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Festzinsdarlehen sind Immobilienkredite, bei denen der Zinssatz entweder über die gesamte Laufzeit oder über einen fest definierten Zeitraum von Beginn an unveränderlich feststeht. Diese Form der Hypothekenfinanzierung wird mit einer sogenannten Zinsbindung ausgestattet, wodurch sich der Darlehenszins auch bei starken Schwankungen am Kapitalmarkt nicht ändert. Damit unterscheiden sich Festzinsdarlehen grundlegend von variablen Finanzierungen, die sich an einem Referenzzinssatz orientieren und deren Kosten im Zeitverlauf signifikant steigen oder fallen können. Obwohl die Fixierung des Zinssatzes für den Kreditnehmer meist mit einem Aufschlag verbunden ist, bietet sie bereits zu Beginn der Tilgung ein Höchstmaß an Sicherheit. Da mit dem Zins auch der monatliche Kapitaldienst konstant bleibt, ermöglichen Festzinsdarlehen eine präzise und langfristige Planung der privaten Finanzen ohne das Risiko unerwarteter Ratensteigerungen.

Strategische Nutzung und Risikovorsorge

Der Abschluss eines Festzinsdarlehens empfiehlt sich insbesondere während einer Niedrigzinsphase, da auf diese Weise äußerst günstige Konditionen für einen langen Zeitraum gesichert werden können. Im Gegensatz dazu ist eine langfristige Zinsfixierung in Hochzinsphasen eher unvorteilhaft, da Kreditnehmer dann nicht von künftig sinkenden Marktzinsen profitieren könnten. Die Kosten eines Festzinsdarlehens im Vergleich zur variablen Verzinsung hängen von den aktuellen Bedingungen am Kapitalmarkt ab, wobei die Zinsaufschläge in der Regel mit zunehmender Dauer der Zinsbindung ansteigen. Trotz dieser potenziellen Mehrkosten ist die Zinssicherung ein essentielles Instrument zur Risikovorsorge. Besonders wenn das Haushaltsbudget keine Spielräume für steigende Belastungen lässt, schützt die Zinsbindung vor existenziellen finanziellen Risiken beim Erwerb der eigenen Immobilie.

Laufzeitoptionen und Volltilgung

Die Flexibilität bei der Wahl der Zinsbindung ist hoch und kann je nach Kreditinstitut Zeiträume von bis zu 25 Jahren umfassen. Ein solcher Zeithorizont ist oft ausreichend, um die gesamte Darlehensschuld innerhalb der Festzinsphase vollständig zurückzuführen und somit das Risiko einer Anschlussfinanzierung gänzlich auszuschließen.

FAQ

Wann sollte man sich für eine besonders lange Zinsbindung entscheiden?

Eine lange Zinsbindung von 15 bis 20 Jahren ist immer dann ratsam, wenn die aktuellen Marktzinsen historisch niedrig sind oder wenn der Kreditnehmer eine absolute Planungssicherheit über die gesamte Laufzeit benötigt. Dies schützt effektiv vor dem Risiko steigender Zinsen zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung, was bei kürzeren Bindungen zu einer massiven Erhöhung der monatlichen Rate führen könnte.

Welche Nachteile bringt ein Festzinsdarlehen mit sich?

Der Hauptnachteil liegt in der mangelnden Flexibilität während der Zinsbindungsfrist, da das Darlehen nicht ohne Weiteres vorzeitig gekündigt werden kann. Sollten die Marktzinsen nach dem Abschluss deutlich sinken, ist der Kreditnehmer weiterhin an den höheren vertraglich vereinbarten Zins gebunden und kann nur unter Zahlung einer oft hohen Vorfälligkeitsentschädigung aus dem Vertrag aussteigen.

Gibt es gesetzliche Möglichkeiten, ein langfristiges Festzinsdarlehen vorzeitig zu kündigen?

