Die Entscheidung über den Kauf einer Immobilie wird nicht von heute auf morgen getroffen. Die meisten Familien, die ein Eigenheim erwerben möchten, lassen sich viel Zeit. Kein Wunder, schließlich sind im Vorfeld gleich mehrere Fragen zu klären. Unter anderem muss geklärt sein, ob sich der Haushalt den Erwerb einer Immobilie tatsächlich leisten kann. Weiterlesen
Der Erwerb eines Eigenheims hat enorme finanzielle Auswirkungen. Viele Bauherren und Käufer meinen, diese würde ausschließlich mit der Baufinanzierung in Verbindung stehen. Dies ist jedoch falsch, die tatsächlichen Auswirkungen auf die privaten Finanzen sind deutlich größer. Es gibt eine ganze Reihe an Aspekten, die zu beachten sind. Wie bei der Baufinanzierung ist auch dort eine Optimierung möglich. Nachfolgend haben wir die wichtigsten Bereiche zusammengetragen und geben praktische Finanztipps. Weiterlesen
Bei der Immobilienfinanzierung können angehende Darlehensnehmer zwischen verschiedenen Darlehensarten wählen. Je nach Darlehensart gelten für den Zinssatz ganz unterschiedliche Bedingungen. Die Zinsbindung kann vergleichsweise kurz oder auch lang bemessen sein. Wegen der Planungssicherheit ist die Mehrheit der Darlehensnehmer gut damit beraten, auf Darlehen mit langer Zinsbindung zu setzen.
Die Zinsbindung legt fest, für welchen Zeitraum der Zinssatz des Darlehens fixiert ist. Während dieses Zeitraums kann der Zinssatz nicht verändert werden – weder durch den Darlehensnehmer noch durch die Bank.
Für den Darlehensnehmer ist dies ein großer Vorteil: Dank des festen Zinssatzes ist die finanzielle Belastung, die aus dem Immobiliendarlehen resultiert, exakt vorherzusehen. Damit sorgt eine Zinsbindung vor allem für eines, nämlich Planungssicherheit. Darlehensnehmer wissen genau, wann und in welcher Höhe die Zinsen ihrer Darlehen fällig werden.
Das klassische Hypothekendarlehen ist an eine Zinsbindung gekoppelt. Die Dauer der Zinsbindung kann vom Darlehensnehmer beeinflusst werden. Die meisten Banken bieten ihre Darlehen mit verschiedenen Zinsbindungen an. Typische Zinsbindungszeiträume sind 5, 10, 15 und 20 Jahre.
Welcher Zeitraum am besten ist, lässt sich verallgemeinert nur schwer sagen. In Zeiten hoher Hypothekenzinsen kann eine kurze Zinsbindung von Vorteil sein, weil die Zinsen womöglich fallen und sich im Anschluss die Möglichkeit eröffnet, eine günstigere Finanzierung fortzusetzen. In Zeiten günstigen Baugeldes entscheiden sich Bauherren und Immobilienkäufer besser für Darlehen mit langer Zinsbindung, damit sie von ihrem niedrigen Zinssatz möglichst lange profitieren. Beim so genannten Volltilgerdarlehen gilt der Zinssatz bis zur vollständigen Rückzahlung.
Eine Besonderheit herrscht bei den Bauspardarlehen vor. Es gibt viele Bauspardarlehen, bei denen der Zinssatz dauerhaft und damit bis zum Ende der Finanzierung fixiert ist. Hierdurch ist maximale Planungssicherheit garantiert. Allerdings sollten Bausparer vor der Darlehensaufnahme genau hinsehen. Zunehmend mehr Bausparkassen bieten Darlehen an, deren Zinsbindung nicht bis zum Ende des gesamten Finanzierungszeitraums gilt.
Abschließend sei noch angemerkt, dass es auch Immobiliendarlehen gibt, die keiner Zinsbindung unterliegen. In solchen Fällen setzen die Banken auf eine variable Verzinsung, die in Abständen von drei oder sechs Monaten an die Marktkonditionen angepasst werden. Wegen des erhöhten Risikos ist diese Variante nur bei sehr kurzen Finanzierungszeiträumen, wie beispielsweise bei einer Zwischenfinanzierung, zu empfehlen.
