Kreditstruktur

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Als Kreditstruktur wird die Ausgestaltung eines Darlehens im Hinblick auf Laufzeit, Zinsmodus, Besicherung und Tilgung verstanden. Die Laufzeit eines Kredites wird in der Regel exakt bestimmt und kann sich bei Baufinanzierungen auf mehr als 30 Jahre erstrecken. Nicht immer ist am Ende der Laufzeit die gesamte Darlehensschuld auch tatsächlich getilgt. Sofern eine Restschuld verbleibt, erfolgt eine Anschlussfinanzierung. Diese kann dem Kreditnehmer von der Bank vertraglich zugesichert oder als Option zur Verfügung gestellt werden. Offene Regelungen sind allerdings die häufigste Variante.

Der Zinsmodus eines Darlehens kann eine Zinsbindung vorsehen, die die bei Vertragsabschluss geltenden Marktkonditionen über einen bestimmten Zeitraum (mitunter auch für die gesamte Laufzeit des Darlehens) fixiert. Kreditnehmer versichern sich damit gegen steigende Zinsen am Kapitalmarkt. Zinsbindungen sind insbesondere dann empfehlenswert, wenn der Tilgungsanteil an der zu leistenden Annuität gering ist und Zinserhöhungen sich damit stark auf den zu leistenden Kapitaldienst auswirken. Wird keine Zinsbindung vereinbart, richtet sich der Darlehenszins in der Regel nach einem Referenzzinssatz, die beispielsweise dem EURIBOR. Der Referenz wird dann ein bestimmter Satz zugeschlagen. Eine beispielhafte Ausgestaltung variabler Darlehen sieht dann den EURIBOR zuzüglich drei Prozentpunkte als Darlehenszins vor.

Die Besicherung eines Darlehens erfolgt bei Baufinanzierungen in den meisten Fällen über einen Eintrag der darlehensgebenden Bank ins Grundbuch. Dabei können sowohl erst- als auch nachrangige Einträge erfolgen. Nachrangig eingetragene Kredite werden in der Regel mit einem Aufschlag auf den Zinssatz ausgereicht.

Die Tilgung eines Darlehens kann auf unterschiedlichem Wege erfolgen. In den meisten Fällen werden vom Kreditnehmer über die gesamte Laufzeit hinweg gleichhohe Raten gezahlt, die auch als Annuität bezeichnet werden. Die Raten können allerdings im Tilgungsverlauf angepasst werden, wenn sich etwa das Einkommen des Darlehensnehmers deutlich erhöht. Eine andere Tilgungsvariante sieht eine endfällige Rückzahlung vor. Die Tilgungsleistung wird dann in einen Tilgungsträger, wie eine Kapitallebensversicherung, einbezahlt.

Mindestbeitrag

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Der Mindestbeitrag bezeichnet im Bereich der privaten Baufinanzierung denjenigen Beitrag, den der Inhaber eines staatlich geförderten Altersvorsorgevertrages jedes Jahr mindestens in den Vertrag einzahlen muss, um den vollen Anspruch auf die Zulagen (Grundzulage sowie ggf. Kinderzulage) zu erwerben. Der Mindestbeitrag ist dabei definiert als vier Prozent des sozialversicherungspflichtigen Bruttoeinkommens des Vertragsinhabers, wobei sich der maximale Eigenbeitrag auf 2100 Euro abzüglich der erhaltenen Zulagen beläuft und die mindestens in den Vertrag einzuzahlende Summe 60 Euro beträgt (unabhängig von den Zulagen).

