Solarprogramm (KfW)

/von

Das Solarprogramm der bundeseigenen Kreditanstalt für Wiederaufbau fördert die Erzeugung und Einspeisung von Strom durch auf dem Dach von Immobilien installierte Solaranlagen. Das Programm wird derzeit (Stand: Januar 2013) unter dem Namen Eneuerbare Energien – Standard (Programmnummern 270 und 274) geführt. Die Förderung versteht sich als Darlehen, das bis zu 100 Prozent der Investitionskosten deckt und dabei zu günstigeren Bedingungen ausgegeben wird, als es bei marktüblichen Krediten der Fall ist.

Die maximale Höhe des Förderdarlehens beträgt die gesamten Nettoinvestitionskosten (ohne Mehrwertsteuer) bzw. max. 25 Mio. Euro. Das Darlehen unterliegt einer Zinsbindung von zehn Jahren, wobei je nach gewählter Variante ein bis drei tilgungsfreie Anlaufjahre (je nach Art der Investition) zur Verfügung stehen. Die zum Zeitpunkt der Auszahlung geltenden Zinssätze können wahlweise für fünf oder für zehn Jahre durch eine Zinsbindung fixiert werden. Die Auszahlung erfolgt zu 100 Prozent.

In der Tilgungsphase werden die fälligen Beträge per Lastschriftverfahren in vierteljährlichen Intervallen eingezogen. Sondertilgungen sind während der ersten Zinsbindungsfrist nicht mehr bzw. nur noch gegen Leistung einer Vorfälligkeitsentschädigung möglich.

Die KfW fungiert im Rahmen des Solarprogrammes als durchleitende Instanz, die Beantragung und die Prüfung erfolgt durch die Hausbank des Kreditnehmers. Mit dieser sind auch die zur Auszahlung notwendigen Sicherheiten zu vereinbaren. Das Darlehen darf mit anderen Förderprogrammen kombiniert werden, wobei sowohl die Kombination mit Zuschüssen als auch die mit Darlehen möglich ist. Die Summe der Fördermittel darf allerdings die Investitionskosten nicht übersteigen. Auch kann eine Maßnahme nicht mit anderen Programmen der Kreditanstalt für Wiederaufbau kombiniert werden.

Beantragen kann grundsätzlich jede natürliche Person das Darlehen. Ebenso antragsberechtigt sind gemeinnützige Institutionen sowie Unternehmen, die als Träger der Maßnahmen auftreten. Voraussetzung für die Bewilligung des Darlehens, auf das kein Rechtsanspruch besteht, ist die Montage, Erweiterung oder der Erwerb einer Solaranlage, die den Bestimmungen des Erneuerbare-Energien-Gesetzes (EEG) aus dem Jahr 2004 entspricht. Wichtig: Der Antrag für das Solarprogramm bzw. ein zinsvergünstigtes Förderdarlehen muss rechtzeitig gestellt werden.

Sondertilgungspflicht

/von

Die Sondertilgungspflicht versteht sich als Bestandteil eines Darlehensvertrages, in dem zwischen dem Darlehensnehmer und der darlehensgebenden Bank vereinbart wird, dass während des Tilgungszeitraumes zusätzlich zu den regelmäßigen Zins- und Tilgungsleistungen weitere Zahlungen seitens des Kreditnehmers erfolgen. Dabei werden in der Regel entweder ein oder mehrere Zeitpunkte im Tilgungsverlauf festgelegt, zu denen die Sondertilgung zu erfolgen hat, oder aber es wird ein bestimmter Zeitabschnitt definiert, innerhalb dessen die Zahlung verbucht werden muss.

Die Pflicht zur Sondertilgung impliziert für den Darlehensnehmer die Notwendigkeit, zu dem vertraglich vereinbarten Zeitpunkt die zur ordnungsgemäßen Bedienung des Darlehens notwendige Geldsumme bereitzuhalten und dementsprechend, sofern die Leistung nicht anderweitig erbracht werden kann, Bemühungen um die Kapitalakkumulation anzustellen. In der Regel werden Sondertilgungspflichten allerdings in Kombination mit bestimmten Bedingungen anderer Vermögenswerte des Kreditnehmers vereinbart; wird beispielsweise eine langfristige Einlage im Tilgungsverlauf fällig, kann diese schon beim Vertragsschluss in die Kalkulation miteinbezogen werden, ohne dass durch eine vorzeitige Kündigung Nachteile durch Strafzinsen oder Rücktrittsgebühren entstehen.

