Realkredit

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Ein Realkredit versteht sich als Darlehen, das im Gegensatz zum Personalkredit durch ein Grundpfandrecht an einer Immobilie besichert ist. Wesentliches Merkmal eines Realkredits ist die Unabhängigkeit der Zins- und Tilgungsleistung von der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Kreditnehmers; die Besicherung erfolgt allein durch die Erträge, die ein Objekt erwirtschaftet oder durch dessen Boden- oder Verkehrswert. Üblicherweise werden Realkredite nur bis zu einer gewissen anteiligen Höhe des Objektwertes ausbezahlt, wobei die Beleihungsgrenze sich auf rund 60 Prozent des zugrunde gelegten Verkehrswertes beschränkt.

Realkredite von Sparkassen und privaten Geschäftsbanken werden im Grundbuch erstrangig eingetragen, Darlehen von Bausparkassen verstehen sich als zweitstellig.
Aufgrund des nahezu nicht existenten Ausfallrisikos sind Realkredite im Hinblick auf ihren Zinssatz meist mit sehr geringen Risikoaufschlägen verbunden. An Privatpersonen werden sie meist in Verbindung mit Bausparguthaben ausbezahlt. Die Kreditlaufzeit beträgt in den meisten Fällen mehrere Jahrzehnte, das Volumen ist demensprechend hoch.

Realkredite sind von volkswirtschaftlicher Bedeutung, da sie es breiten Teilen der Bevölkerung ermöglichen, eine eigene Immobilie zu erwerben und mit dieser die Darlehensschuld zu besichern. Eine Kreditvergabe ausschließlich auf der Grundlage der zukünftig vom Darlehensnehmer erzielten Mittelzuflüsse in Gestalt von Arbeits- oder Kapitaleinkommen würde den Vergaberichtlinien der Kreditinstitute widersprechen.

Realkredite können auch in Kombination mit anderen Darlehensvarianten gewährt werden. Kann beispielsweise ein Darlehensnehmer die Differenz aus Objektpreis und dessen Beleihungsgrenze nicht aus eigenen Mittel aufbringen, wird durch die Ausgabe eines weiteren Darlehens die Finanzierungslücke geschlossen. In den meisten Fällen wird das Zweitdarlehen dann deutlich schneller getilgt als der Realkredit und ist – aufgrund des aus Sicht der Bank höheren Risikos – mit einem höheren Zinssatz bzw. einem Disagio verbunden.

Wird kein Zweitkredit benötigt, kann ein grundpfandrechtlich besichertes Darlehen grundsätzlich unabhängig von der persönlichen Bonität des Kreditnehmers ausbezahlt werden, so dass auf die Prüfung der Kreditwürdigkeit im Rahmen des Antragsprozesses, zum Beispiel in Form einer Auskunftabfrage, verzichtet wird.

Bauspartarif

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Der Bauspartarif definiert die spezifischen Konditionen eines Bausparvertrags und ist ein fester Bestandteil des Produktportfolios einer Bausparkasse. In diesem Tarifwerk, das von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) genehmigt werden muss, sind alle wesentlichen Parameter verbindlich festgelegt. Dazu gehören die Habenzinsen auf das Sparguthaben, die Sollzinssätze für ein späteres Bauspardarlehen sowie die Höhe der Spar- und Tilgungsbeiträge. Zudem regelt der Tarif die erforderliche Mindestansparsumme, die Mindestwartezeit und das spezifische Zuteilungsverfahren des Vertrages.

Historische Entwicklung und moderne Tarifvielfalt

Bis zum Jahr 1980 war die Auswahl auf lediglich zwei Bauspartarife begrenzt. Seither haben insbesondere die Landesbausparkassen das Spektrum an Varianten erheblich erweitert, sodass heute für nahezu jedes Finanzierungsziel eine maßgeschneiderte Lösung existiert. Die Laufzeiten der Kontrakte sind deutlich flexibler geworden, und Bausparverträge können inzwischen auch gezielt unter dem Aspekt der Renditeoptimierung abgeschlossen werden.

Unterscheidung nach Sparzielen und Laufzeiten

Die wesentlichen Tarifarten unterscheiden sich primär durch die Zeitspanne bis zur Zielerreichung. Tarife, die auf eine schnelle Auszahlung ausgelegt sind, ermöglichen es Sparern, bereits innerhalb weniger Jahre ein Guthaben anzusparen und das Darlehen in Anspruch zu nehmen. Im Gegensatz dazu sind langfriste Tarife auf einen deutlich weiteren Zeithorizont ausgerichtet. Hier wird das Bausparguthaben über viele Jahre hinweg aufgebaut, wobei sich die gesamte Vertragslaufzeit inklusive der Tilgungsphase über mehrere Jahrzehnte erstrecken kann.