Der Erwerb des vollen Anspruchs auf die Zulagen ist für Eigentümer, die zur Finanzierung ihres Objektes die Eigenheimrente einsetzen wollen, insofern von Bedeutung, als dass nur dadurch die maximale staatliche Förderung erreicht werden kann. Da die Einzahlungen in Riester-Verträge als Sonderausgabe steuerlich geltend gemacht werden können, beläuft sich die Nettobelastung –abhängig vom Einkommen des Vertragsinhabers – auf deutlich weniger als die Einzahlung selbst. Wird der Mindestbeitrag nicht in voller Höhe erbracht, werden die Zulagen nur anteilig gewährt, wobei hier ein linearer Zusammenhang besteht: Zahlt der Vertragsinhaber zwei Prozent seines Einkommens ein, werden Kinder- und Grundzulage je zur Hälfte dem Vertrag gutgeschrieben. Dies gilt allerdings nicht, wenn weniger als der Sockelbetrag eingezahlt wird: Dann entfällt der Zulagenanspruch für das betreffende Jahr vollständig.

Um den Anspruch auf die Zuschüsse zu sichern, muss die Einzahlung des Mindestbeitrages vor Ablauf des Kalenderjahres erfolgen, für das die Zulagen geltend gemacht werden sollen. Die steuerliche Geltendmachung erfolgt dann mit der nächsten Steuererklärung, wobei eine Eintragung als Freibetrag grundsätzlich möglich ist, wodurch sich die Anrechnung schneller auswirkt und der Vertragsinhaber keinen „Kredit“ an das Finanzamt vergibt.

Der Mindestbeitrag wurde im Jahr 2008 angehoben und fiel zuvor geringer aus. Weitere Anhebungen sind nicht ausgeschlossen und könnten in den nächsten Jahren folgen. Größere Eigenleistungen dürften aller Voraussicht nach auch zu einer Erhöhung der Zulagen führen.

Grundzulage

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Die Grundzulage stellt die zentrale staatliche Förderung für Rentenversicherungen dar, welche die Kriterien der sogenannten Riester-Vorsorge erfüllen. Jedem Sparer steht eine jährliche Zulage von 154 Euro zu, sofern der erforderliche Mindesteigenbeitrag in einen zertifizierten Vertrag eingezahlt wird. Dieser Beitrag beläuft sich auf vier Prozent des sozialversicherungspflichtigen Vorjahresbruttoeinkommens, wobei die Obergrenze bei 2.100 Euro abzüglich der Zulagen liegt. Personen ohne eigenes Einkommen, die jedoch dem Grunde nach rentenversicherungspflichtig sind, können die Förderung ebenfalls beanspruchen. In diesem Fall ist lediglich die Einzahlung eines Sockelbeitrags in Höhe von 60 Euro pro Kalenderjahr erforderlich, um den vollen Anspruch zu sichern.

Ergänzende Förderkomponenten und steuerliche Vorteile

Als Anreiz zur privaten Altersvorsorge wird die Grundzulage durch eine zusätzliche Kinderzulage ergänzt, sofern für den Nachwuchs ein Anspruch auf Kindergeld besteht. Die Höhe dieser Förderung beträgt 185 Euro jährlich für vor 2008 geborene Kinder und steigt auf 300 Euro für Kinder, die nach dem 31. Dezember 2007 geboren wurden. Neben diesen direkten Zulagen profitieren Sparer von steuerlichen Vorteilen: Die gesamten Eigenleistungen können im Rahmen des Sonderausgabenabzugs geltend gemacht werden, wobei das Finanzamt prüft, ob die Steuerermäßigung vorteilhafter ist als die bereits gewährten Zulagen.

Die Eigenheimrente zur Immobilienfinanzierung

Seit der Verabschiedung des Eigenheimrentengesetzes im Jahr 2008 können die Grund- und Kinderzulagen auch für die Finanzierung von selbstgenutztem Wohneigentum verwendet werden. In diesem Kontext dient die staatliche Förderung entweder dem Aufbau der Eigenkapitalbasis oder der direkten Tilgung eines Darlehens. Wird die Zulage für wohnwirtschaftliche Zwecke genutzt, erfolgt die Dokumentation der geförderten Beträge auf einem sogenannten Wohnförderkonto. Dieses Konto dient als fiktive Rechengröße, um die steuerliche Behandlung der Förderung in der späteren Auszahlungsphase vorzubereiten.

