Margenkalkulation

/von

Die Margenkalkulation bezieht sich auf einen Ansatz bei den Verhandlungen mit der Bank über die Konditionen eines Darlehens. Dabei versetzt sich der Kreditnehmer in die Position seiner Bank und überlegt ausgehend von deren Gewinnmarge, wie hoch der Zinssatz sein kann. Bei der Margenkalkulation ist weniger der effektive Zinssatz von Bedeutung als der so genannte Margenbarwert. Dieser errechnet sich aus der Differenz zwischen Zinssatz und Refinanzierungskosten der Bank, gewichtet mit der volumen- und zeitabhängigen Verschuldung. Die Marge der Bank hängt so von der durchschnittlichen Ausleihdauer des Darlehens ab. Die Berechnung des Margenbarwertes kann mit spezialisierten Programmen erfolgen. Wichtig ist dabei die Kenntnis der Situation am Kapitalmarkt, da sich aus dieser die Refinanzierungskosten der Bank ableiten. Kreditnehmer müssen darüber hinaus ihre eigene Bonität korrekt einschätzen.

Der Verhandlungsspielraum der Bank steht und fällt mit der Gewinnmarge. Kennt der Kreditnehmer diese, ist es einfacher, Rabatte und niedrigere Zinsen auszuhandeln. Darüber hinaus kann ein Angebot unabhängig von seiner Struktur hinsichtlich der Kosten eingeschätzt werden. Dies ist anhand des effektiven Zinssatzes allein nicht möglich, weil Sondertilgungen und Veränderungen des Tilgungssatzes im Zeitverlauf nicht berücksichtigt werden. Die Margenkalkulation ist damit eine sehr zuverlässige Methode bei der Verhandlung mit der Bank. Sie wird dennoch nur sehr selten angewandt, weil die meisten Kreditnehmer sie gar nicht kennen.

In die Margenkalkulation müssen ggf. staatliche Garantien einfließen. Diese können etwa Bestandteil eines Darlehens der bundeseigenen Kreditanstalt für Wiederaufbau sein. Sie reduzieren die Refinanzierungskosten der Bank, wodurch sich zusätzliche Spielräume ergeben. Die Margenkalkulation kann auch beim Vergleich der Angebote unterschiedlicher Banken eine Hilfe sein. Dabei wird den Kreditinstituten auf der Grundlage des errechneten Margenbarwertes ein Kreditangebot vorgeschlagen. Das günstigste wird dann genommen. Es muss dabei berücksichtigt werden, dass Banken aus dem Margenbarwert ihre Kosten decken und einen Gewinn erwirtschaften müssen. Wird das Angebot zu niedrig angesetzt, besteht deshalb die Gefahr, dass keine Resonanz erfolgt.

Beamtenfinanzierung – Finanzierung für Beamte

/von

Eine Finanzierung für Beamte ist ein spezielles Darlehensangebot, das sich an Beamte sowie Angestellte im öffentlichen Dienst richtet. Während viele klassische Geschäftsbanken diese Zielgruppe im Rahmen ihres Standardgeschäfts betreuen, halten spezialisierte Kreditinstitute hierfür oft dedizierte Programme bereit. Der entscheidende Vorteil für das Kreditinstitut liegt in der außerordentlich hohen Einkommenssicherheit der Kreditnehmer: Da Beamte auf Lebenszeit unkündbar sind, sinkt das Risiko eines Zahlungsausfalls auf ein Minimum. Dieser Umstand ermöglicht es den Banken, Kredite zu besonders attraktiven Konditionen anzubieten. Besonders wertvoll ist der Beamtenstatus im Bereich der Baufinanzierung dann, wenn das eingebrachte Eigenkapital weniger als 40 Prozent der Gesamtkosten deckt. Da Banken ab einem Beleihungsauslauf von 60 Prozent üblicherweise Zinszuschläge erheben, führt die exzellente Bonität der Staatsdiener hier oft zu einer Reduzierung dieser Risikoaufschläge.

Vergleich und Markttransparenz

Tendenziell sind Beamtenfinanzierungen etwas günstiger als klassische Immobilienfinanzierungen für Angestellte in der Privatwirtschaft. Dennoch sollte dieser Vorteil realistisch bewertet werden: Bei grundpfandrechtlich besicherten Darlehen spielt der Wert der Immobilie eine tragende Rolle, weshalb die persönliche Bonität hier ein geringeres Gewicht hat als bei ungeerdeten Verbraucherkrediten. Da der Markt für spezielle Beamtenprodukte weniger transparent ist als der Massenmarkt für Standardhypotheken, kann der geringere Wettbewerb die Zinsvorteile mitunter wieder zunichtemachen. Ein sorgfältiger Vergleich zwischen Spezialangeboten und regulären Marktofferten ist daher für jeden Beamten ratsam.