Andernfalls ist es meist besser, sich für ein Darlehen mit festgeschriebenem Zinssatz zu entscheiden. Die Zinsbindung verspricht Sicherheit, vor allem wenn sie für 15 Jahre oder länger gilt. Zwar kann eine längere Zinsbindung einen etwas höheren Darlehenszins zur Folge haben, doch in Anbetracht der zusätzlichen Zinssicherheit ist diese Entscheidung meist gut vertretbar. Im Übrigen ist eine lange Zinsbindung bei fallenden Marktzinsen nicht nachteilig, denn aufgrund des gesetzlich verankerten Sonderkündigungsrechts ist ein Ausstieg nach zehn Jahren möglich – ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung leisten zu müssen.
Bei der Immobilienfinanzierung gibt es kein festes Schema. Dies trifft ganz besonders für die Wahl des Darlehens zu. Die Mehrheit der angehenden Eigenheimbesitzer finanziert zwar mittels Annuitätendarlehen, jedoch existieren weitere Darlehensformen. Weil sich die Mehrheit der angehenden Darlehensnehmer damit überhaupt nicht auskennt, möchten wir mit dem heutigen Beitrag einen Überblick verschaffen. Insgesamt wird zwischen den folgenden vier Darlehensformen unterschieden. Weiterlesen
Eigenheimrentendarlehen stellen eine spezifische Form der Immobilienfinanzierung dar, bei der Kredite mit der staatlich geförderten Riester-Rente kombiniert werden. Seit dem Jahr 2008 ist es gesetzlich möglich, die Leistungen der Riester-Rente unmittelbar für die Tilgung von Immobiliendarlehen einzusetzen. Grundvoraussetzung hierfür ist, dass das betreffende Objekt vom Eigentümer selbst bewohnt wird und dieser grundsätzlich zulageberechtigt ist. Eine solche Berechtigung besteht für Personen, die Beiträge zur gesetzlichen Rentenversicherung leisten oder dem Grunde nach rentenversicherungspflichtig sind, was insbesondere auf den Großteil der Arbeitnehmer zutrifft. Um die volle staatliche Förderung zu erhalten, müssen jährlich vier Prozent des sozialversicherungspflichtigen Bruttoeinkommens in einen zertifizierten Vertrag fließen, wobei der Höchstbetrag der geförderten Eigenleistung auf 2.100 Euro pro Jahr begrenzt ist.
Die staatliche Unterstützung setzt sich aus einer Grundzulage sowie einer Kinderzulage zusammen. Während die Grundzulage 154 Euro pro Jahr beträgt, werden für jedes kindergeldberechtigte Kind zusätzlich 185 Euro gewährt. Für Kinder, die nach dem Jahr 2007 geboren wurden, erhöht sich dieser Betrag sogar auf 300 Euro jährlich. Neben den direkten Zulagen können die geleisteten Einzahlungen steuerlich als Sonderausgaben geltend gemacht werden. Das Finanzamt führt hierbei eine Günstigerprüfung durch: Sofern der steuerliche Vorteil aus dem Sonderausgabenabzug die Summe der Zulagen übersteigt, wird dieser angerechnet, andernfalls verbleibt es bei der reinen Zulagenförderung.
Bei einem Eigenheimrentendarlehen werden sowohl die Eigenbeiträge als auch die staatlichen Zuschüsse direkt zur Tilgung des Immobilienkredits verwendet. Zur Dokumentation dieser geförderten Beträge führt die Finanzverwaltung ein sogenanntes Wohnförderkonto, auf dem der Vertrag hypothetisch weitergeführt und mit jährlich 2,0 Prozent verzinst wird. Diese buchhalterische Erfassung ist für die spätere Rentenphase von entscheidender Bedeutung: Tritt der Vertragsinhaber in den Ruhestand, wird die auf dem Wohnförderkonto aufgelaufene Summe als fiktive Rente in voller Höhe mit dem persönlichen Steuersatz besteuert. Da die Mittel bereits vollständig in die Entschuldung der Immobilie geflossen sind, stehen zum Zeitpunkt der Besteuerung keine liquiden Vertragsguthaben mehr zur Verfügung. Kreditnehmer sollten daher frühzeitig einkalkulieren, dass im Alter zusätzliche Steuerzahlungen anfallen, ohne dass direkte Auszahlungen aus dem Riester-Vertrag zur Deckung des Lebensunterhalts bereitstehen. Es empfiehlt sich daher dringend, ergänzende Maßnahmen zur Altersvorsorge zu treffen.
