Archiv für die Kategorie: Allgemein

Der Begriff der Globalbelastung mag für viele angehende Eigenheimbesitzer zunächst ungewohnt klingen, zumal nicht jeder Baufinanzierungskunde zwangsläufig mit ihm in Berührung kommt. Verwendet man jedoch das Synonym Globalgrundschuld, wird die Bedeutung für Bankkunden meist schneller greifbar. Die Grundschuld stellt eines der zentralen Grundpfandrechte im Rahmen einer Immobilienfinanzierung dar. Sie dient dem Darlehensgeber als wesentliche Sicherheit, um die Erfüllung der Kreditforderungen zu gewährleisten. Sollte der Kreditnehmer gegen Vertragsbedingungen verstoßen – etwa durch Zahlungsunfähigkeit –, ist das Kreditinstitut berechtigt, die Sicherheit über die Grundschuld zu verwerten und so die offenen Forderungen zu begleichen.

Funktionsweise und Umfang der Globalgrundschuld

Doch was genau zeichnet eine Globalbelastung aus? Im Kern erfüllt sie für den Kreditgeber denselben Zweck wie eine gewöhnliche Grundschuld. Der entscheidende Unterschied liegt jedoch im Umfang der Haftung: Diese ist nicht auf ein einzelnes Grundstück oder eine spezifische Immobilie beschränkt, sondern erstreckt sich auf mehrere Objekte gleichzeitig. Jedes der in dieser Globalgrundschuld zusammengefassten Objekte haftet im Ernstfall vollumfänglich für die gegen den Schuldner geltend gemachten Forderungen. Dabei obliegt es der Bank, ob sie lediglich ein einzelnes Objekt, eine gezielte Auswahl oder das gesamte Portfolio verwertet.

Anwendungsbereiche in der Praxis

Die praktische Anwendung dieser Form der Kreditsicherung lässt sich gut an einem Beispiel verdeutlichen. Angenommen, ein Bauträger plant die Errichtung eines Mehrfamilienhauses und benötigt hierfür eine Bankfinanzierung, da die eigenen Mittel nicht ausreichen. Das Kreditinstitut wird das Darlehen nur gegen entsprechende Sicherheiten gewähren. Da das Projekt aus mehreren Einheiten besteht, werden diese im Rahmen einer Globalgrundschuld zusammengefasst. Es handelt sich somit um ein Pfandrecht, das über mehrere Objekte zeitgleich ausgeübt wird. Sollten Teile der Immobilien später verkauft werden, erfolgt eine sogenannte Pfandfreigabe. Hierbei werden die betroffenen Einheiten aus der Globalgrundschuld entlassen, sodass der Bank für diese spezifischen Objekte kein Verwertungsrecht mehr zusteht.

FAQ

Was ist der wesentliche Unterschied zwischen einer Einzelgrundschuld und einer Globalbelastung?

Während sich eine Einzelgrundschuld nur auf ein spezifisches Objekt bezieht, erstreckt sich die Globalbelastung als Pfandrecht über mehrere Immobilien gleichzeitig. Diese Form der Absicherung ermöglicht es Kreditgebern, ein gesamtes Portfolio oder Projekt als Sicherheit für ein Darlehen heranzuziehen.

Wann kommt eine Globalgrundschuld typischerweise zum Einsatz?

Dieses Instrument findet vor allem bei größeren Bauvorhaben oder Bauträgermaßnahmen Anwendung, bei denen mehrere Wohneinheiten gleichzeitig finanziert werden müssen. Es dient dazu, den hohen Finanzierungsbedarf durch die Zusammenfassung aller Projektteile als Gesamtsicherheit abzudecken.

Wie wird eine Immobilie aus der Globalbelastung gelöst?

Sobald eine einzelne Einheit verkauft oder ein entsprechender Teil des Darlehens getilgt wird, erfolgt in der Regel eine Pfandhaftentlassung durch die Bank. Nach diesem formalen Schritt ist das verkaufte Objekt nicht mehr Teil der Globalgrundschuld und haftet nicht mehr für die verbleibenden Verbindlichkeiten des Bauträgers.