Renditeorientierte Tarife und staatliche Förderung

Eine weit verbreitete Variante stellen Modelle dar, bei denen die Erwirtschaftung einer attraktiven Rendite im Vordergrund steht. Die Hauptmotivation für den Abschluss solcher Verträge liegt oft in der Inanspruchnahme staatlicher Förderungen, wie der Wohnungsbauprämie oder der Arbeitnehmersparzulage. Durch die Erweiterung des Tarifangebots ist es für Bausparer zudem möglich, während der Laufzeit innerhalb der Bausparkasse in einen anderen Tarif zu wechseln. Wer beispielsweise auf das Darlehen verzichtet, kann unter Umständen rückwirkend von einem höheren Guthabenzins profitieren, ohne sich bereits zu Vertragsbeginn festlegen zu müssen.

FAQ

Was genau regelt ein Bauspartarif innerhalb eines Vertrages?

Der Bauspartarif legt alle finanziellen Rahmenbedingungen wie die Guthaben- und Darlehenszinsen sowie die Tilgungsmodalitäten fest. Zudem definiert er die formalen Voraussetzungen für die Zuteilung, etwa die Mindestspardauer und das erforderliche Mindestguthaben.

Ist ein Wechsel des Bauspartarifs während der Laufzeit möglich?

Ja, die meisten Bausparkassen erlauben einen Wechsel in einen anderen Tarif innerhalb ihres aktuellen Angebotsportfolios. Dies bietet Sparern die Flexibilität, ihre Finanzierungsstrategie nachträglich an veränderte Lebensumstände oder Marktbedingungen anzupassen.

Welche Rolle spielen staatliche Förderungen bei Bauspartarifen?

Staatliche Zulagen wie die Wohnungsbauprämie können die effektive Rendite eines Bausparvertrags insbesondere in renditeorientierten Tarifen deutlich steigern. Diese Förderungen machen das Bausparen auch für Personen attraktiv, die nicht unmittelbar eine Baufinanzierung planen.

Aufwendungen, anschaffungsnahe

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Unter anschaffungsnahen Aufwendungen versteht man Kosten, die im zeitlichen und sachlichen Zusammenhang mit dem Bau oder Erwerb einer Immobilie anfallen. Steuerrechtlich werden diese Kosten wie Herstellungskosten behandelt. Sie müssen strikt von sofort abziehbaren Instandhaltungskosten unterschieden werden, da dies maßgeblichen Einfluss auf die Bemessung der Steuerschuld sowie die Gestaltung des Jahresabschlusses hat.

Klassifizierung und Abschreibung nach AfA

Im Gegensatz zu Erhaltungsaufwendungen können anschaffungsnahe Aufwendungen nicht sofort in voller Höhe als Betriebsausgaben geltend gemacht werden. Stattdessen werden sie den Anschaffungskosten zugeschlagen und über die voraussichtliche Nutzungsdauer des Gebäudes gemäß der Absetzung für Abnutzung (AfA) linear abgeschrieben. Ein entscheidendes Kriterium für diese Einordnung ist die Hebung des Standards: Tragen die Maßnahmen dazu bei, dass die Immobilie in eine höhere Gebrauchswertkategorie (z. B. von „einfach“ auf „mittel“ oder von „mittel“ auf „hoch“) gestuft wird, handelt es sich steuerlich um Anschaffungsnebenkosten.

Die 15-Prozent-Grenze und der Drei-Jahres-Zeitraum

Gesetzlich gelten Ausgaben insbesondere dann als anschaffungsnahe Aufwendungen, wenn sie innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Erwerb der Immobilie anfallen. Erreichen diese Kosten in der Summe mehr als 15 Prozent der ursprünglichen Anschaffungskosten des Gebäudes (ohne Grundstücksanteil und Umsatzsteuer), dürfen sie nicht mehr sofort als Erhaltungsaufwand abgezogen werden, sondern müssen aktiviert und über Jahrzehnte abgeschrieben werden.

Abgrenzung zu sofort abziehbaren Betriebsausgaben

Kosten, die lediglich der regelmäßigen Instandhaltung und Erhaltung der Gebäudesubstanz dienen, zählen nicht zu den anschaffungsnahen Aufwendungen. Solche Betriebsausgaben können in dem Kalenderjahr, in dem sie anfallen, in voller Höhe gewinnmindernd abgesetzt werden. Dies ist für Immobilieneigentümer steuerlich oft wesentlich attraktiver, da die Steuerlast im Jahr der Investition unmittelbar und deutlich sinkt.