In Deutschland räumt der Gesetzgeber Kreditnehmern gemäß § 489 BGB ein Sonderkündigungsrecht ein. Demnach kann jedes Darlehen mit einer Zinsbindung von mehr als zehn Jahren nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer sechsmonatigen Frist kostenfrei gekündigt werden. Dies bietet dem Bauherrn eine wichtige Ausstiegsoption, falls die Marktzinsen nach einem Jahrzehnt deutlich attraktiver sein sollten.

Die Verbraucherauskunft ist ein Produkt der Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung (Schufa) mit Sitz in Wiesbaden. Die Auskunftei ermöglicht es Verbrauchern, Dritten Einblick in die eigene Bonität zu geben, ohne dabei zu viele Informationen zugänglich zu machen. In der Verbraucherauskunft der Schufa ist zu lesen, ob Daten bei der Auskunftei über eine bestimmte Person vorliegen und ob Negativmerkmale bekannt sind. Anders als in der Eigenauskunft ist dabei aber nicht ersichtlich, mit welchen Unternehmen Vertragsverhältnisse bestehen und wer Daten an die Schufa gemeldet hat. Legt ein Interessent einem Eigentümer eine Verbraucherauskunft vor, kann der Vermieter sich ein Bild über das Risiko eines Zahlungsausfalls machen, ohne dass der potenzielle Mieter nähere Details zu seinen Partnern bei Banken, Versandhandel oder Telekommunikation preisgeben muss.

Die Verbraucherauskunft kann bei der Schufa gegen eine Gebühr bestellt werden. Sie wird dann von der Auskunftei schriftlich zugestellt. Von Bedeutung ist die Auskunft insbesondere bei der Suche nach einer neuen Wohnung bzw. einem neuen Mieter. Eigentümer können das Risiko eines Mietausfalls begrenzen, wenn sie sich vor der Unterschrift unter einen Mietvertrag über das frühere Zahlungsverhalten eines Anwärters informieren. Wurden in der Vergangenheit Verpflichtungen gegenüber Banken oder Mobilfunkanbietern nicht erfüllt, ist das Risiko eines Mietausfalls tendenziell höher. Insbesondere offene Negativmerkmale deuten auf eine prekäre Situation des Anwärters hin und können für Vermieter ein Ablehnungsgrund sein.

Wer sich für eine bestimmte Wohnung interessiert und die Chancen auf den tatsächlichen Einzug und den Zuschlag durch den Vermieter erhöhen will, kann durch die Vorlage einer Verbraucherauskunft seinem Ziel näher kommen. Voraussetzung ist selbstredend, dass die Bonität unbeschadet ist und keine Negativmerkmale vorliegen. Verlangen dürfen Vermieter die Vorlage einer Verbraucherauskunft allerdings nicht, da der Gesetzgeber dies untersagt. Freiwillig angeboten ist die Auskunft aber unproblematisch. Die Anfragen bei der Schufa nach Verbraucherauskünften haben in den vergangenen Jahren zugenommen.

Sobald ein Verbraucher alle erforderlichen Unterlagen für eine Hypothekenfinanzierung eingereicht hat und die Bank das Vorhaben genehmigt, erfolgt die schriftliche Mitteilung in Form der Finanzierungszusage. Diese Zustimmung ist rechtlich bindend und markiert das rechtswirksame Zustandekommen des Darlehensvertrages. Damit sind alle wesentlichen Konditionen wie die Laufzeit, die Zinsbindung oder der Referenzzinssatz festgeschrieben. Für den angehenden Eigentümer ist dieses Dokument von existenzieller Bedeutung, da es ihm ermöglicht, gegenüber Verkäufern oder Baufirmen als verbindlicher und liquider Geschäftspartner aufzutreten. Besonders in umkämpften Immobilienmärkten entscheidet die Schnelligkeit dieser Zusage oft über den Erfolg des Erwerbs, da Verkäufer bevorzugt demjenigen den Zuschlag erteilen, der seine Zahlungsfähigkeit durch eine Bankbestätigung unmittelbar nachweisen kann.