Dieser Begriff taucht im wirtschaftlichen Miteinander an mehreren Stellen auf. Zum einen gewinnt der Rangrücktritt bei den unterschiedlichen Gesellschaftsformen, in denen ein Unternehmen geführt werden kann, an Bedeutung. Zum anderen spielen die Regelungen zum Rangrücktritt auch im Kreditwesen eine besondere Rolle. In diesem Fall geht es vor allem um die Stellung von Sicherheiten, was im Rahmen einer Baufinanzierung vor allem die Grundpfandrechte berührt. Banken und andere Kreditinstitute vergeben in der Regel nur dann ein Darlehen zur Finanzierung eines Bauvorhabens, wenn der Antragsteller eine entsprechende Sicherheit nachweisen kann.

In den meisten Fällen handelt es sich hierbei um Grundstücke und Immobilien, über welche sich die Banken ein dingliches Recht sichern, dass es ihnen ermöglicht, bei einer Nichterfüllung der Vertragsbedingungen die Sicherheit zu verwerten. Kann der Kreditnehmer, etwa bedingt durch den Verlust des Arbeitsplatzes, seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen, werden die Kreditinstitute die restliche Darlehenssumme im Allgemeinen über eine Zwangsvollstreckung bedienen. In welcher Form diese Forderungen bedient werden können, hängt unter anderem vom Rang des Grundpfandrechtes im Grundbuch ab. Hat ein Kredit etwa nur den 2. Rang, wird es für den Inhaber dieser Grundschuld schwer werden, daraus erfolgreich gegen den Schuldner vorzugehen.

Der Rangrücktritt bezeichnet an dieser Stelle einen Vorgang, bei dem der Inhaber eines dieser Grundpfandrechte gegenüber anderen Rechteinhabern zurücktritt. Grundlage für dieses Vorgehens ist § 880 BGB (Rangänderungen). Er legt unter anderem fest, dass bei einer Änderung des Ranges die Einwilligung der beiden Parteien notwendig ist. In welcher Form der Rangrücktritt erfolgen kann bzw. wer den höheren Rang eigentlich ausübt, hängt von den verschiedenen Faktoren ab. Allerdings darf dieser Vorgang nicht mit dem Löschen der Eigentümergrundschuld auf Betreiben der Gläubiger verwechselt werden. Dieser Eingriff in das Grundbuch dient lediglich dazu, dass der eigentliche Eigentümer und Schuldner nicht die Verwertung der Immobilie blockieren kann und sich den Rang der Eigentümergrundschuld zunutze macht.

Bevor sich zukünftige Eigenheimbesitzer auf die Grundsteinlegung und den ersten Spatenstich freuen können, investieren sie bereits erhebliche Arbeit und Zeit in ihren Traum. Bevor Handwerker und schweres Gerät anrücken, müssen die Pläne mit einem Architekten finalisiert und der Bauantrag bei der zuständigen Behörde eingereicht werden. Parallel dazu ist die Entwicklung einer tragfähigen Finanzierungsstrategie von zentraler Bedeutung. Hierbei gilt es zu klären, welcher Anteil der Kosten aus eigenen Quellen gedeckt werden kann und an welchen Stellen Fremdkapital erforderlich ist. Da kaum eine Familie ein solches Großprojekt vollständig aus Ersparnissen bestreiten kann, ist eine präzise Abstimmung der Mittel unumgänglich.

Eigenkapitalersatzleistungen als strategischer Vorteil

Da deutsche Kreditinstitute eine 100%-Finanzierung meist nur widerwillig eingehen, ist das Finden des richtigen Gleichgewichts zwischen Eigen- und Fremdmitteln entscheidend. Ein besonderer Trumpf in Kreditverhandlungen sind sogenannte Eigenkapitalersatzleistungen. Dieser Begriff bündelt alle finanziellen Mittel, die weder von klassischen Banken oder Versicherungen stammen noch direkt vom Ersparten des Bauherrn abgehen. Dazu zählen insbesondere Verwandtendarlehen, spezifische Förderungen des Bundes und der Länder sowie Eigenleistungen, die den Wert der Immobilie steigern, ohne die Darlehenssumme zu erhöhen.