Strategische Planung bei Renovierungsmaßnahmen

Für private Investoren und Vermieter ist eine präzise zeitliche Planung von Sanierungen daher von existenzieller Bedeutung. Werden umfangreiche Modernisierungen unmittelbar nach dem Kauf durchgeführt, besteht die Gefahr, dass die Kosten den Gebrauchswert so stark erhöhen oder die 15-Prozent-Hürde überschreiten, dass eine sofortige steuerliche Absetzbarkeit entfällt. In einem solchen Fall werden die Kosten dem Immobilienwert zugerechnet und meist über einen Zeitraum von 40 bis 50 Jahren abgeschrieben, was die kurzfristige Rendite der Investition durch eine höhere Steuerbelastung schmälern kann.

FAQ

Wann wird die 15-Prozent-Grenze bei Renovierungen relevant?

Diese Grenze ist immer dann wichtig, wenn innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf einer Immobilie investiert wird. Übersteigen die Netto-Kosten der Instandsetzung 15 Prozent des Gebäudewertes, müssen alle diese Kosten über die gesamte Nutzungsdauer des Hauses abgeschrieben werden.

Zählen Kosten für den Garten oder die Außenanlage zu diesen Aufwendungen?

Nein, anschaffungsnahe Aufwendungen beziehen sich in der Regel ausschließlich auf das Gebäude selbst. Maßnahmen im Außenbereich oder reine Schönheitsreparaturen, die nicht den Standard des Gebäudes heben, fallen oft nicht unter die Drei-Jahres-Regelung der anschaffungsnahen Herstellungskosten.

Wie kann man eine sofortige Abschreibung der Renovierungskosten erreichen?

Um die Kosten sofort steuerlich geltend zu machen, sollten Vermieter darauf achten, dass die Summe der Instandsetzungen innerhalb der ersten drei Jahre unter der 15-Prozent-Marke bleibt. Alternativ können größere Modernisierungen zeitlich so geplant werden, dass sie erst nach Ablauf der Drei-Jahres-Frist beginnen.

Bausparförderung

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Unter dem Begriff Bausparförderung werden verschiedene staatliche Maßnahmen zusammengefasst, die das Ziel verfolgen, den Aufbau von Eigenkapital im Rahmen eines Bausparvertrages finanziell zu unterstützen. Die öffentliche Hand gewährt Sparern dabei unter bestimmten Voraussetzungen attraktive Zuschüsse zu ihren Einlagen. Wesentliche Bestandteile dieses Fördersystems sind die Wohnungsbauprämie sowie die Arbeitnehmersparzulage.

Die Wohnungsbauprämie steht grundsätzlich allen Bürgern zu, die unbeschränkt einkommensteuerpflichtig sind und mindestens 50 Euro jährlich in ihren Bausparvertrag einzahlen. Voraussetzung ist zudem, dass das zu versteuernde Jahreseinkommen die Grenze von 25.600 Euro bei Singles bzw. 51.200 Euro bei gemeinsam veranlagten Ehegatten nicht überschreitet. Gefördert werden Einzahlungen bis zu einem Jahreshöchstbetrag von 512 Euro. Da die Bezuschussung 8,8 Prozent beträgt, können Sparer eine jährliche Prämie von bis zu 45 Euro (Ehepaare 90 Euro) erzielen.

Arbeitnehmersparzulage und Kombinationsvorteile

Die Arbeitnehmersparzulage ist ein staatlicher Zuschuss zu vermögenswirksamen Leistungen (VL), die der Arbeitgeber direkt in einen Bausparvertrag einzahlt. Diese Förderung wird bis zu einem jährlichen Höchstbetrag von 470 Euro für Alleinstehende und 940 Euro für Ehegatten gewährt. Bei einem Fördersatz von 9 Prozent ergibt sich eine Zulage von bis zu 43 Euro pro Kalenderjahr. Anspruchsberechtigt sind Arbeitnehmer mit einem zu versteuernden Jahreseinkommen von maximal 17.900 Euro (bei Unverheirateten).