Voraussetzungen für die Zertifizierung und Beantragung

Damit ein Vertrag anspruchsberechtigt ist, muss er strengen gesetzlichen Auflagen entsprechen. So darf die Auszahlungsphase frühestens mit der Vollendung des 60. Lebensjahres beginnen (bei Neuverträgen ab 2012 meist ab dem 62. Lebensjahr). Zudem ist die Kapitalabfindung zu Beginn der Rente auf maximal 30 Prozent des angesparten Guthabens begrenzt; der verbleibende Teil muss als lebenslange, monatliche Rente ausgezahlt werden. Um die Grundzulage zu erhalten, muss ein entsprechender Antrag gestellt werden. Die Gutschrift auf dem Vertragskonto erfolgt nur dann, wenn im jeweiligen Bezugsjahr alle Fördervoraussetzungen nachweislich erfüllt wurden.

FAQ

Wer hat in Deutschland Anspruch auf die staatliche Riester-Grundzulage?

Anspruchsberechtigt sind grundsätzlich alle rentenversicherungspflichtigen Arbeitnehmer, Beamte sowie unter bestimmten Bedingungen auch deren Ehepartner. Voraussetzung für die Auszahlung ist die Einzahlung des Mindesteigenbeitrags in einen staatlich zertifizierten Vorsorgevertrag.

Wie wirkt sich die Grundzulage auf eine Immobilienfinanzierung aus?

Im Rahmen des „Wohn-Riester“ fließt die Zulage direkt in die Tilgung des Immobiliendarlehens, wodurch sich die Laufzeit des Kredits verkürzt und Zinskosten gespart werden. Die geförderten Beträge müssen jedoch im Alter über das Wohnförderkonto nachgelagert versteuert werden.

Was passiert mit der Grundzulage, wenn der Mindestbeitrag nicht erreicht wird?

Falls weniger als die erforderlichen vier Prozent des Bruttoeinkommens eingezahlt werden, kürzt der Staat die Grundzulage anteilig. Um die volle Förderung von 154 Euro zu erhalten, muss die Summe aus Eigenbeitrag und Zulagen exakt den berechneten Mindestbetrag erreichen.

Überschussbeteiligung

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Als Überschussbeteiligung wird die Beteiligung des Versicherungsnehmers bezeichnet, die von der Assekuranz zugesprochen wird und über den gesetzlichen Garantiezins hinausgeht. Die Überschussbeteiligung wird dabei aus Erträgen finanziert, die an den Kapitalmärkten erwirtschaftet werden und unterliegt dementsprechend Unsicherheiten. Die Beteiligung kann entweder als Beitragsrabatt gewährt werden oder aber – die weitaus häufigere Variante – dem Vertragsguthaben zugeschrieben werden. Wurde eine Beteiligung einmal verbucht, kann sie auch bei einer schlechten Entwicklung der Kapitalmärkte nicht mehr zurückgenommen werden.

Im Bereich von Immobilienfinanzierungen ist die Überschussbeteiligung im Hinblick auf ihren Umfang immer dann von Bedeutung, wenn die Tilgung einer aufgenommenen Hypothek endfällig über eine als Tilgungsträger fungierende kapitalbildende Lebensversicherung erfolgt. Bei der Planung der Finanzierung wird dabei eine durchschnittliche und aus Werten der Vergangenheit ermittelte Beteiligung angenommen. Auf Basis dieser Größe wird dann ermittelt, wie hoch die monatlichen Einzahlungen in die Police ausfallen müssen, damit bei Fälligkeit des Darlehens ein ausreichendes Vertragsguthaben zur Verfügung steht, mit dem sämtliche Verbindlichkeiten zurückgezahlt werden können. Dementsprechend kann es zu einer Unterdeckung kommen, wenn die Überschussbeteiligung signifikant geringer ausfällt als angenommen, während bei einer positiven Entwicklung nach der Tilgung des Darlehens noch Kapital zu Verfügung steht, dass dem Vermögen des Versicherungsnehmers zufließt. Ist während des Tilgungszeitraumes eine Unterdeckung absehbar, etwa weil die Entwicklung der Finanzmärkte anhaltend negativ verläuft und die Erträge des Versicherers dauerhaft unter dem in der Planung unterstellten liegen, ist eine Anpassung der Beiträge erforderlich, um die Tilgung des Darlehens bei dessen Fälligkeit sicherzustellen.