Die darlehensgebende Bank kann eine Sondertilgungspflicht dann verlangen, wenn die Haushaltsrechnung des Kreditnehmers keinen ausreichenden Spielraum für die zweckmäßige Tilgung des Darlehens bietet. Sie kann sich durch die Sperrung beispielsweise eines Festgeldkontos Sicherheit in Bezug auf die Erfüllung des Darlehens verschaffen.

Im Anschluss an eine Sondertilgung kann der zugrunde gelegte Darlehenszins sich verringern, wenn im Rahmen eines grundpfandrechtlich besicherten Kredits das Ausfallrisiko des Kreditinstituts sinkt. Entsprechende Änderungen sind bei Abschluss der Vereinbarung zur Sondertilgungspflicht zu fixieren und können sowohl absoluter wie auch relativer, d. h. einen Referenzzinssatz angelegter Natur sein.

Erfüllt der Darlehensnehmer seine Pflicht zur Sondertilgung nicht, ist die Bank nach Ausspruch einer qualifizierten Mahnung berechtigt, den Darlehensvertrag zu kündigen und die gesamte offene Schuld fällig zu stellen. Der Schuldner durchläuft in einem solchen Fall das gerichtliche Mahnverfahren und muss mit der Verwertung der als Sicherheit dienenden Immobilie rechnen.

Fannie Mae

/von

Fannie Mae ist ein US-amerikanisches Hypothekeninstitut und gilt als das weltweit größte Unternehmen seiner Sparte. Die börsennotierte Aktiengesellschaft wurde im Jahr 1938 von staatlichen Stellen gegründet und 1968 privatisiert. Der Name leitet sich von dem ursprünglichen Kürzel FNMA (Federal National Mortgage Association) ab, das aufgrund seiner Intonation bereits vor der offiziellen Umbenennung umgangssprachlich verwendet wurde. Das Kerngeschäft besteht darin, Hypotheken über die Emission spezieller Anleihen zu refinanzieren, wobei das Volumen in diesem Segment auf schätzungsweise 1.500 Milliarden US-Dollar beziffert wird.

Das Geschäftsmodell und die Rolle als Refinanzierer

Das Geschäftsmodell der FNMA sieht seit ihrer Gründung vor, als zentraler Refinanzierer für andere Kreditinstitute zu fungieren. Im Wesentlichen vergibt Fannie Mae Kredite an Geschäftsbanken, die ihrerseits Immobilien im privaten und gewerblichen Sektor finanzieren. Zur eigenen Refinanzierung nutzt Fannie Mae die Verbriefung grundpfandrechtlich besicherter Darlehen, die als verzinsliche Wertpapiere am Kapitalmarkt emittiert werden. Trotz der Privatisierung und des Fehlens expliziter Staatsgarantien bewerteten Rating-Agenturen das Unternehmen lange Zeit mit überdurchschnittlich guten Bonitätseinstufungen, da sie im Krisenfall von einer staatlichen Intervention ausgingen.

Die Krise von 2008 und ihre Folgen

Dieses Modell funktionierte stabil bis zum Jahr 2007. Im Zuge der US-amerikanischen Immobilienkrise, die durch eine massive Spekulationsblase ausgelöst wurde, geriet Fannie Mae jedoch zunehmend unter Druck. Notwendige Wertberichtigungen in der Bilanz führten im Jahr 2008 zu einer bedrohlichen Schieflage. Um eine drohende Insolvenz und deren globale Auswirkungen zu verhindern, kündigte die US-Regierung am 14. Juli 2008 umfassende Stützungsmaßnahmen sowie eine Ausweitung der Kreditlinien an. Das Unternehmen steht in enger Verwandtschaft zu den ebenfalls am US-Markt tätigen Finanzierern Freddie Mac und Ginnie Mae.

FAQ

Was ist die Hauptaufgabe von Fannie Mae im US-Finanzsystem?

