuld auf 107.000 Euro. Letztgenannter Betrag ist auch entsprechend den Vertragsbedingungen an das ausgebende Kreditinstitut zurückzuzahlen. Zudem erhalten die meisten Kunden einer Bank, welche ein Darlehen zur Baufinanzierung oder einer anderen Anschaffungen beantragen, im Allgemeinen nicht den vollen Nominalbetrag ausgezahlt. Es wird vor der Überweisung auf das angegebene Konto beispielsweise noch ein Disagio abgezogen. Diese Abzüge verringern aber nicht etwa die Nominalschuld, sondern lassen diese unberührt.

Der Kaufvertrag zählt in Deutschland sicher zu den häufigsten Vertragsarten, die dem Verbraucher im Alltag begegnen können. An vielen Stellen fällt er inzwischen nicht mehr auf, etwa beim täglichen Einkauf von Lebensmitteln oder einem Einkaufsbummel durch Boutiquen und andere Geschäfte. Ein großer Teil der Umsatzgeschäfte wird heutzutage ohne ein Schriftstück abgewickelt, welches den Kaufvertrag im Vorfeld näher beschreibt. Einzig die Rechnung dient als Nachweis und erfüllt eine gewisse Dokumentationsfunktion. Damit die Anforderungen für die Erfüllung eines Kaufvertrages gegeben sind, müssen alle Beteiligten einige Voraussetzungen erfüllen. Eine der wichtigsten Bedingungen ist etwa die gegenseitige Willenserklärung.

Der Verkäufer stimmt hiermit der Übereignung zu, wogegen sich der Käufer dazu verpflichtet, die Kaufsache in Empfang zu nehmen und den geforderten Kaufpreis an den Verkäufer zu zahlen. Ein Kaufvertrag wird also immer nur im gegenseitigen Einverständnis geschlossen. Auf der einen Seite besteht die Möglichkeit, dass Güter den Besitzer wechseln, welche eher den Charakter eines Rechtes annehmen. Ein Beispiel wäre hier das das Recht, etwas zu nutzen oder zu betreten. Bewegliche (Mobilien) oder unbewegliche (Immobilien) Sachen zählen jedoch eher zu den gebräuchlichen Vertragsgegenständen im Rahmen eines Kaufvertrages.

In welcher Form der Kaufvertrag geschlossen und ob dieser schriftlich festgehalten wird, bleibt im Allgemeinen den beteiligten Parteien selbst überlassen. Aber bei einigen Gegenständen setzt der Gesetzgeber die Einhaltung bestimmter Normen voraus. So muss speziell im Rahmen des Kaufs einer Immobilie der Kaufvertrag schriftlich vorliegen und notariell beurkundet werden. Häufig werden für wertvollere Gegenstände wie etwa Kraftfahrzeuge die Kaufverträge schriftlich fixiert. Hierdurch können sich die Vertragsparteien, also Verkäufer und Käufer, gegen ungerechtfertigte Ansprüche aus dem Kaufvertrag absichern. Aus den Vertragsbedingungen geht zudem hervor, in welcher Form der Kaufgegenstand durch den Verkäufer übergeben wird und inwiefern Garantieleistungen in Anspruch genommen werden können. Der Kaufvertrag regelt alle Pflichten und Rechte der beteiligten Parteien.

Ohne sie kommt keine Kreditvergabe zustande – unabhängig davon, ob es sich um eine komplexe Baufinanzierung oder einen einfachen Ratenkredit handelt. Vor der Bewilligung eines Darlehens durchleuchten Banken und Kreditinstitute das Zahlungsverhalten ihrer Kunden akribisch. Insbesondere bei einem Baukredit handelt es sich um eine langfristige Investition der Bank, die auch in vielen Jahren noch zuverlässig bedient werden muss. Aus diesem Grund versuchen die Kredithäuser, ihre Antragsteller bereits im Vorfeld präzise einzuschätzen. Ein unverzichtbares Hilfsmittel ist dabei die Überprüfung der Bonität. Viele Verbraucher stellen sich die Frage nach der genauen Bedeutung dieses Begriffs spätestens dann, wenn ein Antrag auf eine Immobilienfinanzierung abgelehnt wird oder sich die angebotenen Zinsen im Vergleich zur Werbung deutlich erhöhen.

Definition der Bonität und Wahrscheinlichkeitsrechnung

Allgemein beschreibt der Begriff der Bonität die Kreditwürdigkeit einer Person. Sie dient als statistisches Maß für die Wahrscheinlichkeit, mit der ein Darlehen ordnungsgemäß zurückgezahlt wird oder ob es zu einem Zahlungsausfall kommt. Mit steigender Bonität sinkt das Risiko der Zahlungsunfähigkeit aus Sicht der Bank. Je besser die Kreditwürdigkeit eingestuft wird, desto höher sind die Chancen, das angestrebte Darlehen zu erhalten. In diesem Zusammenhang spielt die SCHUFA eine entscheidende Rolle. Diese Organisation sammelt Daten von Händlern sowie Kreditinstituten und stellt sie ihren Mitgliedern zur Verfügung, um eine fundierte Risikoeinschätzung zu ermöglichen.