Die Überschussbeteiligung wird von vielen Assekuranzen dazu genutzt, die laufenden Beiträge der Risikokomponente eines Vertrages zu reduzieren. Dabei erfolgt eine Verrechnung der Prämien mit en Überschüssen. Da der Anteil der Risikopolice an den Gesamtkosten bzw. den zu entrichtenden Beiträgen bei einer Kapitallebensversicherung allerdings gering ist, wirkt sich dieser Zusammenhang auf die Umstände einer Immobilienfinanzierung kaum aus.

Sparplan

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Als Sparplan wird ein Auftrag an die Bank bezeichnet, in dessen Rahmen in regelmäßigen Abständen Geld in ein Finanzinstrument, wie ein Sparkonto oder einen Investmentfonds, einbezahlt wird. Sparpläne sind kein bindender Vertrag und können in der Regel jederzeit vom Sparer gekündigt werden. Die Verfügungsmöglichkeiten- und Usancen richten sich nach dem jeweiligen Vermögensgegenstand, in den sie Sparraten eingezahlt worden sind. Wurde auf ein Sparkonto mit täglicher Fälligkeit einbezahlt, kann die Verfügung jederzeit und in vollem Umfang erfolgen, d.h. sämtliche Guthaben stehen dem Kontoinhaber zur Verfügung. Der Abruf der Mittel ist kostenfrei und erfolgt in der Regel per Überweisung vom Sparkonto auf das Referenzkonto des Sparers, von dem in den meisten Fällen auch die laufenden Sparraten abgebucht werden.

Im Bereich der Baufinanzierung werden Sparpläne eingesetzt, um Eigenkapital aufzubauen. Eine rechtzeitige Planung der Sparmaßnahmen ist dabei naturgemäß Voraussetzung für das erfolgreiche Gelingen des Vorhabens. Sparpläne werden dabei meist als Ergänzung zu Bausparverträgen eingesetzt, da sie eine höhere Rendite versprechen und darüber hinaus nicht mit Abschlusskosten verbunden sind. Ein weiteres Argument für die Unterhaltung von Sparplänen ist deren Flexibilität: Auch unregelmäßige Einzahlungen, vorübergehende Zahlungsstopps und größere Einzahlungen sind problemlos möglich, so dass sich Sparpläne auch dann eignen, wenn das Einkommen des Sparers Schwankungen unterworfen ist (wie es bei vielen Selbstständigen der Fall ist).

Wird in Wertpapieren gespart, muss ein im Vergleich zu Tages- und Festgeldanlagen deutlich erhöhtes Risiko in Kauf genommen werden. Anders als bei kapitalbildenden Lebensversicherungen, de häufig als Tilgungsträger bei endfälligen Darlehen genutzt werden, besteht bei Sparplänen keine Kapitalgarantie zu einem gewünschten Zeitpunkt und eine ungünstige Entwicklung der Finanzmärkte kann dazu führen, dass zum Zeitpunkt des Bau- oder Erwerbsvorhabens weniger Geld zur Verfügung steht als eingezahlt worden ist. Umgekehrt bieten Wertpapier-Sparpläne sehr hohe Renditechancen, die nicht selten im zweistelligen Prozentbereich anzusiedeln sind.

Energiesparhaus

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Als Energiesparhaus wird im allgemeinen Sprachgebrauch ein Gebäude definiert, dessen Energieverbrauch signifikant unter dem Durchschnitt vergleichbarer Immobilien liegt. Diese Reduktion des Verbrauchs wird durch eine Kombination verschiedener baulicher Maßnahmen realisiert, die bei Neubauten bereits fest in der architektonischen Planung verankert sind. Bei Bestandsimmobilien lassen sich diese Standards oft im Zuge einer energetischen Modernisierung nachträglich umsetzen. Entscheidend für die Effizienz sind vor allem eine hochwertige Dämmung von Dach, Fassade, Fenstern und Türen sowie der Einsatz moderner Systemtechnik für Heizung und Warmwasseraufbereitung. Der Primärenergiebedarf wird dabei üblicherweise in Relation zur beheizten Nutzfläche des Objekts angegeben.

