Zinsaufschlag

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Ein Zinsaufschlag beschreibt generell ein Agio auf einen bestimmten Zinssatz, der vom Darlehensnehmer im Rahmen einer Hypothekenfinanzierung zu tragen ist. Die Gründe für die Erhebung eines Zinsaufschlags können aus Sicht der darlehensgebenden Bank unterschiedlicher Natur sein. Zum einen ist eine Erhebung aufgrund eines mit der Bonität des Kreditnehmers verbundenen erhöhten Ausfallrisikos möglich. Dieses kann sich in einer negativen Zahlungshistorie, einem unsicheren Einkommen oder einem aus Sicht der Bank ungünstigen Familienstand begründen.
Weiterhin ist ein Zuschlag aufgrund der Beschaffenheit der zu finanzierenden Immobilie möglich. Sofern das Objekt mittels einer Bauweise errichtet wurde, die eine im Vergleich zu herkömmlichen Methoden schnellere Abnutzung erwarten lässt, wie es beispielsweise bei einem Fertighaus der Fall sein kann, betrachtet die Bank das langfristige absolute Ausfallrisiko als erhöht, da bei einer eventuellen Zwangsversteigerung des Objektes möglicherweise kein Veräußerungserlös erzielbar ist, der sämtliche ausstehende Verbindlichkeiten deckt. Ähnlich verhält es sich bei Objekten, die aufgrund einer besonderen Lage oder extrovertierter Merkmale ein überdurchschnittlich hohes Fungibilitätsrisiko verzeichnen.
Zinsaufschläge werden von Kreditinstituten darüber hinaus immer dann erhoben, wenn das ausgereichte Darlehen nicht in ausreichendem Maße durch den Verkehrswert des als Sicherheit dienenden Objektes besichert wird. Als kritische Größe gilt dabei gemeinhin ein Beleihungsauslauf in Höhe von sechzig Prozent, wobei die exakten Werte von der Geschäftspolitik des jeweils involvierten Geldhauses abhängig sind. Darüber hinaus werden zusätzliche Aufschläge bei achtzig sowie hundert Prozent Beleihungsauslauf erhoben.
Ein Zinsaufschlag kann in einem anderen Zusammenhang das Verhältnis zwischen dem Darlehens- und dem Referenzzinssatz eines variabel verzinsten Hypothekenkredits beschreiben. Dabei wird entweder einer Referenz, wie zum Beispiel dem EURIBOR, ein fixer Prozentsatz zugeschlagen oder aber es erfolgt eine proportionale Anpassung. Der Zuschlag ist in diesem Fall als Regelwerk zur Bemessung des in Abhängigkeit der jeweiligen Situation am Kapitalmarkt zu ermittelnden Zinssatzes zu verstehen.
Da Zinsaufschläge immer auf Grundlage der Refinanzierungsbasis erhoben werden, sind Abschläge in der Regel nicht Gegenstand von Darlehensverträgen.

Beleihungsauslauf

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Der Beleihungsauslauf beschreibt das prozentuale Verhältnis zwischen dem Volumen einer Hypothek und dem Verkehrswert einer Immobilie. Beträgt der Verkehrswert eines Objekts beispielsweise 300.000 Euro und ist dieses mit einer Hypothek von 150.000 Euro belastet, so ergibt sich ein Beleihungsauslauf von 50 Prozent. Dieser Wert ist für die Bemessung des Zinssatzes einer Immobilienfinanzierung von zentraler Bedeutung, da ein direkter Zusammenhang zwischen dem Sollzins und dem Beleihungswert besteht. Der Zinsanstieg bei einem höheren anteiligen Kreditvolumen resultiert aus dem Risikozuschlag, den die Bank dem Eigentümer berechnet. Im Falle einer Insolvenz des Schuldners dienen das Objekt und der Veräußerungserlös zur Deckung der Bankansprüche.

Risikokalkulation der Banken und Zinskonditionen

Aus Sicht des Kreditinstituts steigt mit einem höheren Beleihungsauslauf das Risiko, dass der Veräußerungserlös im Ernstfall nicht ausreicht, um alle bestehenden Ansprüche zu decken. Den niedrigsten Sollzins erhalten Kreditnehmer in der Regel für Darlehen, die im ersten Rang des Grundbuches eingetragen sind und deren Beleihungsauslauf maximal 60 Prozent beträgt. Viele Institute setzen diese Grenze sogar bereits bei 50 Prozent des Beleihungswertes an. Bei einer solchen Konstellation ist das Risiko eines tatsächlichen Adressausfalls – also eines finanziellen Verlusts für die Bank trotz Verwertung der Immobilie – äußerst gering.