Fannie Mae sorgt für Liquidität am US-Häusermarkt, indem sie Hypotheken von Banken aufkauft, diese bündelt und als Wertpapiere an Investoren weiterverkauft. Durch diesen Prozess erhalten die Banken frisches Kapital, um neue Kredite an Immobilienkäufer vergeben zu können.

Warum gilt das Unternehmen trotz Privatisierung als staatsnah?

Das Institut wurde als staatlich gefördertes Unternehmen (Government-Sponsored Enterprise, GSE) gegründet und behielt auch nach der Privatisierung einen öffentlichen Auftrag zur Förderung des Wohneigentums. Diese Sonderrolle führte dazu, dass die Finanzmärkte stets auf eine staatliche Rettung in Krisenzeiten vertrauten.

Was geschah mit Fannie Mae nach der Rettungsaktion 2008?

Infolge der massiven Verluste wurde Fannie Mae unter staatliche Zwangsverwaltung durch die Federal Housing Finance Agency (FHFA) gestellt, um den US-Immobilienmarkt zu stabilisieren. Seit dieser Intervention befindet sich das Unternehmen in einem dauerhaften Prozess der Umstrukturierung, wobei der Staat weiterhin eine kontrollierende Rolle einnimmt.

Bebauungsplan

/von

Ein Bebauungsplan ist eine rechtsverbindliche kommunale Satzung, die die städtebauliche Entwicklung einer Gemeinde regelt. Er wird aus dem übergeordneten Flächennutzungsplan abgeleitet und enthält essenzielle Informationen für Bauherren und Immobilienkäufer. Da er die rechtliche Basis für Baugenehmigungen bildet, hat er maßgeblichen Einfluss auf die Realisierbarkeit von Bauvorhaben sowie auf den Verkehrswert der betroffenen Grundstücke.

Festsetzungen zur baulichen Nutzung und Bauweise

Innerhalb des Bebauungsplans werden das zulässige Ausmaß der baulichen Nutzung sowie die vorgeschriebene Bauweise verbindlich fixiert. Dies umfasst unter anderem Vorgaben zur Anzahl der Vollgeschosse, zur Dachform oder zur Stellung der Gebäude auf dem Grundstück. Eine Baugenehmigung wird nur dann erteilt, wenn die architektonische Planung deckungsgleich mit diesen Vorgaben ist und keinerlei Widersprüche zu den kommunalen Zielen bestehen.

Regelung von Flächennutzung und Infrastruktur

Ein Bebauungsplan legt präzise fest, welche Grundstücke bebaut werden dürfen und definiert die erforderliche Mindestgröße von Baugrundstücken. Zudem werden Flächen ausgewiesen, die nicht für Wohnzwecke zur Verfügung stehen, wie beispielsweise Freizeit- und Erholungsflächen, Grünanlagen, Friedhöfe oder Flächen für die Land- und Forstwirtschaft. Auch die Infrastruktur ist fest verankert: Der Plan definiert die Standorte für Verkehrsanlagen, Abfallbeseitigungssysteme und Abwasseranlagen sowie die Aufteilung zwischen Flächen für den Gemeinbedarf und privaten wohnwirtschaftlichen Zwecken.

Bedeutung für Eigentümer und Kaufinteressenten

Die Gemeinde ist gesetzlich dazu verpflichtet, ihren Bebauungsplan zu begründen und für jedermann zur Einsicht bereitzuhalten. Für Eigentümer und Kaufinteressenten ist diese Verordnung von höchster wirtschaftlicher Relevanz. Die Einstufung einer Fläche – etwa als Ackerland oder wertvolles Bauland – entscheidet maßgeblich über den Grundstückswert. Um Fehlplanungen und unnötige Kosten zu vermeiden, sollten Interessenten vor dem Kauf oder der Planung die Kongruenz ihres Vorhabens mit dem Bebauungsplan prüfen. In Zweifelsfällen können zugelassene Architekten als beratende Experten hinzugezogen werden.

FAQ

Wo kann ich den Bebauungsplan einsehen und wer hilft bei der Interpretation?