Der Score-Wert und seine Auswirkungen auf die Zinskonditionen

Die SCHUFA fungiert somit als Schutzorganisation der Wirtschaft, um Risiken durch Verbraucher mit niedriger Bonität zu minimieren. Bei der Entscheidung über eine Baufinanzierung stützen sich Banken maßgeblich auf einen spezifischen Punktwert, den sogenannten Score. Dieser errechnet sich aus verschiedenen Parametern, wie der Einkommenssituation, dem bisherigen Zahlungsverhalten und bereits bestehenden Verpflichtungen. Dieser Score-Wert beeinflusst nicht nur die grundsätzliche Zusage, sondern steuert auch direkt die Konditionen: Je höher das statistische Ausfallrisiko bewertet wird, desto höher fallen die Kreditzinsen aus, um das Risiko für die Bank finanziell zu kompensieren.

FAQ

Wie kann ich meine eigene Bonität vor einer Baufinanzierung verbessern?

Eine nachhaltige Verbesserung erreichen Sie durch das fristgerechte Begleichen aller Rechnungen und die Kündigung nicht genutzter Kreditkarten oder ungenutzter Girokonten. Zudem sollten Sie vorab eine Selbstauskunft einholen, um etwaige fehlerhafte Einträge bei Auskunfteien wie der SCHUFA korrigieren zu lassen.

Warum führt eine schlechte Bonität automatisch zu höheren Zinsen?

Banken kalkulieren Zinsen basierend auf dem Risiko: Ein Kunde mit niedrigerer Bonität stellt statistisch gesehen ein größeres Ausfallrisiko dar. Um dieses Risiko abzusichern, verlangt die Bank einen Zinsaufschlag, der als Risikoprämie für potenzielle Zahlungsschwierigkeiten dient.

Welche Faktoren fließen neben der SCHUFA in die bankinterne Bonitätsprüfung ein?

Neben den Daten von Auskunfteien bewerten Banken vor allem Ihr frei verfügbares Haushaltseinkommen, die Beständigkeit Ihres Arbeitsverhältnisses sowie vorhandene Sicherheiten. Auch das Alter des Kreditnehmers und die Branche, in der er tätig ist, können bei der internen Risikoeinstufung eine Rolle spielen.

Der Weg zum Eigenheim ist oft eine Herausforderung, wobei auftretende Baumängel regelmäßig für Frust und Konflikte auf der Baustelle sorgen. Da es keinen universellen Schutz vor Fehlern in der Bauausführung gibt, kann prinzipiell jeder Bauherr von einer Situation betroffen sein, in der mangelhafte Leistungen das Verhältnis zu den Handwerksbetrieben belasten. Grundsätzlich definiert sich ein Baumangel aus dem Vertragsverhältnis, das zwischen dem Eigentümer der Immobilie und den jeweiligen Fachunternehmen besteht.

Dabei muss für die Feststellung eines Mangels nicht zwangsläufig ein offensichtlicher Vertragsverstoß vorliegen, wie etwa eine falsch platzierte Fensterfront. Es genügt bereits, wenn ein Gutachter eine Abweichung von den allgemein anerkannten Regeln der Bautechnik feststellt, die zu einer Wertminderung führt. Allgemein wird ein Baumangel als Diskrepanz zwischen dem tatsächlichen Ist-Zustand auf der Baustelle und dem vertraglich vereinbarten Soll-Zustand verstanden. Wird ein solcher Mangel im Rahmen der Bauabnahme identifiziert, ist der Auftragnehmer verpflichtet, diesen innerhalb einer gesetzten Frist zu beheben und eine mangelfreie Leistung sicherzustellen.

Beweislast, Verjährung und Möglichkeiten der Mängelbeseitigung

Mit der förmlichen Abnahme durch den Auftraggeber oder dessen Vertreter geht die Beweislast für das Vorliegen von Mängeln auf den Eigenheimbesitzer über. Die Verjährungsfristen für Ansprüche auf Mängelbeseitigung hängen von der vertraglichen Grundlage ab: Bei Verträgen nach VOB beträgt diese in der Regel zwei Jahre, nach BGB hingegen fünf Jahre. In bestimmten Fällen kann der Auftragnehmer die Nachbesserung jedoch verweigern – etwa wenn der Mangel nachweislich auf fehlerhaften Vorarbeiten anderer Gewerke beruht oder die gesetzte Frist zur Nachbesserung unangemessen kurz war.

