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Die Kreditverkaufsausschlussklausel ist ein in jüngster Vergangenheit bei vielen Darlehensverträgen im Bereich der privaten Immobilienfinanzierung zur Anwendung gekommener Zusatz, mit dem sich Banken gegenüber ihren Kunden verpflichten, die Forderung aus dem Darlehensvertrag nicht an dritte Parteien zu veräußern. Im Zuge der weltweiten Immobilien- und Finanzkrise im Jahr 2008 hatten viele Kreditinstitute Schaden erlitten, da sie in der Vergangenheit verbriefte Kredite erworben und zu ihrem Portfolio hinzugefügt hatten. Die über lange Zeit gängige Praxis wird als eine der Ursachen für die Krise des weltweiten Finanzsystems betrachtet. Verbraucher sorgen sich seitdem zunehmend um einen Verkauf ihres Darlehens durch die Hausbank und die dadurch möglicherweise entstehenden Folgen. Insbesondere die Sorge um eine vorzeitige Fälligstellung des Kredites durch den neuen Besitzer hat dazu beigetragen, dass viele Banken von sich auf eine Veräußerung von Darlehen verzichten.

In Deutschland sind in etwa 5000 Kredite an dritte Parteien veräußert worden. Zu diesen gehören Banken und Versicherungen ebenso wie Finanzinvestoren. Generell gilt, dass durch den Verlauf eines Kredites dem Kreditnehmer keinerlei Nachteile entstehen, da der Inhalt des Darlehensvertrages nicht geändert werden kann. Eine Erhöhung des Zinssatzes ist folglich ebenso ausgeschlossen wie eine vorzeitige Kündigung oder andere Maßnahmen durch den neuen Eigentümer der Darlehensforderung. Insofern kann die Verbreitung der Kreditverkaufsausschlussklausel auch als verkaufsfördernde Maßnahme betrachtet werden, die zu keinen tatsächlichen Änderungen in der Finanzierungslandschaft führt.

Verbraucher können Banken, die den Verkauf einer Hypothek nicht von sich aus ausschließen, aktiv auf eine entsprechende Vereinbarung ansprechen. Je nach Geschäftspolitik der Bank besteht dabei durchaus Aussicht auf Erfolg.

Notleidende Darlehen, also solche, die vom Kreditnehmer nicht ordnungsgemäß bedient werden, werden seit je her von Banken an dritte Parteien veräußert. Dies dient den Kreditinstituten bei der operativen Geschäftsführung. In der Regel betrifft die Kreditverkaufsausschlussklausel deshalb auch keine Darlehen, die nicht pünktlich bezahlt werden.

Als Versteigerung wird die Veräußerung einer Immobilie im Rahmen einer Auktion bezeichnet. Dabei wird vom Auktionator ein bestimmter Termin vorgegeben, zu dem Interessenten erscheinen können. Während dieses Termins werden dann Gebote von potenziellen Käufern abgegeben. Das höchste Gebot erhält am Ende der Versteigerung den Zuschlag, der entsprechende Bieter erwirbt die Immobilie. Die Erteilung des Zuschlags ist in juristischer Hinsicht gleichbedeutend mit dem Abschluss eines verbindlichen Kaufvertrages. Der Käufer verpflichtet sich zur Zahlung des Kaufpreises und der bisherige Besitzer zur Herausgabe der Immobilie. In der Regel müssen zehn Prozent des Kaufpreises bereits beim Erwerb der Immobilie direkt beim Auktionator hinterlegt werden, die verbleibenden Zahlungen erfolgen dann zeitnah per Banküberweisung.

Die bekannteste Versteigerung im Bereich von Immobilien ist die Versteigerung als letzte Konsequenz einer Zwangsvollstreckung durch eine Bank gegen einen Kreditnehmer. Kann dieser aufgrund finanzieller Schwierigkeiten seinen Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag nicht mehr nachkommen und wird er vom Kreditinstitut ausreichend gemahnt, kündigt die Bank den gesamten Kredit und stellt ihn zur sofortigen Rückzahlung fällig. Kann der Darlehensnehmer seine Schulden dann nicht begleichen, verwertet die Bank das Haus, das mit dem Kredit finanziert worden ist. Die Verwertung ist gegenüber anderen Zwangsvollstreckungsmaßnahmen, die das Vermögen des Schuldners betreffen, relativ einfach, da Hypothekenkredite grundpfandrechtlich besichert und somit im Grundbuch eingetragen sind. Andere Gläubiger des Schuldners haben somit keinen Zugriff auf die Immobilie.