Der Bebauungsplan liegt in der Regel beim zuständigen Stadtplanungsamt oder Bauordnungsamt zur öffentlichen Einsicht aus, oft ist er auch online über das Geoportal der Kommune verfügbar. Da die grafischen Darstellungen und Abkürzungen komplex sein können, empfiehlt es sich, im Zweifel einen Architekten oder einen Sachverständigen für die Interpretation der Festsetzungen hinzuzuziehen.

Was passiert, wenn ein Bauvorhaben nicht dem Bebauungsplan entspricht?

Sofern eine Planung von den Festsetzungen des Bebauungsplans abweicht, wird der Bauantrag im Regelfall abgelehnt. Unter bestimmten Voraussetzungen kann jedoch ein Antrag auf Befreiung oder Ausnahme gemäß § 31 BauGB gestellt werden, sofern die Abweichung städtebaulich vertretbar ist und die Grundzüge der Planung nicht berührt werden.

Welchen Einfluss hat der Bebauungsplan auf den Kaufpreis eines Grundstücks?

Der Bebauungsplan ist einer der stärksten Werttreiber, da er die Nutzungsintensität (z. B. Geschossflächenzahl) und die Art der Nutzung festlegt. Ein Grundstück, auf dem laut Plan ein Mehrfamilienhaus errichtet werden darf, erzielt in der Regel einen deutlich höheren Marktpreis als eine Fläche, die nur für ein kleines Einfamilienhaus oder gar als Gartenland ausgewiesen ist.

Finanzierungsvermittlung

/von

Als Finanzierungsvermittlung wird eine markthelfende Tätigkeit verstanden, bei der ein unabhängiger Dritter eine Baufinanzierung zwischen einem kreditsuchenden Bauherrn oder Käufer und einem Kreditinstitut vermittelt. Die Vermittlungstätigkeit konzentriert sich in der Praxis darauf, aus den Produktpaletten zahlreicher am Markt aktiver Banken diejenige Finanzierungslösung auszuwählen, die den individuellen Anforderungen des Darlehensnehmers am besten entspricht. Dabei agiert der Vermittler als Schnittstelle, die den Prozess der Kreditsuche durch einen umfassenden Marktvergleich effizienter gestaltet.

Vergütungsstrukturen und ethische Aspekte

In den meisten Fällen bezieht der Vermittler seine Vergütung durch Provisionen, die von der darlehensgebenden Bank für die erfolgreiche Vermittlung gezahlt werden. Diese Praxis wird in Fachkreisen kritisch betrachtet, da sie potenzielle Interessenkonflikte birgt und die Unabhängigkeit der Beratung beeinflussen könnte. Dennoch treten Vermittler in Deutschland primär als beratende Partner auf, die damit werben, für ihre Klienten deutlich attraktivere Konditionen zu erzielen, als dies bei einer direkten Anfrage bei der Hausbank möglich wäre.

Leistungsspektrum und Marktentwicklung

Die Bedeutung der Finanzierungsvermittlung in Deutschland hat in den letzten Jahren massiv zugenommen. Das Tätigkeitsfeld umfasst sowohl Erstfinanzierungen als auch Anschlussfinanzierungen, wobei häufig Darlehen unterschiedlicher Institute miteinander kombiniert werden. Ein wesentlicher Bestandteil ist zudem die Integration von Programmen der öffentlichen Hand, wie etwa die Wohneigentumsförderung der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Darüber hinaus ermöglichen Vermittler die Beleihung von Bestandsimmobilien zur Liquiditätsbeschaffung oder für Sanierungsvorhaben. Die Beratung zu staatlichen Zuschüssen vervollständigt oft das Dienstleistungsportfolio.

Volkswirtschaftliche Bedeutung

Aus volkswirtschaftlicher Sicht trägt die Präsenz von Finanzierungsvermittlern erheblich zur Markttransparenz bei. Durch den einfachen Zugang zu einer Vielzahl von Angeboten wird der Wettbewerb unter den Kreditinstituten gestärkt, was tendenziell zu besseren Konditionen für Verbraucher und einem Anstieg des gesamten Finanzierungsvolumens führt.

FAQ

Wie unterscheidet sich die Finanzierungsvermittlung von einer klassischen Bankberatung?