Darlehensformen und Vertragskonstruktionen

In der Struktur unterscheiden sich Finanzierungen für Beamte kaum von gewöhnlichen Krediten. Dennoch gibt es Präferenzen bei der Tilgung: Relativ häufig werden endfällige Modelle genutzt, bei denen die Tilgung durch die Auszahlung einer Kapital-Lebensversicherung erfolgt, in die der Sparer parallel einzahlt. Ebenso verbreitet ist jedoch das klassische Annuitätendarlehen mit einer konstanten monatlichen Rate. Auch moderne Optionen wie Zinsfestschreibungen, Sondertilgungsrechte und flexible Tilgungssatzwechsel sind bei Beamtenfinanzierungen standardmäßig möglich und sorgen für eine hohe Planungssicherheit.

FAQ

Welche Berufsgruppen profitieren am stärksten von einer Beamtenfinanzierung?

Die besten Konditionen erhalten Beamte auf Lebenszeit, da bei ihnen die Gefahr einer Arbeitslosigkeit faktisch ausgeschlossen ist. Aber auch Angestellte im öffentlichen Dienst mit unkündbaren Verträgen sowie Richter und Berufssoldaten werden von spezialisierten Banken oft in diese vorteilhaften Tarifgruppen eingestuft.

Ist ein endfälliges Darlehen mit Lebensversicherung heute noch zeitgemäß?

Dieses Modell war früher aufgrund steuerlicher Vorteile sehr populär, hat jedoch durch die Besteuerung von Versicherungserträgen an Attraktivität verloren. Heute entscheiden sich die meisten Beamten für ein klassisches Annuitätendarlehen, da dieses durch die stetige Tilgung eine sicherere Kalkulationsgrundlage bietet und meist kostengünstiger ist.

Muss ich als Beamter zwingend ein spezielles Beamtendarlehen wählen?

Nein, ein Beamter kann jedes reguläre Immobiliendarlehen am Markt abschließen. Oft ist ein hochkompetitiver Standardkredit einer Direktbank sogar günstiger als ein spezielles „Beamtenprodukt“, weshalb der Vergleich des effektiven Jahreszinses immer an erster Stelle stehen sollte.

Budgetreserve

/von

Im Vorfeld jeder Baufinanzierung steht eine fundierte Konzeption. In dieser Phase wird der finanzielle Spielraum ermittelt, der für den künftigen Kapitaldienst zur Verfügung steht. Dieser Spielraum ergibt sich aus der Differenz zwischen den monatlichen Einnahmen und Ausgaben. Eine sorgfältige Analyse dieser Beträge bildet das Fundament für eine nachhaltige und sichere Finanzierung.

Die Budgetreserve als Sicherheitsanker

Ein zentraler Posten innerhalb der Ausgabenrechnung ist die Budgetreserve. Im Gegensatz zu Fixkosten stehen ihr keine direkten Rechnungen gegenüber; sie dient vielmehr dazu, unvorhergesehene Ausgaben abzufangen oder allgemeine Preissteigerungen in der Lebenshaltung auszugleichen. Als finanzieller Puffer bewahrt sie den künftigen Immobilieneigentümer davor, bei kleinsten wirtschaftlichen Schwankungen in Bedrängnis zu geraten oder den gewohnten Lebensstandard drastisch reduzieren zu müssen.

Kalkulationsrichtlinien und Risikomanagement

Experten empfehlen, die Budgetreserve mit etwa 20 Prozent der allgemeinen Lebenshaltungskosten anzusetzen. Die Relevanz dieses Postens zeigt sich häufig bei gescheiterten Finanzierungen: Viele Verbraucher unterschätzen die laufenden Kosten oder überschätzen ihre Bereitschaft, über Jahrzehnte hinweg auf privaten Konsum zu verzichten. Eine zu knappe Kalkulation führt oft dazu, dass Kredite bereits nach wenigen Jahren umstrukturiert werden müssen.