Strategien zur Kostenminimierung bei der Finanzierung

Um die Kosten für eine Hypothek zu minimieren, sollten Darlehensnehmer anstreben, den Beleihungsauslauf unter der 60-Prozent-Marke zu halten. Die darüber hinaus benötigten Mittel sollten idealerweise aus Eigenkapital, Zuschüssen oder öffentlichen Darlehen finanziert werden, die nachrangig im Grundbuch besichert werden können. Auch Bauspardarlehen stellen hier eine sinnvolle Ergänzung dar. Werden mehrere Hypotheken genutzt, sollten zur Senkung der Gesamtkosten einer Finanzierung vorrangig jene Darlehen getilgt werden, die im Grundbuch einen hinteren Rang einnehmen und somit höher verzinst werden. Die meisten öffentlich beworbenen Zinssätze beziehen sich standardmäßig auf Finanzierungen mit einem Beleihungsauslauf von weniger als 60 Prozent des ermittelten Objektwertes.

FAQ

Wie berechnet man den Beleihungsauslauf einer Immobilie konkret?

Zur Berechnung dividiert man den benötigten Darlehensbetrag durch den von der Bank ermittelten Beleihungswert der Immobilie und multipliziert das Ergebnis mit 100. Dieser Prozentwert zeigt der Bank an, wie hoch ihr finanzielles Risiko im Falle einer Zwangsverwertung ist.

Warum führt ein geringerer Beleihungsauslauf zu niedrigeren Zinsen?

Ein geringerer Beleihungsauslauf bedeutet für die Bank eine höhere Sicherheit, da der Immobilienwert den Kreditbetrag weit übersteigt. Da das Risiko eines Kapitalverlusts bei einer Verwertung sinkt, gibt die Bank diesen Sicherheitsvorteil in Form von günstigeren Zinssätzen an den Kunden weiter.

Können auch nachrangige Darlehen den Beleihungsauslauf positiv beeinflussen?

Nachrangige Darlehen, wie sie oft von der KfW oder über Bausparverträge vergeben werden, senken zwar nicht den gesamten Fremdkapitalanteil, aber sie reduzieren den Anteil der teuren erstrangigen Bankfinanzierung. Dies hilft dabei, den Beleihungsauslauf für das Hauptdarlehen in einen Bereich zu bringen, der günstigere Konditionen ermöglicht.

Immobilienfonds

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Immobilienfonds stellen Sondervermögen dar, die ihr Kapital gezielt in Grundbesitz investieren. Dabei wird grundsätzlich zwischen offenen Publikumsfonds und geschlossenen Beteiligungsmodellen unterschieden. Die Erträge dieser Fonds resultieren primär aus den laufenden Mieteinnahmen der gehaltenen Objekte sowie aus Veräußerungsgewinnen, die durch gezielte Wertsteigerungen am Markt realisiert werden.

Anlageschwerpunkte und Risikoprofile

Der Anlageschwerpunkt von Immobilienfonds variiert zwischen privaten und gewerblichen Nutzungen sowie zwischen nationalen und internationalen Märkten. Insbesondere Fonds mit Fokus auf deutsche Immobilien gelten als äußerst solide Wertanlage, da sie konstante Erträge liefern, die weitgehend unabhängig von den Schwankungen der internationalen Aktienmärkte bleiben. Daher eignen sie sich vorrangig für konservative Anleger, zumal dieser Anlageklasse eine hohe Widerstandsfähigkeit gegenüber inflationären Tendenzen und globalen Finanzkrisen zugeschrieben wird.

Steuerliche Rahmenbedingungen

Hinsichtlich der steuerlichen Behandlung ergaben sich auch durch die Einführung der Abgeltungssteuer keine wesentlichen Nachteile für Immobilienfonds. Ein bedeutender Vorteil dieser Sondervermögen bleibt bestehen: Veräußerungsgewinne können nach Ablauf einer zehnjährigen Spekulationsfrist weiterhin steuerfrei vereinnahmt werden.

Renditeerwartungen im Vergleich

Die Renditen von Immobilienfonds, die vornehmlich in Deutschland operieren, liegen meist nur geringfügig über dem Zinssatz erstklassiger Staatsanleihen, was das hohe Sicherheitsniveau widerspiegelt. Im Gegensatz dazu können Fonds, die im Ausland agieren oder eine spekulativere Strategie verfolgen, deutlich höhere Renditen erzielen, die mitunter im zweistelligen Prozentbereich liegen.