Zwangsversteigerungen dienen Banken dazu, den notleidenden Kredit einzutreiben. Das Mindestgebot bei derartigen Zwangsversteigerungen beläuft sich beim ersten Auktionstermin meist auf 70 Prozent des Verkehrswertes. Wird kein ausreichend hohes Gebot abgegeben, kann in späteren Terminen ein niedrigeres Mindestgebot festgesetzt werden. Zwangsversteigerungen werden vom zuständigen Amtsgericht durchgeführt. Sofern der im Rahmen der Versteigerung erzielte Veräußerungserlös nicht ausreicht, um die Verbindlichkeiten zu decken, besteht für den Schuldner weiterhin die Pflicht zur Rückzahlung. Ggf. muss dann ein privates Insolvenzverfahren eingeleitet werden.

Als Kapitalbindung wird im Zusammenhang mit Immobilienfinanzierungen die auf einen Zeitraum gemessene Bindung von Finanzmitteln verstanden, die durch den Erwerb einer zur Vermietung bestimmten Immobilie vom Käufer zu tragen ist. Das in einer Investition gebundene Kapital reduziert sich dabei mit jeder Mietzahlung, die der Besitzer des Objektes erhält sowie durch die Zahlung des Erlöses bei einer eventuellen Veräußerung. Alternativ formuliert wird unter der Kapitalbindung die mittlere Bindung der Anschaffungs-Investition verstanden.

Bei der Kalkulation eines Bau- oder Erwerbsvorhabens, das der Vermietung an Dritte dienen soll, spielt die Kapitalbindung eine wesentliche Rolle. Sie gibt Aufschluss darüber, wann die getätigte Investition dem Investor wieder in Gestalt von Finanzmitteln zur Verfügung steht und somit anderweitig genutzt werden kann. Auch wenn daraus allein noch kein Rückschluss auf die Rendite gezogen werden kann, die mit einem Vorhaben erzielt wird, gilt dennoch, dass langfristige Kapitalbindungen mit einem höheren Ertrag einhergehen sollten, da zum einen das Risiko des Investors größer ausfällt und zum anderen die Opportunitätskosten, die in den Zinsen bestehen, die durch die Investition des Kaufpreises nicht durch die alternative Anlage bei einer Bank erzielt werden, größer sind. Je nach Kalkulation können diese Opportunitätskosten deutlich höher ausfallen, wenn anstelle einer Bankeinlage die Investition in Aktien, die eine durchschnittliche jährliche Rendite deutlich über dem Marktzins-Niveau erzielen, angenommen wird. Grundsätzlich gilt, dass die Bindung von Kapital dann wirtschaftlich sinnvoll ist, wenn die dadurch erzielten Erträge die der nächstbesten Alternative übersteigen.

Die Kapitalbindung gibt Aufschluss darüber, wie lange die Mittel, die zum Erwerb eines Objektes gebunden worden sind, nicht zur Verfügung stehen. Insbesondere im Rahmen einer ganzheitlichen Finanz- und Vermögensplanung kann die Größe von Bedeutung sein: Muss der investierte Betrag beispielsweise nach Ablauf von 10 Jahren wieder in Form von Finanzmitteln zur Verfügung stehen (etwa weil dann eine Rente gegen Einmalzahlung beginnen soll), sollte dies entsprechend berücksichtigt und eine rechtzeitige Veräußerung geplant werden.