Abgrenzung zur finanziellen Rücklage

Es ist wichtig, die Budgetreserve nicht mit der allgemeinen finanziellen Rücklage zu verwechseln. Während die Reserve den monatlichen Spielraum sichert, dient die Rücklage der Deckung plötzlicher Großereignisse wie Reparaturen oder dem Einkommensausfall bei Arbeitslosigkeit. Beide Elemente müssen unabhängig voneinander existieren, um eine langfristige Stabilität zu garantieren.

Risiken bei fehlendem Spielraum

Ohne ausreichenden Puffer kann eine Immobilienfinanzierung durch steigende Lebenshaltungskosten oder Familienzuwachs schnell zur existenziellen Belastung werden. Da in der Anfangsphase eines Darlehens die Raten meist überwiegend aus Zinsen bestehen und die Tilgung nur langsam voranschreitet, führt ein erzwungener Verkauf der Immobilie in dieser Zeit oft zu erheblichen finanziellen Verlusten. Sofern der Tilgungssatz hoch genug gewählt wurde, bleibt im Notfall nur die Streckung des Darlehens als letztes Mittel zur Ratenreduzierung.

FAQ

Was ist der Unterschied zwischen der Budgetreserve und einer Notfall-Rücklage?

Die Budgetreserve gleicht monatliche Schwankungen und Preissteigerungen innerhalb des laufenden Budgets aus. Im Gegensatz dazu ist die Notfall-Rücklage ein separater Kapitalstock für unvorhersehbare Großereignisse wie Autoreparaturen oder Arbeitslosigkeit.

Wie hoch sollte die monatliche Budgetreserve idealerweise angesetzt werden?

Fachleute raten dazu, etwa 20 Prozent der monatlichen Lebenshaltungskosten als reine Reserve einzuplanen. Dieser Puffer stellt sicher, dass die Kreditrate auch bei steigenden Alltagskosten weiterhin ohne Konsumverzicht geleistet werden kann.

Welche Gefahr droht bei einer zu knapp kalkulierten Tilgung im Ernstfall?

Bei einer geringen Tilgung wird in den ersten Jahren kaum Restschuld abgebaut, da die Rate fast nur aus Zinsen besteht. Dies macht einen Notverkauf der Immobilie riskant, da der Verkaufserlös oft nicht ausreicht, um die gesamte Restschuld bei der Bank zu tilgen.

Negativvermögen

/von

Als Negativvermögen wird im Zusammenhang mit Immobilienfinanzierungen eine Situation bezeichnet, in der die Verbindlichkeiten des Kreditnehmers, die zur Finanzierung eines Objektes aufgenommen wurden, den Wert des Objektes übersteigen. Der Eigentümer müsste demnach bei einer Veräußerung seiner Immobilie eine Lücke decken, die zwischen Verkaufspreis und Rückzahlungswert der Schulden liegt. Da der Erwerb einer Immobilie der Vermögensbildung dienen soll, ist ein Negativvermögen selbstredend nicht erwünscht. Die Anzahl der Immobilienfinanzierungen, die ein negatives Vermögen mit sich bringen, wächst allerdings. Als Ursache kommen grundsätzlich zwei Faktoren in Betracht: Entweder ist der Eigenkapitalanteil, der vom Kreditnehmer selbst eingebracht wird zu gering und der Wertverlust übersteigt kurze Zeit nach Beginn der Finanzierung bereits die vollbrachte Tilgung, oder aber der Marktpreis des Objektes sinkt deutlich.

Es wird empfohlen, immer mindestens 10 Prozent Eigenkapital für die Finanzierung bereitzustellen und darüber hinaus sämtliche Erwerbsnebenkosten aus eigener Tasche zu decken. Auch Ausgaben, die nicht unmittelbar den Investitionskosten zuzurechnen sind, wie etwa Anschaffungen für die Inneneinrichtung, sollten aus eigenen Mitteln finanziert werden. Die Eigenkapitaldecke muss ausreichen, um bei einer Veräußerung des Objektes nach zwei Jahren den Kredit tilgen zu können. Neben den Abnutzungserscheinungen können dabei auch Schwankungen in der Marktentwicklung wertmindernd sein. Ein Eigenkapitalanteil von 10 Prozent ist deshalb als absolute Untergrenze zu betrachten und keinesfalls als solide anzusehen. Wer eine Vollfinanzierung durchführt und neben den Investitionskosten auch noch andere Ausgaben durch einen Immobilienkredit finanziert, sieht sich direkt nach dem Einzug einem erheblichen Negativvermögen gegenüber.