Immobilienfonds als Baustein der privaten Altersvorsorge

Für Privatpersonen, denen der direkte Erwerb einer Immobilie nicht möglich ist, bieten Fonds eine attraktive Alternative, um dennoch von den wertstabilen Eigenschaften von Grundbesitz zu profitieren. Besonders als ergänzende Beimischung in Rentenportfolios finden Immobilienfonds regelmäßig Verwendung, um das Gesamtrisiko zu diversifizieren.

Kostenstruktur bei der Anlage

Die Kosten offener Immobilienfonds setzen sich im Wesentlichen aus zwei Komponenten zusammen: dem Ausgabeaufschlag, der einmalig beim Erwerb anfällt, und der laufenden Verwaltungsvergütung. Letztere wird für das Fondsmanagement erhoben und als prozentualer Anteil direkt dem Fondsvermögen entnommen.

Bewertung und Fungibilitätsrisiko

Im Vergleich zu Aktien- oder Rentenfonds unterliegen Immobilienfonds einem deutlich komplexeren Bewertungsprozess der im Bestand befindlichen Objekte. Dies führt gelegentlich dazu, dass Fondsgesellschaften die Anteilsrücknahme vorübergehend aussetzen, was das Fungibilitätsrisiko – also die schnelle Verfügbarkeit des investierten Kapitals – für den Anleger erhöhen kann.

FAQ

Welche Ertragsquellen nutzen Immobilienfonds primär?

Die Fonds erzielen ihre Gewinne hauptsächlich aus den regelmäßigen Mietzahlungen der Mieter sowie aus den Gewinnen beim Verkauf von Immobilien. Durch diese zweifache Ertragsstruktur profitieren Anleger sowohl von laufenden Ausschüttungen als auch von langfristigen Wertsteigerungen der Objekte.

Was versteht man unter dem Fungibilitätsrisiko bei dieser Anlageklasse?

Das Fungibilitätsrisiko beschreibt die Gefahr, dass Anleger ihre Fondsanteile nicht jederzeit sofort in Bargeld umtauschen können. Da Immobilien nicht kurzfristig verkaufbar sind, können Fondsgesellschaften die Rücknahme von Anteilen bei Liquiditätsengpässen zeitweise stoppen.

Warum gelten deutsche Immobilienfonds als besonders sicher?

Diese Fonds investieren in einen stabilen Markt mit verlässlichen rechtlichen Rahmenbedingungen und einer stetigen Nachfrage nach Wohn- sowie Gewerberaum. Die Erträge fließen dadurch meist sehr kontinuierlich und zeigen sich weitgehend unbeeindruckt von kurzfristigen Volatilitäten an den globalen Börsen.

Zusatzhypothek

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Eine Zusatzhypothek ist ein durch Grundbesitz besichertes Darlehen, das in Addition zu bereits durch denselben grundpfandrechtlichen Anspruch besicherten Ansprüchen durch den Besitzer einer Immobilie aufgenommen wird. Zusatzhypotheken sind in der Regel eines geringeren Ranges und dienen verschiedenen Zwecken. Sie können sowohl zur Initialfinanzierung eines Objektes herangezogen werden als auch zur Deckung von Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen. Darüber hinaus ist eine Beleihung einer Immobilie zu Fremdzwecken, beispielsweise konsumptiver Natur, denkbar.
Zusatzhypotheken sind aufgrund des niedrigeren Rangs im Grundbuch für die darlehensgebende Bank mit einem höheren Ausfallrisiko verbunden, das sich sowohl aus der gesteigerten finanziellen Belastung das Kreditnehmers als auch des Unterdeckungsrisikos bei einer eventuellen Zwangsversteigerung der Immobilie aufgrund von Insolvenz des Schuldners erklärt. Das zusätzliche Risiko wird durch einen im Vergleich zu erstrangigen Hypotheken höheren Zinssatz abgegolten.
Zusatzhypotheken werden regelmäßig dann in Anspruch genommen, wenn entweder bauliche Maßnahmen an einem Objekt durchgeführt werden sollen und anderweitig die benötigten Finanzmittel nicht generiert werden können, oder aber ein unabhängig von der Immobilie entstehenden Kapitalbedarf auf anderem Wege nicht gedeckt werden kann, beispielsweise weil die Ausreichung eines durch Einkommen besicherten Darlehens aufgrund einer zu geringen Bonität des Eigentümers nicht möglich ist. Die Immobilie dient in einem solchen Fall als Pfand für ein zweckfremdes Darlehen. Letzteres ist in der Regel nur durch eine Zusatzhypothek realisierbar, wenn das betreffende Objekt insgesamt nicht zu hoch durch Schulden belastet ist. Als Richtwert gilt hier ein Beleihungsgrad in Höhe von 80 Prozent des Verkehrswertes.
Zusätzliche Beleihungskredite können vom Besitzer eines Objektes grundsätzlich bei jedem Kreditinstitut aufgenommen werden. Bereits bestehende Ansprüche auf die Eintragung ins Grundbuch müssen allerdings berücksichtigt werden.
Ist ausschließlich ein Kreditinstitut an sämtlichen Finanzierungen eines Objektes beteiligt, kann die Zusatzhypothek als Form der Verrentung einer Immobilie dienen. Dabei zahlt die Bank in regelmäßigen Intervallen einen bestimmten Betrag an den Eigentümer aus; dieser überlässt im Gegenzug das Objekt testamentarisch dem Kreditinstitut.