Sollte sich ein Unternehmen unrechtmäßig weigern, einen Mangel zu beheben, stehen dem Auftraggeber verschiedene Wege offen. Er kann den Mangel im Rahmen der Ersatzvornahme selbst beseitigen lassen und die Kosten dem ursprünglichen Auftragnehmer in Rechnung stellen oder die Schlussrechnung entsprechend mindern. Um alle Mängel rechtssicher zu identifizieren und bereits vor der Abnahme angemessen zu reagieren, empfiehlt es sich dringend, die Begutachtung der Bausubstanz gemeinsam mit einem qualifizierten Sachverständigen durchzuführen.

FAQ

Was ist der Unterschied zwischen einem offensichtlichen und einem verdeckten Baumangel?

Ein offensichtlicher Mangel ist bereits bei der Bauabnahme mit bloßem Auge oder durch einfache Prüfung erkennbar und muss sofort protokolliert werden. Verdeckte Mängel hingegen zeigen sich erst im Laufe der Nutzung, wie etwa eine mangelhafte Dachisolierung, und können innerhalb der geltenden Verjährungsfristen nachgemeldet werden.

Ab wann gilt ein Baumangel rechtlich als erheblich?

Ein Mangel gilt als erheblich, wenn er die Funktionstauglichkeit des Gebäudes beeinträchtigt oder den Wert der Immobilie spürbar mindert. In solchen Fällen ist der Bauherr berechtigt, die gesamte Bauabnahme zu verweigern, bis das Bauunternehmen den vertragsgemäßen Zustand wiederhergestellt hat.

Wie verhält man sich richtig, wenn ein Handwerker die Mängelbeseitigung ablehnt?

In diesem Fall sollte dem Unternehmen schriftlich eine angemessene Nachfrist zur Ausbesserung gesetzt und gleichzeitig die Einbehaltung eines Teils der Vergütung angekündigt werden. Verstreicht diese Frist fruchtlos, kann der Bauherr rechtlichen Beistand suchen oder ein Beweissicherungsverfahren einleiten, um die Mängel dokumentieren zu lassen.

Wer daran arbeitet, den Traum von den eigenen vier Wänden Wirklichkeit werden zu lassen, sieht sich einer Vielzahl unterschiedlichster Gefahren ausgesetzt. Schlechtes Wetter ist nur einer der Gründe, warum sich die Fertigstellung einer Immobilie verzögern kann. Änderungen an der ursprünglichen Bauplanung oder Schäden an der fertigen Bausubstanz gehören hier ebenso zu den möglichen Ursachen einer Verzögerung, wie eine falsche Kalkulation. Geht dem zukünftigen Eigenheimbesitzer mitten in der Bauphase das Kapital aus, ist natürlich guter Rat teuer. Schließlich verursacht jede weitere Verzögerung nur zusätzliche Kosten und erhöht somit den Kapitalbedarf immer weiter. Um einer langen Pause entgegenzuwirken, hilft häufig nur eine Maßnahme: die Nachfinanzierung.

Dieser Begriff beschreibt nichts anderes als ein zusätzliches Darlehen, welches über die bestehende Baufinanzierung hinaus aufgenommen werden muss. Die Ursachen, welche eine erneute Finanzspritze notwendig machen, können dabei vielfältiger Natur sein. Neben einer ungenügenden Kalkulation und Ermittlung des gesamten Finanzbedarfs kommen hier auch Gründe in Frage, die nicht ursächlich dem Darlehensnehmer zuzuschreiben sind. Unwetter können beispielsweise unvorhergesehene Schäden verursachen. Genauso kann im Verlauf der Bautätigkeit eine Anpassung an besondere Umstände oder Forderungen der Baubehörden notwendig werden. Daneben ist es auch durchaus denkbar, dass die Bodenbeschaffenheit höhere Kosten verursacht. Das Ergebnis bleibt aber immer dasselbe – der Bauherr benötigt mehr Geld. In einem solchen Fall heißt es schnell handeln. Allerdings besteht unter Umständen die Möglichkeit, dass die Nachfinanzierung nicht zu ähnlichen Konditionen umsetzbar ist wie die eigentliche Baufinanzierung.

Ein Grund für steigende Kosten ist die geringere Darlehenssumme und das Fehlen einer Sicherheit. Zwar kann auch die Nachfinanzierung ins Grundbuch eingetragen werden. Allerdings wird diese gegenüber dem ursprünglichen Baudarlehen nachrangig behandelt. Somit kann die Bank nicht auf das Grundstück oder die Immobilie zugreifen. Gemessen an der eigentlichen Baufinanzierung steigt der Arbeitsaufwand des Kreditinstitutes. Um eine möglichst reibungslose Abwicklung der Nachfinanzierung gewährleisten zu können, ist vor allem der Bauherr selbst gefragt. Je schneller die notwendigen Unterlagen vorliegen und die Bank mit den Kalkulationen beginnen kann, umso eher kann am Eigenheim weiter gearbeitet werden.