Der aus dem englischen Sprachgebrauch stammende Begriff „Switching“ (deutsch: wechseln, ändern) bezeichnet im Zusammenhang mit Immobilienfinanzierungen die Konvertierung eines in einer fremden Währungen aufgenommenen Darlehens in eine andere Währung. So kann beispielsweise aus dem japanischen Yen in den Schweizer Franken „geswitcht“ werden. Das Switching ist ein zentrales Element der Risikosteuerung bei Fremdwährungsfinanzierungen. Bei Kursbewegungen an den Devisenmärkten werden durch einen rechtzeitigen Wechsel in eine andere Währung eine zu starke Aufwertung der Darlehensschuld und damit ein wirtschaftlicher Nachteil vermieden.

Die im Rahmen des Switchings durchzuführenden Operationen am Währungsmarkt werden in der Regel nicht vom Kreditnehmer selbst, sondern von seinem Finanzierungspartner übernommen, der durch automatisierte Handelsmechanismen Kursverluste über ein definiertes Niveau hinaus verhindert und so das Gesamtrisiko der Finanzierung reduziert. Eine Durchführung der Maßnahmen in Eigenregie durch den Kreditnehmer ist praktisch unmöglich, da sich Devisenkurse nahezu 24 Stunden am Tag verändern können und dadurch eine ständige Präsenz erforderlich wäre.

Je nach Regelung im Darlehensvertrag fallen bei Operationen am Währungsmarkt Gebühren an, die die Immobilienfinanzierung verteuern können. Insbesondere bei häufigem Wechsel der Darlehenswährung können dabei die Zinsvorteile, die durch die Fremdwährungs- gegenüber einer Euro-Finanzierung realisiert werden, teilweise zunichte gemacht werden. Im schlimmsten Fall muss aufgrund der Marktentwicklungen bereits kurz nach Aufnahme des Darlehens eine Konvertierung in den Euro erfolgen, so dass den Kosten keinerlei anderweitige Vorteile gegenüberstehen und darüber hinaus ein geringer Wechselkursverlust in Kauf genommen werden muss.

Eine Fremdwährungsfinanzierung ohne ausreichendes Risikomanagement und damit geeigneten vertraglichen Regelungen zu Marktereignissen, die eine Switching-Operation auslösen, ist nicht verantwortungsvoll realisierbar und wird deshalb auch auf dem deutschen Markt nicht angeboten. Viele Banken lagern das Risikomanagement mittlerweile aus und überlassen es spezialisierten Dienstleistern, wodurch sich die Kosten tendenziell verringern.

Bei Immobilienfinanzierungen, die nicht selbstgenutzten Objekten dienen, können die Kosten für notwendige Operationen am Devisenmarkt in der Regel steuerlich geltend gemacht werden.

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