Bauhelferversicherung

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Die Bauhelferversicherung ist eine spezialisierte Versicherungspolice, die für Schäden haftet, die im Zusammenhang mit der Tätigkeit privater Bauhelfer – wie Freunden oder Verwandten – entstehen. Im Regelfall deckt sie zwei zentrale Bereiche ab: Zum einen schützt sie bei Unfällen, durch die helfende Personen körperlich zu Schaden kommen, und zum anderen reguliert sie Ereignisse, bei denen durch die private Bautätigkeit Sach- oder Vermögensschäden bei Dritten oder am Eigentum des Bauherrn verursacht werden.

Dieser Schutz ist für Personen, die nicht im gewerblichen Rahmen auf einer Baustelle tätig sind, von elementarer Bedeutung. Da die gesetzliche Unfallversicherung solche privaten Gefälligkeitsleistungen explizit von ihrem Leistungskatalog ausschließt, entstünde ohne private Vorsorge eine gefährliche Haftungslücke. In der Praxis sind diese Policen häufig bereits in Kombinationspaketen enthalten. So ist der Abschluss einer Bauhelferversicherung oft fester Bestandteil von Rohbau- oder Bauherrenhaftpflichtversicherungen. Sollte dieser Teilschutz nicht integriert sein oder anderweitig bezogen werden, ist der Abschluss eines gesonderten Vertrages zwingend erforderlich.

Finanzielle Relevanz und Bedingungen des Versicherungsschutzes

Viele Banken setzen den Nachweis einer Bauhelferversicherung als zwingende Bedingung für die Auszahlung eines Immobiliendarlehens voraus. Grund für diese Forderung ist das enorme finanzielle Risiko: Ein schwerer Haftungsfall zu Lasten des Bauherrn kann dessen wirtschaftliche Existenz und somit die Fähigkeit zur ordnungsgemäßen Kreditrückzahlung signifikant gefährden. Während die meisten Policen eine unbegrenzte Anzahl an Bauhelfern absichern, sehen nur wenige Verträge eine strikte Obergrenze für die beteiligten Privatpersonen vor.

Wichtig ist die Abgrenzung: Die Bauhelferversicherung darf keinesfalls mit der obligatorischen Unfallversicherung für gewerbliche Bauarbeiter verwechselt werden. Professionelle Handwerker, die entgeltlich auf der Baustelle tätig sind, fallen nicht unter den Schutz dieser rein privat konzipierten Police. Zudem knüpfen Versicherer ihre Leistungspflicht oft an die Einhaltung spezifischer Sicherheitsmaßnahmen, die in den Versicherungsbedingungen detailliert fixiert sind. So kann beispielsweise das Tragen eines Kopfschutzes im Rohbau eine notwendige Voraussetzung für die Wirksamkeit des Versicherungsschutzes im Schadensfall sein.

FAQ

Wer genau gilt im Sinne der Bauhelferversicherung als privater Bauhelfer?

Als private Bauhelfer werden alle Personen eingestuft, die unentgeltlich und auf Basis einer persönlichen Beziehung zum Bauherrn auf der Baustelle tätig sind. Dazu zählen insbesondere Familienmitglieder, Freunde, Nachbarn oder Arbeitskollegen, sofern sie keine gewerbliche Rechnung für ihre Tätigkeit stellen.

Muss ich meine Bauhelfer namentlich bei der Versicherung melden?