Besonders gehäuft treten Negativvermögen auf, wenn Immobilienblasen platzen. Nach der Finanzkrise im Jahr 2008 war dieses Phänomen in den USA zu beobachten. Dort hatten private Haushalte Immobilien zu überteuerten Preisen gekauft und größtenteils mit Krediten finanziert. Der Preisverfall fraß die geringe Eigenkapitaldecke binnen kürzester Zeit auf und alle, die ihr Haus veräußern mussten, sahen sich einem erheblichen Verlust gegenüber.

Sicherheiten

/von

Wer eine Immobilie mit einem Kredit finanzieren will, muss der darlehensgebenden Bank im Gegenzug Sicherheiten bieten. Die Immobilie selbst dient in der Regel als Sicherheit. Die Bank wird im Grundbuch eingetragen und hat bei Zahlungsverzug des Kreditnehmers bevorrechtigten Zugriff auf das Objekt. Oft reicht die Besicherung des Kredits durch die damit finanzierte Immobilie jedoch nicht aus. Insbesondere bei Fremdwährungsfinanzierungen, die mit einem Wechselkursrisiko verbunden sind, verlangen Banken oft zusätzliche Sicherheiten. Als solche können grundsätzlich alle Vermögensgegenstände dienen. Immobilien können genauso als Sicherheit bei einer Bank hinterlegt (die Bank wird dann im Grundbuch eingetragen) werden wie Bankguthaben, Wertpapiere oder Beteiligungen an Unternehmen. Voraussetzung für die Eignung eines Vermögensgegenstands als Sicherheit ist, dass dieser dem Kreditnehmer selbst vollständig gehört und dass der Wert bestimmbar ist.

Banken akzeptieren in der Regel dennoch nicht jeden Wertgegenstand auch als Sicherheit. Bestimmte Wertpapiere wie etwa Optionsscheine sind nicht geeignet. Auch Rechte wie etwa solche aus Options- oder Termingeschäften können nicht als Sicherheit hinterlegt werden. Der Grund liegt in dem großen Kursänderungsrisiko solcher Vermögensgegenstände. Aktien werden nur bedingt als Sicherheit akzeptiert: Blue Chips eignen sich als Sicherheit, Nebenwerte in der Regel nicht. Die Bank kann bei Aktien nur einen Teil des Kurswertes, zum Beispiel 80 Prozent, als Sicherheit ansetzen. Wer dann Aktien im Gegenwert von 100.000 Euro hinterlegt, erwirbt damit eine akzeptierte Sicherheit von 80.000 Euro. Werden Wertgegenstände als Sicherheit hinterlegt, die laufende Ausschüttungen mit sich bringen –also etwa die Dividenden von Aktien, die Kupons von Anleihen oder die Zinsgutschrift auf Einlagenkonten – kann der Eigentümer über diese in der Regel frei verfügen. Gleiches gilt für Teile der hinterlegten Sicherheiten, wenn das Darlehen anteilig zurückbezahlt wird. Sicherheiten werden auf einem separaten Konto bei der Bank hinterlegt und können vom Kreditnehmer nur mit deren ausdrücklicher Zustimmung verfügt werden.

Risikolebensversicherung

/von

Eine Risikolebensversicherung zahlt einen festgelegten Betrag an im Versicherungsvertrag benannte Personen, wenn der Versicherungsnehmer verstirbt. Risikolebensversicherungen sind sinnvoll, wenn eine Immobilie mit einem Kredit finanziert wird und die Tilgung ganz wesentlich vom Einkommen einer Person abhängt. Die Versicherungssumme sollte so bemessen werden, dass bei Eintritt des Versicherungsfalls die Angehörigen keinen wirtschaftlichen Verlust durch das Ableben des Versicherten erleiden. Die vollständige Tilgung des Hypothekendarlehens sollte ebenso mit dem Geld der Versicherung möglich sein wie die Sicherung des mittelfristigen Lebensunterhaltes und anderer finanzieller Vorhaben, etwa die Ausbildung des Nachwuchses.