Klassifizierung und Förderung durch die KfW

Im Kontext der Baufinanzierung ist der Begriff des Energiesparhauses eng mit den Förderrichtlinien der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) verknüpft. Gebäude, die definierte energetische Anforderungen erfüllen, können über zinsgünstige Darlehen der öffentlichen Hand finanziert werden, die deutlich attraktiver als marktübliche Kredite sind. Die KfW unterteilt förderfähige Objekte dabei in spezifische Effizienzklassen: Ein KfW-Energiesparhaus 40 darf einen Primärenergiebedarf von 40 Kilowattstunden pro Quadratmeter Nutzfläche im Jahr nicht überschreiten, während für die Klasse 60 ein Grenzwert von maximal 60 Kilowattstunden gilt. Neben dem reinen Energieverbrauch müssen diese Gebäude zudem strenge Richtwerte hinsichtlich des Transmissionswärmeverlustes einhalten, um für die Darlehensprogramme zugelassen zu werden.

Wirtschaftliche Vorteile und Anforderungen an die Zertifizierung

Energiesparhäuser bieten für Eigentümer und Mieter weit mehr als nur attraktive Finanzierungskonditionen. Der reduzierte Energiebedarf führt zu einer unmittelbaren Senkung der laufenden Betriebskosten, was angesichts steigender Preise für fossile Brennstoffe ein massives Argument für diese Bauweise darstellt. Bauliche Investitionen in die Energieeffizienz amortisieren sich durch die Ersparnis bei den Heizkosten heute deutlich schneller als in der Vergangenheit. Damit eine Immobilie offiziell als Energiesparhaus im Sinne der KfW-Förderung anerkannt wird, ist bereits vor Baubeginn ein fachkundiges Gutachten erforderlich. Dieses muss detailliert belegen, dass das geplante Vorhaben die geforderten Richtwerte und Qualitätskriterien in vollem Umfang erreicht. Angesichts der ökologischen und ökonomischen Vorteile ist auch künftig mit einer ungebrochen hohen Nachfrage nach hocheffizienten Gebäuden zu rechnen.

FAQ

Worin liegt der Hauptunterschied zwischen den KfW-Standards 40 und 60?

Der wesentliche Unterschied liegt im maximal zulässigen Primärenergiebedarf pro Jahr und Quadratmeter, wobei die Zahl den jeweiligen Grenzwert in Kilowattstunden angibt. Ein Haus im Standard 40 ist demnach energetisch hochwertiger und effizienter als ein Objekt der Klasse 60.

Welche Rolle spielt der Transmissionswärmeverlust bei der Bewertung?

Dieser Wert beschreibt, wie viel Wärme durch die bauliche Hülle des Gebäudes nach außen verloren geht. Für eine staatliche Förderung ist es nicht ausreichend, nur eine effiziente Heizung zu besitzen; auch die Dämmung muss bestimmte Mindestanforderungen erfüllen, um die Wärme im Haus zu halten.

Ist für die Anerkennung als Energiesparhaus ein spezieller Sachverständiger nötig?

Ja, die Einhaltung der strengen KfW-Kriterien muss zwingend von einem zugelassenen Energieeffizienz-Experten geprüft und bestätigt werden. Dieser begleitet das Bauvorhaben idealerweise von der Planung bis zur Fertigstellung, um die korrekte Umsetzung aller energetischen Maßnahmen sicherzustellen.

