Steuerliche Vorteile lassen sich im Bereich der privaten Baufinanzierung auf verschiedenen Wegen realisieren. Ein klassisches Modell ist der Erwerb einer Immobilie zur Vermietung, bei der die anfallenden Sollzinsen als Werbungskosten geltend gemacht werden können. Damit sich dieses Vorhaben wirtschaftlich rentiert, ist jedoch ein ausreichend hohes Einkommen des Kreditnehmers erforderlich. Nur bei einem entsprechend hohen Grenzsteuersatz ist die Ersparnis signifikant genug, um die Finanzierungskosten spürbar zu senken. Weitere steuerliche Effekte ergeben sich beim Erwerb von denkmalgeschützten Immobilien sowie durch die Nutzung der staatlichen Eigenheimrente.
Das Modell der Eigenheimrente (Wohn-Riester)
Bei der sogenannten Eigenheimrente wird die Steuerersparnis dadurch erzielt, dass Einzahlungen auf ein Wohnförderkonto direkt zur Tilgung eines Immobilienkredits verwendet werden können. Diese Beträge sind als Sonderausgaben steuerlich absetzbar. Ledige können bis zu 2.100 Euro und gemeinsam veranlagte Ehegatten bis zu 4.200 Euro jährlich geltend machen. Damit ist es erstmals möglich, Teile der Tilgungsraten für eine selbstgenutzte Immobilie steuerlich zu berücksichtigen, was zuvor ausschließlich vermieteten Objekten vorbehalten war.
Risiken und die nachgelagerte Besteuerung
Trotz der unmittelbaren Vorteile birgt dieses Modell steuerliche Risiken für die Zukunft. Da die Riester-Förderung dem Prinzip der nachgelagerten Besteuerung unterliegt, entsteht mit Beginn des Ruhestands eine Steuerschuld gegenüber dem Fiskus. Zur Berechnung dieser Schuld wird eine hypothetische Rente herangezogen, die der Eigentümer erhalten würde, wenn das Kapital nicht in die Immobilie geflossen wäre. Das zugrunde liegende Wohnförderkonto wird während der Laufzeit mit jährlich zwei Prozent verzinst, wobei dieser Zinssatz gesetzlich angepasst werden kann. Die finale Steuerlast ergibt sich dann aus der individuellen Rentenleistung, die auf Basis der statistischen Lebenserwartung des Vertragsinhabers ermittelt wird.
FAQ
Wie funktioniert die steuerliche Absetzbarkeit bei Wohn-Riester?
Die Tilgungsbeiträge für das Immobiliendarlehen werden wie Einzahlungen in einen Rentenvertrag behandelt und können im Rahmen der Einkommensteuererklärung als Sonderausgaben geltend gemacht werden. Dies führt zu einer unmittelbaren Reduktion der Steuerlast während der Erwerbsphase, sofern ein zertifizierter Vertrag vorliegt.
Was muss man bei der Besteuerung im Rentenalter beachten?
Im Ruhestand wird der im Wohnförderkonto angesammelte Betrag nachgelagert versteuert, da der Staat die Förderung während der Sparphase als Darlehen betrachtet. Der Eigentümer hat dann die Wahl, die Steuerschuld entweder einmalig mit einem Rabatt von 30 Prozent oder ratenweise bis zum 85. Lebensjahr zu begleichen.
Welche Besonderheiten gelten für denkmalgeschützte Immobilien?
Besitzer von Baudenkmalen können Sanierungskosten über die sogenannte Denkmal-AfA steuerlich besonders attraktiv abschreiben. Dies ermöglicht es, über mehrere Jahre hinweg hohe Prozentsätze der Modernisierungskosten vom zu versteuernden Einkommen abzuziehen, was oft zu einer massiven Steuerersparnis führt.