Die Prämien einer Risikolebensversicherung richten sich nach den Risiken, die der Versicherungsnehmer mit sich bringt. Insbesondere das Lebensalter bei Versicherungsbeginn sowie bei Ende des Versicherungsvertrages ist von Bedeutung. Darüber hinaus spielen bei der Bemessung der Prämie auch individuelle Risikofaktoren eine Rolle. Raucher etwa zahlen deutlich höhere Beiträge als Nichtraucher. Die Kosten können im Rahmen des Sonderausgabenabzugs steuerlich geltend gemacht werden, sofern die dazu vorgesehenen Freigrenzen nicht bereits anderweitig ausgeschöpft sind. Der Abschluss einer Risikolebensversicherung ist grundsätzlich im Rahmen jeder Immobilienfinanzierung zu empfehlen, wenn Angehörige im Fall der Fälle neben dem persönlichen Verlust nicht auch noch existenzielle wirtschaftliche Bedrohungen erleiden sollen.

Banken verlangen mitunter den Abschluss einer Lebensversicherung, um ihr eigenes Ausfallrisiko gering zu halten. Darüber hinaus ist die Police ohnehin bei allen Finanzierungen inklusive, bei denen die Tilgung über einen Tilgungsträger (eine kapitalbildende Lebensversicherung) erfolgt. Die sehr einfache Leistungsstruktur einer Risikolebensversicherung macht den Vergleich verschiedener Angebote sehr einfach. Wichtig ist es, im Antragsformular alle Fragen wahrheitsgemäß zu beantworten, weil sonst im Zweifel der Versicherungsschutz nicht voll greifen kann oder aber die Police im schlimmsten Fall gar nicht wirksam ist. Die Versicherung kann unter Beachtung der vertraglich geregelten Kündigungsfrist jederzeit gekündigt werden, wenn kein weiterer Bedarf mehr besteht. Wer sich für einen längeren Zeitraum bindet, kann jedoch häufig sparen und günstigere Prämien realisieren.

Immobilienkrise

/von

Als Immobilienkrise werden flächendeckende Verwerfungen auf einem Immobilienmarkt bezeichnet, die zumeist das Resultat geplatzter Preisblasen sind. In solchen Szenarien steigen die Preise für Häuser und Wohnungen über einen längeren Zeitraum unverhältnismäßig stark an, da eine hohe Liquidität im Finanzsystem dazu führt, dass überschüssiges Kapital verstärkt in Immobilien investiert wird. Begleitet werden diese Entwicklungen häufig von einer lockeren Kreditvergabe der Banken, die Darlehen mit geringem oder gänzlich ohne Eigenkapital an breite Bevölkerungsschichten ausgeben. Ein dauerhaft niedriges Zinsniveau sowie zunehmende spekulative Aktivitäten am Markt verstärken diese Instabilität zusätzlich.

Die US-Immobilienkrise als historisches Beispiel

Eine der folgenreichsten Immobilienkrisen ereignete sich zwischen 2007 und 2009 in den USA. Über Jahre hinweg finanzierten Millionen von Menschen Wohneigentum, obwohl ihre Einkommen für den langfristigen Kapitaldienst nicht ausreichten. Die Immobilienpreise stiegen in exorbitante Höhen und führten selbst in ländlichen Regionen zu massiven Marktverzerrungen. Die Banken verschärften diese Lage, indem sie Kredite bereitwillig an Haushalte mit geringer Bonität vergaben. Zudem nutzten viele US-Verbraucher die künstlich hohen Immobilienwerte, um zusätzliche Kredite für den privaten Konsum aufzunehmen. Die damit verbundenen Risiken wurden durch komplexe Finanzprodukte über den globalen Kapitalmarkt weltweit verteilt.

Globale Auswirkungen und wirtschaftliche Folgen

Die Immobilienkrise in den USA löste eine dramatische Instabilität im globalen Finanzsystem aus und brachte es an den Rand des Zusammenbruchs. Zahlreiche Banken mussten den Markt verlassen; im September 2008 führte die Krise schließlich zum spektakulären Fall des renommierten Investmenthauses Lehman Brothers. Die Turbulenzen griffen schnell auf die Realwirtschaft über und mündeten in eine globale Rezession von historischem Ausmaß. Erfahrungen zeigen, dass Wirtschaftskrisen, die durch Verwerfungen am Immobilienmarkt ausgelöst werden, als besonders hartnäckig gelten und meist sehr langwierige Erholungsphasen nach sich ziehen.

FAQ

Wie entsteht eine Immobilienblase?

Eine Blase bildet sich, wenn die Immobilienpreise aufgrund hoher Liquidität und billiger Kredite deutlich schneller steigen als die tatsächliche wirtschaftliche Leistung oder die Einkommen. Sobald die Zinsen steigen oder die Nachfrage nachlässt, können die überhöhten Preise nicht mehr gehalten werden und der Markt bricht ein.