Tilgungssatz, anfänglicher

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Der anfängliche Tilgungssatz gibt denjenigen prozentualen Anteil an der gesamten Darlehensschuld an, der vom Kreditnehmer im ersten Jahr als Tilgungsleistung erbracht wird. Nicht zu verwechseln ist der anfängliche Tilgungssatz mit dem vom Darlehensnehmer zu leistenden Kapitaldienst, der sich aus Zins- und Tilgungsleistungen gleichermaßen zusammensetzt und in der Summe als Annuität bezeichnet wird. Der Tilgungssatz ist für den Verlauf der Darlehens-Rückführung von außerordentlich großer Bedeutung und wirkt sich auch auf die laufenden Belastungen, die vom Kreditnehmer zu erbringen sind, massiv aus. Je höher der anfängliche Tilgungssatz ist, desto höher ist die monatliche Kreditrate insgesamt. Im Gegenzug verkürzt sich die Tilgungsdauer und der Tag der vollständigen Entschuldung wird schneller erreicht. Ein hoher Tilgungssatz und die damit verbundene kürzere Laufzeit führen zu einer über den Gesamtzeitraum geringeren Zinslast, da der insgesamt ausstehende Kreditsaldo geringer ist. Schnelle Tilgungen und damit kurze Laufzeiten bieten darüber hinaus in vielen Fällen den Vorteil, dass Banken aufgrund der geringeren Risikos (das mit wachsendem Zeitraum bis zur vollständigen Tilgung wächst) günstigere Zinsen gewähren Letzterer Umstand ist allerdings nicht gewährleistet und auch von der allgemeinen Entwicklung an den Kreditmärkten, insbesondere vom Verlauf der Zinsstrukturkurve, abhängig.

Die Festsetzung des anfänglichen Tilgungssatzes erfolgt in der Regel im Anschluss an eine ausführliche Evaluation der Situation des Darlehensnehmers. Insbesondere wird ermittelt, wie hoch die zu leistende Annuität bei einem bestimmten anfänglichen Tilgungssatz ausfällt und ob die ordnungsgemäße Zahlung durch den Darlehensnehmer aus dessen laufendem Einkommen sichergestellt ist. Aus dem Tilgungssatz leiten sich die Variablen Laufzeit und Gesamtzinskosten bei fixen Zinsen ab.

Ein hoher Tilgungssatz kann insbesondere dann Sinn machen, wenn zum Zeitpunkt der Finanzierung die Zinsen hoch sind und das erforderliche Einkommen zur Verfügung steht. In Kombination mit der Möglichkeit von Sondertilgungen kann so bei einem günstigeren Zinsniveau umgeschuldet und die Gesamtbelastung dadurch verringert werden.

Ratenaussetzung

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Eine Ratenaussetzung bezeichnet die vorübergehende Einstellung der Zahlungen des Darlehensnehmers an die darlehensgebende Bank. In Abgrenzung zur Stundung muss es sich bei der Aussetzung des Kapitaldienstes nicht um eine aufgrund finanzieller Engpässe des Kreditnehmers von der Bank geduldete Unterbrechung der Tilgung handeln. Vielmehr kann eine Ratenaussetzung auch auf Grundlage des Darlehensvertrages erfolgen. Neuere Hypothekenmodelle sehen beispielsweise die optionale Aussetzung einer Monatsrate pro Jahr vor. Nimmt der Kunde die Option in Anspruch, verlängert sich der Tilgungszeitraum entsprechend um einen Monat. Auf die Höhe der Folgeraten hat eine Aussetzung keinen Einfluss.

Die Ratenaussetzung muss in der Regel mit einer vertraglich definierten Frist bei der Bank angekündigt werden. Keinesfalls darf eine beliebige Aussetzung der Zahlungen seitens des Darlehensnehmers erfolgen. Die meisten Banken verlangen eine Ankündigung des Zahlungsaufschubs mindestens 35 Tage vor der Fälligkeit der Annuität. Der Kreditnehmer muss sein Vorhaben dabei entweder schriftlich mitteilen oder aber, sofern eine entsprechende Online-Plattform zur Verfügung steht, den Auftrag zur Ratenaussetzung über ein elektronisches Formular erteilen. Sofern der Auftrag schriftlich erteilt wird, empfiehlt es sich, einige Tage vor der Fälligkeit der auszusetzenden Zahlung telefonisch bei der Bank nachzufragen, ob die Weisung tatsächlich verarbeitet wurde, sofern das Kreditinstitut von sich aus nicht eine entsprechende Bestätigung an den Kreditnehmer sendet.

