Anschaffungsnahe Aufwendungen verstehen sich als Kosten, die im Rahmen der Herstellungskosten einer Immobilie und demnach bei deren Bau bzw. Erwerb anfallen. Die Aufwendungen sind abzugrenzen von Instandhaltungskosten und dementsprechend bei der Bemessung der Steuerschuld sowie im Rahmen des Jahresabschlusses zu behandeln.
Anschaffungskosten können nicht sofort als Betriebskosten geltend gemacht, sondern müssen über die voraussichtliche Nutzungsdauer des Objekts gemäß AfA abgeschrieben werden. Bei der Klassifizierung anschaffungsnaher Aufwendungen ist der Statuswechsel der betreffenden Immobilie hin zu einer höheren Gebrauchswertkategorie entscheidend. Sofern die Aufwendungen maßgeblich dazu beitragen, dass das Objekt entweder von der einfachen in die mittlere oder von der mittleren in die hohe Gebrauchswertkategorie gestuft wird, können die Kosten in aller Regel als Anschaffungsnebenkosten klassifiziert werden.
Weiterhin gelten solche Ausgaben als anschaffungsnahe Aufwendungen, die innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Erwerb bzw. dem Bau der Immobilie getätigt werden und die darüber hinaus nach Abzug der Umsatzsteuer 15 Prozent der Erwerbskosten übersteigen.
Ausgaben, die der Erhaltung der Gebäudesubstanz dienen und in regelmäßigen Intervallen anfallen, sind nicht den anschaffungsnahen Aufwendungen zuzurechnen, sondern verstehen sich als Betriebsausgaben, die sofort in dem Jahr, in dem die Ausgabe erfolgt, und in voller Höhe gewinnmindernd geltend gemacht werden können.
Bei der Kalkulation der Bewirtschaftung einer Immobilie spielt die Klassifizierung von Ausgaben eine bedeutende Rolle. Insbesondere bei durch Privatpersonen erworbenen Immobilien muss in steuerlicher Hinsicht eine präzise Planung von Renovierungsmaßnahmen erfolgen. Wird ein Gebäude direkt nach dem Erwerb aufwendig saniert, können die im Rahmen der Maßnahmen anfallenden Kosten dann nicht als Betriebskosten steuermindern geltend gemacht werden, wenn sie den Gebrauchswert der Immobilie erhöhen. Die Kosten werden dann dem Wert des Objekts zugeschlagen und können – in der Regel über einen Zeitraum von 40 Jahren – linear abgeschrieben werden, wodurch die Steuerbelastung im Vergleich zu einem mit sofortiger Absetzbarkeit verbundenen Modell steigen kann.