Als Finanzierungsstruktur wird die detaillierte Zusammensetzung einer Immobilienfinanzierung bezeichnet. In dieser Analyse werden der Eigen- und Fremdkapitalanteil, die individuellen Laufzeiten der genutzten Darlehen sowie die Verteilung zwischen fest- und variabel verzinslichen Anteilen herausgearbeitet. Zudem fließen Darlehen aus Programmen der öffentlichen Hand, Bedingungen für Sondertilgungen, staatliche Zuschüsse sowie Eigenkapitalersatzleistungen in die Betrachtung ein. Die Finanzierungsstruktur ist das zentrale Steuerungselement für den Kreditnehmer, da sie direkten Aufschluss über den zu leistenden monatlichen Kapitaldienst, die Flexibilität der Rückzahlung und den exakten Zeitraum bis zur vollständigen Entschuldung gibt.

Kapitalanteile und die Bedeutung des Beleihungsauslaufs

Das Verhältnis zwischen Eigen- und Fremdkapital wird üblicherweise in Relation zu den gesamten Investitionskosten sowie zum sogenannten Beleihungsauslauf gesetzt. Diese Kennzahl ist für die Zinskonditionen entscheidend. Sofern ein Beleihungsauslauf von 60 Prozent nicht überschritten wird, gewähren Kreditinstitute in der Regel besonders günstige Zinssätze, da die Absicherung durch die Immobilie als sehr sicher gilt. Bei einem Finanzierungsbedarf oberhalb dieser 60-Prozent-Schwelle erheben nahezu alle Banken Zinszuschläge. Diese resultieren aus dem erhöhten Ausfallrisiko, falls die Immobilie im Zuge einer Verwertung nicht den erhofften Erlös erzielt, um alle Verbindlichkeiten zu decken.

Laufzeitenmanagement und Liquiditätsplanung

Die Laufzeiten der einzelnen Darlehenskomponenten geben Aufschluss über die zukünftigen Fälligkeiten der Verbindlichkeiten und sind somit das Fundament einer soliden Finanzplanung. Im Rahmen der Finanzierungsstruktur müssen mögliche Anpassungen des Tilgungssatzes während der Laufzeit, tilgungsfreie Anlaufjahre sowie der Zeitpunkt vollständiger Rückzahlungen im Detail berücksichtigt werden. Eine mangelhafte Abstimmung dieser Fristen kann bei zeitlichen Überschneidungen von Anschlussfinanzierungen oder steigenden Raten im schlimmsten Fall zu ernsthaften Liquiditätsproblemen für den Immobilieneigentümer führen.

Zinsbindungsrisiko und öffentliche Fördermittel

Ein weiterer Fokus liegt auf der Verteilung zwischen variablen und festverzinslichen Darlehensanteilen. Hierbei wird ermittelt, wie empfindlich der Kapitaldienst auf Änderungen des Marktzinssatzes reagiert. Ein hoher Anteil an variabel verzinsten Krediten macht die Finanzierung zwar flexibler, erhöht jedoch das Risiko bei steigenden Zinsen erheblich. Ergänzt wird die Struktur durch Darlehen der öffentlichen Hand, beispielsweise der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Hierbei müssen insbesondere nachrangige Grundbucheintragungen beachtet werden, da diese von anderen Banken oft als Eigenkapitalersatz gewertet werden. Die Einbindung von Zuschüssen durch Bund, Länder oder die EU rundet das Profil einer professionellen Immobilienfinanzierung ab.

FAQ

Warum ist eine Diversifikation der Darlehensbausteine sinnvoll?

Durch die Kombination verschiedener Bausteine, wie etwa einem Bankdarlehen mit langer Zinsbindung und einem KfW-Förderkredit, lassen sich Zinsvorteile nutzen und gleichzeitig das Risiko einer massiven Zinserhöhung bei der Anschlussfinanzierung auf verschiedene Zeitpunkte verteilen.

Was versteht man unter Eigenkapitalersatzleistungen in der Finanzierungsstruktur?

Hierzu zählen Mittel, die nicht direkt als Bargeld vorliegen, aber von der Bank ähnlich bewertet werden. Typische Beispiele sind Eigenleistungen am Bau (Muskelhypothek), unbelastete Grundstücke oder auch nachrangige Darlehen von Arbeitgebern oder Verwandten, die die notwendige Kreditsumme der Hauptbank reduzieren.