Während ein Bankberater ausschließlich die Produkte seines eigenen Hauses vertritt, greift ein Finanzierungsvermittler auf einen Pool von oft mehreren hundert Banken, Sparkassen und Versicherungen zu. Dies ermöglicht eine objektivere Auswahl der Zinskonditionen und Vertragsbedingungen, die exakt auf die Bonität und das Vorhaben des Kunden zugeschnitten sind.

Verursacht ein Vermittler zusätzliche Kosten für den Kreditnehmer?

In der Regel ist die Dienstleistung für den Kunden kostenfrei, da der Vermittler direkt von der Bank vergütet wird. Da Banken durch die Vermittler eigene Vertriebskosten sparen, können sie die so gewonnenen Margen oft in Form von günstigeren Zinssätzen an den Vermittler und somit an den Endkunden weitergeben.

Wann ist der Einsatz eines Vermittlers besonders ratsam?

Ein Vermittler ist besonders dann wertvoll, wenn das Finanzierungsvorhaben komplex ist, beispielsweise bei einem geringen Eigenkapitalanteil oder wenn Fördermittel verschiedener Institutionen kombiniert werden sollen. Auch für Personen mit speziellen Berufsgruppen oder unregelmäßigem Einkommen finden Vermittler oft passgenauere Lösungen als die Hausbank.

Pfändung

/von

Als Pfändung wird die Verwertung einer Immobilie durch eine Zwangsvollstreckungsmaßnahme des Darlehensgebers bezeichnet, die sich in einer dauerhaften Verletzung der im Darlehensvertrag festgelegten Verpflichtungen des Kreditnehmers begründet. In der Praxis ist die Pfändung einer Immobilie der letzte Schritt in einem Maßnahmenkatalog gegen zahlungsunfähige Hausbesitzer.

Die Pfändung einer Immobilie erfolgt auf der rechtlichen Grundlage eines wirksamen Pfändungsbeschlusses durch das zuständige Amtsgericht und dem im Grundbuch vermerkten Pfandrecht der darlehensgebenden Bank, die als Eigentümerin der zur Pfändung stehenden Immobilie eingetragen ist. Durch die grundpfandrechtliche Besicherung des nicht ordnungsgemäß angedienten Darlehens müssen sich Banken im Falle einer Insolvenz des Kreditnehmers nicht mit einer Umlage des verwerteten Privatvermögens des Schuldners abgelten lassen, sondern haben durch den Zugriff auf das finanzierte Objekt die vollständige Verwertungsmöglichkeit.

In der Regel werden gepfändete Immobilien, sofern sie nicht durch den in Zahlungsschwierigkeiten geratenen Besitzer unmittelbar wieder ausgelöst werden, im Rahmen einer Zwangsversteigerung auf dem offenen Markt veräußert. Das Auktionsverfahren wird vom zuständigen Amtsgericht durchgeführt. Die Versteigerung erfolgt nach dem Meistbietungsprinzip, wobei das Mindestgebot bei nicht weniger als 70 Prozent des amtlichen Verkehrswertes des zur Veräußerung stehenden Objekts betragen darf.

Die Versteigerung einer Immobilie ist für den Besitzer mit der Pflicht zur sofortigen Überlassung des Objekts an den Eigentümer verbunden. Eine Übergangszeit sieht der Gesetzgeber nicht vor; der Käufer der Immobilie hat grundsätzlich sofortigen Zugriff.

Die Pfändung durch die darlehensgebende Bank erfolgt im Anschluss an die Kündigung des Kreditvertrages aus wichtigem Grunde. Dieser ist in der Praxis insbesondere dann gegeben, wenn der Darlehensnehmer mit drei aufeinanderfolgenden Kreditraten im Verzug befindlich ist. Nach qualifizierter Mahnung spricht das finanzierende Kreditinstitut in derartigen Fällen die Kündigung des Darlehens aus und stellt den gesamten offenen Forderungsbetrag zur sofortigen Zahlung fällig. Wird die Schuld dann nicht fristgemäß beglichen, folgt das gerichtliche Mahnverfahren und schließlich Vollstreckungsbescheid und die Pfändung durch den amtlich bestellten Gerichtsvollzieher.