Besonders attraktiv ist die Kombination beider Förderwege: Werden sowohl die Wohnungsbauprämie als auch die Arbeitnehmersparzulage in vollem Umfang genutzt, können bei einem Eigenaufwand von 512 Euro insgesamt bis zu 88 Euro an staatlichen Zulagen fließen. Dies entspricht einer jährlichen Zusatzrendite von etwa 17,2 Prozent. Ein großer Vorteil besteht darin, dass bereits gewährte Fördermittel nicht zurückgezahlt werden müssen, falls die Einkommensgrenzen in späteren Jahren überschritten werden. Während die Wohnungsbauprämie über die Bausparkasse beantragt wird, erfolgt die Beantragung der Arbeitnehmersparzulage durch den Arbeitnehmer im Rahmen der jährlichen Einkommensteuererklärung.

FAQ

Wie werden vermögenswirksame Leistungen für die Bausparförderung beantragt?

Der Arbeitnehmer muss seinen Arbeitgeber zunächst darüber informieren, dass die vermögenswirksamen Leistungen direkt auf das Bausparkonto überwiesen werden sollen. Die eigentliche Festsetzung der Arbeitnehmersparzulage erfolgt dann nachträglich durch das Finanzamt im Zuge der jährlichen Einkommensteuererklärung.

Müssen die Fördergelder zurückgezahlt werden, wenn der Bausparvertrag vorzeitig gekündigt wird?

Wird ein Bausparvertrag vor Ablauf der siebenjährigen Sperrfrist gekündigt, geht der Anspruch auf die Prämien in der Regel verloren und bereits gutgeschriebene Beträge müssen zurückerstattet werden. Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn das Guthaben dennoch unmittelbar für wohnungswirtschaftliche Zwecke, wie den Kauf oder die Renovierung einer Immobilie, verwendet wird.

Können auch Auszubildende von der Bausparförderung profitieren?

Auszubildende profitieren besonders häufig von der Bausparförderung, da ihr Einkommen meist unter den maßgeblichen Verdienstgrenzen liegt und viele Arbeitgeber zusätzlich tarifliche Leistungen zahlen. Durch die Kombination von Arbeitnehmersparzulage und Wohnungsbauprämie können sie schon früh mit staatlicher Hilfe ein solides Startkapital für eine spätere Finanzierung aufbauen.

Energieausweis

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Der Energieausweis ist ein offizielles Dokument, das Aufschluss über die energetische Qualität eines Gebäudes gibt. Seit dem 1. Juli 2008 haben Käufer von Immobilien sowie neue Mieter einen gesetzlichen Anspruch auf die Vorlage dieses Dokuments durch den Verkäufer oder Vermieter. Die Regelung trat zunächst für Gebäude mit einem Baujahr bis 1965 in Kraft und wurde zum 1. Januar 2009 auf alle übrigen Objekte ausgeweitet. Damit soll eine transparente Vergleichbarkeit des Energiebedarfs auf dem Immobilienmarkt gewährleistet werden.

Varianten der Ermittlung und Kennzeichnungspflichten

Energieausweise unterscheiden sich grundsätzlich in zwei Varianten: dem verbrauchsbasierten Ausweis, der auf tatsächlichen Messwerten basiert, und dem bedarfsorientierten Ausweis, der mithilfe technischer Formeln berechnet wird. Während bei Nicht-Wohngebäuden eine Wahlfreiheit zwischen beiden Methoden besteht, ist für kleinere Wohngebäude die Ermittlung des berechneten Energiebedarfs gesetzlich vorgeschrieben. Alle Immobilien, die neu vermietet oder veräußert werden, unterliegen dieser Verordnung; Verstöße können mit empfindlichen Bußgeldern geahndet werden. Eine Sonderregelung gilt für öffentliche Gebäude mit mehr als 1.000 Quadratmetern Nutzfläche und Publikumsverkehr: Diese müssen den Energieausweis gut sichtbar aushängen und zudem konkrete Modernisierungsempfehlungen zur Steigerung der Energieeffizienz integrieren.

Ausstellungsberechtigung und fachliche Kritik

Zur Ausstellung von Energieausweisen für Bestandsgebäude ist ein qualifizierter Personenkreis befugt, der vor allem Hochschulabsolventen aus den Fachrichtungen Architektur, Bauingenieurwesen, Gebäude- und Elektrotechnik sowie Maschinenbau umfasst. Trotz der gesetzlichen Verankerung steht der Energiepass in der Kritik. Experten bemängeln, dass das Dokument für Laien oft schwer verständlich sei und keine verlässlichen Prognosen über die tatsächlichen Heiz- und Warmwasserkosten zulasse. Zudem führen Unzulänglichkeiten bei der Datenerhebung nach Ansicht von Fachleuten häufig zu Fehlinterpretationen der ermittelten Kennzahlen.