In der Regel verlangen Versicherungen keine namentliche Nennung der Helfer im Vorfeld, sofern die Police eine unbegrenzte Anzahl an Personen abdeckt. Es ist jedoch ratsam, ein Bautagebuch zu führen, in dem die geleisteten Arbeitsstunden und Namen der Beteiligten dokumentiert sind, um im Schadensfall klare Nachweise erbringen zu können.

Gilt der Versicherungsschutz auch bei grober Fahrlässigkeit auf der Baustelle?

Der Versicherungsschutz kann eingeschränkt sein oder ganz entfallen, wenn geltende Sicherheitsvorschriften oder Schutzmaßnahmen grob fahrlässig missachtet wurden. Um den vollen Schutz zu gewährleisten, muss der Bauherr sicherstellen, dass alle Helfer eingewiesen sind und notwendige Schutzausrüstung, wie etwa Helme oder Sicherheitsschuhe, tatsächlich verwenden.

Eigenauskunft

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Die Eigenauskunft ist ein essenzieller Bestandteil der Bonitätsprüfung, die von kreditgebenden Banken im Rahmen einer Darlehensvergabe durchgeführt wird, um das Risiko eines Adressausfalls zu bewerten. Sie stützt sich maßgeblich auf die durch entsprechende Dokumente nachzuweisenden Angaben des Kreditnehmers zu seiner beruflichen Situation, seinem Einkommen und den persönlichen Verhältnissen. Darüber hinaus umfasst die Auskunft eine detaillierte Aufstellung bestehender Verbindlichkeiten sowie sämtlicher Vermögenswerte, die sich im Besitz des Antragstellers befinden.

Funktion und Relevanz für die Kreditentscheidung

Für die Bank dient diese Auskunft als zentrale Entscheidungsgrundlage, um die grundsätzliche Machbarkeit einer Kreditvergabe zu prüfen. Von entscheidender Bedeutung ist hierbei das Verhältnis zwischen den künftigen finanziellen Belastungen des beantragten Kredits und dem frei verfügbaren Einkommen. Letzteres wird kalkulatorisch um alle fixen Verpflichtungen wie bestehende Kreditraten, Mieten oder Versicherungsbeiträge gekürzt, um die tatsächliche Liquidität zu ermitteln. Die Auszahlung eines Darlehens ist somit strikt an die Erwartung gebunden, dass der Kreditnehmer unter vertretbaren Umständen eine ordnungsgemäße Rückzahlung realisieren kann.

Anforderungen an unterschiedliche Berufsgruppen

Während Arbeitnehmer der Bank in der Regel ihre letzten drei Lohnabrechnungen als Nachweis vorlegen, müssen Selbstständige und Freiberufler deutlich umfangreichere Dokumente einreichen. Neben der Bilanz oder einer Einnahme-Überschuss-Rechnung sind oft weitergehende Informationen über den Geschäftsbetrieb erforderlich. Hierbei sind insbesondere die Gewinne der zurückliegenden Jahre von großer Bedeutung, da Kreditinstitute bevorzugt Kunden mit einer stabilen und nachhaltigen Einkommensentwicklung finanzieren.

Einfluss der Bonität auf die Konditionsgestaltung

Sobald ein Darlehen bewilligt wird, hat die durch die Eigenauskunft ermittelte Bonität einen wesentlichen Einfluss auf den individuellen Zinssatz des Engagements. Dieser steht stets in direktem Zusammenhang mit dem persönlichen Ausfallrisiko des Darlehensnehmers. Die Selbstauskunft bildet jedoch nur eine Säule der Prüfung; ergänzend fragen Kreditinstitute Daten bei Auskunfteien ab, um das Risikoprofil eines Antragstellers so exakt wie möglich zu determinieren und abzusichern.

Rechtliche Konsequenzen bei Falschangaben

Unwahre Angaben innerhalb der Eigenauskunft sind kein Kavaliersdelikt, sondern werden rechtlich als Betrug gewertet. Solche Verstöße können zur sofortigen Kündigung und Fälligstellung des gesamten Darlehens führen, wodurch der Kreditnehmer zur unmittelbaren Rückzahlung der kompletten Restschuld verpflichtet wird. Darüber hinaus ist zu beachten, dass Schulden, die aufgrund falscher Eigenauskünfte entstanden sind, im Falle einer Verbraucherinsolvenz von der Restschuldbefreiung ausgeschlossen sind und somit dauerhaft bestehen bleiben.

FAQ

Welche Unterlagen sind neben der Eigenauskunft für die Bank am wichtigsten?