Stundung

/von

Als Stundung wird im deutschen Schuldrecht eine Übereinkunft zwischen Darlehensnehmer und -geber bezeichnet, bei der die Tilgung für einen bestimmten Zeitraum ausgesetzt ist und lediglich die anfallenden Kreditzinsen geleistet werden. Eine Stundung wird regelmäßig dann angewandt, wenn der Darlehensnehmer aufgrund einer vorübergehenden Zahlungsunfähigkeit nicht in der Lage ist, die aus dem einem Schuldverhältnis zugrundeliegenden Darlehensvertrag resultierenden Verpflichtungen in ordnungsgemäßer Art und Weise zu bedienen.
Die Übereinkunft über eine Stundung bedarf grundsätzlich keiner besonderen Form und kann zumindest theoretisch auch in mündlicher Form abgeschlossen werden, wobei dies aus Gründen der Beweissicherung in der praktischen Handhabung wenig sinnvoll ist. Bezieht sich eine Stundungsvereinbarung jedoch auf eine Immobilientransaktion, zum Beispiel auf den Kaufvertrag bezüglich einer Grundstücksübereignung, ist die Abrede dem Gesetz nach formbedürftig.
Stundungen können mit bestimmten Aufhebungsklauseln verbunden sein. So kann der Gläubiger insbesondere dann ein Ende des Zeitraums vor vereinbarter Fälligkeit verlangen, wenn der Schuldner über ausreichend finanzielle Mittel verfügt, um seinen vertraglichen Darlehensverpflichtungen ordnungsgemäß nachzukommen. Weiterhin kann eine Aufhebung der Vereinbarung dann vertragsgemäß erfolgen, wenn der Schuldner die fälligen Zinszahlungen an den Gläubiger nicht leistet.
In der Regel kann der Gläubiger die Stundungsabrede inhaltlich frei bestimmen, wenn der Darlehensvertrag derartige Übereinkünfte nicht vorsieht; es handelt sich dann um eine freiwillige Leistung bzw. einen freiwillig erklärten Verzicht des Darlehensgebers.
Einige Varianten der privaten Baufinanzierung sehen standardmäßig eine Stundung der fälligen Darlehensbeträge vor, wenn der Schuldner nachweisen kann, zum einen zum Zeitpunkt der Vereinbarung tatsächlich nicht zahlungsfähig zu sein und zum anderen glaubhaft versichern kann, dass die Tilgung des Kredits grundsätzlich weiterhin möglich ist und die Zahlungsunfähigkeit nicht von Dauer ist.
Stundungen erstrecken sich in der Regel auf verhältnismäßig kurze Zeiträume von meist unter einem Jahr, da bei länger andauernder Zahlungsunfähigkeit des Schuldners von einer ordnungsgemäßen Rückführung nicht mehr zuverlässig ausgegangen werden kann.

Budgetrechnung

/von

Die Budgetrechnung stellt eine kalkulatorische Gegenüberstellung der regelmäßigen Einnahmen und Ausgaben eines Darlehensnehmers dar. Ihr wesentlicher Zweck besteht darin, das frei verfügbare Finanzvolumen zu ermitteln, das dauerhaft für die Tilgung eines Kredits zur Verfügung steht.

Erfassung der Einnahmen

Auf der Einnahmeseite werden sämtliche regelmäßigen Einkünfte berücksichtigt, deren Fortbestand als gesichert gilt. Dazu gehören neben Einkommen aus unselbstständiger oder selbstständiger Arbeit auch Unterhaltszahlungen, öffentliche Bezüge, Riester-Zulagen sowie Erträge aus Kapitalvermögen wie Zinsen, Dividenden oder Mieteinnahmen. Um die Netto-Basis zu bestimmen, werden von den Bruttoeinnahmen die entsprechenden steuerlichen Belastungen sowie die Werbungskosten abgezogen.

Berücksichtigung der Ausgaben und Lebenshaltungskosten

Auf der Ausgabenseite werden alle regelmäßig anfallenden Aufwendungen für die Lebensführung erfasst. Bei einer Budgetrechnung im Rahmen einer Baufinanzierung werden die Kosten für den aktuell selbst genutzten Wohnraum (z. B. Kaltmiete) bewusst ausgeklammert, da diese durch die künftige Finanzierungsrate ersetzt werden sollen. Die Nebenkosten – wie Heizung, Gebühren sowie Instandhaltungsrücklagen – fließen hingegen in die Kalkulation ein.