Wie wirkt sich die Nutzung der Eigenheimrente auf die Geschwindigkeit der Tilgung aus?
Durch die direkte Einbindung der staatlichen Zulagen und der steuerlich geförderten Eigenbeiträge in die Kreditrückzahlung wird die Tilgung des Darlehens signifikant beschleunigt. Dies führt dazu, dass der Kreditnehmer deutlich früher schuldenfrei ist und über die Gesamtlaufzeit weniger Zinsen an die Bank zahlen muss.
Welche Möglichkeiten gibt es, die spätere Steuerlast auf dem Wohnförderkonto zu senken?
Kreditnehmer können sich zu Beginn der Auszahlungsphase entscheiden, die Steuerschuld auf einmal zu begleichen, wobei der Gesetzgeber in diesem Fall einen Rabatt von 30 Prozent auf den zu versteuernden Betrag gewährt. Alternativ kann die Steuerlast gleichmäßig über einen Zeitraum bis zum 85. Lebensjahr verteilt werden, was die jährliche Liquidität schont.
Was passiert, wenn die mit Eigenheimrente geförderte Immobilie verkauft wird?
Im Falle eines Verkaufs muss das auf dem Wohnförderkonto erfasste Kapital innerhalb einer bestimmten Frist reinvestiert werden, beispielsweise in ein neues selbstgenutztes Objekt oder in einen klassischen Riester-Rentenvertrag. Erfolgt keine zeitnahe Reinvestition, muss die gesamte Förderung inklusive der fiktiven Zinsen sofort nachversteuert werden.
Immobiliendarlehen dienen der Finanzierung von Objekten, die entweder zur Eigennutzung durch den Eigentümer oder zur Vermietung an Dritte vorgesehen sind. Ein wesentliches Merkmal dieser Finanzierungsform ist die oft sehr lange Laufzeit, die sich über mehrere Jahrzehnte erstrecken kann. Im Gegensatz zu herkömmlichen Konsumkrediten werden Immobiliendarlehen durch das finanzierte Objekt selbst besichert: Das kreditgebende Institut lässt seine Forderung durch ein Grundpfandrecht im Grundbuch absichern. Aufgrund dieser hohen Sicherheit liegen die Zinssätze für Immobilienkredite deutlich unter denen anderer Finanzierungsarten. Die Konditionen richten sich dabei maßgeblich nach dem eingebrachten Eigenkapitalanteil sowie dem allgemeinen Marktzinsniveau zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses.
Hinsichtlich der Zinsgestaltung können Kreditnehmer zwischen variabler Verzinsung und einer Zinsfestschreibung wählen:
Die rechtlichen Rahmenbedingungen für eine Kündigung unterscheiden sich je nach Zinsmodell. Darlehen mit variabler Verzinsung können vom Kreditnehmer bei jeder Zinsanpassung gekündigt werden. Bei Verträgen mit Zinsfestschreibung ist eine vorzeitige Kündigung auf gesetzlicher Grundlage hingegen erschwert. Eine wichtige Ausnahme bildet die Zehnjahresfrist: Nach Ablauf von zehn Jahren nach vollständiger Auszahlung kann der Kreditnehmer den Vertrag gemäß § 489 BGB mit einer sechsmonatigen Frist kündigen, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung leisten zu müssen. Im Falle einer Kündigung muss der noch offene Kreditbetrag in einer Summe zurückgezahlt werden, sofern keine individuellen Sonderzahlungen oder Ratenvereinbarungen getroffen wurden.