Zusätzlich zur schriftlichen Selbstauskunft verlangen Banken meist Gehaltsnachweise der letzten Monate, den aktuellsten Einkommensteuerbescheid sowie Kontoauszüge der letzten Wochen. Diese Dokumente dienen der Verifizierung Ihrer Angaben und stellen sicher, dass die genannten Einkünfte und Ausgaben der Realität entsprechen.

Was ist der Unterschied zwischen einer Eigenauskunft und einer Schufa-Auskunft?

Die Eigenauskunft wird vom Kunden selbst ausgefüllt und enthält aktive Angaben zu Vermögen und Einkommen, während die Schufa-Auskunft eine externe Datenbankabfrage über Ihr bisheriges Zahlungsverhalten darstellt. Beide Komponenten zusammen ergeben für die Bank ein vollständiges Bild Ihrer finanziellen Zuverlässigkeit und Leistungsfähigkeit.

Darf ich in der Eigenauskunft bestimmte Kredite verschweigen, wenn diese bald abbezahlt sind?

Nein, es müssen grundsätzlich alle laufenden Verbindlichkeiten wahrheitsgemäß angegeben werden, unabhängig von deren restlicher Laufzeit. Das Verschweigen von Krediten kann als arglistige Täuschung gewertet werden und die gesamte Finanzierung sowie Ihre rechtliche Absicherung gefährden.

Verwendungsnachweis

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Der Verwendungsnachweis ist ein durch verschiedene Dokumente erbrachter Nachweis seitens des Darlehensnehmers gegenüber seiner finanzierenden Hausbank über den Verwendungszweck des ausgereichten Darlehens. Im Bereich der Baufinanzierung verlangen Kreditinstitute in der Regel Rechnungen von Handwerks- und Baufirmen, aus denen hervorgeht, welche Leistungen erbracht worden sind. Im Falle eines Kaufes wird die Übereignungsurkunde als Nachweis der zweckgemäßen Verwendung akzeptiert.

Der Verwendungsnachweis dient der Bank dazu sicherzustellen, dass ein Kredit, der in der Regel durch eine Immobilie besichert ist, auch tatsächlich zur Erstellung bzw. zum Erwerb dieser Immobilie verwendet wird und nicht etwa konsumtiven Zwecken dient. In der Regel ist der Nachweis unmittelbar nach Übereignung bzw. Baufertigstellung zu erbringen. Insbesondere bei Baufinanzierungen wird häufig die Auszahlung von Teilbeträgen einer Finanzierung an das Vorliegen entsprechender Baufortschritte und der durch diese verursachten Rechnungen gebunden. Verwendungsnachweise werden von Geschäftsbanken ebenso verlangt wie von öffentlichen Kreditinstituten wie etwa der bundeseigenen Kreditanstalt für Wiederaufbau.
Bei Finanzierungen, die über den Kaufpreis einer Immobilie bzw. über deren Baukosten hinausgehen, so genannte Vollfinanzierungen, wird in der Regel ein Verwendungsnachweis über 100 Prozent der Investitionskosten verlangt. Darüber hinausgehende Darlehensteile können vom Kreditnehmer nach persönlichem Ermessen verwendet werden.

Kann der Verwendungsnachweis vom Darlehensnehmer nicht erbracht werden, weil das ausgereichte Darlehen zu anderen Zwecken verwendet wurde, handelt es sich bei einem solchen Sachverhalt um Betrug. Das Darlehen wird von der finanzierenden Bank in derartigen Fällen unverzüglich gekündigt und zur sofortigen Rückzahlung in voller Höhe fällig gestellt. Zusätzlich werden Kosten für Zinsen und Bearbeitung erhoben. Ob weitere, beispielsweise strafrechtliche, Konsequenzen angestrebt werden, hängt von der Geschäftspolitik des Geldhauses sowie dem jeweiligen Einzelfall ab.
Dokumente, die dem Nachweis der sach- und vertragsgerechten Verwendung eines Darlehens dienen, sind in der Regel in schriftlicher Form bei der darlehensgebenden Bank einzureichen und müssen in Kopie beim Kunden vorrätig bleiben. Für Übereignungsurkunden gelten darüber hinaus rechtlich bindende Formvorschriften.

Abtretung

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Unter einer Abtretung (Zession) versteht man die vertragliche Übertragung einer Forderung von einem bisherigen Gläubiger auf einen neuen Gläubiger. In der juristischen Fachsprache wird der ursprüngliche Inhaber der Forderung als Zedent bezeichnet, während der Empfänger des Rechts als Zessionar auftritt. Durch diesen Vorgang findet ein Gläubigerwechsel statt, ohne dass sich der Inhalt der ursprünglichen Forderung ändert.