Die Rolle von Eigenleistung und staatlicher Förderung

Ein wesentlicher Bestandteil dieser Ersatzleistungen ist die sogenannte Muskelhypothek. Damit sind alle Arbeiten gemeint, die der Bauherr in Eigenregie übernimmt – vom Ausheben der Baugrube bis hin zum Fliesenlegen in Bad und Küche. Neben dem persönlichen Arbeitseinsatz spielen staatliche Förderprogramme eine Hauptrolle. Während viele primär an die bundeseigenen Programme der KfW-Bank denken, bieten oft auch einzelne Bundesländer und Kommunen attraktive Zuschüsse oder zinsgünstige Darlehen für selbst genutzten Wohnraum an.

Unterstützung durch das soziale Umfeld

Zusätzlich zur staatlichen Hilfe bildet oft die Unterstützung durch Familie und Freunde das Rückgrat einer soliden Finanzierung. Dies kann durch tatkräftige Hilfe auf der Baustelle am Wochenende geschehen oder durch private Darlehen innerhalb der Familie. Werden all diese Möglichkeiten konsequent kombiniert, verbessert dies nicht nur die Liquidität während der Bauphase, sondern führt in der Regel auch zu deutlich günstigeren Zinskonditionen bei den Banken, da das Gesamtrisiko des Kredits sinkt.

FAQ

Wie viel Eigenleistung erkennt die Bank maximal an?

In der Regel akzeptieren Banken Eigenleistungen in Höhe von 5 % bis 10 % der Bausumme als Eigenkapitalersatz. Wichtig ist jedoch, dass diese Arbeiten realistisch kalkuliert sind und der Bauherr über die notwendigen handwerklichen Fähigkeiten sowie die Zeit verfügt, diese neben dem Beruf auszuführen.

Was ist der Unterschied zwischen einem Verwandtendarlehen und einer Schenkung?

Ein Verwandtendarlehen muss vertraglich festgehalten werden und wird meist verzinst oder zumindest zurückgezahlt, während eine Schenkung endgültig in das Vermögen des Bauherrn übergeht. Beide Varianten können die Eigenkapitalquote erhöhen, müssen der finanzierenden Bank aber offengelegt werden.

Gibt es Risiken bei der Einplanung von Eigenleistungen?

Das größte Risiko ist die Zeitverzögerung. Wenn Eigenleistungen länger dauern als geplant, können Bereitstellungszinsen für das Bankdarlehen anfallen oder der Einzugstermin verschiebt sich, was zu doppelten Wohnkosten (Miete und Kreditrate) führt. Zudem sollte der Versicherungsschutz für private Helfer über die Bau-Berufsgenossenschaft nicht vergessen werden.

Die Grundschuldbestellung ist ein wesentlicher Bestandteil bei der Eintragung einer Grundschuld in das Grundbuch. Insbesondere im Rahmen einer Baufinanzierung erfüllt sie eine zentrale Funktion für Banken und andere Kreditinstitute. Als eines der wichtigsten Grundpfandrechte dient die Grundschuld primär der Absicherung von Darlehen. Da Baufinanzierungen oft sehr hohe Summen umfassen, würde ein Zahlungsausfall des Kreditnehmers für den Geldgeber erhebliche Verluste bedeuten. Um dieses Risiko zu minimieren, sieht das deutsche Recht vor, dass Immobilien oder Grundstücke mit dinglichen Rechten belastet werden können. Diese Rechte können geltend gemacht werden, sobald der Kreditnehmer seinen vertraglichen Verpflichtungen nicht mehr nachkommt.

Rechtliche Folgen und formale Voraussetzungen

Kommt es zu einem Zahlungsverzug, ist die Bank berechtigt, die gestellten Sicherheiten zu verwerten, um offene Forderungen zu begleichen – etwa durch eine Zwangsvollstreckung oder eine Zwangsverwaltung. Bevor ein solches Grundpfandrecht jedoch wirksam in das Grundbuch eingetragen werden kann, ist die Einwilligung beider Vertragsparteien erforderlich. Die formelle Zustimmung des Grundstückseigentümers wird in diesem Kontext als Grundschuldbestellung bezeichnet. Damit dieses Dokument rechtlich anerkannt wird, muss es zwingend notariell beurkundet oder öffentlich beglaubigt werden. In der Praxis ist mit der Grundschuldbestellung meist direkt der Antrag auf Eintragung in das Grundbuch verbunden.