Immobiliendarlehen werden primär von Geschäftsbanken und Sparkassen vergeben. Ergänzend dazu spielen öffentliche Institute eine zentrale Rolle, insbesondere die bundeseigene Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Diese vergibt ihre Förderdarlehen nach dem Durchleitungsprinzip über die Hausbanken und subventioniert die Zinsen teilweise aus Mitteln des Bundeshaushaltes, um wohnungspolitische Ziele oder energetische Sanierungen zu unterstützen.
Was passiert, wenn ich meine Raten nicht mehr zahlen kann? Gerät der Kreditnehmer in dauerhaften Zahlungsverzug und kommt seinen vertraglichen Verpflichtungen trotz Mahnungen nicht nach, kann die Bank den Kredit kündigen. In letzter Konsequenz droht die Verwertung der Sicherheit durch eine Zwangsversteigerung der Immobilie.
Kann ich während der Laufzeit Sondertilgungen leisten? Sondertilgungen müssen im Darlehensvertrag explizit vereinbart werden. Viele Banken bieten heute kostenfreie Sondertilgungsoptionen (z. B. 5 % der Darlehenssumme pro Jahr) an, was die Laufzeit und die Zinskosten erheblich reduzieren kann.
Wann ist ein KfW-Darlehen besonders sinnvoll? Ein KfW-Darlehen ist immer dann empfehlenswert, wenn das Bauvorhaben oder der Kauf bestimmte Förderkriterien erfüllt, wie etwa hohe Energieeffizienzstandards. Die Zinsen sind hier oft günstiger als bei marktüblichen Darlehen und können mit anderen Bankkrediten kombiniert werden.
Das Darlehensausfallrisiko, in der Fachsprache auch als Adressausfallrisiko bezeichnet, beschreibt aus Sicht eines Kreditinstituts die Gefahr der Zahlungsunfähigkeit eines Kreditnehmers. Dieses Risiko lässt sich in zwei wesentliche Dimensionen unterteilen. Zunächst prüft die Bank die Wahrscheinlichkeit, ob ein Darlehen vertragsgemäß bedient wird, was insbesondere die fristgerechte Zahlung aller anfallenden Raten umfasst. Sollte ein Kreditnehmer aufgrund von Arbeitslosigkeit oder Überschuldung seinen Verpflichtungen nicht mehr nachkommen können, bedeutet dies jedoch nicht zwingend den Totalverlust für die Bank.
Da bei Immobilienkrediten das finanzierte Objekt als Sicherheit dient – dokumentiert durch einen entsprechenden Grundbucheintrag der Bank –, kann das Institut im Falle eines dauerhaften Zahlungsverzugs das Darlehen kündigen und die Immobilie verwerten. Dieser Prozess findet häufig im Rahmen einer gerichtlichen Zwangsversteigerung statt. Sofern die dabei erzielten Erlöse nach Abzug aller Verfahrenskosten ausreichen, um die offenen Forderungen der Bank zu decken, realisiert sich das Ausfallrisiko trotz der individuellen Zahlungsunfähigkeit des Kunden nicht.
Das Darlehensausfallrisiko der Bank ist unmittelbar mit dem Eigenkapitalanteil der Finanzierung verknüpft: Je höher die Eigenmittel sind, desto geringer ist das verbleibende Risiko für das Institut. Dies spiegelt sich direkt in den Konditionen wider. Ein Beleihungsauslauf von 60 Prozent gilt in der Branche oft als kritischer Schwellenwert. Bei Finanzierungen, die diesen Anteil überschreiten, erheben Banken Risikoaufschläge, die mit steigendem Fremdkapitalbedarf progressiv zunehmen. Ein besonders hohes Ausfallrisiko besteht bei Vollfinanzierungen, bei denen 100 Prozent der Investitionskosten sowie teilweise sogar die Erwerbsnebenkosten über das Darlehen abgedeckt werden.
Kreditnehmer profitieren indirekt von einem geringen Darlehensausfallrisiko, da sie bei hohem Eigenkapitaleinsatz deutlich günstigere Zinskonditionen erhalten. Es ist daher ratsam, frühzeitig mit dem Aufbau von Eigenkapital zu beginnen – sei es durch Bausparverträge, Banksparpläne oder Wertpapiere. Kunden mit einer starken Eigenkapitalbasis und einer erstklassigen Bonität genießen zudem eine deutlich bessere Verhandlungsposition bei der Ausgestaltung ihres Kreditvertrages.