Warum sind Immobilienkrisen für das Finanzsystem so gefährlich?

Da Immobilien oft als Sicherheit für Kredite dienen, führt ein massiver Preisverfall dazu, dass die Sicherheiten der Banken ihren Wert verlieren und Kredite notleidend werden. Dies kann zu einer Kettenreaktion führen, die die Liquidität der Banken gefährdet und im schlimmsten Fall das gesamte globale Finanzsystem destabilisiert.

Was war das Besondere an der Insolvenz von Lehman Brothers?

Der Zusammenbruch von Lehman Brothers markierte den Höhepunkt der Finanzkrise, da er das Vertrauen zwischen den Banken weltweit massiv erschütterte und den Geldfluss zum Erliegen brachte. Dieses Ereignis zeigte deutlich, wie eng die Immobilienmärkte mit den internationalen Kapitalmärkten verknüpft sind und wie schnell eine lokale Krise globale Folgen haben kann.

Online-Finanzierung

/von

Im virtuellen Zeitalter verändert sich auch die Immobilienfinanzierung. Ganz wesentliche Teile einer Kreditaufnahme können online über das Internet abgewickelt werden. Dies spart zum einen viel Zeit, weil nicht die Geschäftsräume einer Bank aufgesucht werden müssen. Zum anderen lässt sich durch eine Online-Finanzierung auch viel Geld sparen. Banken, die ihre Darlehen ausschließlich über das Internet anbieten, sparen viel Geld, weil sie keine Filialen unterhalten müssen und weniger Mitarbeiter zu beschäftigen sind. Die so eingesparten Betriebskosten können in Gestalt günstiger Konditionen an die Kunden weitergereicht werden. Deshalb sind die Angebote von Direktbanken oft billiger als die der Hausbank, die mit einem persönlichen Ansprechpartner vor Ort zur Verfügung steht.

Onlinefinanzierungen ermöglichen es Kreditnehmern, die Konditionen vieler Banken im Detail miteinander zu vergleichen. So kann für jeden Bedarf die günstigste Lösung gefunden werden. Wer bereit ist, viel Zeit in die Finanzierung und deren Vorbereitung zu stecken, kann sich sogar die Dienste eines Hypothekenvermittlers sparen. Die anderen Vorteile, die dieser seinen Kunden bietet (Beratung durch erfahrene Spezialisten, Kombination mit KfW-Darlehen etc.) können aber nicht aufgewogen werden. Zu beachten gilt es beim Vergleich der Bank-Angebote, dass ausschließlich verbindliche Offerten in Betracht gezogen werden. Viele Banken stellen auf ihren Internetseiten Rechentools zur Verfügung, mit denen Interessenten ihr Vorhaben durchspielen können. Um verbindliche Angebote handelt es sich dabei jedoch nicht. Dazu müssen wichtige Unterlagen im Original vorgelegt bzw. an die Bank gesandt werden.

Die Online-Finanzierung ist die Finanzierung der Zukunft. Die wachsende Akzeptanz der Bevölkerung für das Internet als Geschäftsplattform wird den online abgeschlossenen Darlehen zusätzlichen Aufwind verleihen. Nicht zuletzt wegen der höheren Kosten werden klassische Finanzierungen in der Filiale an Bedeutung verlieren. Unklar ist bislang, wie die Lücke geschlossen wird, die durch die fehlende persönliche Beratung durch einen Kundenbetreuer vor Ort erfolgt. In den nächsten Jahren werden sich jedoch auch hier Lösungen finden lassen.

Zinsverhandlungen

/von

Wer eine Immobilienfinanzierung plant, sollte dabei versuchen, die Kosten des Darlehens so gering wie möglich zu halten. Zinsverhandlungen mit der Bank sind eine Möglichkeit dazu. Entgegen der landläufigen Meinung lohnt es sich durchaus, das erste Angebot des Finanzierungspartners nicht sofort anzunehmen, sondern eine Nachbesserung bei den Konditionen zu verlangen. Die Chancen auf einen Rabatt stehen umso besser, je höher die Kreditwürdigkeit des Antragstellers ist. Auch der Anteil des Eigenkapitals an der Finanzierung spielt eine wichtige Rolle. Hypothekenfinanzierungen, bei denen der Beleihungsauslauf nicht größer ist als 60 Prozent und bei denen der Kreditnehmer über eine gute Bonität verfügt, bieten nicht unerhebliche Rabattpotenziale.