Voraussetzungen für eine positive Entscheidung der Bank

Die Erteilung einer Finanzierungszusage ist an strikte Bedingungen geknüpft, die seitens des Antragstellers restlos erfüllt sein müssen. Im Fokus steht dabei eine einwandfreie Bonität sowie ein langfristig gesichertes Einkommen. Banken fordern üblicherweise, dass ein Arbeitsverhältnis bereits seit mindestens sechs Monaten besteht und die Schufa-Auskunft keinerlei negative Merkmale aufweist. Sollten diese Kriterien nicht erfüllt sein, wird die Kreditzusage im Regelfall verweigert. Insbesondere eine bestehende Arbeitslosigkeit oder schwerwiegende Negativeinträge bei Auskunfteien gelten als klassische Ausschlusskriterien, die eine Zustimmung zum Bau- oder Erwerbsvorhaben durch das Kreditinstitut verhindern.

Handlungsoptionen bei einer Ablehnung

Wird ein Kreditantrag abgelehnt, steht es dem Verbraucher frei, sein Ersuchen bei einem anderen Institut vorzutragen. Dies ist jedoch meist nur dann erfolgversprechend, wenn keine fundamentalen Ausschlusskriterien vorliegen. Eine effektive Strategie zur Verbesserung der Chancen auf eine Finanzierungszusage besteht darin, einen zweiten Kreditnehmer mit guter Bonität in den Vertrag aufzunehmen. Ebenso können die Bereitstellung zusätzlicher Sicherheiten oder die Einbindung von KfW-Darlehen die Entscheidung der Bank positiv beeinflussen. Letztere sind teilweise mit Haftungsfreistellungen für die Hausbanken ausgestattet, was die Risikobereitschaft des finanzierenden Instituts deutlich erhöhen kann.

FAQ

Wie lange ist eine schriftliche Finanzierungszusage in der Regel gültig?

Die Gültigkeitsdauer variiert je nach Bank, liegt aber meist zwischen vier und acht Wochen. Innerhalb dieses Zeitraums garantiert das Institut die Konditionen und die Auszahlung, sofern sich an den finanziellen Verhältnissen des Antragstellers keine gravierenden Änderungen ergeben.

Gibt es einen Unterschied zwischen einer unverbindlichen Konditionsanfrage und einer echten Finanzierungszusage?

Ja, eine Konditionsanfrage dient lediglich dem Vergleich von Zinssätzen und ist rechtlich nicht bindend. Erst die echte Finanzierungszusage erfolgt nach einer finalen Prüfung aller Objekt- und Bonitätsunterlagen durch die Marktfolge der Bank und stellt die verbindliche Kreditzusage dar.

Kann die Bank eine bereits erteilte Finanzierungszusage wieder zurückziehen?

Ein Widerruf ist nur in Ausnahmefällen möglich, etwa wenn der Antragsteller vorsätzlich falsche Angaben gemacht hat oder wenn vor der Vollauszahlung eine massive Verschlechterung der Vermögensverhältnisse eintritt, wie zum Beispiel durch den Verlust des Arbeitsplatzes oder eine Insolvenz.

Vermieter können mit ihren Mietern vereinbaren, dass die Miete, die für ein Objekt zu entrichten ist, an die Entwicklung der Verbraucherpreise gekoppelt wird und diese Vereinbarung in den Mietvertrag aufnehmen. So kann die Klausel etwa bestimmen, dass beide Vertragsparteien einmal im Jahr das Recht haben, eine Anpassung der Miete an die Preisentwicklung vorzunehmen. Als Basis dient dabei in der Regel der Index der Verbraucherpreise des Statistischen Bundesamtes. Dieser wird für alle Regionen des Landes separat berechnet. In Mietverträgen kommt jedoch in der Regel die gesamtdeutsche Berechnung zur Anwendung. Steigt der Preisindex dann in einem Jahr um beispielsweise 3,0 Prozent an, kann der Vermieter die Miete ebenfalls um 3,0 Prozent erhöhen. Die Erhöhung der Miete darf allerdings nicht ohne weitere Mitteilung an den Mieter vorgenommen werden. Vielmehr ist dazu eine schriftliche Benachrichtigung erforderlich, in der unter Bezugnahme auf die Inflations-Klausel die Erhöhung der monatlichen Miete und deren Inkrafttreten angekündigt werden.