Wie berechnet eine Bank das individuelle Ausfallrisiko vor der Kreditvergabe?
Die Bank führt ein sogenanntes Kredit-Scoring durch, bei dem Faktoren wie das Einkommen, die berufliche Stabilität und die Schufa-Auskunft bewertet werden. Ergänzend dazu wird der Wert der Immobilie konservativ geschätzt, um sicherzustellen, dass das Objekt im Ernstfall die Kreditsumme abdeckt.
Führt jeder Zahlungsverzug sofort zur Zwangsversteigerung der Immobilie?
Nein, eine Zwangsversteigerung ist das letzte Mittel (Ultima Ratio), wenn alle anderen Einigungsversuche oder Stundungsmodelle gescheitert sind. Zuvor suchen Banken in der Regel das Gespräch mit dem Schuldner, um durch Ratenanpassungen oder einen freihändigen Verkauf einen hohen Verlust zu vermeiden.
Welchen Einfluss hat die aktuelle Marktlage auf das Verwertungsrisiko?
In Phasen sinkender Immobilienpreise steigt das Risiko für die Bank, da der Versteigerungserlös möglicherweise nicht mehr zur Deckung der Restschuld ausreicht. Daher verlangen Institute in unsicheren Marktzeiten oft höhere Eigenkapitalanteile, um diesen potenziellen Wertverlust abzufedern.
Unter dem Begriff Folgekosten werden im Kontext der Immobilienfinanzierung sämtliche Ausgaben zusammengefasst, die durch den Besitz und den Betrieb eines Objekts entstehen. Unmittelbar beim Erwerb fallen zunächst die Erwerbsnebenkosten an, welche sich aus der Maklercourtage, den Notargebühren sowie der Grunderwerbsteuer zusammensetzen. In der Regel belaufen sich diese Kosten auf etwa acht bis zwölf Prozent des Kaufpreises. Da dieses Kapital meist vollständig aus Eigenmitteln aufgebracht werden muss und von den Banken nicht als werthaltiges Eigenkapital für die Immobilie selbst angerechnet wird, stellt es eine erhebliche Anfangsbelastung dar.
Nach dem Erwerb entstehen dauerhafte Folgekosten durch die Grundsteuer, deren Höhe von der jeweiligen Kommune sowie der Objektgröße abhängt. Ein oft unterschätzter Faktor ist der laufende Sanierungs- und Modernisierungsbedarf. Da sich Immobilien schleichend abnutzen, ist die Bildung einer monatlichen Instandhaltungsrücklage auf einem separaten Konto dringend ratsam. Die Höhe dieser Rücklage richtet sich maßgeblich nach dem Alter und dem Zustand des Gebäudes: Je älter eine Immobilie ist, desto höher fallen die Kosten für notwendige Instandsetzungen aus. Werden diese Maßnahmen aus Kapitalmangel unterlassen, droht ein erheblicher Wertverlust des Objekts, was insbesondere bei einer späteren Veräußerung oder Neuverbelegung zum Tragen kommt.
Eine solide Finanzplanung muss die Folgekosten bereits in der Konzeptionsphase vollständig abbilden. Neben den Rücklagen für Reparaturen müssen auch die Prämien für obligatorische Versicherungen wie die Wohngebäudeversicherung und die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht in das monatliche Budget eingeplant werden. Diese Policen sind essenziell, um den Eigentümer vor existenzbedrohenden Schäden am Gebäude oder Haftungsansprüchen Dritter zu schützen. Als Faustformel gilt, dass nach Abwicklung der Erwerbsnebenkosten jährlich etwa 1 bis 1,5 Prozent des aktuellen Verkehrswertes der Immobilie für die laufenden Unterhalts- und Versicherungskosten reserviert werden sollten.
Zählen auch verbrauchsabhängige Nebenkosten zu den Folgekosten?