Ratenaussetzungen sind immer dann zu empfehlen, wenn die Alternative zur Deckung des Kapitalbedarfs in der Nutzung teurerer Darlehen wie beispielsweise einem Dispositionskredit oder einem Abrufkredit besteht. Die Tilgung der Hypothek zieht sich durch die vorübergehende Einstellung der Zahlungen deutlich länger hin. Wird jedes Jahr eine Aussetzung über einen Monat in Anspruch genommen, kann der Tag der Entschuldung um Jahre nach hinten rücken.

Die Kosten der Option eines Kapitaldienst-Stopps sollten in jedem Fall bei der Bank erfragt werden. Insbesondere gilt es zu klären, ob eine eventuelle Zinsbindung sich bei in Anspruch genommener Ratenzahlung verlängert oder nicht.

Selbstbehalt

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Der Selbstbehalt ist eine im Rahmen der Finanzkalkulation einer Immobilienfinanzierung zu ermittelnde Größe, die das verfügbare Einkommen eines Haushaltes angibt, das nach Abzug von Kapitaldienst, Nebenkostenpauschale sowie allen anderen fixen Verpflichtungen (Ratenkredite, zwingend notwendige Mobilfunkverträge) zur Verfügung steht und die laufenden Lebenshaltungskosten deckt. Der wesentliche Sinn der Berechnung des Selbstbehaltes liegt in dem Versuch, eine zu starke Belastung des Kreditnehmers durch die Immobilienfinanzierung zu verhindern. Wie groß der Selbstbehalt ist, hängt von der Anzahl der in einem Haushalt lebenden Personen sowie den örtlichen Lebenshaltungskosten ab. Eine vierköpfige Familie sollte nach Abzug aller Verpflichtungen über 1200 Euro im Monat verfügen können.

Der Selbstbehalt ist bei der Finanzplanung unbedingt zu beachten und sollte wie eine fixe Ausgabe behandelt werden. Häufig wird bei der Kalkulation ein zu niedriger Geldbedarf für die Lebenshaltungskosten eingerechnet, wodurch sich im schlimmsten Fall ein chronischer finanzieller Engpass ergibt. Die im obigen Beispiel errechneten 1.200 Euro sind dabei sehr knapp bemessen und bedingen einen zurückhaltenden Lebensstil. Angesichts des Umstandes, dass die Tilgung eines Hypothekenkredites sich über einen Zeitraum von mehreren Jahrzehnten hinziehen kann, sollte der eigene präferierte Lebensstil unbedingt mit dem kalkulierten Selbstbehalt abgeglichen werden.

Ändern sich im Zeitverlauf die persönlichen Rahmenbedingungen, kann eine Anpassung des Geldbedarfs erforderlich sein. Muss beispielsweise ein zusätzliches Kind versorgt werden, empfiehlt sich eine Anpassung der Tilgungsleistung, um zusätzliches verfügbares Einkommen frei zu machen. Je größer die Unsicherheit über die künftige Lebenssituation ist, desto wichtiger ist es, flexible Kreditmodelle zu wählen, die eine Reduktion der Tilgungsleistungen durch eine Verlängerung der Laufzeit oder eine Verschiebung auf spätere Zeitpunkte ermöglichen.

In der Regel werden die Preissteigerungen durch die allgemeine Teuerungsrate nicht in den Selbstbehalt mit einbezogen. Dies kann mit andauerndem Zeitverlauf dann problematisch sein, wenn der Geldentwertung kein Ausgleich durch ansteigende Löhne oder anderweitige Zusatzeinkünfte des Darlehensnehmers entgegensteht.