Voraussetzungen und Ausschlussgründe nach dem BGB

Die rechtliche Basis für die Abtretung bildet § 398 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Grundsätzlich sind fast alle Forderungen aus vertraglichen Vereinbarungen – wie etwa aus Kaufverträgen oder Lebensversicherungen – abtretbar. Es existieren jedoch wichtige Ausnahmen: Höchstpersönliche Ansprüche oder Forderungen, die auf einem besonderen Vertrauensverhältnis basieren, sind von der Abtretung ausgeschlossen. Ebenso unwirksam ist die Übertragung, wenn sie vertraglich mit dem Schuldner ausgeschlossen wurde, die Forderung unpfändbar ist oder ein gesetzliches Abtretungsverbot vorliegt.

Formvorschriften und praktische Anwendung

Für den Abschluss eines Abtretungsvertrages ist gesetzlich in der Regel keine bestimmte Form vorgeschrieben; er kann somit formfrei erfolgen. Eine Ausnahme besteht lediglich dann, wenn die abgetretene Forderung selbst einer speziellen Formvorschrift unterliegt. In der Wirtschaftspraxis ist die Abtretung allgegenwärtig – so basieren beispielsweise sämtliche Wechselgeschäfte auf dem Prinzip der juristischen Abtretung.

Die Abtretung im Rahmen der Baufinanzierung

Im Bereich der Baufinanzierung spielt die Abtretung eine zentrale Rolle bei der Besicherung von Krediten. Häufig verlangen Banken von Darlehensnehmern die Abtretung von Vermögenswerten, wie etwa Kapitallebensversicherungen, als zusätzliche Sicherheit. Umgekehrt haben auch Kreditinstitute das Recht, Forderungen aus Darlehensverträgen an Dritte abzutreten, oft ohne dass der Schuldner hierüber informiert werden muss oder zustimmen muss. Diese Praxis geriet insbesondere während der Finanzkrise 2008 in die öffentliche Kritik. Als Reaktion darauf bieten heute viele Banken die Option an, im Darlehensvertrag explizit auf einen Forderungsverkauf an Dritte zu verzichten.

FAQ

Wer sind die beteiligten Parteien bei einer Abtretung?

Bei einer Abtretung gibt es zwei Hauptbeteiligte: den Zedenten und den Zessionar. Der Zedent ist der ursprüngliche Gläubiger, der seine Forderung abgibt, während der Zessionar der neue Gläubiger ist, der die Forderung übernimmt.

Muss der Schuldner einer Abtretung zustimmen?

In der Regel ist die Zustimmung des Schuldners für die Wirksamkeit einer Abtretung nicht erforderlich. Er muss über den Gläubigerwechsel oft nicht einmal vorab informiert werden, sofern im ursprünglichen Vertrag kein Abtretungsverbot vereinbart wurde.

Welche Forderungen können nicht abgetreten werden?

Nicht abtretbar sind Forderungen, die gesetzlich geschützt sind, wie etwa unpfändbare Gehaltsanteile oder höchstpersönliche Ansprüche. Zudem ist eine Abtretung ausgeschlossen, wenn die Parteien dies im Vorfeld vertraglich vereinbart haben.

Restschuldversicherung

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Als Restschuldversicherung wird eine Police bezeichnet, die ein aufgenommenes Darlehen im Fall des Eintritts bestimmter, im Versicherungsvertrag genau definierter Ereignisse entweder zeitweise oder vollständig tilgt. Insbesondere der Tod sowie die dauerhafte Berufsunfähigkeit des Darlehensnehmers sind dabei in der Praxis häufige Versicherungsfälle. Restschuldversicherungen werden immer in Kombination mit einem Darlehensvertrag abgeschlossen, verstehen sich jedoch als eigenständige Verträge.

Die Prämien für die Police werden in der Regel vollständig vorfinanziert und zusammen mit dem aufgenommenen Darlehen zurückbezahlt, so dass sich die laufenden Kosten des Kredites durch den Abschluss einer Restschuldversicherung erhöhen. Banken sind dabei gesetzlich verpflichtet, die Koste der Police und die des Darlehens transparent offenzulegen.