Der Energieausweis im internationalen Vergleich am Beispiel Österreich

In Österreich ist das System des Energiepasses bereits länger etabliert, wobei in einigen Regionen bereits über 100.000 Dokumente ausgestellt wurden. Aufgrund der föderalistischen Struktur unterschieden sich die Bestimmungen zwischen den einzelnen Bundesländern anfangs deutlich. Aktuelle politische Entwicklungen deuten jedoch auf eine sukzessive Harmonisierung der Standards in weiten Teilen des Landes hin, um eine einheitliche energetische Bewertung von Immobilien sicherzustellen.

FAQ

Wer ist für die Erstellung eines Energieausweises verantwortlich?

Verantwortlich für die Bereitstellung eines gültigen Energieausweises ist grundsätzlich der Eigentümer der Immobilie. Er muss das Dokument spätestens bei der Besichtigung durch Miet- oder Kaufinteressenten unaufgefordert vorlegen oder deutlich sichtbar aushängen.

Was ist der Unterschied zwischen einem Bedarfs- und einem Verbrauchsausweis?

Der Bedarfsausweis berechnet den theoretischen Energiebedarf basierend auf der Bausubstanz und der Anlagentechnik, während der Verbrauchsausweis den tatsächlichen Energieverbrauch der Bewohner der letzten drei Jahre widerspiegelt. Der Bedarfsausweis gilt als objektiver, da er unabhängig vom individuellen Nutzerverhalten erstellt wird.

Wie lange ist ein Energieausweis gültig?

Ein Energieausweis hat in der Regel eine Gültigkeitsdauer von zehn Jahren ab dem Ausstellungsdatum. Nach Ablauf dieser Frist oder bei gravierenden baulichen Änderungen, die die energetische Qualität des Gebäudes beeinflussen, muss ein neues Dokument angefordert werden.

Referenzzinssatz

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Ein Referenzzinssatz ist ein am Markt gängiger Zins an dem sich die Höhe der Sollzinsen eines Hypothekendarlehens orientiert, das nicht mit einer Zinsbindung versehen ist sondern einer variablen Verzinsung unterliegt. Üblicherweise dienen stark frequentierte und von der Mehrheit der Marktteilnehmer im Interbankenmarkt anerkannte Zinsindizes als Referenz.

Eine der am häufigsten bei Immobilienkrediten verwendeten Referenzen ist der EURIBOR. Das Kürzel steht für „European Interbank Offered Rate“ und bezeichnet einen am Geldmarkt sehr häufig als Indikator verwendeten Zinssatz, der sich aus Termingeldzinssätzen am Interbankenmarkt zusammensetzt. Der EURIBOR wird dabei aus dem Durchschnitt der Briefsätze gebildet, die unter rund 50 europäischen Großbanken gehandelt werden. Es existieren EURIBOR-Zinssätze auf der Basis von Zeiträumen von 1 bis zu 12 Monaten.

Weiterhin als Referenzzins von großer Bedeutung ist der EONIA, der „European Overnight Interest Average“, der sich aus den nach Umsatz gewichteten Tagesgeldsätzen des Euroraums, die im Interbankenmarkt unter großen Geschäftsbanken für Geldleihen für den Zeitraum eines Tages, auch als „Übernacht-Geschäfte“ bezeichnet, zusammensetzt.

In der Regel reagieren beide Zinssätze relativ schnell auf Änderungen des Marktzinses, so dass sich für Hypothekenkredite eine flexible Anpassung an die Marktbedingungen ergibt. Die Referenzen allerdings stellen nicht den Darlehenszins an sich dar, sondern verstehen sich als Basis, zu der ein Aufschlag von einigen Hundert Basispunkten hinzugerechnet wird.

Sowohl der EURIBOR als auch der EONIA sind der täglichen Finanzpresse zu entnehmen. Weiterhin werden beide Indikatoren laufend sowohl von der Deutschen Bundesbank wie auch von der Europäischen Zentralbank berechnet und entgeltfrei der Öffentlichkeit zur Verfügung gestellt.
Grundsätzlich kann der EURIBOR als der verlässlichere der beiden Zinsindikatoren betrachtet werden, da der EONIA bei turbulenten Verläufen der Finanzmärkte unabhängig von der tatsächlichen Situation am Zinsmarkt mitunter zu stärkeren Ausschlägen neigt, die aus Ungleichgewichten in den Cashpositionen der Großbanken resultieren.

An einer Referenz orientierte Darlehen bergen für Kreditnehmer ein Zinsänderungsrisiko, das sich bei annuitätisch bedienten Engagements im Laufe der Tilgung sukzessiv verringert.