Im weiteren Sinne gehören auch Heizung, Strom, Wasser und Müllabfuhr zu den Folgekosten des Wohnens. In der Finanzierungskalkulation werden diese jedoch meist separat unter den Lebenshaltungskosten oder Bewirtschaftungskosten geführt, während der Begriff Folgekosten hier primär die objektbezogenen Steuern, Versicherungen und den Substanzerhalt fokussiert.
Können Instandhaltungsrücklagen steuerlich geltend gemacht werden?
Bei einer eigengenutzten Immobilie sind Rücklagen steuerlich nicht absetzbar. Erst wenn die tatsächliche Reparatur erfolgt, können Handwerkerleistungen teilweise direkt von der Steuerschuld abgezogen werden. Bei vermieteten Objekten hingegen können Erhaltungsaufwendungen als Werbungskosten die Steuerlast senken, die bloße Zuführung zur Rücklage jedoch noch nicht.
Wie verändern sich die Folgekosten bei einem Neubau im Vergleich zum Altbau?
Bei einem Neubau sind die Kosten für Instandsetzung in den ersten zehn bis fünfzehn Jahren meist sehr gering, weshalb die Rücklage niedriger angesetzt werden kann. Dafür fallen bei Neubauten oft höhere Kosten für die Erstgestaltung der Außenanlagen oder Erschließungsbeiträge an, die im Budget als einmalige Folgekosten berücksichtigt werden müssen.
Der Mietvorteil spielt bei der Entscheidung für oder gegen eine Immobilienfinanzierung eine Rolle. Die Alternative zum Erwerb eines Eigenheimes ist ein Mietverhältnis. Anstelle der monatlichen Kreditraten fällt dann Miete an. Bei Kalkulation im Hinblick auf die günstigere dieser beiden Alternativen wird der Mietvorteil als Kostenersparnis angesetzt. Dabei werden häufig Fehler begangen. Der Mietvorteil besteht ausschließlich aus den Kosten, die nicht auch Eigentümer tragen müssen. Im Wesentlichen handelt es sich also um die Kaltmiete. Nebenkosten wie Heizung und Warmwasser fallen auch bei selbstgenutzten Immobilien laufend an, sodass hier keine tatsächliche Ersparnis vorliegt.
Der Mietvorteil ist nicht einfach zu berechnen, da es sich bei Immobilienfinanzierungen um Vorhaben mit sehr langfristigem Horizont handelt. Bei der Kalkulation sollte von einem moderaten Anstieg der Mieten ausgegangen werden. Je nach Region sind etwa ein bis zwei Prozent Mietsteigerung im Jahr realistisch. In einigen Regionen kann dies allerdings aller Voraussicht nach nicht realisiert werden. Die kumulierte Miete wird dann mit der Summe der Raten verglichen, die für die Immobilienfinanzierung aufgebracht werden müssen. Dabei ist zu beachten, dass die Kreditraten nach der Tilgung des Darlehens enden. Der Mietvorteil besteht dann allerdings weiter: Es ist kalkulatorisch davon auszugehen, dass der Eigentümer ohne Immobilie bis an sein Lebensende in einem Mietverhältnis gewohnt hätte. Deshalb spielt bei der Bemessung des Mietvorteils auch das persönliche Lebensalter eine Rolle. Je älter der Käufer beim Erwerb seines Objektes ist, desto geringer ist rein statistisch betrachtet seine verbleibende Lebenserwartung. Dadurch reduziert sich auch der Mietvorteil. Umgekehrt gilt folgerichtig, dass junge Käufer in größerem Umfang profitieren. In diesem Zusammenhang darf allerdings auch nicht vergessen werden, dass Immobilien mit zunehmendem Alter auch in wachsendem Umfang sanierungsbedürftig werden. Ob der Mietvorteil so groß ausfällt, dass sich die Finanzierung eines Eigenheims lohnt, kann letztlich nie sicher vorhergesagt werden, weil zu viele Variablen dafür verantwortlich sind.