Der Verhandlungsspielraum der Bank ist eine sehr wichtige Größe bei der Bemessung von Nachlassforderungen seitens des Antragstellers. Zu niedrig angesetzte Angebote können zu einer Ablehnung des Darlehensvertrages führen. Um die Marge der Bank einschätzen zu können, sollten Kreditnehmer sich den Margenbarwert des Darlehens ausrechnen. Dieser spiegelt die auf die Gegenwart abdiskontierte Differenz zwischen Darlehenszins und Refinanzierungskosten wider. Der Margenbarwert kann als Verhandlungsbasis dienen. Er hilft zudem dabei, unterschiedliche Ausgestaltungen eines Darlehens miteinander zu vergleichen. Wer die Größe nicht selbst ausrechnen kann oder will, kann dazu eine geeignete Software nutzen oder aber einen Finanzberater konsultieren.

Deutsche Kreditnehmer nehmen die Möglichkeit, mit der Bank über den Zinssatz ihres Darlehens zu verhandeln, im internationalen Vergleich sehr selten wahr. Dabei bietet sich mit etwas Verhandlungsgeschick schnell die Möglichkeit, vier- bis fünfstellige Euro-Beträge zu sparen. Besonders groß ist der Spielraum bei Filialbanken und Sparkassen, weil deren Eröffnungsangebote in der Regel einen deutlich höheren Zinssatz vorsehen als die von Direktbanken oder die Angebote, die Banken an Finanzierungsvermittler richten. Wie groß die Unterschiede zwischen verschiedenen Banken sein können, zeigt sich nicht selten bereits, wenn für ein identisches Darlehen mehrere Angebote eingeholt werden.

Margenbarwert

/von

Der Margenbarwert ist der abdiskontierte Rohgewinn, den eine Bank durch die Vergabe eines Kredites erzielt. Die Marge ergibt sich dabei aus der Differenz des Zinssatzes, den der Kreditnehmer zahlt und den Refinanzierungskosten der Bank am Kapitalmarkt. Die Marge fällt dabei für jeden Zeithorizont, den ein Kredit abdeckt, unterschiedlich hoch aus. Die Refinanzierung der ersten Kreditrate muss für einen nur sehr kurzen Zeitraum erfolgen und ist deshalb meist günstiger, während langfristige Refinanzierungen zu einem höheren Zinssatz erfolgen. Die Marge muss mit dem Marktzinssatz auf den Gegenwartswert abgezinst werden, damit der Margenbarwert ersichtlich wird.

Für Kreditnehmer ist der Margenbarwert von großer Bedeutung, auch wenn die Größe mehr oder minder unbekannt ist. Es handelt sich dabei um den Rohgewinn der Bank. Aus diesem muss das Kreditinstitut zunächst seine Kosten decken und zusätzlich einen Gewinn generieren. Der Margenbarwert kann für versierte bzw. gut informierte Kreditnehmer eine Verhandlungsbasis darstellen. Es kann versucht werden, die Bank zu Zugeständnissen zu bewegen. Der Margenbarwert kann dabei als Argumentationshilfe dienen.

Auch beim Vergleich von zwei Krediten kann die Kenntnis des Margenbarwertes von Vorteil sein. Je nach zeitlicher Struktur der Tilgung kann sich der Gewinn der Bank – und damit der Verhandlungsspielraum des Kreditnehmers – verändern. Wie genau diese Veränderung ausfällt, richtet sich nach den Bedingungen des Kapitalmarktes. Es ist deshalb nützlich, die Zinsen für festverzinsliche Wertpapiere zu kennen. Der Margenbarwert ist ein zuverlässigerer Indikator für die Kosten eines Darlehens als der effektive Jahreszins, da dieser zeitliche Unterschiede nicht in dem Ausmaß berücksichtigen kann.

Für die Berechnung des Margenbarwertes sind verschiedene Parameter erforderlich. Kreditnehmer sollten zudem ihre eigene Bonität richtig einschätzen, weil auch diese für die Refinanzierungskosten der Bank von Bedeutung ist (je schlechter die Bonität, desto höher der Zinssatz). Die Berechnung erfolgt am besten mithilfe einer geeigneten Software. Auch die Konsultation eines Finanzberaters ist dabei sehr sinnvoll.