Zinsänderungsrisiko

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Das Zinsänderungsrisiko betrifft Hypotheken- und Bauspardarlehen, deren zugrunde gelegter Zinssatz nicht über die gesamte Laufzeit fix ist, sondern sich an den allgemeinen Marktbedingungen orientiert. Der Kreditnehmer sieht sich dabei der Problematik gegenüber, dass ein steigender Zins die Annuität deutlich erhöhen kann und so im schlimmsten Fall – wenn der Marktzins stark ansteigt – die ordnungsgemäße Andienung des Darlehens in Gefahr bringen kann.

Bei Annuitätendarlehen sind die Auswirkungen einer Zinsänderung und damit die Latenz des Zinsrisikos zu Beginn der Tilgungsphase am höchsten und sinken im Laufe der Zeit kontinuierlich ab. Grund für das degressive Verhalten ist der mit jeder geleisteten Zahlung seitens des Kreditnehmers sinkende Zinsanteil an der Gesamtrate. Um das Zinsrisiko für einen gegebenen Zeitpunkt im Tilgungsverlauf zu quantifizieren und somit dessen konkrete Auswirkungen auf die Annuität zu bestimmen, wird die Zinselastizität der Darlehensrate berechnet. Diese gibt Aufschluss darüber, wie stark sich die Belastung aus einer Hypothek erhöht, wenn der zugrunde gelegte Darlehenszins um einen Prozentpunkt ansteigt.

Das Zinsänderungsrisiko kann begrenzt oder ausgeschlossen werden, indem entsprechende Klauseln im Darlehensvertrag vereinbart werden. So kann mit einer Zinsbindung, die für einen bestimmten Zeitraum oder für die gesamte Darlehensabwicklung vereinbart wird, der Zinssatz fixiert werden. Darlehensnehmer eliminieren damit das Zinsänderungsrisiko. Eine Zinsbindung allerdings ist mit höheren Kosten insgesamt verbunden, da eine Prämie an die Bank entrichtet werden muss, die meist über den gesamten Darlehenszeitraum mitfinanziert wird.

Mit einem Zinscap lässt sich ein Zinsniveau fixieren, über das der Darlehenszins nicht ansteigen kann. Diese Versicherungsvariante ist im Vergleich zur Zinsbindung günstiger, eliminiert das Zinsänderungsrisiko im Gegenzug allerdings nicht völlig. Ein Zinscap kommt insbesondere zu Beginn des Tilgungszeitraums zur Anwendung, wenn die Zinselastizität der Annuität hoch ist. Das Zinsänderungsrisiko lässt sich bei beiden Versicherungsvarianten je nach Marktlage zu unterschiedlichen Konditionen absichern. Grundsätzlich gilt, dass mit der Dauer des Versicherungsschutzes auch dessen Kosten ansteigen, wobei die Kostenprogression unterschiedlich hoch ausfallen kann.

Bauträgermodell

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Ein Bauträgermodell beschreibt eine spezifische Vereinbarung zwischen einem Immobilienkäufer und einem Bauträger. Das wesentliche Unterscheidungsmerkmal zu einem gewöhnlichen Immobilienkaufvertrag besteht darin, dass das Objekt zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses noch nicht fertiggestellt ist. Häufig wurde mit den Baumaßnahmen noch gar nicht begonnen. In diesem Fall erwirbt der Käufer ein Grundstück verbunden mit einer detaillierten vertraglichen Vereinbarung über die künftige Errichtung der Immobilie. Der Bauträger verpflichtet sich dabei, das Gebäude gemäß einer präzisen Baubeschreibung zu erstellen und es nach Abschluss inklusive des Eigentumsübergangs an den Erwerber zu übergeben.

Rechtliche Rahmenbedingungen und Absicherung des Käufers

Bauträger benötigen für ihre Tätigkeit eine behördliche Genehmigung nach § 34c der Gewerbeordnung. Zudem unterliegen sämtliche Vertragsangelegenheiten der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Diese Verordnung ist besonders wichtig für die Regelung von Abschlagszahlungen, die der Käufer entsprechend dem jeweiligen Baufortschritt leistet. Hierdurch genießen Erwerber eine hohe Rechtssicherheit: Sollte ein Bauträger während der Bauphase Insolvenz anmelden, greifen Schutzmechanismen wie die von Banken garantierte Freistellungserklärung. Diese stellt sicher, dass geleistete Zahlungen, die noch nicht durch einen entsprechenden Bauwert gedeckt sind, zurückerstattet werden oder der Anspruch auf Fertigstellung bestehen bleibt.