Bonitätseinstufung

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Unter der Bonitätseinstufung versteht man die Klassifizierung der Kreditwürdigkeit eines Antragstellers im Rahmen der Darlehensvergabe. Banken unterteilen ihre Kunden hierbei in verschiedene Risikokategorien. Diese Einstufung dient als primäre Entscheidungsgrundlage dafür, ob ein Kredit gewährt wird oder nicht. Darüber hinaus ist die Bonität maßgeblich für die Bemessung des Zinssatzes: In der Tendenz gilt, dass ein Antragsteller umso günstigere Konditionen erhält, je besser seine Kreditwürdigkeit bewertet wird.

Analyse von Einkommen und Lebensumständen

Im Zuge der Bonitätsprüfung werden unterschiedliche Datensätze ausgewertet. Zunächst muss der Antragsteller detaillierte Auskunft über die Höhe und Herkunft seines Einkommens sowie über seine bestehenden Vermögensverhältnisse geben. Kreditinstitute bevorzugen dabei in der Regel eine unbefristete Festanstellung und setzen ein Einkommen voraus, das deutlich über der Pfändungsfreigrenze liegt. Da sich diese Grenzen nach der persönlichen Situation richten, sind auch Angaben zum Familienstand und zu unterhaltspflichtigen Kindern zwingend erforderlich.

Die Rolle von Auskunfteien und das Scoring-Verfahren

Zusätzlich zu den Selbstauskünften des Kunden ziehen Banken Informationen von Auskunfteien wie der SCHUFA heran. Diese Daten geben Aufschluss über das bisherige Zahlungsverhalten des Verbrauchers. Nicht vertragsgemäße Abwicklungen – wie etwa nicht termingerecht zurückgezahlte Kredite oder ungedeckte Konten – führen zu einer negativen Zahlungshistorie und damit zu einer schwächeren Einstufung. Sofern solche Vorfälle in der jüngeren Vergangenheit liegen, führt dies meist zur Ablehnung des Kreditantrags. Ergänzt wird die Prüfung durch mathematisch-statistische Scoring-Verfahren, welche die Wahrscheinlichkeit berechnen, mit der ein Kunde seinen künftigen Zahlungsverpflichtungen nachkommen wird.

Bedeutung für die Baufinanzierung

In der Baufinanzierung ist eine erstklassige Bonität die Grundvoraussetzung für den Erhalt von Top-Konditionen. Fällt die Bonitätseinstufung unzureichend aus, ist es ratsam, das Finanzierungsvorhaben vorerst aufzuschieben oder einen zweiten, bonitätsstarken Kreditnehmer in den Vertrag aufzunehmen. Dies kann das Gesamtrisiko für die Bank senken und den Weg zu einer Bewilligung ebnen.

FAQ

Wie kann ich meine Bonitätseinstufung vor einem Kreditantrag überprüfen?

Sie haben das Recht, einmal pro Jahr eine kostenlose Selbstauskunft bei den gängigen Auskunfteien (z. B. SCHUFA) anzufordern. So können Sie vorab prüfen, ob veraltete oder fehlerhafte Einträge vorliegen, und diese ggf. korrigieren lassen, bevor die Bank die Daten abfragt.

Welchen Einfluss hat ein befristeter Arbeitsvertrag auf die Einstufung?

Ein befristeter Vertrag wird von Banken oft als hohes Risiko eingestuft, da die langfristige Rückzahlung des Darlehens nicht gesichert scheint. In solchen Fällen verlangen Institute häufig zusätzliche Sicherheiten oder lehnen den Antrag ab, sofern die Befristung nicht kurz vor der Entfristung steht.

Können viele Kreditanfragen in kurzer Zeit meine Bonität verschlechtern?

Ja, wenn Banken reine „Kreditanfragen“ statt „Anfragen zu Kreditkonditionen“ melden, kann dies den Score-Wert kurzfristig senken. Achten Sie beim Vergleich von Angeboten darauf, dass die Banken lediglich eine schufaneutrale Konditionsanfrage stellen, um Ihre Einstufung zu schützen.