Hypothekenkredite können unter bestimmten Voraussetzungen sowohl von der Bank als auch vom Kreditnehmer gekündigt werden. Bei variabel verzinsten Darlehen steht dem Kreditnehmer grundsätzlich ein Kündigungsrecht zu, sobald der Zinssatz angepasst wird. In diesem Fall muss die Kündigung schriftlich innerhalb einer angemessenen Frist erklärt werden. Schwieriger gestaltet sich die Situation bei Darlehen mit einer festen Zinsbindung, da hier primär kein ordentliches Kündigungsrecht besteht. Eine Bank ist gesetzlich erst dann zur Annahme einer Kündigung verpflichtet, wenn seit der vollständigen Auszahlung des Darlehens zehn Jahre vergangen sind, selbst wenn die vereinbarte Zinsbindung einen längeren Zeitraum umfasst. Vor Ablauf dieser Zehnjahresfrist muss das Kreditinstitut einer Kündigung in der Regel nur zustimmen, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt, wie etwa der Verkauf der finanzierten Immobilie. In einer solchen Situation steht dem Kreditnehmer ein außerordentliches Kündigungsrecht zu.
Wird eine Immobilie veräußert und das Darlehen vorzeitig beendet, hat die Bank Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung. Die Höhe dieser Entschädigung darf jedoch nicht willkürlich angesetzt werden, da die Bank an strikte rechtliche Vorgaben gebunden ist. So darf für die Berechnung des Wiederanlagezinssatzes nicht die Rendite von Bundesanleihen herangezogen werden; stattdessen ist der Zinssatz für Pfandbriefe maßgeblich. Da dieser in der Regel höher liegt, verringert sich der kalkulatorische Schaden der Bank, was wiederum die Entschädigungssumme für den Kunden senkt. Zudem müssen vertraglich vereinbarte Sondertilgungsoptionen mindernd berücksichtigt werden. Bei der Kalkulation ist zwingend davon auszugehen, dass der Kreditnehmer sämtliche kostenfreien Sondertilgungsmöglichkeiten voll ausgeschöpft hätte. Darüber hinaus entfällt der Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung für alle Darlehensteile, deren Auszahlung zum Kündigungszeitpunkt bereits mehr als zehn Jahre zurückliegt.
Erfolgt eine Hypothekenkündigung hingegen ohne den Verkauf der Immobilie und vor Ablauf der Zehnjahresfrist, kann die Bank die Zustimmung ohne weitere Begründung verweigern. Erklärt sie sich dennoch kulanzweise bereit, das Darlehen aufzulösen, ist sie bei der Festlegung der Entschädigungshöhe weitgehend frei. Der Gesetzgeber setzt hier lediglich die Grenze der Sittenwidrigkeit. Um unvorhergesehene Kosten bei einer vorzeitigen Vertragsbeendigung zu minimieren, sollten Kreditnehmer bereits bei Vertragsschluss auf möglichst flexible und umfangreiche Sondertilgungsmöglichkeiten achten.
Wann ist eine Kündigung der Baufinanzierung ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich?
Eine Kündigung ohne Entschädigungszahlung ist gemäß § 489 BGB immer dann möglich, wenn die Vollauszahlung des Darlehens mindestens zehn Jahre zurückliegt. In diesem Fall gilt eine Kündigungsfrist von sechs Monaten, unabhängig davon, wie lange die Zinsbindung ursprünglich vereinbart wurde.
Darf die Bank Bearbeitungsgebühren für die Kündigung verlangen?
Die Bank darf für den Verwaltungsaufwand im Rahmen einer vorzeitigen Rückzahlung zwar ein angemessenes Entgelt fordern, dieses muss jedoch die tatsächlichen Kosten widerspiegeln. Überhöhte Pauschalgebühren für die Erstellung einer Abrechnung oder die Löschungsbewilligung sind rechtlich oft nicht zulässig.
Was passiert, wenn die Bank die Kündigung trotz Immobilienverkauf ablehnt?
Bei einem berechtigten Interesse, wie dem Verkauf des Objekts, darf die Bank die Kündigung rechtlich nicht verweigern, sofern der Kreditnehmer den entstandenen Zinsschaden ausgleicht. Der Eigentümer hat in diesem speziellen Szenario einen gesetzlichen Anspruch auf die vorzeitige Entlassung aus dem Kreditvertrag.
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