Sondertilgungskosten fallen an, wenn der Kreditnehmer über den vertraglich vereinbarten Kapitaldienst hinaus zusätzliche Beträge an die Bank zahlt. Mit einer Sondertilgung verringert sich die Darlehensschuld, was entweder zu einer verkürzten Laufzeit oder aber zu einer geringeren monatlichen Rate führt. Die Bank hat bei der Refinanzierung des Darlehens die ursprüngliche Laufzeit eingeplant. Wird nun ein zusätzlicher Betrag zurückbezahlt, muss dieser von der Bank möglicherweise zu schlechteren Konditionen wiederangelegt werden als es bei der Anlage im Kredit an den Kreditnehmer, der die Sondertilgung leistet, der Fall gewesen wäre. Auf Basis dieser Differenz wird – zumindest in der Theorie – ein Betrag errechnet, der von Kreditnehmer als Entschädigung an die Bank zu zahlen ist. Diese Zahlung wird im Jargon auch als sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung bezeichnet.
Theoretisch handelt sich dabei um die abgezinste Differenz zweier Zahlungsströme und der daraus für die Bank resultierenden Rendite. In der Praxis müssen Kreditnehmer allerdings sehr viel mehr zahlen, wenn sie Sonderzahlungen leisten möchten und diese nicht explizit kostenfrei möglich sind. Die Erfahrung zeigt sogar, dass Banken ein sehr geringes Interesse daran zeigen, vorzeitige Zahlungen entgegenzunehmen. Meistens werden bei Immobilienfinanzierungen die Kosten für eine Sondertilgung als Prozentwert vom getilgten Betrag berechnet. So erhebt die Bank etwas zwei oder drei Prozent der Sonderzahlung als Kosten. Es können allerdings auch deutlich höhere Prozentsätze anfallen. Das ist insbesondere dann zu erwarten, wenn der Kreditnehmer noch eine lange Zinsbindung abzuwarten hat. Je länger der Zeitraum zwischen der Sonderzahlung und dem ursprünglichen Ende der Zinsbindungsfrist ist, desto höher fällt aus Sicht der Bank der Schaden aus, der durch eine Sonderzahlung entsteht.
Um Sondertilgungskosten zu vermeiden, sollten Kreditnehmer schon bei der Konzeption ihrer Finanzierung darauf achten, dass flexible Tilgungsmöglichkeiten im Vertrag vereinbart und als kostenfrei deklariert werden. Längst nicht immer müssend dafür höhere Kreditzinsen in Kauf genommen werden.