Sobald die letzten Arbeiten am Eigenheim abgeschlossen sind und der Einzug erfolgt ist, genießen die meisten Familien zunächst ihre neue Lebensqualität. Dennoch besteht die Möglichkeit, dass unvorhersehbare Umstände die Aufgabe der Immobilie bereits nach kurzer Zeit erzwingen. Die Gründe für einen solchen drastischen Einschnitt sind vielfältig und reichen vom Verlust des Arbeitsplatzes bis hin zum Tod eines Partners. Unabhängig von der Ursache sind die Konsequenzen meist identisch: Die Bewohner müssen das Haus verlassen und sich eine neue Unterkunft suchen.
Risiken bei der vorzeitigen Veräußerung
In einer solchen Notlage bemühen sich die Eigentümer in der Regel um einen schnellen Verkauf der Immobilie, um mit dem Erlös das bestehende Darlehen zu tilgen. Dabei sehen sich die Verkäufer jedoch zwei erheblichen finanziellen Risiken gegenüber. Einerseits droht ein Verkaufserlös, der deutlich unter dem eigentlichen Marktwert liegt, da Zeitdruck den Verhandlungsspielraum massiv einschränkt. Andererseits fordern Kreditinstitute in einem solchen Fall meist eine Vorfälligkeitsentschädigung für die entgangenen Zinseinnahmen, was die ohnehin angespannte finanzielle Situation zusätzlich belastet.
Der Schuldnertausch als rechtliche Alternative
Das deutsche Schuldrecht bietet jedoch eine weitere Möglichkeit, die Immobilie mitsamt der finanziellen Lasten zu übertragen. Im Rahmen eines Schuldnertausches übernimmt der Käufer des Objekts die bestehenden Kreditschulden und führt die Tilgung zu den konditionierten Bedingungen des Vorbesitzers fort. Eine zwingende Voraussetzung für dieses Verfahren ist die Zustimmung des Gläubigers, also des finanzierenden Kreditinstituts. Die Bank kann der Schuldübernahme nach Erhalt der entsprechenden Mitteilung widersprechen; allerdings verstreicht die Einspruchsfrist gemäß den gesetzlichen Regelungen nach sechs Monaten. Detaillierte Informationen zu diesen Abläufen finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB).
FAQ
Was versteht man unter einem Schuldnertausch bei Immobilien?
Ein Schuldnertausch ist ein rechtlicher Vorgang, bei dem ein Immobilienkäufer nicht nur das Objekt erwirbt, sondern auch den bestehenden Kreditvertrag des Verkäufers übernimmt. Der Käufer tritt damit an die Stelle des bisherigen Darlehensnehmers und führt die Rückzahlung zu den ursprünglich vereinbarten Konditionen fort.
Welche Vorteile bietet ein Schuldnertausch für den Verkäufer?
Der größte Vorteil besteht darin, dass durch die Fortführung des Vertrages die meist sehr hohe Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank entfällt. Zudem kann der Verkauf schneller abgewickelt werden, da keine neue Finanzierung für den Käufer strukturiert werden muss.
Darf die Bank einen Schuldnertausch ablehnen?
Ja, die Bank hat das Recht, einen neuen Schuldner abzulehnen, wenn dessen Bonität nicht den Anforderungen des Instituts entspricht. Da die Bank als Gläubiger kein erhöhtes Ausfallrisiko eingehen muss, ist ihre ausdrückliche Zustimmung für die rechtssichere Übernahme zwingend erforderlich.