Als Pfändung wird die Verwertung einer Immobilie durch eine Zwangsvollstreckungsmaßnahme des Darlehensgebers bezeichnet, die sich in einer dauerhaften Verletzung der im Darlehensvertrag festgelegten Verpflichtungen des Kreditnehmers begründet. In der Praxis ist die Pfändung einer Immobilie der letzte Schritt in einem Maßnahmenkatalog gegen zahlungsunfähige Hausbesitzer.

Die Pfändung einer Immobilie erfolgt auf der rechtlichen Grundlage eines wirksamen Pfändungsbeschlusses durch das zuständige Amtsgericht und dem im Grundbuch vermerkten Pfandrecht der darlehensgebenden Bank, die als Eigentümerin der zur Pfändung stehenden Immobilie eingetragen ist. Durch die grundpfandrechtliche Besicherung des nicht ordnungsgemäß angedienten Darlehens müssen sich Banken im Falle einer Insolvenz des Kreditnehmers nicht mit einer Umlage des verwerteten Privatvermögens des Schuldners abgelten lassen, sondern haben durch den Zugriff auf das finanzierte Objekt die vollständige Verwertungsmöglichkeit.

In der Regel werden gepfändete Immobilien, sofern sie nicht durch den in Zahlungsschwierigkeiten geratenen Besitzer unmittelbar wieder ausgelöst werden, im Rahmen einer Zwangsversteigerung auf dem offenen Markt veräußert. Das Auktionsverfahren wird vom zuständigen Amtsgericht durchgeführt. Die Versteigerung erfolgt nach dem Meistbietungsprinzip, wobei das Mindestgebot bei nicht weniger als 70 Prozent des amtlichen Verkehrswertes des zur Veräußerung stehenden Objekts betragen darf.

Die Versteigerung einer Immobilie ist für den Besitzer mit der Pflicht zur sofortigen Überlassung des Objekts an den Eigentümer verbunden. Eine Übergangszeit sieht der Gesetzgeber nicht vor; der Käufer der Immobilie hat grundsätzlich sofortigen Zugriff.

Die Pfändung durch die darlehensgebende Bank erfolgt im Anschluss an die Kündigung des Kreditvertrages aus wichtigem Grunde. Dieser ist in der Praxis insbesondere dann gegeben, wenn der Darlehensnehmer mit drei aufeinanderfolgenden Kreditraten im Verzug befindlich ist. Nach qualifizierter Mahnung spricht das finanzierende Kreditinstitut in derartigen Fällen die Kündigung des Darlehens aus und stellt den gesamten offenen Forderungsbetrag zur sofortigen Zahlung fällig. Wird die Schuld dann nicht fristgemäß beglichen, folgt das gerichtliche Mahnverfahren und schließlich Vollstreckungsbescheid und die Pfändung durch den amtlich bestellten Gerichtsvollzieher.

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