Inflations-Klauseln ermöglichen es Vermietern, die Einnahmen aus ihrer Immobilie gegen die Geldentwertung abzusichern. Voraussetzung für das Gelingen dieses Unterfangens ist jedoch, dass der Markt die Möglichkeit dazu bietet. Fällt der Anstieg der Miete durch die Anwendung der Inflationsklausel stärker aus als der Anstieg der Preise auf dem relevanten Markt, ist mit einem Auszug des Mieters aus dem Objekt zu rechnen. Der Vermieter ist in einem schwachen Marktumfeld somit auf Dauer gezwungen, auf den Gebrauch der Inflations-Klausel zu verzichten.

Für Mieter bietet die Klausel den Vorteil einer besseren Einschätzung anstehender Mieterhöhungen. Fällt die Inflationsrate hoch aus, kann rechtzeitig die Suche nach einem anderen Objekt beginnen, in dem keine Inflations-Bindung in Kauf genommen werden muss. Kommt es dagegen zu einer rückläufigen Preisentwicklung (Deflation), kann der Mieter von der Kopplung an die Verbraucherpreise profitieren und die Miete senken. Deflation ist allerdings ein im historischen Rückblick sehr seltenes Szenario.

Der Staat fördert bestimmte bauliche Maßnahmen an bestehenden Objekten durch günstige Kredite der öffentlichen Hand. Insbesondere die bundeseigene Kreditanstalt für Wiederaufbau stellt unter bestimmten Voraussetzungen günstige Kredite zur Verfügung, mit denen Sanierungs-Vorhaben zu niedrigen Zinsen finanziert werden können. Dabei liegt der Fokus der Förderbank seit einigen Jahren deutlich auf der Förderung von Maßnahmen, die der Verbesserung der Energieeffizienz von Gebäuden dienen. Dazu zählen beispielsweise die Dämmung von Dach, Außenwänden oder Kellerdecke, der Einbau von gut isolierenden Fenstern oder einer modernen Heizungsanlage. Zu einer deutlichen Ausweitung der staatlichen Unterstützung in den vergangenen Jahren haben zum einen die massiv angestiegenen Energie-Preise, zum anderen auch das veränderte Bewusstsein der Bevölkerung für klimaschädliche Treibhausgas-Emissionen beigetragen.

Da Kredite der Förderbank aus dem Bundeshaushalt subventioniert werden, sind sie in der Regel deutlich günstiger als grundpfandrechtlich besicherte Darlehen auf dem freien Markt. Dies macht sie für Kreditnehmer interessant. Die Sanierungs-Förderung wurde im Jahr 2009 deutlich ausgeweitet, weil die Bundesregierung im Rahmen eines Konjunkturprogrammes gegen die Wirtschaftskrise der KfW zusätzliche Mittel zur Verfügung gestellt hat. Die Staatsbank rief daraufhin zum ersten April 2009 das Programm „Energieeffizient sanieren“ ins Leben. Eigentümer, die ihr Objekt durch bauliche Maßnahmen auf den neusten technischen Stand bringen, können die Kredite in Anspruch nehmen. Maßgeblich für die Bewilligung ist dabei, dass die Maßnahmen dazu führen, dass der Primärenergiebedarf des Objektes unter bestimmten Richtwerten liegt und dass der Transmissionswärmeverlust deutlich reduziert wird.

Aufgrund des politischen Willens zum Klimaschutz und der Verringerung der Abhängigkeit von fossilen Brennstoffen, die zu großen Teilen aus dem Ausland importiert werden müssen, ist damit zu rechnen, dass die Sanierungs-Förderung auch in der Zukunft einen wachsenden Stellenwert in der deutschen Subventionspolitik einnehmen wird. Neben günstigen Darlehen sind dabei auch Zuschüsse zur Tilgung von Sanierungs-Krediten zu erwarten, die bereits jetzt in geringem Umfang existieren.