Je nach den im Versicherungsvertrag vereinbarten Bedingungen zahlt die Police entweder ausschließlich bei Tod oder Invalidität des Versicherungsnehmers den kompletten Darlehensbetrag zurück oder aber sie erstattet im Falle vorübergehender Berufsunfähigkeit für die Dauer des Ereignisses die anfallenden Raten und sichert den Versicherungsnehmer so gegen eine vorzeitige Darlehenskündigung aus wichtigem Grunde ab.

Einige Policen bieten neben dem Schutz gegen Tod und Berufsunfähigkeit auch eine Deckung der Forderungen aus dem Darlehensvertrag im Falle unverschuldeter Arbeitslosigkeit. Diese Versicherungen sind mit dementsprechend höheren Prämien verbunden.

Für Bauherren stellt die Restschuldversicherung eine Alternative zur Risikolebensversicherung dar, mit der Angehörige gegen existenzielle wirtschaftliche Bedrohungen abgesichert werden können. Der Vorteil der Restschuldpolice ist dabei in der dynamischen Anpassung der Versicherungssumme an den valutierenden Kreditbetrag zu sehen, so dass sich die insgesamt zu leistenden Prämien im Vergleich zu einer Lebensversicherung reduzieren. Wird auf letztere verzichtet, sollten allerding zur Versorgung der Angehörigen weitere Mittel zur Verfügung stehen.

Stehen bereits vor Abschluss des Darlehensvertrages ausreichende Policen zum Schutz Angehöriger im Falle des Ablebens des Kreditnehmers zur Verfügung, sollte aus Kostengründen auf den Erwerb einer Restschuldversicherung verzichtet werden. Es sei in diesem Zusammenhang ausdrücklich das wirtschaftliche Interesse der Kreditinstitute an dem Abschluss der Policen erwähnt.

Sicherungshypothek

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Die Sicherungshypothek ist eine Hypothek, die den Anspruch eines Gläubigers gegenüber einem Schuldner durch einen Eintrag im Grundbuch verbrieft. Dabei gilt, dass die Sicherungshypothek streng akzessorischen Charakters ist und dass der Eintrag im Grundbuch somit nicht ausreicht, um die Forderung rechtskräftig durchsetzen zu können. Vielmehr muss ein Gläubiger nachweisen können, dass die benannte Forderung tatsächlich besteht und dementsprechend ein geeignetes Dokument wie beispielsweise einen gerichtlich erwirkten Titel vorweisen.

Die Sicherungshypothek ist in der Praxis sowohl bei der Sicherung öffentlich-rechtlicher Forderungen sowie im Rahmen privatwirtschaftlicher Verträge von Bedeutung. Im Rahmen öffentlich-rechtlicher Verhältnisse spielt die Beweissicherung in der Regel keine Rolle, da durch entsprechende Dokumentationen wie amtliche Bescheide oder kommunale Zusagen der Bestand der durch die Sicherungshypothek verbrieften Forderungen gesichert ist.
Bei privatwirtschaftlichen Abkommen wird die Sicherungshypothek häufig von Gläubigern genutzt, um ausstehende Forderungen zu sichern. Der Eintrag ins Grundbuch wird dann im Rahmen einer Maßnahme zur Zwangsvollstreckung erwirkt. Der Gläubiger sichert sich mit dieser Vorgehensweise einen Anteil an einem eventuellen Veräußerungserlös der Immobilie, wenn diese aufgrund der Insolvenz eines Schuldners durch eine Zwangsversteigerung liquidiert wird. Voraussetzung für den Eintrag ins Grundbuch ist stets ein wirksamer Vollstreckungstitel, der den Bestand der Forderung eindeutig nachzuweisen im Stande ist. Der Gesamtbetrag der Forderung darf dabei nicht geringer sein als 750 Euro. Darüber hinaus muss der Wert der Immobilie ausreichend hoch und nicht durch andere Forderungen höheren Ranges belastet sein.

Sicherungshypotheken können grundsätzlich veräußert, übertragen oder beliehen werden, sind allerdings nicht verkehrsfähig und werden aus diesem Grund von Kreditinstituten nicht als Sicherheit für Darlehen akzeptiert. In der privatwirtschaftlichen Praxis bedienen sich Handwerksfirmen sehr oft der Sicherungshypothek. Insbesondere in Verbindung mit baulichen Maßnahmen, die vom Auftraggeber nicht bezahlt werden, nutzen viele Unternehmen diese Möglichkeit. Aufgrund der mangelnden Fungibilität können mit Sicherungshypotheken allerdings keinerlei Liquiditätsengpässe überbrückt werden.