Kostenaspekte und Abgrenzung zur Hypothek

Zukünftige Eigenheimbesitzer sollten beachten, dass im Zuge der Grundschuldbestellung und der anschließenden Eintragung Gebühren anfallen. Die Höhe dieser Kosten richtet sich nach dem jeweiligen Gegenstandswert des abzusichernden Darlehens. Heutzutage hat sich die Grundschuld gegenüber anderen Grundpfandrechten weitestgehend durchgesetzt. Der entscheidende Vorteil liegt in ihrer Flexibilität: Eine Grundschuld kann unabhängig von der zugrunde liegenden Forderung existieren. Im Gegensatz dazu ist eine Hypothek stets fest an eine spezifische Schuld gebunden, was im deutschen Schuldrecht als Akzessorietät bezeichnet wird.

FAQ

Was ist der Unterschied zwischen einer Grundschuldbestellung und der Grundschuldeintragung?

Die Grundschuldbestellung ist die formelle Einverständniserklärung des Eigentümers, sein Grundstück als Sicherheit zu belasten. Die Eintragung hingegen ist der eigentliche Vollzug dieses Rechtsaktes durch das Grundbuchamt im amtlichen Register.

Welche Kosten kommen bei einer Grundschuldbestellung auf den Bauherrn zu?

Die Kosten setzen sich aus den Gebühren für den Notar sowie den Gebühren des Grundbuchamtes zusammen. Beide Positionen orientieren sich an der Höhe der eingetragenen Grundschuld und machen in der Regel etwa 0,8 bis 1,0 Prozent der Darlehenssumme aus.

Warum bevorzugen Banken die Grundschuld gegenüber der Hypothek?

Die Grundschuld ist nicht akzessorisch, was bedeutet, dass sie auch nach Tilgung eines Kredits im Grundbuch bestehen bleiben und für spätere Finanzierungen erneut genutzt werden kann. Diese Flexibilität vereinfacht sowohl für das Kreditinstitut als auch für den Eigentümer die langfristige Handhabung von Immobiliensicherheiten.

Häufig wird der Begriff des Zinses benutzt, ohne dass sich ein großer Teil der Bevölkerung der Bedeutung dieses Wortes überhaupt bewusst wird. Dabei ist eine Kenntnis der Begriffserklärung durchaus hilfreich, wenn es darum geht, die einzelnen Zinstypen zu verstehen und voneinander zu unterscheiden. Schließlich sorgen die Begriffe Nominal- und Effektivzins immer noch für Verwirrung. Das Wort Zins leitet sich vom lateinischen Wort census ab und bezeichnet den Betrag, welcher durch den Kreditnehmer an den Kreditgeber für die Ausleihung einer bestimmten Geldmenge zu zahlen ist. Vereinfacht gesagt handelt es sich bei den unterschiedlichen Zinsformen also um eine Ausleihgebühr. Diese wird in der Regel zu bestimmten Zeitpunkten fällig – je nach Absprache mit dem Kreditgeber werden die Zahlungen monatlich, pro Quartal oder einmal im Jahr vorgenommen.

Für den letztgenannten Fall taucht in den Kreditangeboten oft die Bezeichnung per annum oder p.a. auf, was wiederum dem Lateinischen entlehnt wurde. Es treten hier meist Banken oder andere Kreditinstitute in der Position des Kreditgebers auf, aber private Darlehen sind durchaus auch möglich. Bezieht sich der Kreditzins lediglich auf den Nennwert der Finanzierung, also den Nominal-Betrag, so spricht man im Allgemeinen vom Nominalzins. Dessen Höhe richtet sich nach mehreren Faktoren. Eine wesentliche Bemessungsgröße für den Nominalzins ist die Höhe der Zinsen, zu denen sich die Banken untereinander Kapital verleihen. Je unsicherer die Lage am Finanzmarkt, umso so höher kann der Zinssatz liegen.

Besonders bei Krediten, die mit einem variablen Zinssatz aufgenommen werden, sollten Kreditnehmer immer das aktuelle Zinsniveau im Auge behalten. Eine weitere, einflussreiche Größe, welche an der Zinsschraube dreht, ist die Inflationsrate. Je höher die Geldentwertung ist, umso stärker werden die Banken auch die Zinsen anheben. Allerdings taucht in den meisten Kreditangeboten ein anderer Zinssatz wesentlich häufiger auf – der Effektivzins. Dieser gibt Auskunft über die jährlichen Kosten von Krediten, bezogen auf die nominale Kredithöhe.