Qualitätssicherung und Bonitätsprüfung des Bauträgers

Die wirtschaftliche Stabilität eines Bauträgers lässt sich bereits im Vorfeld durch verschiedene Maßnahmen prüfen. Hierzu zählen Bankauskünfte ebenso wie die Einholung von Referenzen früherer Kunden. Zur Sicherung der Bauqualität können Käufer zudem in Abstimmung mit dem Bauträger unabhängige Gutachter, beispielsweise vom TÜV, beauftragen. Diese Experten überwachen den Baufortschritt und die handwerkliche Ausführung direkt vor Ort. Da Immobilien direkt vom Bauträger oft preislich attraktiver sind als Bestandsobjekte, bleibt dieses Modell trotz der komplexen Abwicklung für private Käufer äußerst interessant.

FAQ

Was ist der wichtigste Unterschied zwischen einem Bauträgervertrag und einem normalen Hauskauf?

Beim Bauträgervertrag erwirbt der Käufer ein Objekt, das zum Zeitpunkt der Unterschrift meist nur als Planung oder im Rohbau existiert. Im Gegensatz zum Kauf einer Bestandsimmobilie zahlt der Erwerber hier nicht den vollen Preis sofort, sondern in Raten nach Baufortschritt gemäß der Makler- und Bauträgerverordnung.

Wie sind Käufer geschützt, wenn der Bauträger während der Bauphase zahlungsunfähig wird?

Durch die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) darf der Bauträger Zahlungen nur entgegennehmen, wenn entsprechende Sicherheiten wie eine Auflassungsvormerkung oder eine Bankbürgschaft vorliegen. Im Falle einer Insolvenz sichert die Freistellungserklärung der finanzierenden Bank ab, dass das Objekt ohne Belastungen aus der Globalgrundschuld des Bauträgers an den Käufer übertragen werden kann.

Welche Bedeutung hat die Baubeschreibung im Bauträgervertrag?

Die Baubeschreibung ist das zentrale Dokument, das den genauen Leistungsumfang sowie die Qualität der verwendeten Materialien und Ausstattungen verbindlich festlegt. Alles, was nicht explizit in dieser Beschreibung aufgeführt ist, muss der Bauträger im Standardfall nicht leisten, weshalb eine detaillierte Prüfung vor Vertragsabschluss unerlässlich ist.

Zinscap

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Ein Zinscap ist ein derivatives, auf Zinssätze ausgerichtetes Finanzinstrument, das Bestandteil vieler Finanzierungsverträge ist und eine Zinsobergrenze fixiert. Es bezieht sich auf einen dem Vertrag zugrunde gelegten Referenzzinssatz wie zum Beispiel den EONIA oder den EURIBOR und zahlt am Ende vertraglich vereinbarter Zeitabschnitte die Differenz zwischen dem tatsächlichen Marktzins und dem Capniveau.
Wird beispielsweise ein Darlehen über 100.000 Euro aufgenommen, das mit dem EONIA-Zinssatz belegt und mit einem Cap von 5% versehen ist, zahlt das Derivat dem Inhaber die Differenz zwischen Marktzins und dem Caplevel. Beträgt der Zins in einer Betrachtungsperiode 6 %, zahlt das Cap demnach 1% zurück.
In der Praxis der Hypothekenfinanzierungen stellt das Cap schlicht eine Versicherung gegen zu hohe Zinsen dar. Anstiege über das vereinbarte Level hinaus bemerkt der Kreditnehmer nicht.
Die Kosten eines Zinscaps hängen von der Differenz zum Marktzins und Cap zum Abschlusszeitpunkt sowie der Laufzeit des Derivats ab (die Laufzeit entspricht vereinfacht gesagt der Dauer der Versicherung gegen hohe Zinsen). Die Prämie beläuft sich bei den meisten Darlehensverträgen auf 2-4% der Darlehenssumme und ist zu Beginn des Vertrages fällig. In der Regel bieten die Kreditinstitute allerdings an, die Cap-Prämie mitzufinanzieren.
Das Gegenstück zu einem Zinscap ist der Zinsfloor. Dieser garantiert dem Inhaber, dass die Zinsen eines Vermögensgegenstands (zum Beispiel eines Darlehensvertrages) zu keinem Zeitpunkt der Laufzeit unter ein vordefiniertes Niveau fallen. Diese Sicherheit ist analog den Umständen beim Zinscap mit einer Prämie zu vergüten. In der Finanzierungspraxis können Darlehensnehmer der Bank die Zinsgarantie in Kombination mit einem Zinscap verkaufen und so die Kosten für die Zinsversicherung senken. Im Gegenzug allerdings entfällt bei dieser Konstruktion die Chance auf besonders niedrige Zinsen bei einem variabel verzinslichen Darlehen.
Die Kombination aus Cap und Floor allerdings erlaubt Darlehensnehmern den Erwerb einer relativ hohen Planungssicherheit zu äußerst geringen Kosten. Die Vorgehensweise wird allerdings nicht von allen Banken angeboten.