Wie flexibel kann eine einmal festgelegte Finanzierungsstruktur angepasst werden?

Während Zinsbindungen festgeschrieben sind, bieten viele moderne Verträge Flexibilität durch Optionen auf Tilgungssatzwechsel oder Sondertilgungsmöglichkeiten. Eine grundlegende Änderung der Struktur, etwa die Umschuldung einzelner Teile, ist während einer Zinsbindung meist nur gegen eine Vorfälligkeitsentschädigung möglich.

Als Break-Even wird im Bereich der privaten Baufinanzierung der Zeitpunkt bezeichnet, ab dem sich der Erwerb einer eigenen Immobilie im Vergleich zu einem dauerhaften Mietverhältnis wirtschaftlich rentiert. Um diesen Punkt präzise zu ermitteln, müssen zahlreiche Variablen in ein korrektes Verhältnis gesetzt werden. Dazu zählen insbesondere der Kaufpreis der Immobilie inklusive der Erwerbsnebenkosten sowie die Zinsen für das Finanzierungsdarlehen. Ebenso wichtig sind der kalkulatorische Zinssatz für die alternative Anlage des Eigenkapitals, die aktuelle Kaltmiete inklusive zu erwartender Mietsteigerungen sowie die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten, die allein der Eigentümer trägt.

Einflussfaktoren auf die Wirtschaftlichkeitsrechnung

Der Break-Even-Punkt steht in direktem Zusammenhang mit den genannten Kenngrößen. Je höher der Sollzins des Hypothekendarlehens ausfällt, desto länger dauert es ceteris paribus, bis sich der Immobilienerwerb gegenüber der Miete rechnet. Eine wesentliche Rolle spielt zudem die Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals: Ein hoher kalkulatorischer Zinssatz verschiebt den Break-Even-Punkt weiter in die Zukunft. In diesem Kontext muss auch die Differenz zwischen der monatlichen Kreditrate und der potenziellen Kaltmiete betrachtet werden. Da die Mietbelastung anfangs oft geringer ist, ermöglicht dies den Aufbau eines Kapitalstocks. Viele Kalkulationen setzen hierbei eine Anlage in Aktien mit hohen Renditechancen voraus, was häufig zu einem rechnerisch sehr späten Break-Even führt.

Bedeutung der Mietentwicklung

Die ersparte Miete ist ein entscheidender Faktor bei der Ermittlung des Break-Even-Punkts und korreliert in der Regel mit dem Kaufpreis des Objekts. Grundsätzlich gilt: Je höher die Mietbelastung ausfällt, desto früher ist der Break-Even-Punkt erreicht. Auch die angenommene Mietendynamik über die Jahre hinweg ist von großer Bedeutung. Je stärker die Mieten im Zeitverlauf steigen, desto schneller erweist sich das Wohneigentum als die wirtschaftlich vorteilhaftere Option.

FAQ

Was versteht man unter dem Break-Even-Punkt beim Immobilienkauf?

Er markiert den spezifischen Zeitpunkt, an dem die Gesamtkosten des Wohneigentums die kumulierten Kosten eines vergleichbaren Mietverhältnisses unterschreiten. Ab diesem Moment erzielt der Käufer gegenüber einem Mieter einen rein finanziellen Vorteil durch seine Investition.

Welchen Einfluss hat das Eigenkapital auf diesen Zeitpunkt?

Höheres Eigenkapital reduziert zwar die Darlehenssumme und die Zinslast, bedeutet aber auch den Verzicht auf alternative Renditen am Kapitalmarkt. Ist die erwartete Rendite einer alternativen Geldanlage sehr hoch, verschiebt sich der Break-Even-Punkt für die Immobilie nach hinten.

Warum ist die Mietsteigerung eine so wichtige Variable?

Während die Kreditraten einer Finanzierung über lange Zeit stabil bleiben, steigen Mieten in der Regel inflationsbedingt kontinuierlich an. Eine hohe jährliche Mietsteigerungsrate führt dazu, dass die monatliche Ersparnis des Eigentümers schneller wächst und der Break-Even-Punkt früher eintritt.