Zusätzlich werden Ausgaben für Versicherungen, Telekommunikation, Altersvorsorge sowie für den allgemeinen Bedarf (Nahrung, Kleidung, Urlaub) summiert. In der Praxis werden diese Lebenshaltungskosten häufig über Pauschalbeträge definiert, die sich nach dem Familienstand und regionalen Preisunterschieden richten. Auch bestehende Verpflichtungen, wie etwa Unterhaltszahlungen an geschiedene Partner, werden hierbei mindernd berücksichtigt.

Ermittlung des Finanzierungsrahmens

Das Resultat der Budgetrechnung ist ein Überschuss, der das theoretische Finanzierungspotenzial eines Haushalts widerspiegelt. Nach Abzug eines angemessenen Sicherheitspuffers ergibt sich daraus die nachhaltig tragbare monatliche Kreditrate. In Zusammenarbeit mit einem Kreditinstitut lässt sich auf dieser Basis der maximale Darlehensbetrag bestimmen, der ohne finanzielle Überlastung tragbar ist. Sollte die benötigte Darlehenssumme bereits feststehen, können die Laufzeit oder der Tilgungssatz so angepasst werden, dass die Rate mit den verfügbaren Mitteln harmoniert.

FAQ

Was ist der wichtigste Vorteil einer detaillierten Budgetrechnung?

Sie bietet eine realistische Einschätzung der eigenen finanziellen Leistungsfähigkeit und schützt den Darlehensnehmer vor einer dauerhaften Überschuldung. Durch die Transparenz über Einnahmen und Ausgaben lässt sich eine Kreditrate definieren, die langfristig ohne Einschränkungen der Lebensqualität tragbar bleibt.

Warum werden Lebenshaltungskosten oft pauschal berechnet?

Banken nutzen Pauschalwerte, um eine solide Mindestabsicherung für unvorhergesehene Ausgaben in die Kalkulation einzubauen. Da individuelle Angaben oft unvollständig sind, stellen diese Durchschnittswerte sicher, dass der Haushalt auch bei Preisschwankungen finanziell stabil bleibt.

Welche Rolle spielt der Sicherheitsaufschlag bei der Berechnung?

Der Sicherheitsaufschlag dient als Puffer für unvorhersehbare Ereignisse oder künftige Kostensteigerungen während der Kreditlaufzeit. Er stellt sicher, dass die Finanzierung nicht gefährdet ist, falls sich die Ausgabenseite kurzfristig erhöht oder Einnahmen leicht schwanken.

Kündigung

/von

Die Kündigung eines Bausparvertrages kann grundsätzlich von beiden Vertragsparteien ausgesprochen werden. Die Bausparkasse ist insbesondere dann zur Kündigung berechtigt, wenn die vertraglich vereinbarten Einzahlungen seitens des Vertragsinhabers dauerhaft nicht geleistet werden. Verbraucher können ihren Vertrag jederzeit kündigen. Wird die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten eingehalten, zahlt die Bausparkasse das bis zum Zeitpunkt der Kündigung angelaufene Guthaben nebst den angefallenen Zinsen an den Vertragsinhaber aus. Zusätzlich wird – je nach Vertragsgestaltung – auch ein vereinbarter Zinsbonus anteilig gutgeschrieben.

Staatliche Förderungen wie Wohnungsbauprämie oder Arbeitnehmersparzulage werden nicht ausbezahlt; die Gewährung wird rückgängig gemacht, sofern die Kündigung innerhalb der Bindungsfrist von sieben Jahren liegt. Wird die gesetzliche Kündigungsfrist nicht eingehalten, fällt ein Vorfinanzierungszins in Höhe von einem Prozent monatlich bezogen auf das gesamte Bausparguthaben an und wird von der auszuzahlenden Summe subtrahiert. Längere vertragliche Kündigungsfristen sind ebenso möglich wie eine zeitliche Restriktion im Hinblick auf die Auszahlung des Vertragsguthabens.