Abgeschlossenheitsbescheinigung

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Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein offizielles Dokument der zuständigen Bauaufsichtsbehörde. Sie bestätigt, dass eine Wohneinheit baulich so von anderen Wohnungen oder Räumen getrennt ist, dass sie als rechtlich eigenständig betrachtet werden kann. Zu den wesentlichen Kriterien gehören dabei Wände und Decken, die den geltenden Anforderungen an den Schall- und Wärmeschutz entsprechen müssen. Besonders entscheidend ist zudem ein eigener, abschließbarer Zugang direkt vom Freien, einem Treppenhaus oder einem Flur.

Einsatzbereiche und rechtliche Relevanz

Notwendig wird diese Bescheinigung vor allem dann, wenn ein Gebäude in Sondereigentum aufgeteilt werden soll (z. B. bei der Umwandlung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen). Erst mit Vorliegen dieses Dokuments kann das Grundbuchamt die entsprechenden Wohnungsgrundbücher anlegen. Ohne diesen Nachweis ist der Verkauf einzelner Einheiten als rechtlich separates Eigentum nicht möglich.

Auswirkungen auf Sozialleistungen und Bedarfsgemeinschaften

Der Status der baulichen Eigenständigkeit hat zudem weitreichende Konsequenzen in anderen Rechtsbereichen, etwa beim Bezug von Sozialleistungen. Beantragt beispielsweise ein im Haus der Eltern lebendes Kind Hilfe zum Lebensunterhalt, wird dieser Antrag oft abgelehnt, wenn kein eigenständiger Objektstatus nachgewiesen werden kann. Die Behörden werten dies in der Regel als Aufenthalt in einer gemeinsamen Bedarfsgemeinschaft. In der Folge wird das Einkommen der Eltern auf den Bedarf des Kindes angerechnet, was den Leistungsanspruch mindert oder gänzlich aufhebt.

Sonderfälle und gewerbliche Nutzung

Nicht nur Wohnräume, sondern auch andere Gebäudeteile können als abgeschlossen gelten. Ein klassisches Beispiel ist der Garagenstellplatz: Dieser kann eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erhalten, sofern seine Fläche durch dauerhafte Markierungen eindeutig abgegrenzt ist. Dies ermöglicht es, Stellplätze rechtlich als eigenständige Einheiten im Grundbuch zu führen.

Aktuelle politische Entwicklungen und Antragstellung

Im Rahmen aktueller Bestrebungen zur Entbürokratisierung gibt es politische Initiativen, das Verfahren zur Erteilung dieser Bescheinigungen zu vereinfachen. Diskutiert wird unter anderem, staatlich anerkannte Sachverständige mit der Prüfung und Ausstellung zu betrauen, um die kommunalen Baubehörden personell zu entlasten. Antragsformulare stehen üblicherweise bei den Stadtverwaltungen zur Verfügung oder können direkt über die Online-Portale der jeweiligen Kommunen heruntergeladen werden.

FAQ

Was ist die wichtigste Voraussetzung für eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?

Die Wohneinheit muss baulich vollkommen von anderen Wohnungen getrennt sein und über einen eigenen, abschließbaren Zugang verfügen. Zudem müssen die Anforderungen an den Schall- und Wärmeschutz nach den geltenden Bauvorschriften erfüllt sein.

Wofür wird die Bescheinigung im Grundbuchamt benötigt?

Sie dient als zwingender Nachweis, um ein Gebäude in rechtlich selbstständige Wohneinheiten aufteilen zu können. Nur mit diesem Dokument kann das Grundbuchamt separate Wohnungsgrundbücher für den Verkauf einzelner Einheiten erstellen.

Können auch Stellplätze für Fahrzeuge als abgeschlossen gelten?

Ja, auch Garagenstellplätze können unter bestimmten Umständen eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erhalten. Voraussetzung dafür ist, dass die jeweilige Fläche durch dauerhafte Markierungen am Boden klar erkennbar und abgegrenzt ist.