Mit der Kündigung erlischt das Recht des Vertragsinhabers auf die Auszahlung des Bauspardarlehens. Die rückwirkende Streichung staatlicher Zuwendungen erfolgt auch dann, wenn mit dem ausbezahlten Vertragsguthaben eine selbst genutzte Immobilie erworben oder erstellt wird.

Die Kündigung eines Bausparvertrages muss schriftlich erfolgen. Die Kündigungsfrist beginnt dabei in dem Kalendermonat, der auf den Zugang der Kündigungserklärung bei der betreffenden Vertragspartei folgt. Geht die Kündigung bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats ein, beginnt die Kündigungsfrist in diesem Kalendermonat.

Alternativ zur Kündigung können Bausparverträge, die aufgrund einer zu geringen Guthabenausstattung nicht zuteilungsreif sind, geteilt werden, sodass ein Vertrag mit einem geringeren Volumen entsteht, der zuteilungsfähig ist.

In Deutschland wird ein großer Teil der abgeschlossenen Bausparverträge vor Ablauf der ursprünglich vereinbarten Frist seitens der Vertragsinhaber gekündigt. Die Gründe für dieses Vorgehen sind dabei vielfältig. Neben unerwartetem Kapitalbedarf ist insbesondere der Wegfall ehemals bestehender Bau- bzw. Erwerbspläne Grund für den vorzeitigen Ausstieg.

Zwischenfinanzierung

/von

Die Zwischenfinanzierung versteht sich als Darlehen mit einer kurzen Laufzeit, das dazu genutzt wird, vorübergehenden Bedarf an liquiden Mitteln im Rahmen eines Bauvorhabens bzw. eines Immobilienerwerbs zu überbrücken. Typische Anwendungsfälle der Vorgehensweise sind die Vorfinanzierung eines Bausparvertrages bis zum Zeitpunkt zu dessen Zuteilung und die Immobilienfinanzierung bei einem gleichzeitig stattfinden Verkauf einer Bestandsimmobilie und dem Erwerb eines anderen Objekts, wobei letzterer zeitlich vor der Veräußerung oder der Bezahlung der ersten Immobilie liegt.

Im Falle eines vorfinanzierten Bausparvertrags dient die gesamte Bausparsumme bei Zuteilung zur Ablöse der Zwischenfinanzierung, wobei die erworbene Immobilie als grundpfandrechtliche Sicherheit für die darlehensgebende Bank dient. Wird ein Immobilienkauf vorfinanziert, der grundsätzlich mit dem Veräußerungslos aus einer anderen Transaktion zu decken ist, gilt das zum Verkauf stehende Objekt als Sicherheit.

Die Zinsen einer Zwischenfinanzierung entsprechen den marktüblichen Bedingungen. Aufgrund der kurzen Laufzeit, die in der Regel nicht mehr als sechs Monate beträgt, wird auf eine Zinsbindung ebenso verzichtet wie auf ein Cap, um die Kosten der Finanzierung möglichst gering zu halten. Stehen die Mittel zur Rückführung dann in Form von Liquidität entweder durch die Bausparsumme oder durch den Transaktionserlös zur Verfügung, kann das zur Zwischenfinanzierung herangezogene Darlehen ohne Fristbindung in Form einer einmaligen Sondertilgung zurückgeführt werden.

Zwischenfinanzierungen sind für die darlehensnehmende Partei insbesondere dann interessant, wenn der Immobilienmarkt eine günstige Kaufgelegenheit bietet, die notwendige Liquidität jedoch nicht vorhanden ist. Soll von einer selbstgenutzten Immobilie in eine andere umgezogen werden, kann darüber hinaus eine Zwischenfinanzierung schon allein deshalb erforderlich sein, da die Bezahlung des ersten Objekts zeitlich nach der Transaktion der neuen Immobilie liegt. Weiterhin wird die Variante häufig genutzt, um erwartetes Vermögen aus einer in der Zukunft liegenden Erbschaft oder Schenkung schon in der Gegenwart zur Finanzierung einer selbstgenutzten Immobilie heranzuziehen.
Steuerlich lassen sich die Zinsen für ein zur Zwischenfinanzierung genutztes Darlehen nur im Falle nicht selbstgenutzte Wohneigentums.